上海市东方帕堤欧销售策略报告--hxc520

1、销售的总体战略 综合本案的产品规划、发展商的开发理念，以及工程施工进度等各方面因素考虑， 根据本案的物业形态和种类，为了在销售过程中，确保整体项目的在市场的中、 高档定位，在保证资金回笼要求的前提下，考虑到工程进度，有效地实现产品的 利润最大化，故在推案顺序上将考虑先期推出联排别墅，双拼别墅，再根据位置、 景观、房型、价格等因素逐步推出小高层公寓。 在推案分期上基本保证：体量相对均衡，产品形态呈现多样性、互为补充，而且 每期均有自身独特的优势与卖点。 在价格策略制定上，把保证开发商达到资金回笼要求为首要前提，也考虑为开 发商搏取利润最大化，同时兼顾开发商产品品牌建立的需求。
各批房源面积分析表 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 第一批 第二批 第三批 第四批
第二 批 第三 批 ――― ――― 34800m2
小高层公寓面积 联排别墅面积 双拼别墅面积
销售 时期
双拼别墅 面积
联排
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关于本案的价格定位，在定价之前应考虑如下原则和依据： 1、根据本项目的发展模式、产品定位、地域、景观等方面的特点； 2、结合目前市场上在售的各物业售价情况； 3、综合目前本项目所处区域的成熟度及人们对该区域的认知度； 4、此外，值得特别注意的是，目前国家针对房地产市场的宏观调控力度之大、 打击面之广均使房地产市场的买卖双方观望气氛浓厚，因此，在价格策略上 我们必须采取谨慎的态度。
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3．分期价格具体执行方式 参考目前的顾村市场的公寓及别墅价格，制定各期均价走势图 l 联排别墅推出树立本案中高档的市场定位将鼎推后期推出的小高层公寓 高于市场同类产品的定价。 l 联排别墅产品逐步优化、景观渐入佳境与小高层公寓的房源推案完全相 吻合，两者相辅相成，促使本案的联排别墅和小高层公寓都成为本区域同类产 品的价格风向标！
第二章：销售推案
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1．销售推案原则 鉴于本案体量大房源充足的特点，在销售周期划分以及推案顺序上，本着以下原则： 原则一：适度控制各期推案体量，原则上别墅每期控制在100套左右，公寓每 期控制在400-500套之间，每期销售面积约3万平方米，每期消化周期为6～8月，相 邻各期有一定的重叠，总案消化周期约为20—24个月。 原则二：在推案的产品形态选择上，应注重每期产品自身独特的卖点，不同 类型产品的优势，如景观、房型、位置、分布等，便于每次推案企划的造势 原则三：推案的时机应该不是固定的，必须结合市场的反应、市场的追逐点，并依 据实际工程进度而不断调整拟订。在前期的销售期间，积累、挖掘后期的目标客户 群体，及时锁定客户的需求与承受价位，作为日后推案过程中价格调整、现场销控 的依据。
总建面积
23500m2
34800m2
28750m2
27000m2
114000m2
第一批
第二批
第三批
第四批
总套数
117
408
336
307
1168
各期的体量、房源分布相对均衡，以便于推案节奏的控制和销售 执行的控制。
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分期推案幢号
销售 时期
双拼别墅
l 随着本案知名度的提高、工程进度的推进、逐步推出本案东侧小高层公寓，借助栋距 和景观的逐步优化进一步提升价格。
l 力争保留中心景观主轴的联排别墅，分批分阶段的推出和小高层公寓，保证开发商利 迅达商务资料网 润最大化。
4．分期推案顺序建 议 针对本案的产品、业主的开发顺序、以及推案 原则在推案顺序上做如下建议：
销售 时期
双拼别墅
联排别墅
小高层公 寓
第四 批
---
-----
G38,G40,G 41,G42
l
本批次房源为最具景观优势和位置优势的精品保留房源。
Ø 小高层公寓G38,G40,G41,G42北靠沙浦河，南侧栋距开阔有40多米， 采光和视野极佳 本批次优质房源的推出有利于价格的提升，实现利润最大化
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2606m2
20900m2
―――
―――
―――
28750m2
第四 批
―――
―――
27000m2
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各批房源套数分析
各批房源套数 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 第一批 第二批 第三批 第四批
销售 时期 双拼别墅 套数 联排别墅 套数 小高层公 寓套数

综述，产品的价格总是围绕着自身的价值上下波动，不会偏离的太远，就本 案的产品而言，联排别墅的推出有利于为本案构筑一个较高的底部价格。但 首先必须要让产品深入人心，建立起产品较好的市场口碑，利润空间才会体 现，建议现场销售经理及时的根据市场变化每两周局部调整一次价目表，每 两周拟订一次销控顺序，将有助于本案不断的提成价格，实现利润最大化。
东方帕堤欧销售策略报告

上海华燕置业发展有限公司谨呈 二○○八年玖月 迅达商务资料网
第一章：销售总策略 销售总体战略思想及目标 第二章：销售推案 一、 销售推案原则 二、 分期推案计划 三、 分期推案进度 四、 分期推案分析 五、 分期推案顺序建议 第三章：价格策略 一、 价格总体战略 二、 价格制定原则 三、 分期价格执行方式
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2、价格制定原则 在价格策略制定上，既力求为开发商快速回笼资金，也考虑为开发商搏取利润最大 化，同时兼顾开发商产品品牌建立的需求。调价平台及调价比例原则的设定调价最 主要的目的是为了最大可能的刺激销售，是价格能够得到合理的提升。对客户而言， 产品旺销，是他们认可和追捧涨价的首要前提。人为因素过于明显调价，只会导致 客户不信任和反感。因此，我们认为本案在调价的上应遵循两个原则： 战略性原则 针对我们可控的因素，根据各栋推出时间的不同，以主体封顶、建筑外立面完 成、建筑竣工验收三个阶段为主要调价平台，上调比例在3~5%之间。每次调价的 幅度既能给前期购房者产生信心，又能给未购者带来刺激，产生导购欲念，同时， 每一步调价都应明确价格支撑点，忌人为因素明显的价格调整。 战术性原则 在战略性原则的指导下，针对本案不可控因素，在实际操作中，根据销售量的进 度、客户的购买状况、竞争对手状况等予以灵活应对和调整。
三、价格策略
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1、价格总体战略思想 根据本案自身地块的特殊性和产品的突出风格、以及区域竞争项目的价格状况， 按照双方的确认底价进行本案的底价表编制。根据价格系数表以及面积加权表， 从而拟订了本案的基本价格策略。采用全面定价与片面定价相结合的方法，整体 价格曲线呈现出曲线上扬的态势，并明确了去化重点和利润增长点，在确保房源 去化和资金回笼的同时，追求利润的最大化原则，随着销售推案分期进行，先期 依靠联排别墅支撑价格，后期随着小高层公寓的优质房源的不断推出，本项目的 价格势必频繁的小幅攀升，随着成交体量的逐步上攻，销售曲线呈现缓缓上扬的 态势。
销售 时期 双拼 别墅 联排别墅 小高层 公寓
第一 批
全部
全部
―――
l l
先行推出的双拼别墅和联排别墅的房源 双拼别墅和联排别墅较高的单套总价保证了资金回笼
小高层公寓由于工程进度原因延迟推案
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销 售 时 期 第 二 批
双拼别 墅
联排别 墅
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2、分期推案计划
产品类型配比表
产品
套数
比例
联排别墅
107
9.16％
双拼别墅
10
0.84％
小高层公寓
1051
90％
合计
1168
100％
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分期推案原则计划
第一批
第二批
第三批
第四批
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销售 时期
双拼别墅
联排别墅
小高层公 寓
第三 批
-----
-----
G33,G36,G 39,G43
l 本批次房源的小高层公寓的位置、栋距、景观略由于 第二批次房源。 Ø 广 本次推出的房源房型齐全有G1,G2,G4,可供选择面较
G33,G36,G39的东侧房源可以享受到别墅与公寓隔离绿化带 迅达商务资料网 的景观
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考量以上原则和周边市场依据，我司对本案未来的整体销售均价建议： 联排别墅价格区间：13500-16000/㎡；
小高层公寓价格区间：9500-10500/㎡。
注： 1．开盘销售定价时房地产宏观市场形势的影响。 2．根据开发商资金回笼要求销售价格适度浮动。 3．受到项目产品品质影响价格适当浮动。
第一 批
10
107
---
小高层公寓套数 联排别墅套数 双拼别墅套数
第二 批 第三 批 第四 批
---
---
408
---
---
336
---
---
307
由上图可见为了与本案的销售总体战略思想策略相符合，即根据工程进度先行推出双拼别墅 和联排别墅，为满足资金回笼要求迅速增加小高层公寓的推案量，最后为实现利润最大化， 推出精品小高层公寓的同时推出保留联排别墅 l 结合工程进度先行推出联排别墅，树立本案在该区域的中高端定位。
小高层公寓
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G32,G34,G35 ,G37，G45
l
本批次房源的是小高层公寓中综合评分较低的房源
Ø
Ø Ø
G32, G34 ,G37位于本案东侧边界位置。
G32, G34，G35紧靠幼儿园，受到幼儿园的干扰 G32, G34，G35的南侧栋距较窄，低区房源的采光和日照受一定影响
G45距商铺较近受顾北路干扰较严重
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2．销售目标 本期总销售面积约11.4万平方米。 联排别墅26栋，双拼别墅5栋，小高层公寓13栋。 总套数1384套，其中联排别墅107套、双拼别墅10套、小高层公寓1051套。 销售计划周期： 15－18个月完成95%销售率。