世联：顶级城市豪宅研究
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
惠州豪宅发展历程研究及探讨(63p)
中信红树湾 红树西岸 香蜜湖1号
城市新开发区 域二级自然资 源 仅剩成熟区域 地块 高密度产品为 主 产品适度创新 高配置，高配 套
•
资源条件
•
占据城市最好资 源，银湖与蛇口 一级的自然资源 豪宅 在城市近郊区域
• •
占据城市中心 区资源 内部打造自身 大环境资源
•
• • •
•
产品特点
低密度产品为 主，注重大尺 度，注重景观 资源利用打造
•
•
产品形象大幅 提升，风格突 出 注重户型创新
• • • 产品密度增加 注重产品材质 及产品尺度 • •
价格表现
•
是区域价格56倍
•
是区域价格 2-3倍
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是区域价格 1.5-2倍
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是区域价格 1.5-4倍
•
是区域价格 1.5-4倍
90年代-2002
2001-2004，两阶段有所交叉
2004-2005
主力户型
TOHO建筑面 积180-320平 米。首推159 套，2007年5 月1日售完，
均价
开盘6500元/ 平米 开盘7200元/ 平米， 现价约9000 元/平米
二期
16万 2006年11 平米 月20日 （已售完）
客户
三期
8月11日
7万 平米
三期推出299 套别墅，其中 街墅100套， 双拼116套 （可能先卖）， 三期约11000 双拼别墅321 元/平方米 （带装修） 平方米为5房 左右 三厅六卫，联 排别墅83套 300.75平方米 为五房两厅五 卫,
奥林匹 克花园
推出时间
主力户型
均价 开盘6700元/ 平米（精装 修8000元/平 米） 开盘6500元/ 平米（精装 修8500元/平 米）
世联经典营销案例(20090513)
城市别墅标杆项目北京•复地首府 北京•复地首府n项目核心价值的深度理解与传 递 n强有力的现场逼定世 聯 地 産世联版权所有北京•西绒线26号 北京•西绒线26号政经核心地王城市豪宅 逆市突破的成功案例逆势立世（藏头诗）逆境进场受危命，势如破竹解 困境。
立威扬名西城区，世联淡市显 真功。
n控制放量，制造卖压 n销售团队的整合世 聯 地 産世联版权所有淡市下的顶级城市别墅天津•万科霞光道5号 天津•万科霞光道5号n天津最具纯粹居住品质的城市别墅、最具贵族气质的城市别墅、最具资产价值的城 市别墅 n万科北方区域最顶级的城市别墅； n重拳出击，广泛高调的推广增强及提高项目调性，挖掘强化项目核心价值，成就淡 市下顶级城市别墅经典世 聯 地 産世联版权所有从霞 光 道 5 号看 天 津 的顶 级 别 墅 客 户财 富 极 大 自 由 下 的 终 极 置 业者。
因 为 对 财 富 的 敏 锐 洞 察 而 钟 爱 稀 缺 的 地 段 。
因 为 开 阔 的 国 际 性 视 野 而 钟 爱 细 刻 的 藏 品 。
因 为 已 无 需 身 份 的 标 签 而 钟 爱 自 我 的 封 赏放大客户喜欢的理由成为抓牢顶级客户的营销关键！世 聯 地 産世联版权所有惠州•金融街金海湾 惠州•金融街金海湾n异地度假物业淡市营销大法： 度假物业之推广、客户、定价、 销售等创新模式 n扬帆九式：以展会为主推 广，旅游式体验营销，挤压销 代提高销售力： 1、准确锁定目标客户、跨区 域整合推广营销（参加深圳展 会、异地展场、户外广告）； 2、滨海体验系列活动 ； 3、专业营销配合（盘客、造 势、挤压、定价）淡市热销之“扬帆九式”世 聯 地 産世联版权所有THANKS！世 聯 地 産世联版权所有46。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联独栋别墅精装庭院附加值解析
2024/5/6
27
精装庭院全方位解析
内庭院：私家珍藏的风景
水景 因其典雅和幽韵的意境，一直是园林规划中的点睛之笔，麦卡伦地特为
每座别墅分别设计水景，做到“户户有水，景各不同”。有蜿蜒于院中 的池水，有宣泄于假山的流水，还有从景观墙和雕塑流出的泉水，造型 各异
2024/5/6
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精装庭院全方位解析
中：樱花，比法桐稍矮。樱花在每年的春季 会开出满树的烂漫的花朵。展现绚烂、醉人 的风情。
低：木槿。樱花之下是木槿，夏季开花，接 替樱花的花期。燃放盛夏的激情和火热。
矮：小叶黄杨，四季常绿灌木类，冬季丰富 园区色彩。为单调的冬季注入生命的活力。
2024/5/6
11
精装庭院全方位解析
配置原则
颜色上的视觉差异 体现在色彩的搭配上。通过 对不同颜色绿植的搭配种植， 以及对可变色树种的运用， 展现色彩变化的丰富。
2024/5/6
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精装庭院全方位解析
配置原则
植物色彩搭配示例： 银杏：高大、珍贵。春、夏季节为绿色，到 秋季树叶会过度到金黄色，一种天生的富贵。 紫叶李：常年树叶深紫色，与银杏灰色的枝 干、绿色及金黄色的树叶形成天然的反差与 和谐。颜色的搭配产生视觉的冲击。 红瑞木：观干植物，鲜红的枝干与翠绿的叶 子相得益彰、相映成趣。到冬季又与小叶黄 杨配合的协调美观。
2024/5/6
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开发商可以在精装庭院上努力的方向
前庭院体现礼仪和从容，必不可少 实墙和植物分隔，私密安全而不遮挡视线 大树、成树体现成熟和品质 结合四季选择观赏性强又好打理的植物 部分铺装休息平台 小型水景 自主空间 结合项目自身特殊条件打造庭院独特元素：温泉汤池、桑拿房
2024/5/6
豪宅研究-豪宅的十大生活标准指数15P
豪宅研究: 大标题－40号微软雅黑，加粗 豪宅的十大生活标准指数
日期地点，微软雅黑16号
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有自然资源，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25％，空 气中负离子含量不低于20％噪音不高于40分贝
第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构， 实行多种语言教育。
2
第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备 多层国际标准的安全防范措施。
第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备 的、较具规模的医疗机构服务。
8
ห้องสมุดไป่ตู้
细节9：16平方米的卫生间———厕所文化的极致体现 这也是豪宅最能体现人文关怀的地方。16平方米的卫生间里，双面盆、按 摩浴缸、独立花洒、马桶、净身器、穿衣镜缺一不可，也许还应该有液晶 电视的位置。就算面积不是16平方米，这些设施可是只多不少的。上海的 世贸滨江花园，就可以在卫生间泡在浴缸里看窗外黄浦江的缤纷夜色，那 种感觉恐怕非得亲身体验才能进入状态。 细节10：秒秒都新鲜———随时随地的健康空气 都知道富人是最惜命的，如果没有健康做基础，再好的地段和服务都没有 实际意义。每个项目都各显其能配制，新风系统、强制式机械抽风系统、 科技智能化电梯操控等，又在业内带起了新 的一轮健康住宅风。
。
第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分 钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。 第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及 酒店、娱乐场所。 第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30％，容积率 不高于1，社区绿化率不低于35％。
上海豪宅精装标准
社区智能
家居智能 家居安防
社区安防 管线 排污
案例三: 案例三:上海华府天地
项目名称 项目位置 发展商 占地面积 建筑面积 规模 容积率 绿化率 开盘时间 户型
华府天地 卢湾区马当路222号 （兴业路口） 上海置业/安信复兴 置地有限公司 21800 70000 5栋18～19层小高层 3.2 35% 2005－6 260～700平方米
室 内 设 备
中央吸尘 净水系统 热水地暖系统 家居智能总线
卫 裕 设 备
龙头 浴缸
案例精装修小结 成功案例精装修标准呈现以下特征 1、国际知名品牌集合 2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化 3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质； 4、可感知的精细做工 5、恰当家私配饰为项目增值
项目定位下的精装修关键词提炼
国际化 时尚 大气 高品质
二、市场同类案例借鉴
案例一 :上海汤臣一品 案例二 :上海世茂滨江花园 案例三 :上海华府天地
案例选取原则： 案例选取原则：
国际化城市高尚住宅 精装修交楼 产品成功体现了项目品质 得到高端客户广泛认可
案例一: 案例一:上海汤臣一品
项目名称 项目位置 发展商 占地面积 建筑面积 规模 容积率 绿化率 开盘时间 户型
三菱电梯
德国Hoppe门锁 ，双层中空本体绿钢化玻璃， 断桥铝合金窗框 墙面、地面大理石，西班牙ROCA洁具及豪华 双人按摩浴缸 德国POGGENPOHL橱柜、意大利Smeg灶具、 德国KUPPERSBUSCH厨用电器，欧洲 WHIRLPOOL灶具及厨房用品 美国TRANE可遥控中央空调 高容量电表、大截面导线、多回路设计 由地下二层生活水池经生活水泵提升至屋顶水 箱分7区供水 ，远程抄表 智 能 化
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告汇报人：2023-12-14•项目背景与市场分析•营销策略制定与实施•品牌建设与推广策略目录•销售策略与执行计划•客户服务与售后支持策略•总结回顾与未来发展规划01项目背景与市场分析项目位置规划面积建筑风格户型设计深圳龙园意境别墅项目概述01020304位于深圳市龙岗区，地理位置优越，交通便利。
占地面积约为XX平方米，总建筑面积为XX平方米。
以现代简约风格为主，注重细节和品质。
提供多种户型选择，满足不同客户的需求。
目标市场定位与需求分析以中高端客户为主，年龄在XX-XX岁之间，有一定的购房经验和购房需求。
市场需求随着深圳经济的发展和人口的增长，中高端客户对高品质住宅的需求不断增加。
同时，随着城市化的推进和人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
分析周边同类楼盘的优缺点，如价格、户型、配套设施、环境等方面。
竞争对手楼盘了解竞争对手的营销策略和手段，如广告宣传、渠道拓展、活动策划等。
竞争对手营销策略竞争对手分析02营销策略制定与实施通过市场调研和数据分析，识别出潜在客户群体，包括年龄、性别、职业、收入等特征。
将潜在客户群体按照一定的标准进行细分，如按照购房需求、购房预算、购房偏好等标准进行划分。
目标客户群体识别与细分细分识别利用报纸、杂志、电视、广播等传统媒体进行广告宣传，提高项目知名度。
传统渠道网络渠道线下渠道利用社交媒体、网络论坛、微博等网络平台进行口碑传播，吸引潜在客户关注。
举办房产展销会、楼盘推介会等线下活动，拓展客户来源。
030201营销渠道选择与拓展根据客户需求和项目特点，策划各种形式的营销活动，如优惠活动、抽奖活动、品鉴会等。
活动策划在活动策划后，进行活动宣传、现场布置、活动组织等工作，确保活动顺利进行。
活动执行对活动效果进行评估，收集客户反馈意见，为后续的营销策略调整提供参考。
活动评估营销活动策划与执行03品牌建设与推广策略品牌形象塑造与传播品牌定位明确龙园意境别墅的品牌定位，突出其高品质、高档次和高价值的特点。
深圳典型豪宅客户研究
典型豪宅项目客户对比分析1. 2009 年深圳市场上销售的最高端的几个项目主要是拥有强势景观资源的天麓、位于城市中心繁华地段拥有大型综合体配套的幸福里，位于城市中成熟地段又拥有山、湖或海等自然景观资源的波托菲诺复式大邸（七期）、中信红树湾五期，以及区位相对较弱，但资源条件较好的星河丹堤、十五峯、水榭山，其次就是目前最为热点供应量集中的后海片区的各项目，因为非公司代理项目缺少非常准确的客户数据，所以此次分析主要以世联代理的各高端项目和金地提供的项目作为对象进行，主要从客户的基本特征对比、客户的置业关注点排序和典型客户关于产品、配套、营销和装修方面的典型语录来进行总结分析。
2. 客户基本特征对比结论：通过深圳几个典型豪宅客户特征的统计对比分析：深圳豪宅客户的年龄段以35-45 为主力，相对距城市中心越近的项目客户年龄会略偏年轻一些，他们的生活与繁华的都市关联性更强；客户来源与项目所在地有一定相关性，总体而言各项目客户的主要来源还是以其所在区域的客户为主，但也可以看出福田是高端客户最为聚集的区域；客户职位多为企业主，董事以及企业高管，公务员基本都是局长级别以上高官，从事的行业主要是金融、贸易和服务业；客户的置业次数都在 2 次以上，3 次置业的居多；大部分置业目的还是以自住为主，少量投资客；3. 客户的家庭结构主要是3 口之家，家庭人口都不会特别多。
4. 客户购房主要关注点排序3.4. 结论：因为这次所选择的项目多是拥有景观资源的豪宅，因此从客户的关注点分布图来看，客户置业最关注的几个因素有：景观资源，产品品质，配套和地段，其排序为景观资源＞产品品质＞配套＞地段，这与销售对客户的引导也有较大的关系，很明显的可以看到不具备强势景观资源的幸福里，其客户对景观的关注度非常低，最主要的关注点是幸福里较其它项目最具优势的配套。
5. 各项目客户深访的典型客户语录1）关于产品——“你们这里 3.15 的层高很好啊，很有空间感。
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
户型
面积区间 ㎡ 套数 套数比
3房
4房
高 层
5房
独栋复式
顶层复式
叠拼
联排
双拼
合计
184 238-245
291 327-329 342-434 297-302 304-377
446 ——
30 6.7%
184 41.2%
48 10.7%
44 9.8%
12 2.7%
36
8%
81 18%
12 2.7%
447 100%
核心卖点4
TH户型创新点：
•低层片区容积率0.7 •高落差类坡地设计，景观最大化 •部分多层独立车库设计 •双拼类独立别墅设计 •联排前中后三重错落庭院设计 •部分带私家泳池设计 •联排全部送半地下室设计 •9米面宽，舒适尺度
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
4房2厅3卫 238-245平米
q香蜜湖片区可开发用地殆尽（根据法定图则）；
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
极其稀缺的产品
层次丰富、品质卓越 低层价值高，高层均好强
36套临湖叠拼会馆
318套无限视野 湖景空中合院
81套临湖美墅 TownHouse
一线香蜜湖景双拼 单位仅12套，市场 近质产品仅波托菲 诺二期6套临湖别墅
城市中心
城市边缘
凤凰谷
郊区
香蜜湖1号城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳香蜜湖1号豪宅项目推介手册26PPT
核心卖点2
深圳唯一的香蜜湖……
绝版香蜜湖
q香蜜湖片区拥有是深圳市内少有的生态景观资源；
世联深圳地王国际公寓报告价格报告45PPT
94.29 6800 72
94.29 7500 80
172 10000 58
面积
租金
租金/ 平米
108.6 8000 74
103.1 7000 68
109.4 7500 69
200.7 11000 55
130.1 13289 102
122.9 8525 69
103.2 6500 63
103.7 8000 77
共3000元 0.01 0.02 0.02 0.9372
使用率 100% 20% 60% 15% 50% 30%
折算后折扣 0.04 0.004 0.0013 0.0015 0.01 0.006
预留谈价空间，本项目的预计综合折扣率为0.9372。
本项目的出街均价为12820元/m2（带装修），具体
价格表见附件。
价格表验证
➢ 整体均价11515元/m2（含850元/ m2）入市，多数单位 价格在客户预期之内，销售难度稍微小点，但无法实现开 发商价格目标；
➢整体均价12015元/ m2（含850元/ m2）入市 ，能满足开 发商目标，但是实现销售速度存在一定的难度，需要整合 世联住宅及写字楼客户资源；
➢整体均价12515元/ m2（含850元/ m2）入市，多数单位 价格在客户预期之上，对实现速度目标存在较大风险。
世联客户渠道传播
➢租赁三级地铺的橱窗，变世联三级地铺为广告牌。
世联深圳地王国际公寓报告价格报告 45PPT
其他客户渠道的传播
➢原有的租户； ➢地王的业主及公寓其他租户、业主； ➢蔡屋围村民； ➢银行客户（按揭合作银行客户） ➢专业短信直邮公司客户
世联深圳地王国际公寓报告价格报告 45PPT
北京星河湾
北京星河湾会所
本报告是严格保密的。
•红酒雪茄房：40个餐位， 定期举办顶级品牌展示
6 •阅读室：品茶、阅读、 商务会谈
功能构成
地块西侧配置6000平米对内生活服务型商业街
建筑形式：以商业街为主，另有少量住宅底商 业态：零售专卖，生活服务型商业
园林景观
森林公园与绿地构成一体，打造延伸式绿化体系， 配合核心水景，形成江南特色的主题园林景观
北京星河湾 规划了总建筑面积 14000 余平方米的四季会
•国际会议中心：350-400人 商务会议
•四季厅：中餐，26个豪华 包间 •钢琴吧：咖啡厅 •VIP room：小型豪华会 议室 •Meeting room：小型论 坛会议室
•四季厅VIP包房：中餐粤菜 26个豪华包间
•总统间：180度全园林景观 30位顶级中西宴会
户型面积
车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现 开发商
200-300平米四居，500-600平米复式
1：1.12 贝尔高林 江南特色的主题园林景观 生态公园；星级会所，幼儿园，小学，商业街 生态公园占地11万平米; 星级会所建面14000平米，商业建 面约6000平方米 开盘价格15000元/平米（05.6月），现价35000元/平米， 销售速度30套左右/月 宏宇集团
项目北临1600亩国家森 林公园，东傍2000亩绿 化隔离带，自配11万平 米生态公园。 延伸式绿化体系，强调 连绵不断的绿化体系和 流动的景观空间，打破 以建筑为界面围合庭院 的刻板模式，以花园围 绕建筑，建筑坐落于花 园中 “亭台、小桥、流水” 的江南特色主题园林
森林公园
中央水景
星河湾
本报告是严格保密的。
世联：顶级豪宅楼盘的细节化品质参考案例
绿色科技打造建议二 隔音降噪系统 打造宁静淡雅的居家环境
隔音板、门、窗
概念说明： 隔音降噪系统是通过设置降噪地板，外墙隔音材料等在居室内外形成噪音防护 层，有效抵御外界干扰。虽然身居闹市，依然独享宁静的室内空间和温馨生活。 降噪地板通过消声材料达到阻隔上下楼脚步噪声 外墙隔音材料是通过将噪音过滤材料设置在外墙，门，窗等部位，达到隔音降 噪的目的
本报告是严格保密的。
3
舍得气度、用心执着和创新
➢星河湾园林秉承绿化与建筑为界面,相互围合的理念,实现了四 大突破：一树,二高差,三水,四黄腊石 ➢不惜成本和时间,遍及世界的选材范围,从星河湾时时处处,透射 出对客户70年品质生活的诚挚关怀 ➢室内配套系出名门,感受”舒适到家”的完美生活 ➢细节化和人性化打造完美：每一寸地方都经过装饰；每一个细 节会是一面镜子；每个折射中都可能瞥见豪宅的内涵
本报告是严格保密的。
6
销售中心：THECURIO 高科技体验馆
项目在销售中心一侧设置了透明玻璃屋，其中陈列展示了项目所采用的 所有高科技智能化产品及说明。
科技运用：三湘海尚定位为"亚洲天工名宅"，项目在产品打造上紧紧围绕 着"以科技涵养雍容"的理念，先深圳湾引入高技奢华概念，不仅在建筑外 墙上全面采用了干挂石材幕墙系统，还引进了多项源自欧洲住宅的前瞻 技术，包括毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央 吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统、食物垃圾中央 处理系统、纳米光触媒空气净化系统等等，科技大宅可见一斑。此外， 项目依据世界卫生组织WHO健康住宅标准打造，除了片区最大体量的生 态园林外，小区采用世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗、法国圣 戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃、德国遮阳自动化卷帘、外 墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统等多达十几项节能环保措施
世联豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
本报告是严格保密的。
核心问题 豪宅案例研究 豪宅价值体系 湾区豪宅价值体系 本项目价值体系
加分项
豪宅驱动力模式
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合
从设计理念到Βιβλιοθήκη 材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
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10
先天资源
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
顶级豪宅沿绝版位臵分 布；
主要分布可分为两类： 1. 城市顶级豪宅必须具备
集美区
翔安区
海沧区
湖里区
思明区
厦门天价新地王于2007年9月8日产生——
国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元；
总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
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G28 G29
2
项目属性界定
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
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8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系
城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场 上海豪宅市场 二线豪宅市场 海外豪宅市场
世联_策划平台技术沉淀_城市公寓豪宅规划案例研究_19P
产品: 4房 面积：230-260平米 套房：2套 特点：南北通透，大型落地窗户及空中花园，
其中大面积的户外空间巧妙地将室外的庭 院引入客厅。功能分区合理，主仆空间隔 离较好，双套房设计，主卧拥有超大的卫 浴间，更添生活品质。观景阳台的设置使 超高层的景观优势进一步得到强化。 （其中主卧专享的6米高的观景阳台，更添尊 贵感受）
60米无边 际泳池
日光浴台
儿童嬉戏泳池 按摩浴池
➢ 大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池 配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊 瑚鱼，灯光随日夜转变；
• 花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100 条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日 间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；
设施包括： Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏 酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅 ； Level 2：健身 馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室 內运动场馆； Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲 坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩 池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；
厨房
卫生 主卧 卫生间
间
餐厅
主 卧卧 卧 室 室 客厅
露台 景观面
特点：南向景观面最大化，大露 台、主要功能空间在景观面
1.强势景观资源项目：户型创新着力最大化景观资源
典型项目2——浅水湾
动 动
主静
静
动பைடு நூலகம்
动
主
景观面
产品: 4房
景观面
5层平面
22-27 27
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
顶级豪宅案例(最新)
地下二层
地下一层
地上一层
地上二层
9
颐和原著－成交客户分析：资产过亿、从事房产相关、国 贸、金融行业、持北京户口的外地人群
客户年龄 客户来源
35-55岁，其中46-50岁年龄段的客户居多 北京本地客户为主（主要是持北京户口的外地人口） 自住客户为主
成交客 户分析 臵业目的
自住
看重景观资源、历史文脉资源 圈层关系维护 彰显身份、地位
世联对北京、上海的30个别墅楼盘进行了实地调研，并筛选出 产品品质较高的项目
北京别墅
–颐和原著 –紫玉山庄 –泰和红御&运河岸上的院子 –龙湖香醍溪岸 –御香山 –燕西台 –潮白河孔雀城 –纳帕尔湾 –润泽庄园 –湾流汇 –金科帕提欧 –保利垄上 –珠江紫宸山 – moma万万树 –御园 –财富公馆 –涵壁湾 –世茂佘山庄园 –佘山银湖别墅 –复地北桥城 –龙湖蓝湖郡 –龙湖滟澜山 –紫都晶园 –圣塔路斯 –合生国际花园 –万科第五园 –欧泊圣堡苑 –绿城玫瑰园 –佘山3号 –澳澜园
3
颐和原著－整体规划分析
项目容积率较高，采用行列式布局；在园林景观营造上采用龙湖惯用的高密植被进行视线管理，弱化高容 积率感受 临近主干路规划小户型产品和商业设施进行隔断，保证大户型不受干扰；楼王产品设臵在中心景观带两侧， 资源占有率最高
小户型
大户型
楼王
商业设施
产品 栋间距
小户型 （851-1045㎡，地上2和地下2）
上海别墅
1
典型项目分析
颐和园著，容积率0.54
大独栋
泰禾红御&运河岸上的院子， 容积率0.23 紫玉山庄，容积率0.31
北京典型项目分析
小独栋 类独栋
龙湖香醍溪岸，容积率0.44
高端社区私密豪宅完美融合自然与奢华
高端社区私密豪宅完美融合自然与奢华如今，随着人们生活水平的提高以及对生活品质的追求，越来越多的人选择在高端社区打造私密豪宅。
这种住宅区的特点是将自然与奢华完美融合，为居住者提供一种独特且奢华的生活体验。
本文将探讨高端社区私密豪宅如何实现自然与奢华的完美融合。
首先，高端社区私密豪宅的地理位置至关重要。
通常情况下，这样的住宅区会选择在自然风光优美的地方，如山脉、湖泊或海洋边。
这样的地理环境为居住者提供了接近自然、呼吸新鲜空气的机会。
同时，社区规划师通常会在私密豪宅周围保留大片绿地和花园，以增加居住者与自然的接触。
其次，高端社区私密豪宅的建筑设计也是实现自然与奢华融合的重要手段。
为了最大程度地融入自然环境，建筑师通常会选择使用环保材料和技术来打造住宅。
比如，利用太阳能发电系统和雨水收集系统，将住宅的能源消耗降至最低程度。
此外，木质的室内装饰和大面积的落地窗也是常见的设计元素，使居住者能够在室内欣赏到室外的美景。
高端社区私密豪宅在奢华设施方面也是下足了功夫。
无论是私人健身房、游泳池还是室内温泉，这些设施都能提供居住者尊贵而舒适的生活体验。
此外，社区还会提供专职保安人员和24小时监控系统，确保居住者的安全与隐私。
高端社区私密豪宅还注重社交与休闲设施的配置。
社区通常会配备高级会所、餐厅、咖啡馆以及各种娱乐设施，为居住者提供与邻居交流和放松的场所。
这些设施的设计也会突出自然元素，如花园景观、室外露天座位等，使居住者在享受奢华的同时也能感受到大自然的气息。
最后，高端社区私密豪宅还会注重居住者的舒适度和隐私保护。
室内的布局设计通常会考虑到居住者的个人隐私需求，确保每个房间都有足够的私密空间。
此外，私密豪宅还会配备高品质的家居家具和装饰品，使居住者能够在奢华与舒适中度过他们的日常生活。
综上所述，高端社区私密豪宅通过地理位置选择、建筑设计、奢华设施以及隐私保护等方面的全面考量，成功实现了自然与奢华的完美融合。
这样的豪宅不仅带给居住者无尽的舒适与享受，更重要的是提供一个独特的生活环境，让人们能够深刻感受到自然与奢华相融合的美妙之处。
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城市豪宅传奇 传奇
香蜜湖1号.深圳 阳光上东.北京
红树西岸.深圳
观湖国际.北京
星河国际.深圳
珠江帝景.北京
雅颂居.深圳
星河湾.北京
富力城.北京
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香蜜湖1号.深圳
香蜜湖1号凭借纯粹富人区的区位以及稀缺城市 湖景资源打造了深圳顶级豪宅
区位 资源 规模 容积率 绿化率 建筑设计单位 建筑形式 楼间距 户型面积 装修状况 总户数 车位比 香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人 区气质最为纯粹的地方 拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖 占地9.35万平米，建面13.10万平米 1.4 绿化率57.76％ 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司 5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式 高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰 户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。 毛坯 447户，其中高层318套，低层219套 447：778
公寓样板间大厅实景
7
以其临近沙河高尔夫、华侨城的良好区位，坐拥世 界罕见的红树湾资源，加之独具特色的规划设计， 成就了深圳出征世界湾区的豪宅典范
区位
位于深圳南山区红树湾，沙河高尔夫球场旁，华侨城四 大主题公园的东面
资源
规模 容积率 绿化率 建筑形式 园林设计 功能内容 功能比例
稀缺的红树湾海景资源
资源 规模 容积率 绿化率 建筑设计单位
建筑形式
楼间距 户型面积 装修状况 总户数
3栋29－31高层板式住宅
南北楼间距最近超83米 面积区间120平方米~520平米，主力户型150-260平米 毛坯 1301
车位比
园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例
1：1.46（约1900个半地下车库、地下景观车库）
套数比 9.4% 57.8% 15.1% 13.8% 3.7% 100%
产品设计
领先市场的高层创新户型——高层低层化生 态模式
4房2厅3卫 238-245平米 阳光早餐厅 合院花园 生态走廊
偶数层
入户花园
奇数层
独立客房
智能直达电梯
（两梯两户）
产品设计
领先市场的高层创新户型——完善功能、合 理空间结构、通透明朗
多媒体系统； 中央新风系统；
综合立体降噪系统；
防噪降辐射窗玻璃； 无线上网； 高层智能直达电梯
红树西岸.深圳
凭借海景资源以及高智能化、生态化科技注入，打 造深圳最具现代感的城市豪宅
区位 位于深圳市南山填海区西南，南面可推窗见海，红树林湿地和香港 天围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙 河高尔夫球场，东面是红树湾规划中的大型中央主题公园 占据海景地王优势，毗邻深圳沙河高尔夫球场、红树林自然保护区、 规划大型中央主题公园 占地75101.8平方米 ，建面255300平方米 3.4 77% 世界著名建筑设计大师、ARQ公司创始人——本纳道.霍 （Bernardo Fort-Brescia）
七栋楼的主体建筑呈弧形排列，与东方明珠、金茂 大厦、国际会议中心并肩而立，共成浦江东岸“一 线三峰”的现代城市天际线；户户将江景和园景饱 览无遗
13
六大世界风格园林区占据了整个项目70％的占 地面积，也成就了沪上罕见的大规模水景豪宅
融汇世界园林经典 的多主题园林环境 ，由享有国际声誉 的美国泛亚易道公 司担纲园林设计， 园林绿化率高达70 ％。 16万平方米的社区 园林荟萃苏州园林 、奥运公园、英式 大草坪、夏威夷冲 浪沙滩、德式绿荫 天鹅湖、法式迷宫 花园六大世界风格 园林区。
功能内容
功能比例
本报告是严格保密的。
高层住宅；酒店式公寓；豪华会所；精品商业
园林占地3.8万平米；会所建面1.3万平米；商 业建面1万平米；酒店式公寓建面4.3万平米
2
建筑设计出自名师，整个建筑将古典精神融 入现代风格，华贵而尊荣
知名建筑师或公司： 陈世民、雅科本建筑 师事务所陈青松、新 加坡DP公司。
劣势规避：项目东 侧紧邻交通主干道 香梅路，高层单位 会受到一定的噪音 和灰尘影响，用绿 化区隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
功能构成
会所布局在项目的中心位置，使得会所不仅成为 休闲场所，也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
功能构成
会所内部装修奢华，配备高档健身房及室内外泳 池，将各种功能做到极致
园林设计单位
园林设计 功能内容 功能比例 市场表现 开发商
新加坡AEP design（新加坡柏景建筑景观设计公司）
私家园林最大化 高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林 水上会所2000多平米，幼儿园3000平米 2005-10-25开盘价2万/平，2007-09-12达到7万/平，除两套顶层复式 ，其余已经销售完毕 中海地产、香港信合置业
建筑楼体采用斜列布局，能够保障周边自然 风光和人文景观得到最大利用，做到户户都 能观景
第 一 期
第 二 期
第 三 期
高阔的售楼处和精心的样板房设计体现高尚、 气派的品质生活
聘请著名样本房设计公司梁 志天进行设计装修，充分体 现现代的高尚生活品质
30*30米通透玻璃盒子售楼处，极 具时尚冲击力，浓缩项目产品的主 要卖点，兼具销售和艺术展示的功 能。且售楼处大门高达10米，体现 气派、体面的高端气质
区位 资源 规模 容积率 绿化率 建筑形式 园林设计 功能内容 功能比例 上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧 上海最著名的自然景观——黄浦江 占地22.06万平米，建面70万平米 2.9 70% 6栋48-53层超高层公寓及1栋60层酒店式公寓 美国泛亚逸道；世界园林经典的多主题园林环境 高层住宅；豪华会所 园林占地16万平米；会所建面1.5万平米
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贝尔高林迄今打造的唯一一个现代岭南风格园 林成就了红树湾独特的景观，水景的和谐搭配 使得红树湾更具高档感
绿化率高达65％ 园林园中园布局 ，两条300米长 的景观长轴，成 为联系社区内的 景观轴线； 这是 贝尔高林迄今为 止所设计的第一 个现代岭南风格 园林。
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“前观江景，后拥园景”，拥有得天独厚江 景资源和区位资源的世茂滨江花园，成为上 海顶级地的酒店式公寓是北京市场最高 档的酒店式服务公寓，提升了项目价值
建面4.3万平方米 ，由世界知名的 酒店管理集团万 豪经营管理，是 北京第一家万豪 行政公寓。 其租金水平及出 租率均已经位列 北京五星级酒店 （含酒店式公寓 ）的前列，已经 成为目前北京市 场最高档的酒店 式服务公寓。
阔绰生态走廊；
产品设计
公共部分：
高智能化系统增加豪宅硬指标
先进的身份识别系统； 指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙）； 红外线对射防盗系统； 小区内紧急报警系统； 垃圾集中压缩处理； 情景灯光控制系统：三种灯光场景——傍晚、入夜及深夜 水体自循环系统：水体自动净化、循环
私密部分： 智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、灯 光控制系统等）；
拥有深圳最密集的乔木绿化：50年以上的古榕随 处可见
百年古榕
百年鸡蛋花
园林景观
拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大 的瀑布
中心园林叠水池
千年原生瀑布
园林景观
统一的豪宅标识，体现豪宅特色，给予业主专属 感和尊贵感
产品设计
首层9米豪华大堂体现豪宅气质
9米豪华入户大堂
三重门厅，步步凸现尊贵气质
世界著名建筑设计大师、 ARQ公司创始人—— 本纳道.霍（Bernardo Fort-Brescia）亲自担 纲设计
4
以最高端内部配套打造中国最顶级的私家会所 ——棕榈泉国际俱乐部，彰显身份感和尊贵感
总建面达1.3万平方米 的会所由著名G.I.L艺 术设计顾问公司设计 ，是中国最顶级的私 家会所之一。 会所配套有室内温泉 泳池、全天候阳光温 泉泳池、东南亚式水 疗温泉中心(SPA), 是 今天国内唯一达至国 际水平的水疗温泉 (SPA) ；还有红酒雪 茄吧、图书室、全京 城唯一拥有美国 Nautilus健身设备的 专业健身房等。
苏州园林
英式大草坪
德式绿荫天鹅湖
奥运公园 夏威夷冲浪沙滩 法式迷宫花园
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世贸滨江花园的占地高达1.5万平米的会所采取 了四个不同的建筑风格，独显尊贵感和专属感
世茂滨江花园拥 有欧式服务会所 、美式休闲会所 、奥林匹克运动 会所等4个不同建 筑风格的会所， 面积达15000平 方米，分布在不 同主题景区内， 每位住户都能就 近享受。
占地16.30万平米，建面65万平米 3.18 65%
11栋高层和超高层（其中超高层占两栋，为32-33层）， 4栋Townhouse
贝尔高林，现代岭南风格园林 高层住宅；豪华会所；中央广场；幼儿园 住宅建面50.51万平米；园林占地10万平米；会 所建面6000平米；中央广场建面3000平米；幼 儿园建面6000平米
总体规划
层层递进的建筑布局方式使景观资源最大化，同时也 保持了项目景观均好性，尽可能使所有住户都能欣赏 到香蜜湖美景
临湖叠拼会馆 无限视野 湖景空中合院 临湖美墅 TownHouse 一线香蜜湖景双拼
澳大利亚柏涛（墨尔本） 建筑设计有限公司
总体规划
地块边界采用高层来区隔，保持豪宅内部私密性，也 突出了城市天际线；与道路之间布局一定绿化带，隔 绝道路噪音和灰尘影响
国际景观权威EDAW公司设计 热带滨海风景园林 会所 ； 幼儿园 会所3000平米，幼儿园3000平米