房地产业与其他行业发展的关联影响

房地产业与其他行业发展的关联影响
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产业属于第三产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性的特点。

房地产业的主要内容包括：（1）土地的开发和再开发；（2）房屋的开发和建设；（3）地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；（4）房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；（5）房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；（6）房地产物业管理；（7）房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。

●当前房地产业发展形势
从长期走势看，房价及房地产投资正在趋于稳定，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施正在积极发挥作用。

从去年及今年一季度的数据来看，我国房地产开发呈回落态势，商品房销售增速回落，房地产业增加值占GDP比重也在减少，如上海市最近两年，房地产业增加值分别按年下降22.8%和2.4%，占GDP比重从2005年的7.3%下降到2011年的5.3%，占服务业增加值比重也从15%下降到9.2%（2011年，我区房地产业增加值占GDP比重为5.6%，占服务业增加值比重为6.3%）。

自去年四季度以来，全国主要城市房价开始下跌，上海、北京等一线城市和部分二线城市的房价，至今已持续下跌6个月左
右。

国家统计局4月18日发布的数据显示，2012年3月份全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。

房地产企业的营业利润显著萎缩，甚至出现亏损、破产。

而据国家统计局4月13日公布的数据显示，今年1至3月，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，增速比1至2月回落8.0个百分点；全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5％，增速比1至2月份回落4.3个百分点。

其中，住宅投资7443亿元，增长19.0％，增速回落4.2个百分点。

以上数据不仅表明了房地产商资金链出现紧张，而且表明了房地产商对未来市场的信心也开始下降，全国不少城市也出现了土地拍卖流拍现象。

根据中国房地产指数研究院青岛分院数据，一季度青岛住宅供应40.85万平方米，达到2009年以来的最低水平，环比下跌81.99%，规划建筑面积为93.75万平方米，环比下跌73.87%。

从DTZ戴德梁行14月18日举行的新闻发布会上获悉，2012年1季度青岛商品住宅市场成交量持续下跌，同比2011年第1季度下降46.56%，环比2011年第4季度下跌56.65% ；二手房住宅成交面积为14.01万平方米，环比下降了89.82%。

成交量的持续萎缩对价格也造成压力，2012年3月份，青岛新建住宅价格环比降价1.2%，同比降1.5%。

业内人士预计，随着市场的“寒意”在房地产整个产业链条
1国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11000余名员工为客户提供跨国房地产服务
上的持续传导，至少有三方面的影响值得关注：
其一，房价的下行压力将持续加大。

在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。

房地产企业破产事件（杭州金星房地产开发有限公司日前因其母公司资金链断裂而被债权人申请破产）也将会加速企业以价换量。

新一轮的打折降价潮，还将在未来两三个月内大范围持续展开，这将有助于房价趋于合理回归，有利于调控效果继续显现。

其二，房地产开发投资增速下降恐将对后市商品房供应产生不利影响。

总体上看，我国普通商品住房仍存在明显的供求缺口，市场对住房的需求是刚性的。

增加普通商品住房的供应也是此轮调控重要的诉求之一。

不过，从目前土地市场的遇冷、开发投资增速的下降等情形看，后市供应恐不容乐观。

其三，房地产企业倒闭增多带来的风险不容忽视。

由于是期房销售，房地产企业一旦遭遇资金危机便不可避免地影响交房，甚至导致“无房可交”，引发业主与企业、银行之间的矛盾；此外，很多房地产企业都欠有土地出让金，企业与地方财政之间的风险关联也值得关注。

●受房地产业影响的主要行业
房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，除了带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业外，还带动塑料、汽车、家电等派出需求，又通过贷款与银行、利率、信贷等密切相关。

此外，房地产业还关系到政府
的财政收入和民生问题等等。

据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设；与房地产业相关的行业达60余个。

在房地产开发建设中，仅住宅建设需要的建筑材料和零部件就达2000种以上；每增加l亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1．479亿元；住宅消费的提高能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生活资料和生活消费资料的相应增长，其比率大约是l：6。

房地产业与金融业也有着密切的联系，房地产业的投资额度大、资金周转期长，房地产业的发展就越需要依靠金融业的大力支持；当然，房地产业因预期投资收益率高、居民住房抵押贷款风险小等特点，也是吸引金融业投资的重要领域。

因此，房地产业的景气会带动金融业的兴旺；房地产业低迷，首当其冲的也是金融业。

另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。

完全消耗系数，是指某一部门每提供一个单位的最终产品，需要直接和间接消耗（即完全消耗）各部门的产品或服务数量，该系数对分析产业间的关联带动程度更为全面。

从完全消耗系数来看，房地产业对其他产业或项目带动显著的有（即完全消耗系数≥0.1）：金属冶炼及压延加工业（0.680）、非金属矿物制品业（0.603）、商业（0.348）、化学工业（0.255）、建筑业（0.210）、非金属矿采选业（0.190）、电力蒸气热水生产和供应业（0.175）、货物运输及仓储业（0.169）、金属制品业（0.155）、社会服务业（0.150）、金融保险业（0.141）、电气机械及器材制造业（0.130）、石油加工及炼焦业（0.115）、机械工业（0.108）、房地产（服务）业（0.111）等，可见其对关联行业的影响之巨大。

有关研究机构通过分析，得出：房地产投资每变动1%，将导致：总产出和GDP在原基础上分别变动0.25%；城镇固定资产投资总额在原基础上变动0.57%；社会消费品零售总额在原基础上变动0.088%。

从商务部4月17日公布的数据显示，3月当月，外商投资新
设立企业2374家，同比下降6.5%；实际使用外资金额117.57亿美元，同比下降6.1%。

一季度，外商投资新设立企业5379家，同比下降9.4%；实际使用外资金额294.8亿美元，同比下降2.8%。

这意味着中国吸收外资已经连续五个月同比下滑。

在分析下降原因时，商务部发言人沈丹阳首次指出，中国吸引外资形势低迷，除了受世界经济低迷影响全球跨国直接投资放缓的影响以外，还受到了国内房地产市场调控的影响。

●关于房地产业带动作用的其他观点
有不少专家认为，房地产并不是一个对技术进步有明显推动的行业，它的过快发展，会增加更多的高耗能产品需求，使我们面临的资源环境压力更大。

高房价使实体产业大量资金纷纷向楼市转移，必然挤压其他行业特别是高新技术行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于自主创新和产业结构优化升级。

现在一些地方经济增长主要靠房地产业带动，财政收入主要靠卖地获得，银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款，房地产业已成为许多城市的经济命脉。

这种过度倚重房地产业的发展模式，长期下去将严重危害经济的协调和可持续发展。

所以，鉴于国民经济未来的进一步发展必然依赖关系中国综合国力的高新技术产业，从长期来看房地产行业在国民经济中的重要性一定会不断降低。

高房价会对扩大内需产生严重的“挤出效应”2。

人们为了买
2指一个相对平面的市场上，由于供应、需求有新的增加，导致部分资金从原来的预支中挤出，而流入到新的商品中。

房往往透支了几十年的消费，使消费产生严重的结构性不足，过度消耗中低收入阶层的购买力，抑制社会中间阶层的扩大。

因而政府为了化解国民经济发展中产能过剩与内需不足这一重大矛盾，也不会放任房价的飙升，必然会出台相关政策使得房价回归到理性的水平。