2008年房地产行业发展总概况

行业发展总概况
(一)2008年中国房地产行业发展形式及投资情况
2008年对于国内房地产市场是比较艰难的一年，伴随着国际金融危机的逐步蔓延，我国经济也受到了一定影响。

国内房地产市场经历了长达一年之久的超长观望期。

国家统计局公布的2008年国民经济和社会发展统计公报显示，全年我国房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。

其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。

按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。

2008年，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。

其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。

全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。

在金融危机以及国内收紧的房地产政策的影响下，2008年全国各主要城市的二手房交易量也出现了明显的减少。

全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。

其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。

其中，商品住宅销售额下降20.1%。

截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。

其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

(二)特许经营在中国房地产经纪行业的应用与发展
1.特许经营模式的运用
目前国内逾万家的房产中介大致可以分为四种经营模式。

一种是被大多数中介采用的市场化程度很低的单店经营模式；第二种是市场化程度不够的有政府背景的房地产管理部门下属企业；第三种是直营连锁模式, 这种模式已经具有品牌竞争的含义；第四种就是为外资企业广泛采用的特许经营模式，目前正被越来越多的国内企业接受并应用。

特许经营模式在国外已经被证明是一种很成熟也很成功的商业模式，非常适合房地产经纪行业依靠信息、注重服务、广泛分布的特点，在美国大约有45%的商品都是通过特许经营这种商业模式来完成的。

在房地产行业这种体系所起的作用更大，虽然特许经营的公司数量只占到30%左右，但是交易额达到了行业总交易额的60%左右。

现时国内房地产中介特许经营产业，有数十个相对模式完整的品牌与机构在各地的房地产中介市场上开展特许经营。

从特许商方面，主体构成主要是三个方面：首先，为数不多的国际品牌携先进的理念、丰富的经验和成熟的体系在全国范围内开展特许经营，并居于遥遥领先之势；其次，一些港台品牌经过本地化运营后，开始尝试跨区域特许经营；再次，数量众多的地方性本土中介品牌在其各自所在的地区范围内引入特许经营模式，开展中介加盟事业，初具规模。

目前国际成熟品牌的特许经营模式包含区域特许经营及单店特许经营两个层次，而国内品牌的特许经营受制于管理能力及体系的支持能力，目前更多的局限于本地区范围内开展单店特许经营。

从加盟商方面，主体构成仍然以投资者为主，原有中介店翻牌数量仍然没有占据主流。

2.特许经营模式的优势
1)规范市场
一方面，政府有关管理部门通过加强房地产市场的制度建设，完善规章制度以规范从业企业
的经营活动；另一方面政府的监管对于市场上众多的中小型中介服务商覆盖相对薄弱。

而特许经营体系通过市场化运作模式，帮助中小服务商规范管理，并且通过商业合约方式建立有效的商业监督机制，对于提升、促进整个行业的规范经营发挥了重要的作用。

2)增加行业诚信度
在政府“十五纲要”中就明确提出“严格资质认定，强化行业自律，提高中介组织的质量。

”这一房地产中介服务行业诚信建设指导方向，而特许经营体系以“品牌运营”为核心的商业模式与这大方向完全吻合。

而作为商业主体的特许商通过体系内严格的奖惩制度，强化的激励机制，以及企业（品牌）文化建设，从而大力推动房地产中介服务行业的诚信建设。

3)提高行业准入门槛
随着行业市场的逐步成熟，越来越多的新进入者需要通过加盟成熟的体系，方能在竞争中求得生存和发展。

我们从2008年特许商的发展情况来看，国际品牌由于其领先优势，纷纷提高了自身体系的加盟门槛，从资金、投资人背景、从业经验、经营者素质等方面均提出了更高的要求，而本土品牌在意识到特许体系的成功与加盟商的选择紧密相关的同时，也迅速摒弃了发展初期“来者不拒”的思路。

基于长期商业发展考虑，多数特许商都建立了严格的加盟授权评审机制，较之政府管理的经纪资质、注册资本、经纪人资格等因素，特许体系对行业新进入者提出了更高的准入门槛，从而更好地保障了行业后续发展的动力。

4)带动全国房地产市场平衡发展
目前，国内房地产中介市场已经初具规模，但是由于行业整体历程短，大规模的覆盖全国的中介企业屈指可数，各地区市场间的交流不畅，发展出现不平衡。

特许经营体系由于其商业模式的特点，一方面可以充分利用各地企业的本土化优势，另一方面又通过特许总部的联结，将各地区间的信息、资源充分的共享，取长补短、共同创新。

以国内目前最大的房地产中介特许体系21世纪中国不动产为例，截止2008年底，21世纪中国不动产已经在全国范围内设立了33个区域分部，过千家门店、过万名经纪人在各地市场上为消费者及行业提供服务。

21世纪中国不动产总部每年均有多次全国性的运营、市场、业务交流研讨会，以促进各地区间的交流与合作。

通过这些信息的交流与经验的共享，帮助相对滞后地区的业务迅速赶上，促进体系内各地区的共同发展。

而通过调研我们了解到，在各地市场，尤其是二、三级城市市场，特许经营体系在帮助政府主管部门整体把握行业全国发展态势方面起到了重要的作用。

5)增强企业品牌意识
在中国现行的市场状况下，无论大、中、小型房地产中介机构都有生存空间和存在的必要，不一定就是越大越好，品牌意识才是促进这一行业进步的至关重要环节。

2008年特许经营体系在中国房地产市场宏观调控背景下的持续发展，让更多的业内资深企业和人士意识到，品牌在房地产中介服务这一领域的价值所在，不仅可以像业务一样带来直接收益，更可以通过特许的方式分散企业完全直营的风险，当然这一切的前提就是——你的企业已经成功打造了品牌。

特许体系的发展对于整个行业的品牌意识的建立、提升有着重要的作用。

6)提高房地产行业对培训的重视
与直营中介企业相比，房地产中介特许体系的相当一部分客户来自于行业内中小企业，所以特许体系更注重参与行业整体的建设。

在调研中，某二线城市房地局的领导甚至将该地区的特许品牌比喻为“行业规范经营的传播大使”。

据不完全统计显示，2008年由特许经营体系在各地区举办的促进行业整体建设的论坛、讲座、研讨会、培训班等各类活动达1500次以上。

大型特许组织纷纷与所在地政府主管部门、协会组织、教育机构联合办学，开展社会化的行业培训活动，对行业从业人员的整体素质提高起到了积极的作用。

待续……（来源：中国连锁经营协会，转载请注明）。