江阴商业市场调查报告及项目发展可行性报告

108.3838
3,124.80
地方留存(亿元)
58.321
1,322.68
社会消费品零售总额(亿元)
173.118
5,699.89
在岗职工平均工资(元/月)
2,083
1,746.42
城镇居民人均可支配收入(元/年)
16,113
12,319
城镇居民人均消费性支出(元/年) 城镇居民人均住房面积(M2)
企业
行业 职工层次
中国贝卡 尔特钢帘 线有限公 司 江苏法尔 胜股份有 限公司 江阴兴澄 特种钢铁 有限公司
瀚宇博德 科技（江 阴）有限公 司
公务员
矿产、 冶金、 金属制
品 金属制 品、光 通讯
钢铁
电子
/
高层
普通 高层 中层 普通
普通
科长及以 上
工程师/ 领班 普通 普通
人数
3 1,800
8 20 1,000 3,500
了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工等五大支柱产 业。江阴市上市公司 18 个，其中国内上市公司 15 个（控股 14 个），海外上市 公司 3 个。
城市基本经济情况表：
经济指标
全市数据
全省数据
总面积(平方公里)
987.5
102,600
城区面积(平方公里)
50.1
/
总人口(万人)
4,000 多
4,000
年收入
100 万
6万 50 万 15 万 4-5 万
3万
6 万以上
4-5 万 2.5 万 10 万
居住区域 分布较散 分布较散（城西） 分布较散
分布较散 分布较散，天福牡丹苑居多
江阴市工业发达，目前已形成特色冶金、高档纺织、精密机械、彩印包装、 精细化工等规模产业；电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业逐步形 成。
江阴市有 16 个镇，分别为澄江镇、璜土镇、利港镇、申港镇、夏港镇、月城 镇、青阳镇、霞客镇、南闸镇、云亭镇、华士镇、周庄镇、新桥镇、长泾镇、
顾山镇、祝塘镇。市区主要位于澄江镇。
其中，市区主要指标为：
区域
人口 (万人) 主要产业澄江镇Βιβλιοθήκη 工业、第三29.6
产业
地区生产总值(亿元) 93.15
繁荣程度 ★★★★
(4) 当地市中心商圈：人民路步行街 当地经营状况最好的商场：华联商厦 当地经营状况最好的卖场：大统华超市
-4-
(5) 城市商品房价格 类别
最高价商品房 2006 年平均房价
名称
华锦园二期
/
价格(元/平方米) 7280 5052
位置 黄山路西侧、文化中路以
南、华锦园以北 /
注：以上价格为一手房售价
-2-
二、社会经济及城市发展状况
2.1 城市概况 (1) 城市区位 江阴位于北纬３１°４０’３４”至３１°５７’３６”，东经１１９°至１２０°３４’ ３０”。北枕长江，与靖江市隔江相望；南近沪宁线；东接常熟、张家港；西连 常州、武进，地处苏锡常“金三角”的几何中心。江阴交通十分便捷，历来是大 江南北的重要交通枢纽，江海联运、江河换装的天然良港。
3.3 超市行业分析
3.4 租金/售价分析
3.5 外墙广告位调查
3.6 停车位调查
3.7 典型项目比较分析
3.8 商业竞争状况及未来发展趋势
3.9 江阴市过往主要商业地块出让信息
四、消费者调研部分
36
五、项目地块分析
43
5.1 项目地块情况
5.2 项目 SWOT 分析
六、项目条件总结应用 49
6.1 城市宏观经济 6.2 城市宏观商业环境 6.3 城市超市市场研究结论 6.4 城市百货市场研究结论 6.5 地块特征
(1) 澄江中路地块地处江阴市经济开发区，在未来在“一主、二副”的商业空间布 局中处于东组团副商业中心； 地块处于江阴城市客厅重点项目内，定位为集居住、文化、体育、度假、商业、 商务为一体区域，长期市场潜力较大； 江阴属于县级市，现有人口约 48 万，规划到 2020 年城镇规划人口达 100 万， 该市等工业企业较多，上市企业已达 19 家（2006 年 11 月）人均 GDP 达到 66,668 元（2005 年）居民收入水平较高，消费力强； 目前江阴市已有 5 家大卖场和 6 家百货，总建筑面积超过 200,000 平米，商业 已具有一定规模； 综上所述，从中短期来看，考虑市场竞争、及目前项目周边环境，本项目中短 期商业体量不宜过大；如因特殊要求而着眼于未来长期市场潜力，考虑未来城 市人口及项目周边商业、商务、住宅区的成型，本项目体量定为商业面积 60,000
9172 31.0
/
150.8 21.05%
2005 787.97 16.7% 16.08 2.04% 501.44 63.64% 270.44 34.32% 108.38 331.58 16.70% 31.89 43.07%
35.1 27.17% 82,120 118.62 48.41
16113
10762 32.5
-1-
平米，其中卖场面积 16,000 平米，零售百货面积为 10,000 平米，餐饮面积为 2,000 平米，家电卖场 8,000 平米,文体休闲为 6,000 平米精品家居 6,000 平米， 影院 6,000 平米，健身 6,000 平米；但开发过程中必须考虑未来本项目周边规 划实施、城镇人口规划实施的不确定性所带来的风险，进行开发时机的调整与 开发体量的调整。
10762 32.5
8,622 30.15
家庭汽车普及率(每百户拥有量)
8
/
全市居民人均存款(元) 住宅价格水平(元/M2) 全市最高档住宅平均售价(元/M2)
24,851 5,052 7,280
14,156.5 / /
城市支柱产业
特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及 彩印包装、精细化工等产业
注：以上指 2005 年数据 (3) 各区概括
(6) 市内肯德基或麦当劳情况
类别 肯德基 麦当劳
门店数量 6 1
2.2 宏观经济分析 经济指标 地区生产总值 GDP(亿元) GDP 增幅 第一产业 第一产业增幅 第二产业 第二产业增幅 第三产业 第三产业增幅 财政收入(亿元) 固定资产投资(亿元) 固定资产投资增幅 出口总额(亿美元) 出口总额增幅 进口总额(亿美元) 进口总额增幅 实际利用外资(万美元) 总人口(万人) 城区人口(万人) 城镇居民人均可支配收入 (元/年) 城镇居民人均消费性支出 城镇居民人均住房面积(M2) 家庭汽车普及率 (每百户拥有量) 社会消费品零售总额(亿元) 社会消费品零售总额增幅
11502
/ 29.5
/
124.58 17.24%
2004 675.45 25.6% 15.31 2.27% 428.42 63.43% 231.71 34.03% 92.14 284.13 12.06% 22.29 43.71%
27.6 60.19% 72,042 117.77 45.82
13702
淮安
(2) 城市简介 江阴市有 16 个镇，305 个行政村，7 102 个村民小组；72 个社区居民委员会， 4 个居民委员会，总人口 118.62 万人。 江阴市总面积 987.5 平方公里，陆地面积 811.7 平方公里，水域面积 175.8 平 方公里，其中长江水面 56.7 平方公里。沿江深水岸线长达 35 公里。城市建成 区为 50.1 平方公里。 江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城 市。从江阴到上海、南京两大城市各 148 公里，到无锡、常州仅 38 公里。以 江阴为圆心、半径 160 公里范围内有六个飞机场，其中南京、上海可直飞境外。 2005 年江阴市完成地区生产总值 787.97 亿元，第一、二、三产业增加值在地区 生产总值中的构成比例为 2.04∶63.63∶34.32。经过多年发展，江阴工业已形成 -3-
江苏江阴商业市场调查 及项目发展可行性报告
-1-
目录
一、项目调研结论
1
1.1 项目概况
1.2 调研目的
1.3 调研结论
二、社会经济及城市发展状况
3
2.1 城市概况
2.2 宏观经济分析
2.3 城市发展规划及未来发展趋势
2.4 当地大型企业调查
三、商业环境分析
10
3.1 商业概述/主要商圈
3.2 百货行业分析
楼层 5F 4F 3F 2F 1F
合计
功能或商业业态
影院 健身 文体休闲 精品家居 **大卖场超市 家电卖场 **大卖场超市 家电卖场 餐饮 零售百货，主要包含 （服饰、鞋包、饰品、 手机、数码等业态） /
面积
6,000 6,000 6,000 6,000 8,000 4,000 8,000 4,000 2,000
根据江阴市“十一五”商业发展规划，市区规划形成“一主、二副”的商业空间 布局，即一个市级商业商务中心(人民路商业中心)，东、西组团商业副中心，并 根据需要建设若干社区(居住区)商业中心和重点中心镇商业区，如下图：
-6-
人民路商业区 西区商业区
东区商业区 河北街商业区
现有商业区
规划商业区
-7-
2.4 当地大型企业调查
至 2006 年 10 月底，江阴上市公司累计达到 19 家，成为股市中独特的“江阴 板块”。其中，江阴企业在内地Ａ股上市公司 15 家，新加坡上市公司 3 家，香港 上市公司 1 家。全市有 9 家大企业集团跻身“中国企业 500 强”。省级高新技术企 业 94 家，其中国家级重点高新技术企业 14 家，建成了阳光、法尔胜、申达等 5 个博士后科研工作站和国家生化工程技术研究中心江阴基地。预计到 2010 年， 江阴市上市公司总数将会突破 30 家。
2001 371.90 13.4% 11.81 3.18% 235.49 63.32% 124.59 33.50% 36.03 81.02 14.68%
6.76 29.50%
7.61 36.14% 25,609 115.39 26.55
8650
/ 26.2
/
92.05 13.18%
2002 433.90 16.7% 12.31 2.84% 274.92 63.36% 146.66 33.80% 45.09 120.31 48.49%
8
173.12 14.80%
-5-
2.3 城市发展规划及未来发展趋势 根据江阴市城市发展规划，江阴城市性质为现代化的工业港口城市，交通枢纽， 历史文化名城。到 2020 年，城区人口达 55 万，城市用地规模为 6600 公顷，人 均建设用地 120 平方米，城市用地主要向东向西、次要向南发展。 规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系统分隔成四个组团：中组团、东 组团、西组团、南组团，在城市东、南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥 路、通江路形成"H"型城市中心。
118.62
7,474.5
城区人口(万人)
48.41
/
地区生产总值 GDP(亿元)
787.97
18,272.12
人均 GDP(元)
66,668
24,515
进口总额(亿美元)
35.0968
1,049.59
出口总额(亿美元)
31.8949
1,229.82
实际利用外资(亿美元)
8.212
131.80
财政收入(亿元)
10,000
60,000
租金建议
按使用面积
按建筑面积
25
16
25
16
30
20
30
20
/
/
35
23
/
/
35
23
195
127
175
114
/
/
着眼长期市场，地块周边虽已具备部分发展大型商业地产项目的基本条 件，但有以下风险：
¾ 现状周边无商业氛围，可能面临长期市场培育风险；
¾ 现有商业体量已有一定规模，规划新增供应较大，未来面临较大竞争 压力。
1.2. 调研目的 (1) 了解目标城市的社会经济状况、商业发展情况 (2) 了解已有商场各层业态分布及对应租金水平，近年来的经营状况，待售、待租 商用物业的售价、租金情况 (3) 考察政府推荐地块的情况 (4) 初步得出商业中心项目的市场定位、可建规模和租金预测 (5) 初步判断项目的可行性
1.3. 调研结论
-1-
6.6 开发条件
七、综合定位
53
7.1 未来竞争
7.2 项目定位
-2-
江阴市商业市场调研
及项目定位
一、项目调研结论
1.1. 项目概况
澄江中路地块位于澄江中路北侧，东临贝卡尔特，属于城市客厅 B 区内地块， 面积约 60 亩。目前该地块内大部分建筑物已经拆除，黄山路东侧，滨江东路南 侧，贝卡尔特西侧，澄江中路北侧都已围上护墙，处于待建状态。地块处于开 发区内，周边建筑密度较低，主要为政府机关、企业园区、大型文体设施等。 地块到江阴市最繁华的人民路步行街的距离约 2km，至虹桥路小商品市场的距 离约 2km。
9.37 38.61%
9.28 21.94% 35,176 115.78 29.47
9632
/ 26.7
/
106.26 15.44%
2003 537.61 23.9% 12.92 2.40% 341.62 63.55% 183.06 34.05% 68.61 253.56 110.76% 15.51 65.53% 17.23 85.67% 57,257 116.70 44.59