2011年湖北省房屋登记官培训(周民杰).ppt
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中国人民保险公司设在各地的分支机构等。
二、申请主体
（三）买卖双方是否可以共同委托同一代理人到 登记机构申请登记
“自己代理”是指代理人以被代理人名义与自己实施的民事行为。 “双方代理” 又称同时代理，是指一个代理人同时代理双方当事人的民事 行为的情况，即一个人既作为卖方的代理人又作为买方的代理人。 一方持另一方的委托书来办理权属登记申请、或是买卖双方共同 委托同一代理人到登记机构办理登记，这与“自己代理”或“双方代理” 不同，因为这并不是代理订立合同，提出登记申请并不是实施实体的交易 行为，代理人只是依照委托人已经建立的债权关系，向登记机构提出物权 登记的申请，而并不代理订立合同。因此，登记机构可以受理。
5
一、登记客体
建设部在1997年《对关于 不得给一平方米单位产权颁发 “房屋所有权证”的通知的补 充说明》【97建房产字第019号 】明确规定：“对已建成的商 业、办公或其他楼宇分割出售 的，如有明确的权属范围和具 体的权属界限，不同于搞变相 集资的一平方米产权出售，应 视为正常的房产交易。可凭买 卖合同、售房发票和其他有关 文书办理产权过户手续，并在 《房屋所有权证》中的测绘图 件上对权属界限准确反映”。
11
二、申请主体
(二)登记主体可否包含非法人团体、分支机构 (如银行、新华书店、电信等的分支机构)
其他组织即指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资 格的组织。具体包括如下类型的组织：中国人民保险公司设在各地的分支机构 等。 依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业； 依法登记领取营业执照的联营企业； 依法登记领取营业执照的中外合作经营企业； 经民政部门核准登记的社会团体； 经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业； 法人依法设立并领取营业执照的分支机构； 中国人民银行：各专业银行设在各地的分支机构；
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二、申请主体
（四）协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权 的一方可否单方申请转移登记，如果另一方不予配合 怎么办
《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关 当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申 请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(一)因合法建造房屋取得房屋 权利；(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；(三) 因继承、受遗赠取得房屋权利；(四)有本办法所列变更登记情形之一； (五)房屋灭失；(六)权利人放弃房屋权利；(七)法律、法规规定的其他 情形。”
18
三、登记类型
（三）拆除旧房后翻建的房屋是初始登记还是变更登记
新建房屋登记属于房屋所有权初始登记，而房屋翻建后应申请房 屋所有权变更登记。由于两者收取的登记文件不同(申请初始登记时，申 请人应当提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已 竣工的证明、房屋测绘报告以及其他必要材料。而申请变更登记，权利 人应当提交房屋权属证书以及证明发生变更事实的材料)。因而还是要将 这两种不同的登记种类加以区分。
一方持另一方的委托书来办理权属登记申请或是买卖双方共同委托同一代理人到登记机构办理登记这与自己代理或双方代理不同因为这并不是代理订立合同提出登记申请并不是实施实体的交易行为代理人只是依照委托人已经建立的债权关系向登记机构提出物权登记的申请而并不代理订立合同
2011年湖北省房屋登记官培训
周 民 杰
一、登记客体
在实际工作中，主要应考虑以下三个方面： 预告登记和查封都是登记簿所记载的事项，当事人申请登记的 事项同样不能与之发生冲突。 处分权应由登记簿所记载的权利人行使。 在初始登记时，应考虑到该处原来是否还存在已经登记的房 屋所有权。
23
（二）如何认定屋登记的依据？
公司具有独立的主体资格、独立的法人财产，公司的股东以其出 资额为限享有权利和承担义务，公司财产和个人财产相互独立，股东及 公司其他成员与公司相互独立。公司股东或董事会成员的变化是公司内 部管理机构的变化，不影响公司作为一个法人的存在，房屋的权利主体 并没有发生变化，因此，不需要办理房屋的转移登记或者变更登记。
6
一、登记客体
（四）老式的非单元式住房，能否分别为多个住户办 理单独的房产证
根据《城市异产毗连房屋管理规定》第六条“所有人和使用人 对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下 水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一 方不得多占、独占。 所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有 损害他方利益的行为。” 第七条“异产毗连房屋所有人以外的人如需 使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书 面协议。” 基于上述规定，结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑为 不同所有人所共有的房屋是可以分别办理产权登记的。但共用的楼道、 厕所、厨房应作为共有面积进行分摊。
业内一些人认为：当某一抵押权注销以后，说明当事人之间的债 务已经履行，即使这一抵押登记有问题，因为抵押权已经注销，不会对 当事人造成实际上的影响。因此认为抵押登记档案没有必要继续保存。 这种观点有一定的道理，但是却忽视了一个问题：倘若这一抵押权注销 是有问题或是虚假的．就会产生问题。广西某市就发生过对巨额债权的 担保被抵押人伪造登记文件而注销的实例。如果抵押登记档案没有保存， 一旦对抵押登记或注销登记产生争议，就无法提供作出登记或注销行为 的依据。因此，在没有新的规定以前，当抵押权被注销以后，其档案还 应当予以保存。
14
二、申请主体
共同申请主要适用于因法律行为而产生的物权变动情形，如房屋 买卖、交换、赠与、抵押等，单方申请主要适用于非因法律行为产生的 物权变动情形，一是基于事实行为的物权设立如合法建造房屋、权利人 名称变更等；二是经国家公权力确认的物权变动如司法机关行为和政府 行政行为；三是因继承或受遗赠取得房屋物权的；四是法律法规规定的 其他情形，如《物权法》规定的更正登记和异议登记，《房屋登记办法》 规定的预购商品房预告登记中单方申请情形。
4
一、登记客体
（三）开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的 房屋、地下停车位、敞开式或开放式商铺如何办理登 记
房屋作为一种特殊的物，对它的分割是有限度的，不能无限制的 分割，特别是非住宅类房屋。房屋的分割必须满足： 1、具有构造上的独立性，能够明确区分； 2、具有利用上的独立性，可以排他使用； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 （摘自最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》第二条）
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三、登记类型
（一）企业所有的房产因为企业的合并、分立、 改制、重组等原因要办理房产转移或者变更登记，这 两种登记类别在实践中应如何区分
企业合并是指两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定改 建为一个企业的行为。其形式有吸收合并和新设合并两种。吸收合并是 指接纳一个或一个以上的企业加入本公司，加入方解散并取消原法人资 格，接纳方存续。新设合并是指公司与一个或者一个以上的企业合并成 立一个新公司，原合并各方解散，取消原法人资格。
生效的判决书有两种情况，一种是二 审判决，因二审判决一经宣判立即生效，当事 人不能再上诉。另一种是上诉期间届满未上诉 的一审判决。但对于登记机构而言，不可能得 知当事人是否上诉。实践中一般的做法是让申 请人拿一审判决书到作出判决的人民法院注明 “判决已生效”的字样并加盖人民法院的印章。
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生效的裁定书和协助执行通知书，主要出现在判决或者调解作 出以后当事人不自觉履行判决书或者调解书上规定的义务，法院依申请 或者依职权进行强制执行的情况。如果法院通过裁定强制性地将房屋转 移登记到申请执行人名下，那么就要对登记机构下达“协助执行通知书” 并附裁定书。这种情况下登记机构无须审查裁定书是否生效，因为这类 裁定书一经下达就立即生效，当事人即便申请复议也不能停止裁定的执 行。
7
一、登记客体
（五）关于构筑物登记的问题
构筑物作为不动产种类的一种，具有其经济价值和利用价值。 《物权法》第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属 设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。
8
一、登记客体
构筑物初始登记注意事项：
1、具有构造上的独立性，具有 利用上的独立性； 2、登记前要进行房屋测绘，计 算构筑物的建筑面积； 3、现场查勘时拍照留存，登记 时登记簿和权证上在“其他”中填 写构筑物名称，“附记”中要填写 构筑物的自然属性如形状，大小、 容积、高度、颜色等，发放《房屋 所有权证》； 4、收取资料： 构筑物权属登记申请书； 具有资质的房产测绘机构出具的构 筑物测绘成果； 申请人资格主体身份证明（涉及法 人单位的，还需提供授权委托书和 代理人身份证件）； 构筑物立项文件； 建筑工程规划许可证； 土地使用权证； 构筑物竣工验收证明。
21
四、档案问题
（二）预告登记的档案，是否需要永久保存
《房屋登记办法》第二十八条规定：“房屋登记机构应当将房屋 登记资料及时归档并妥善管理。”预告登记的档案，与其他登记档案一 样，需要永久保存。
22
（一）为什么要把申请登记的事项与房屋登记簿 记载的房屋权利不冲突作为予以登记并记载于登记簿 的条件？在实际工作中还要注意哪些问题?
2
一、登记客体
（一）房屋应当按照基本单元进行登记
《房屋登记办法》第十条规定，房屋基本单元是指有固定界限、 可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号等）的 房屋或者特定空间。基本单元的确定兼顾了房屋的自然状态和权利状 态： 1、整幢房屋归某一权利人所有的（如独幢的住宅、厂房、办公楼 ）以幢为基本单元进行登记。 2、国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记；非成套住 房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记； 非住宅以 房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 3、办理登记时最小的基本单元不能小于间，最大基本单元不能大 于栋，位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人。
3
一、登记客体
（二）开发商销售的层高在2.2米以下的房屋，能 否办理产权登记
《建设部关于房屋建筑面积 计算与房屋权属登记有关问题的 通知》第四条规定：房屋套内具 有使用功能但层高（高度）低于 2.2米的部分，在房屋权属登记中 应明确其相应权利的归属。 所以，只要是来源合法，权 界明确，要件齐备，2.2米以下的 房屋也可以办理房屋登记。
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二、申请主体
房屋登记的申请主体是与房屋物权设立和变动（变更、转移、消 灭）有关联的当事人或其受托人。《房屋登记办法》强调登记依申请启动， 不申请不能启动登记程序。
10
二、申请主体
（一）企业营业执照被吊销，还能否进行房屋买 卖和房地产抵押
《民法通则》第36条：“法人的民事权利能力和民事行为能力， 从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”第40条：“法人终止，应当 依法进行清算，停止清算范围外的活动。” 《企业法人登记管理条例》第33条：“企业法人被吊销《企业法 人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知 开户银行，其债权债务由主管部门或清算组织负责清理。”
16
三、登记类型
企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以 上投资主体相同的企业的行为。分立有存续分立和新设分立两种形式。 原企业存续，而其一部分分出，派生设立为一个或数个新企业的，为存 续分立；原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。
17
三、登记类型
（二）公司股东或股权结构发生变化，其房产办 理何种登记，公司名称变更应提供何种变更证明
房屋登记的客体为房屋。 房屋登记的客体为房屋。《城市房地产管理法》第二条第
二款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”一 般意义上是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、 学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物。 具备两个基本特征：一是要有固定界限（一般应具备屋顶、墙界等围 护结构）；二是可以独立使用（可供人们从事生产、工作、学习、生活、 居住、文化娱乐等活动）。
19
四、档案问题
房地产登记档案是房地产档案中的一种，是指登记机构在房地 产物权登记活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的历 史记录。它反映了房地产物权设立、变更、转移、消灭的情况，是城市 房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。
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四、档案问题
（一）抵押权注销以后，抵押档案是否还要保存
中国人民保险公司设在各地的分支机构等。
二、申请主体
（三）买卖双方是否可以共同委托同一代理人到 登记机构申请登记
“自己代理”是指代理人以被代理人名义与自己实施的民事行为。 “双方代理” 又称同时代理，是指一个代理人同时代理双方当事人的民事 行为的情况，即一个人既作为卖方的代理人又作为买方的代理人。 一方持另一方的委托书来办理权属登记申请、或是买卖双方共同 委托同一代理人到登记机构办理登记，这与“自己代理”或“双方代理” 不同，因为这并不是代理订立合同，提出登记申请并不是实施实体的交易 行为，代理人只是依照委托人已经建立的债权关系，向登记机构提出物权 登记的申请，而并不代理订立合同。因此，登记机构可以受理。
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一、登记客体
建设部在1997年《对关于 不得给一平方米单位产权颁发 “房屋所有权证”的通知的补 充说明》【97建房产字第019号 】明确规定：“对已建成的商 业、办公或其他楼宇分割出售 的，如有明确的权属范围和具 体的权属界限，不同于搞变相 集资的一平方米产权出售，应 视为正常的房产交易。可凭买 卖合同、售房发票和其他有关 文书办理产权过户手续，并在 《房屋所有权证》中的测绘图 件上对权属界限准确反映”。
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二、申请主体
(二)登记主体可否包含非法人团体、分支机构 (如银行、新华书店、电信等的分支机构)
其他组织即指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资 格的组织。具体包括如下类型的组织：中国人民保险公司设在各地的分支机构 等。 依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业； 依法登记领取营业执照的联营企业； 依法登记领取营业执照的中外合作经营企业； 经民政部门核准登记的社会团体； 经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业； 法人依法设立并领取营业执照的分支机构； 中国人民银行：各专业银行设在各地的分支机构；
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二、申请主体
（四）协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权 的一方可否单方申请转移登记，如果另一方不予配合 怎么办
《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关 当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申 请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(一)因合法建造房屋取得房屋 权利；(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；(三) 因继承、受遗赠取得房屋权利；(四)有本办法所列变更登记情形之一； (五)房屋灭失；(六)权利人放弃房屋权利；(七)法律、法规规定的其他 情形。”
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三、登记类型
（三）拆除旧房后翻建的房屋是初始登记还是变更登记
新建房屋登记属于房屋所有权初始登记，而房屋翻建后应申请房 屋所有权变更登记。由于两者收取的登记文件不同(申请初始登记时，申 请人应当提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已 竣工的证明、房屋测绘报告以及其他必要材料。而申请变更登记，权利 人应当提交房屋权属证书以及证明发生变更事实的材料)。因而还是要将 这两种不同的登记种类加以区分。
一方持另一方的委托书来办理权属登记申请或是买卖双方共同委托同一代理人到登记机构办理登记这与自己代理或双方代理不同因为这并不是代理订立合同提出登记申请并不是实施实体的交易行为代理人只是依照委托人已经建立的债权关系向登记机构提出物权登记的申请而并不代理订立合同
2011年湖北省房屋登记官培训
周 民 杰
一、登记客体
在实际工作中，主要应考虑以下三个方面： 预告登记和查封都是登记簿所记载的事项，当事人申请登记的 事项同样不能与之发生冲突。 处分权应由登记簿所记载的权利人行使。 在初始登记时，应考虑到该处原来是否还存在已经登记的房 屋所有权。
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（二）如何认定屋登记的依据？
公司具有独立的主体资格、独立的法人财产，公司的股东以其出 资额为限享有权利和承担义务，公司财产和个人财产相互独立，股东及 公司其他成员与公司相互独立。公司股东或董事会成员的变化是公司内 部管理机构的变化，不影响公司作为一个法人的存在，房屋的权利主体 并没有发生变化，因此，不需要办理房屋的转移登记或者变更登记。
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一、登记客体
（四）老式的非单元式住房，能否分别为多个住户办 理单独的房产证
根据《城市异产毗连房屋管理规定》第六条“所有人和使用人 对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下 水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一 方不得多占、独占。 所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有 损害他方利益的行为。” 第七条“异产毗连房屋所有人以外的人如需 使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书 面协议。” 基于上述规定，结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑为 不同所有人所共有的房屋是可以分别办理产权登记的。但共用的楼道、 厕所、厨房应作为共有面积进行分摊。
业内一些人认为：当某一抵押权注销以后，说明当事人之间的债 务已经履行，即使这一抵押登记有问题，因为抵押权已经注销，不会对 当事人造成实际上的影响。因此认为抵押登记档案没有必要继续保存。 这种观点有一定的道理，但是却忽视了一个问题：倘若这一抵押权注销 是有问题或是虚假的．就会产生问题。广西某市就发生过对巨额债权的 担保被抵押人伪造登记文件而注销的实例。如果抵押登记档案没有保存， 一旦对抵押登记或注销登记产生争议，就无法提供作出登记或注销行为 的依据。因此，在没有新的规定以前，当抵押权被注销以后，其档案还 应当予以保存。
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二、申请主体
共同申请主要适用于因法律行为而产生的物权变动情形，如房屋 买卖、交换、赠与、抵押等，单方申请主要适用于非因法律行为产生的 物权变动情形，一是基于事实行为的物权设立如合法建造房屋、权利人 名称变更等；二是经国家公权力确认的物权变动如司法机关行为和政府 行政行为；三是因继承或受遗赠取得房屋物权的；四是法律法规规定的 其他情形，如《物权法》规定的更正登记和异议登记，《房屋登记办法》 规定的预购商品房预告登记中单方申请情形。
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一、登记客体
（三）开发商分割出售的相互间没有分隔墙体的 房屋、地下停车位、敞开式或开放式商铺如何办理登 记
房屋作为一种特殊的物，对它的分割是有限度的，不能无限制的 分割，特别是非住宅类房屋。房屋的分割必须满足： 1、具有构造上的独立性，能够明确区分； 2、具有利用上的独立性，可以排他使用； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 （摘自最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》第二条）
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三、登记类型
（一）企业所有的房产因为企业的合并、分立、 改制、重组等原因要办理房产转移或者变更登记，这 两种登记类别在实践中应如何区分
企业合并是指两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定改 建为一个企业的行为。其形式有吸收合并和新设合并两种。吸收合并是 指接纳一个或一个以上的企业加入本公司，加入方解散并取消原法人资 格，接纳方存续。新设合并是指公司与一个或者一个以上的企业合并成 立一个新公司，原合并各方解散，取消原法人资格。
生效的判决书有两种情况，一种是二 审判决，因二审判决一经宣判立即生效，当事 人不能再上诉。另一种是上诉期间届满未上诉 的一审判决。但对于登记机构而言，不可能得 知当事人是否上诉。实践中一般的做法是让申 请人拿一审判决书到作出判决的人民法院注明 “判决已生效”的字样并加盖人民法院的印章。
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生效的裁定书和协助执行通知书，主要出现在判决或者调解作 出以后当事人不自觉履行判决书或者调解书上规定的义务，法院依申请 或者依职权进行强制执行的情况。如果法院通过裁定强制性地将房屋转 移登记到申请执行人名下，那么就要对登记机构下达“协助执行通知书” 并附裁定书。这种情况下登记机构无须审查裁定书是否生效，因为这类 裁定书一经下达就立即生效，当事人即便申请复议也不能停止裁定的执 行。
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一、登记客体
（五）关于构筑物登记的问题
构筑物作为不动产种类的一种，具有其经济价值和利用价值。 《物权法》第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属 设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。
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一、登记客体
构筑物初始登记注意事项：
1、具有构造上的独立性，具有 利用上的独立性； 2、登记前要进行房屋测绘，计 算构筑物的建筑面积； 3、现场查勘时拍照留存，登记 时登记簿和权证上在“其他”中填 写构筑物名称，“附记”中要填写 构筑物的自然属性如形状，大小、 容积、高度、颜色等，发放《房屋 所有权证》； 4、收取资料： 构筑物权属登记申请书； 具有资质的房产测绘机构出具的构 筑物测绘成果； 申请人资格主体身份证明（涉及法 人单位的，还需提供授权委托书和 代理人身份证件）； 构筑物立项文件； 建筑工程规划许可证； 土地使用权证； 构筑物竣工验收证明。
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四、档案问题
（二）预告登记的档案，是否需要永久保存
《房屋登记办法》第二十八条规定：“房屋登记机构应当将房屋 登记资料及时归档并妥善管理。”预告登记的档案，与其他登记档案一 样，需要永久保存。
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（一）为什么要把申请登记的事项与房屋登记簿 记载的房屋权利不冲突作为予以登记并记载于登记簿 的条件？在实际工作中还要注意哪些问题?
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一、登记客体
（一）房屋应当按照基本单元进行登记
《房屋登记办法》第十条规定，房屋基本单元是指有固定界限、 可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号等）的 房屋或者特定空间。基本单元的确定兼顾了房屋的自然状态和权利状 态： 1、整幢房屋归某一权利人所有的（如独幢的住宅、厂房、办公楼 ）以幢为基本单元进行登记。 2、国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记；非成套住 房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记； 非住宅以 房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 3、办理登记时最小的基本单元不能小于间，最大基本单元不能大 于栋，位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人。
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一、登记客体
（二）开发商销售的层高在2.2米以下的房屋，能 否办理产权登记
《建设部关于房屋建筑面积 计算与房屋权属登记有关问题的 通知》第四条规定：房屋套内具 有使用功能但层高（高度）低于 2.2米的部分，在房屋权属登记中 应明确其相应权利的归属。 所以，只要是来源合法，权 界明确，要件齐备，2.2米以下的 房屋也可以办理房屋登记。
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二、申请主体
房屋登记的申请主体是与房屋物权设立和变动（变更、转移、消 灭）有关联的当事人或其受托人。《房屋登记办法》强调登记依申请启动， 不申请不能启动登记程序。
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二、申请主体
（一）企业营业执照被吊销，还能否进行房屋买 卖和房地产抵押
《民法通则》第36条：“法人的民事权利能力和民事行为能力， 从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”第40条：“法人终止，应当 依法进行清算，停止清算范围外的活动。” 《企业法人登记管理条例》第33条：“企业法人被吊销《企业法 人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知 开户银行，其债权债务由主管部门或清算组织负责清理。”
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三、登记类型
企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以 上投资主体相同的企业的行为。分立有存续分立和新设分立两种形式。 原企业存续，而其一部分分出，派生设立为一个或数个新企业的，为存 续分立；原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。
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三、登记类型
（二）公司股东或股权结构发生变化，其房产办 理何种登记，公司名称变更应提供何种变更证明
房屋登记的客体为房屋。 房屋登记的客体为房屋。《城市房地产管理法》第二条第
二款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”一 般意义上是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、 学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物。 具备两个基本特征：一是要有固定界限（一般应具备屋顶、墙界等围 护结构）；二是可以独立使用（可供人们从事生产、工作、学习、生活、 居住、文化娱乐等活动）。
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四、档案问题
房地产登记档案是房地产档案中的一种，是指登记机构在房地 产物权登记活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的历 史记录。它反映了房地产物权设立、变更、转移、消灭的情况，是城市 房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。
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四、档案问题
（一）抵押权注销以后，抵押档案是否还要保存