京城五大商圈地铁5号一线牵

■５号 线沿 线 商业 投资 价值 及 未来 潜 力预测
五合智库 （ ＷＩ Ｓ Ｅ ＮＯ Ｖ Ａ ） 刘力博士也分析说， 在国际城市
发展中 ， 轨道交通周边也 已成为商业发展潜力最大 、 实用程 度最高 、 抗风险能力最强的城市高效商业形式。 在广州 、 上海
等地的地铁沿线商铺出租率为 １ ０ ０ ％ｏ 目前北京市地铁 １ 、 ２ 号
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１ ０ 月 ７日， 地铁 ５ 号线开始试运营 ， 这也是北京市第一 条贯通南北城的地下轨道线路。５ 号线城市轨道交通的大动 脉由南三环贯 穿到北五环 ， 南起丰台区宋家庄 ， 北至昌平区 天通苑 ， 连接了丰台、 崇文 、 东城 、 朝 阳、 昌平 ５ 个区。途经崇 文门 、 王府井 、 天坛 、 东单 、 东四等繁华商业区、 旅游区 ， 它的 开通， 必将形成一些新的商圈。
流量大 、 客流涵盖范围广 、 客流总体购买力较高的三大特点
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线以及城铁 １ ３ 号线和八通线周边聚集了 ７ ５ ％ 的北京市 目前 大型商业地产项 目。
轨道商业对周边 区域的地价以及商业提升比率 ， 根据原
有区域条件不同一般可达到 ５ ％－ １ ０ ％。例如 ， 北京城铁 １ ３ 号
根据沿线各地商业氛围的不同， 新兴商圈的商业定位必
须因地制宜。 但是如果沿线商业的商业形态始终停留在满足
■新兴商圈 中的商业项 目如何 定位
就这一问题 ， 上海五合 智库 （ ＷＩ Ｓ Ｅ ＮＯ Ｖ Ａ ） 总经理邹 毅
介绍 说 ， 相 对 国 内其 他 大城 市 如 香港 、 上海 、 广州 ， 北 京 轨道
型商场 、 大型卖场 、 娱乐健身等与居 民生活密切相关的消 费
场所的形式出现 。
增商业已经瞄准市场现有空白点， 走特色化和中高档路线。
同时 ， ５ 号线是 贯 通北京 南 北的新 中轴 路线 ： 地 铁 新线 采
用的各种新设施 、 新科技亮点 、 优越的人性化服务 ； 北京地铁 采取的 ２ 元一票制等优势 ， 都为 ５ 号线沿线周边商业发展提 供了强大的人流支持 ， ５ 号线开通的第一个下午 ， 客流量就达 ３ ４ 万， 占当天北京市轨道交通客流的 １ ７ ％ 。 交通的便捷 ， 聚集
产项 目总建筑面积为 １ １ ０ 万平方米 ， 预计全年商业地产供应 总面积达到 ６ ０ ０ 万平方米。仅去年至今年北京轨道商业面积
就超百万平方米。 新项 目的集中上市将使北京零售市场进入 空前激烈的竞争状态 ， 而新建项 目主要聚集在传统商业商务
中心 ， 使 得这 些 区域 的 商业 供 给过 剩 。逐 步兴 起 的新 居 住 中
了大量 的人 流与 人 气 ， 从 而形成 庞 大 的消 费群 体 。这 些 均 为
心正在成为商业地产发展的新乐土 ， 同时也对传统商业中心 的人流起着分流作用 。地铁 ５ 号线的开通 ， 在带旺了南北两 端人群居住的聚集之余 ， 也为沿线商业发展提供了强大人流
支持。
目前沿线内商业从业态上来看 ，一些 区域商业缺乏协
■５号线沿线商业未来供应 量预计
邹毅还分析说 ， 到２ ０ ０ ７ 年６ 月为止 ， 北京已上市商业地
对单一 ， 缺少成熟 的商业氛围， 以小区配套底商为主 ， 但随着 城市发展 ， 这些区域将会逐渐步入成熟 ， 为商家带来更多的 商业机会。 而沿线新增商业以住宅小区为主的社 区商业相对 于大型购物中心来说更多一些。 在沿线立水桥附近大部分新
据 了解 ， 目前地 铁 ５ 号线 沿线 内 的一些 区 域商 业 形态 相
来看 ， 沿线新兴商圈商业定位 除考虑满足出行性消费 、 社区 居民消费外 ， 还可考虑以主题式商业 、 体验式商业 、 定制式商
业（ Ｏ Ｐ 商铺建筑形式 、 面积完全根据商户营业要求实现定制
化） 等为主的商业形态。
线于 １ ９ ９ ９ 年底开工， 开工当年和第二年 ， １ ３ 号线沿线物业平
均升值 １ ０ ％以上。２ ０ ０ ２ 年下旬 １ ３ 号线正式开通后 ， 沿线居住 物业以及商业租售再次升值 ， 平均涨幅 ２ ２ ％。 ５ 号线开通后其站点周边 １ 平方公里范围内的商用物业
出行性消费的低端层面上 ， 是 无法成功的， 必须将沿线商业 发展成为一个时尚 、 目的性的消费地 。从 ５ 号线沿线商业人
商业比较落后 ， 因此发展空间很大。 ５ 号线地铁的开通吸引大 量居民入住沿线住宅 ， 继而大型商场 、 卖场 、 各种娱乐场所等 与居民生活密切相关的消费场所也纷纷在该沿线涌出。 不仅 给其所途经的区域居 民带来居住习惯的改变 ， 更会加快所在 区域居民的流动性 、 提高南北地区的商业流通效率。随着 ５ 号线周边物业价值和商业价值的提升 ， 新兴商圈商业也将朝 着交通枢纽与商业活动中心结合的方式发展 ， 形成融交通换 乘、 购物 、 休闲 、 娱乐 ， 乃至商务 、 酒店等多种功能于一体的模 式。多极竞争也将会促使出现更多复合型商业业态。
沿线商业发展带来升值的各种潜力 ， 必将促使特色化 的商业 成长发展起来。社 区商业 中心也将逐渐向区域商业中心过 渡， 同时南北地区的商业流通效率也将大大提高 ， 逐渐以地 铁站为中心或亚中心 ， 形成整体商业环境 。南北两端的商业 很可能发展为北京南北两城新区域商业中心 。
调、 统一和错位 ， 形成同质化经营和恶性竞争 ； 一些 区域商业
形态相对单一 ， 缺少成熟的商业氛围， 以小 区配套底商为主 ， 显然无法满足沿线新增居住 中心的消费需求 ： 从商业配套来 看， 存在结构性供求失衡的问题 ； 从客群定位来看 ， 几乎都把
青年白领上班族作为主要的消费主体 ， 并没有明显的阶层和
人群划分。随着沿线居民的大量入住 ， 未来商业供应将 以大