房地产估价理论与方法-71_真题-无答案(7)

房地产估价理论与方法-71
(总分100,考试时间90分钟)
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。

A．1250 B．1750
C．2050
D．2150
2. 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A．4
3.2% B．50%
C．56.8%
D．70%
3. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。

该套住宅每1m2建筑面积的价格为( )。

A．1667元/m2
B．1765元/m2
C．1875元/m2
D．2000元/m2
4. 在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
5. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A．180
B．196
C．200
D．300
6. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。

A．宅基地所有权
B．空间利用权
C．地役权
D．建筑物相邻关系
7. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。

A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
8. 房地产具有供给有限特性，本质上于( )。

A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
9. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。

A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
10. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。

A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
11. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。

A．76800 B．79104
C．77952
D．81562
12. 承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为( )万元。

A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
13. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。

A．400
B．450
C．500
D．540
14. 影响房地产价格的环境因素不包括( )。

A．大气环境
B．声觉环境
C．卫生环境
D．治安环境
15. 用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=( )。

A．0
B．
C．a×n
D．∞
16. 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。

A．被烧损前的状况
B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况
D．未来修复或重建后的状况
17. 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为( )。

A．0.91 B．0.92
C．1.09
D．1.10
18. 某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( )。

A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
19. 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
20. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
21. 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率
为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )。

A．3275元/m2 B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
22. 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。

A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
23. 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
24. 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。

A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
25. 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
26. 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相
结合进行估算。

A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
27. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
28. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。

A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
29. 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。

A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
30. 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )。

A．10.2万元B．11.0万元
C．11.3万元
D．11.5万元
31. 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。

A．通货膨胀影响
B．投资利息因素
C．资金时间价值
D．投资风险补偿
32. 已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。

A．65.4
B．81.8
C．87.2
D．109.0
33. 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。

A．40
B．43
C．47
D．50
34. 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为( )万元。

A．87
B．124
C．130
D．134
35. 下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
二、多项选择题
(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)
1. 收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。

但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。

A. 房地剩余技术
B. 市场剩余技术
C. 土地剩余技术
D. 建筑物剩余技术
E. 自有资金剩余技术
2. 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的( )。

A. 客观收益
B. 实际收益
C. 有形收益
D. 无形收益
E. 潜在收益
3. 假设开发法的操作步骤包括( )。

A. 调查待开发房地产的基本情况
B. 选择最佳的开发利用方式
C. 估计开发前的房地产价值及开发经营期
D. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E. 进行具体计算，求出待开发房地产的价值
4. 房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。

A. 应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务
B. 应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
C. 尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托
D. 应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争
E. 应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
5. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种( )。

A. 潜在毛收入
B. 有效毛收入
C. 净运营收益
D. 税后现金流量
E. 税前现金流量
6. ( )为房地产正常成交价格的形成条件。

A. 公开市场，交易对象本身也具备市场性
B. 理性的经济行为
C. 适当的期间完成交易
D. 买者和卖者众多，且具有完全信息
E. 卖者对价格具有控制力量
7. 从某种意义上讲，房地产价格是( )。

A. 个别人的价值判断
B. 估价人员的主观定价
C. 由市场力量决定
D. 市场参与者集体竞价的结果
E. 由交易双方委托经纪人确定
8. 以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有( )。

A. 基准地价
B. 市场交易价
C. 标定地价
D. 房屋的重置价格
E. 市场成交价
9. 成本法中的利息计算，包括( )的利息。

A. 土地取得成本和开发成本
B. 土地取得成本、开发成本和管理费用
C. 土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D. 借贷资金
E. 自有资金
10. 商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。

A. 征地费及拆迁安置补偿费
B. 勘察设计及前期工程费
C. 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E. 住宅建筑、安装工程费
11. 不属于土地取得成本构成的项目有( )。

A. 可行性研究费用
B. 拆迁安置补偿费用
C. 土地使用权出让金
D. 基础设施配套费用
E. 勘察设计工程费
12. 直接资本化法的优点不包括( )。

A. 不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D. 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E. 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
13. 估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。

A. 实地查勘记录
B. 委托人照片
C. 估价项目来源和接洽情况
D. 估价中的不同意见
E. 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
14. 在的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到( )。

15. 房地产估价所评估的是房地产的( )。

A. 投资价值
B. 账面价值
C. 市场价值
D. 使用价值
E. 交换价值
三、判断题
1. 最典型的典权是在他人土地上通行的权利。

( )
A. 正确
B. 错误
2. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况调整。

( )
A. 正确
B. 错误
3. 某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。

( )
A. 正确
B. 错误
4. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。

( )
A. 正确
B. 错误
5. 房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。

( )
A. 正确
B. 错误
6. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。

( )
A. 正确
B. 错误
7. 宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。

( )
A. 正确
B. 错误
8. 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。

( )
A. 正确
B. 错误
9. 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。

( )
A. 正确
B. 错误
10. 某房地产2002年的净收益为20万元，剩余经济寿命30年，报酬率为10%，折现率为8%，则其客观市场现值为188.54万元。

( )
A. 正确
B. 错误
11. 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。

( )
A. 正确
B. 错误
12. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。

( )
A. 正确
B. 错误
13. 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值 ( )
A. 正确
B. 错误
14. 某建筑物耐用年限50年，已使用15年，经估价师鉴定，尚可使用30年，则其成新度为60%。

( )
A. 正确
B. 错误
15. 房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区的房地产价格一般较低；在下风地区房地产价格一般较高。

( )
A. 正确
B. 错误
四、计算题
(要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式。

计算结果保留小数点后两位。

)
1. 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分
别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。

2. 评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2。

(1) 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

(2) 可比实例的成交价格如下：项目可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格/(元/m2) 1200 1150 1380
成交日期 2004年2月20日 2004年4月20日 2004年7月20日
交易情况正常比正常价格低3% 比正常价格高5%
(3) 该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份 1 2 3 4
5 6 7 8 9
价格指数 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。

(4) 房地产状况的比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A 可比实例B 可比实例C
因素1 0.4 100 95 92 106
因素2 0.35 100 105 96 109
因素3 0.25 100 110 98 97
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。