房地产价值创造
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房地产价值创造
房地产价值创造
1、价值链 2、房地产价值创造环节 3、房地产公司价值链 4、现实意义
选题的意义
1、当前有关房地产的热门话题 政府土地财政、拆迁户自焚、竹子钢筋、蜗居、购房者年龄年轻化、 业主维权…… 2、MBA学生了解房地产价值创造过程的意义： 当前房地产热门现象均体现在房地产价值创造过程中，需要我们理性 的分析、系统地判断、灵活地运用
房地产公司价值链分析——项目策划
4、成本策划 运营成本构成： 前期费用、建安工程费、基础设施费、配套建设费、间接费用 5、财务策划 目标利润、现金流分析、融资需求、税收分析
房地产公司价值链分析——设计
定义：根据项目定位，完成产品定型 内容：规划设计、建筑单体设计、市政管线设计、交通设计、 园林设计、竖向设计 流程：设计单位选择→方案设计→施工图设计→施工配合 意义：项目建造过程中价值实现的关键环节—全过程参与
房地产价值创造的四大环节
1、土地整理 2、项目建造 3、产品营销 4、物业管理
房地产价值创造——土地整理
土地整理： 城市政府或其授权的开发主体按照城市总体规划、土地利用整体规划对 土地进行投资、开发的过程。包括征地、拆迁、规划设计、市政基础设 施及配套建设、交通建设、环境建设等。 价值创造方式： 1、政府土地利用及城市规划的调整 2、政府或开发商通过规划、征地、拆迁、市政建设等工作，使“生地” 变为“熟地”。 价值创造特点： 1、政府主导：“政府主导、统一规划、市场化运作”原则 2、增值幅度：土地价值剧增——“土地财政” 3、运作难度、监控难度：政府利益、开发企业利益、土地使用者利益 存在问题： 城市化进程的速度及“同质化” ； 史上最牛拆迁户
房地策划、设计、施工、采购等活动，最终形成供消费者 使用的房屋产品的过程。 特点： 1、品质导向：定位 2、质量第一：设计质量、施工质量、采购质量 3、协调管理：外部接口多，多重利益相关者参与 4、纠错成本高：设计误差、管理疏漏…… 存在问题： 央视大火
房地产公司价值链分析——施工
流程：施工计划→施工准备→施工→竣工→备案
房地产公司价值链分析——采购
流程：成本规划→合格供应商选择→招投标→合同签订与执行 →结算→成本分析及评估 意义：房地产价值链中全成本概念
房地产公司价值链分析——资金
价值形成的重要保证 融资渠道：金融机构、供应商、消费者
房地产开发微笑曲线
房地产价值创造——物业管理
物业管理： 物业公司为物业所有人或使用人提供综合、优质、有偿服务，使物业 发挥最大的使用效益和经济效益，同时使物业达到保值、增值。 特点： 1、服务导向 2、物业保值的意义——增值 存在问题： 物业品质越来越好但投诉越来越多
房地产公司价值链
投资 策划
土地 获取
项目 策划
投资策划
土地获取
项目策划
设计
施工（含采购）
产品营销
物业管理
利润高位
利润高位
利润低位
微笑曲线
标杆房地产企业价值链分析
投资策划
土地获取
项目策划
设计
施工（含采购）
产品营销
物业管理
万科地产 中海地产 Soho中国
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—— 表示相比较而言做的更好
房地产价值链分析的现实意义
1、确定企业的“核心竞争力” 2、确定个人发展方向
房地产价值创造——产品营销
房地产营销： 以消费者为中心，以市场为导向，通过向消费者提供有效的房屋产品， 满足消费者的需求，同时保证企业可持续发展的过程。 特点： 1、市场导向：客户定位，价格确定 2、“需求创造价值”：消费者“支付意愿不断提升” 存在问题： “丈母娘决定房价”——买房主体年轻化 需求供给关系 “投资品”or“消费品”
设计
施工（含 采购）
土地整理
产品 营销 物业 管理
项目建造
全程支持活动：资金、人力、信息
房地产公司价值链特点
1、周期长：一般2—3年，复杂的更长 2、外部接口多：政府、各方参与者、消费者 3、并行运行多：如成本环节的全程参与、 营销活动的前置 4、纠错成本高：与其他行业相比较，如制造业 5、人员需求差异性大
金融机构供应商消费者房地产开发微笑曲线投资策划物业管理产品营销土地获取项目策划设计施工含采购利润高位利润低位利润高位微笑曲线标杆房地产企业价值链分析万科地产中海地产soho中国表示相比较而言做的更好投资策划物业管理产品营销土地获取项目策划设计施工含采购房地产价值链分析的现实意义1确定企业的核心竞争力2确定个人发展方向
价值链定义
价值链： 价值链： 指企业进行一系列特定模式的活动，每次活动都增加了产品或服务 的价值，即价值链指企业生产的产品或服务增值的环节或链条。 价值增加的活动分为基本活动和支持性活动 房地产价值链： 房地产价值链： 指房地产价值形成过程中，产业价值的创造者——政府、土地所有 者、开发商、各合作单位，通过投入拥有的资源，承担不同的价值 创造职能，形成一个相互合作、相互联系的价值创造系统。
房地产公司价值链分析——土地获取
方式： 1、直接“招拍挂”取得 2、自己整理土地
意义： 不同类型房地产公司的发展战略
房地产公司价值链分析——项目策划
1、定位策划 ①市场分析结论 ②项目定位 目标客户、销售价格、产品功能 2、进度策划 总控进度计划：前期手续、设计、施工、采购 竣工交付 3、销售策划 确定销售策略、销售收入、销售费用
房地产价值创造
1、价值链 2、房地产价值创造环节 3、房地产公司价值链 4、现实意义
选题的意义
1、当前有关房地产的热门话题 政府土地财政、拆迁户自焚、竹子钢筋、蜗居、购房者年龄年轻化、 业主维权…… 2、MBA学生了解房地产价值创造过程的意义： 当前房地产热门现象均体现在房地产价值创造过程中，需要我们理性 的分析、系统地判断、灵活地运用
房地产公司价值链分析——项目策划
4、成本策划 运营成本构成： 前期费用、建安工程费、基础设施费、配套建设费、间接费用 5、财务策划 目标利润、现金流分析、融资需求、税收分析
房地产公司价值链分析——设计
定义：根据项目定位，完成产品定型 内容：规划设计、建筑单体设计、市政管线设计、交通设计、 园林设计、竖向设计 流程：设计单位选择→方案设计→施工图设计→施工配合 意义：项目建造过程中价值实现的关键环节—全过程参与
房地产价值创造的四大环节
1、土地整理 2、项目建造 3、产品营销 4、物业管理
房地产价值创造——土地整理
土地整理： 城市政府或其授权的开发主体按照城市总体规划、土地利用整体规划对 土地进行投资、开发的过程。包括征地、拆迁、规划设计、市政基础设 施及配套建设、交通建设、环境建设等。 价值创造方式： 1、政府土地利用及城市规划的调整 2、政府或开发商通过规划、征地、拆迁、市政建设等工作，使“生地” 变为“熟地”。 价值创造特点： 1、政府主导：“政府主导、统一规划、市场化运作”原则 2、增值幅度：土地价值剧增——“土地财政” 3、运作难度、监控难度：政府利益、开发企业利益、土地使用者利益 存在问题： 城市化进程的速度及“同质化” ； 史上最牛拆迁户
房地策划、设计、施工、采购等活动，最终形成供消费者 使用的房屋产品的过程。 特点： 1、品质导向：定位 2、质量第一：设计质量、施工质量、采购质量 3、协调管理：外部接口多，多重利益相关者参与 4、纠错成本高：设计误差、管理疏漏…… 存在问题： 央视大火
房地产公司价值链分析——施工
流程：施工计划→施工准备→施工→竣工→备案
房地产公司价值链分析——采购
流程：成本规划→合格供应商选择→招投标→合同签订与执行 →结算→成本分析及评估 意义：房地产价值链中全成本概念
房地产公司价值链分析——资金
价值形成的重要保证 融资渠道：金融机构、供应商、消费者
房地产开发微笑曲线
房地产价值创造——物业管理
物业管理： 物业公司为物业所有人或使用人提供综合、优质、有偿服务，使物业 发挥最大的使用效益和经济效益，同时使物业达到保值、增值。 特点： 1、服务导向 2、物业保值的意义——增值 存在问题： 物业品质越来越好但投诉越来越多
房地产公司价值链
投资 策划
土地 获取
项目 策划
投资策划
土地获取
项目策划
设计
施工（含采购）
产品营销
物业管理
利润高位
利润高位
利润低位
微笑曲线
标杆房地产企业价值链分析
投资策划
土地获取
项目策划
设计
施工（含采购）
产品营销
物业管理
万科地产 中海地产 Soho中国
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—— 表示相比较而言做的更好
房地产价值链分析的现实意义
1、确定企业的“核心竞争力” 2、确定个人发展方向
房地产价值创造——产品营销
房地产营销： 以消费者为中心，以市场为导向，通过向消费者提供有效的房屋产品， 满足消费者的需求，同时保证企业可持续发展的过程。 特点： 1、市场导向：客户定位，价格确定 2、“需求创造价值”：消费者“支付意愿不断提升” 存在问题： “丈母娘决定房价”——买房主体年轻化 需求供给关系 “投资品”or“消费品”
设计
施工（含 采购）
土地整理
产品 营销 物业 管理
项目建造
全程支持活动：资金、人力、信息
房地产公司价值链特点
1、周期长：一般2—3年，复杂的更长 2、外部接口多：政府、各方参与者、消费者 3、并行运行多：如成本环节的全程参与、 营销活动的前置 4、纠错成本高：与其他行业相比较，如制造业 5、人员需求差异性大
金融机构供应商消费者房地产开发微笑曲线投资策划物业管理产品营销土地获取项目策划设计施工含采购利润高位利润低位利润高位微笑曲线标杆房地产企业价值链分析万科地产中海地产soho中国表示相比较而言做的更好投资策划物业管理产品营销土地获取项目策划设计施工含采购房地产价值链分析的现实意义1确定企业的核心竞争力2确定个人发展方向
价值链定义
价值链： 价值链： 指企业进行一系列特定模式的活动，每次活动都增加了产品或服务 的价值，即价值链指企业生产的产品或服务增值的环节或链条。 价值增加的活动分为基本活动和支持性活动 房地产价值链： 房地产价值链： 指房地产价值形成过程中，产业价值的创造者——政府、土地所有 者、开发商、各合作单位，通过投入拥有的资源，承担不同的价值 创造职能，形成一个相互合作、相互联系的价值创造系统。
房地产公司价值链分析——土地获取
方式： 1、直接“招拍挂”取得 2、自己整理土地
意义： 不同类型房地产公司的发展战略
房地产公司价值链分析——项目策划
1、定位策划 ①市场分析结论 ②项目定位 目标客户、销售价格、产品功能 2、进度策划 总控进度计划：前期手续、设计、施工、采购 竣工交付 3、销售策划 确定销售策略、销售收入、销售费用