樟树市农村拆旧建新房政策法规

樟树市农村拆旧建新房政策法规
一、法律法规
第一条为进一步规范农民建房秩序，加强农民住房建设管理，提升农村人居环境，秉着科学规划、节约用地原则，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江西省城乡规划条例》《江西省村镇规划建设管理条例》等法律法规，结合我市实际，特制定本实施办法。

第二条在本市乡村（含街道、建制镇、垦殖场等管辖的村庄，下同）规划区内集体土地上的农民建房（含统建单元楼）许可管理，适用本办法。

在本市中心城区内的农民建房，按我市现行有关规定执行。

二、组织机构
第三条为进一步理顺管理体制，健全管理机构，成立樟树市农民建房管理工作领导小组，对全市农民建房进行管理。

领导小组组长由市政府分管领导担任，成员单位包括市政府办、农业农村局、住建局、自然资源局、财政局、民政局及各乡镇（街道）等。

领导小组下设办公室，办公室设在市农业农村局，由农业农村局主要领导兼任办公室主任，市住建局、自然资源局分管领导任办公室副主任。

第四条各乡镇（街道）分别成立相应的农民建房工作领导小组，具
体负责辖区内农民建房的规划审批、用地审核和监督巡查，对违法用地、违规建房依法进行查处。

第五条各村委应指导村组成立村民建房理事会，并明确专人负责组织、指导农民建房报批审核工作。

三、建设规划
第六条乡镇（街道）应委托有相应资质的规划编制单位编制乡镇国土空间规划、详细规划、“多规合一”实用性村庄规划，市自然资源局、农业农村局应当加强对乡镇、村庄规划编制、实施、修改的监督检查。

第七条各乡镇（街道）负责组织编制本行政区域内的村庄规划，尽快实现村庄规划编制全覆盖。

村庄规划要贴近生活、注重实际、体现特色，广泛听取村民意见建议。

各乡镇（街道）根据经济社会发展需要，经村民会议或村民代表会议同意，可以对已编制完成的村庄规划进行适当调整并依法依规报批。

第八条按照“统一规划，合理布局”的原则，各乡镇（街道）农民建房原则上安排在集中建房点内，引导农民建房有计划地向集中建房点集中。

对零星建房的，原则上停止审批，严禁占用基本农田建房。

属危房改造的，在符合乡镇总体规划及详细规划、村庄规划的前提下，经本人申请，并按程序办理审批手续后方可施工建设。

集中建房点实行“四统一”管理（即统一规划、统一用地、统一配套、统一管理）。

第九条在历史文化名镇名村、风景名胜区规划区范围内进行农民建房的，除应遵守本办法外，还应遵守历史文化名城名镇名村保护条例和风景名胜区条例等有关法律法规的规定。

四、建房要求
第十条申请人是本村集体经济组织成员，符合“一户一宅”用地政策，建房选址符合规划，并满足下列条件之一，允许审批建房：（一）子女已达到婚龄，且原有住房面积人均不足50平方米，确需分户建房的；
（二）灾毁或因实施村庄规划改造需要拆迁的；
（三）因国家、集体建设项目（如乡村公共设施和公益事业建设等）占用需要拆迁的；
（四）经上级人民政府批准回原籍落户定居，且确无住房的；
（五）原有住房破旧，存在安全隐患，需要改造或拆除后在原址新建且符合规划的，且符合“一户一宅”政策的；
（六）原有住房破旧不能居住，新选建房地址符合规划，且本人同意将原宅基地退还集体并将原有住房拆除的；
（七）国家法律法规政策规定可以申请住宅用地的其他情形。

第十一条有下列情形之一的不予审批宅基地：
（一）不符合乡级土地利用国土空间规划、详细规划、“多规合一”
村庄规划或村组尚未编制村庄规划的；
（二）拆旧建新不同意将老宅基地退还集体或在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的；
（三）将原住宅、宅基地出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；
（四）原有宅基地面积确能解决分户需要或原有宅基地面积超过标准的；
（五）地质灾害区等危险区域建房或需要切坡建房的；
（六）不符合“一户一宅”用地政策的；
（七）占用永久基本农田建房的；
（八）涉及占用农用地未办理农用地转用审批的；
（九）破坏生态环境，损毁历史文化遗存的；
（十）国家法律法规政策规定其他不得批准的。

第十二条村民在村庄规划范围内建房，禁止有下列行为：
（一）沿乡道5米、县道10米、省道15米、国道20米、高速路口及连接线道路两旁30米以内建房（上述距离是指从公路边沟、截水沟以外不少于1米的外缘起向两侧丈量）；
（二）城镇居民假借村民名义私自购买集体土地建房；
（三）非法倒卖集体土地建房；
（四）擅自占用耕地特别是基本农田开“天窗”建房；
（五）建新房不拆旧房，造成一户多宅；
（六）批小建大、超面积建房；
（七）未批先建、批东建西；
（八）不按设计施工图或选定的标准图集施工，擅自改变建筑户型和建筑风格。

第十三条“六线”（高速公路连接线、105国道、G533、清宜公路、葛玄路、樟观公路）道路两旁120米范围内、村庄规划范围和城市规划区以外的农民建房，必须由乡镇（街道）先行制定拟建房地段的修建性详细规划并报市政府批准后严格按规划实施。

具体按照《关于加强我市主要进城通道沿线建筑规划管理的通知》（樟府办字〔2017〕67号）相关规定进行管理。

第十四条农民建房严格执行“一户一宅、拆旧建新”的原则以及省市有关标准，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积原则控制在120平方米以内，建房严格控制层数不超过3层，建筑面积不得突破350平方米（含附属房）。

第十五条农民建房规划以户为单位，大力提倡联排式建设，严格控制农房建筑体量。

有条件的地方鼓励建设农民单元套房，楼层可根据规划设计调整，每户每套建筑面积不超过120平方米，每户不超过3套。

第十六条坚持从选址、施工、用材全过程综合提升农村建房质量，在农民经济承受范围内最大限度落实各项防灾减灾措施，增强农房防灾减灾能力。

农房施工尽量采用绿色、经济的建筑材料和成熟简便的施工工艺。

鼓励改造和利用现有房屋及设施，节约能源和资源。

第十七条农民建房原则上要求按坡屋面形式设计，具体房型可在建设部门提供的标准图集中选择，或自行选择有相应设计资质的单位按规划进行施工图设计，建筑外形应按设计要求装修，鼓励形成“一村一品”。

五、审批程序
第十八条农民建房坚持“先规划后实施，无规划不审批，未审批禁建设”的原则。

在乡镇、村庄规划区内建房的，建房户应当依法办理乡村建设规划许可和用地许可。

未取得建设规划许可和用地许可的，不得开工建设。

第十九条市自然资源局依法委托乡镇（街道）对农民建房核发《乡村建设规划许可证》，并对完工房屋进行竣工规划验收。

第二十条市自然资源局实行农民建房占用新增建设用地年度计划控制制度，进行台账式管理，年底实报实销，当年保障不足的，下一年度优先保障。

第二十一条农民建房按照下列程序审批办理：
（一）农户申请。

符合宅基地申请资格条件的农户，以户为单位向组
集体提出宅基地建房申请，并提供以下材料：
1.按照要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）；
2.申请人的身份证及户口簿；
3.签署《农村宅基地使用承诺书》（附件2）；
4.其他相关申请材料：申请原址改建、扩建房屋以及拆旧异地建房的，需提供原宅基地使用权证明。

（二）村组审查。

所在村民小组收到申请后，并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5日。

公示无异议或异议不成立的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见、连同村民小组会议记录等材料交村集体经济组织审查。

村集体经济组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。

村集体经济组织在5日内完成对建房申请的审查，审查通过的，审查结果在本村集体经济组织张榜公示不少于5日，公示期满无异议的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同《农村宅基地使用承诺书》和村集体经济组织讨论会议记录、公示资料等一并报乡镇人民政府。

村级审查未通过的，应及时告知申请农户并说明理由。

没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的，则由农户直接向村集体经济组织提出申请，经村集体经济组织成员（代表）会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示，公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织签署意见，报送乡镇人民政府。

（三）乡镇审批。

乡镇人民政府受理窗口收到村集体经济组织提交申请资料后，由乡镇人民政府组织本级农业农村、自然资源有关部门进行审核审查。

按照下列程序分别作出处理：
1.申请在宅基地范围内建房，不涉及农用地转用的，由乡镇人民政府根据各部门联审结果，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）签署审批意见。

2.申请涉及占用农用地建房且不占用永久基本农田和生态保护红线的，由乡镇汇总后上报市自然资源部门会同市农业农村部门办理农用地转用审批手续后，履行宅基地审批程序，村民方可建房。

符合条件、资料齐全的自收到申请人资料之日起7日办结，由乡镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》（附件4）、《农村宅基地批准书》（附件5），并报市农业农村部门、自然资源部门备案。

乡镇人民政府应当及时将审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告，公告期不少于7日。

材料不齐全的，书面通知申请人，由申请人限期补齐，逾期不补齐的，视为撤回申请。

（四）施工放线。

宅基地申请人取得《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》后，可向乡镇人民政府申请免费放样服务。

乡镇人民政府应当自受理申请之日起7日内，组织本级农业农村、自然资源等部门按批准用地和规划许可进行免费实地丈量批放宅基地，确定具体建房位置，对村民建房现场钉桩、放线。

（五）安全施工。

村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工，在施工中要采取安全施工措施。

鼓励引导村民在政府免费提供的农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式，鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。

（六）竣工验收。

村民建房完工后，应当及时向乡镇人民政府申请竣工验收。

宅基地批准后一年内未建房的，原用地批准书失效。

乡镇人民政府自收到申请之日起7日内，应当安排工作人员实地核查规划和用地要求的履行情况，符合规划许可和用地要求的，依法完成验收手续，在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件6）提出验收意见。

（七）确权发证。

农房竣工验收合格后，建房村民可以依法向不动产登记部门申请办理不动产登记，核发不动产权证书。

第二十二条在乡、村庄规划区内农民建房的，不得占用农用地。

确需占用农用地的，应当依照有关规定办理农用地转用审批手续后，方可按上述程序申请办理乡村建设规划许可和用地许可。

第二十三条农民建房用地涉及林地、市乡公路沿线、江河湖库、文物保护单位及旅游景点的，在现场踏勘过程中，乡镇（街道）农业农村、自然资源部门应及时通知林业、公路、交通、水利、文物和旅游等相关部门共同参与，并分别签署意见。

第二十四条乡镇（街道）应当编制和公开农民建房办理流程、条件要求和工作制度，定期公布农民建房许可办理情况，接受群众监督。