灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司、许慧商品房销售合同纠纷二审民事判决书

灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司、许慧商品房销售合同
纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】河南省三门峡市中级人民法院
【审理法院】河南省三门峡市中级人民法院
【审结日期】2021.06.23
【案件字号】(2021)豫12民终811号
【审理程序】二审
【审理法官】范敏英张攀峰李剑
【审理法官】范敏英张攀峰李剑
【文书类型】判决书
【当事人】灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司;许慧
【当事人】灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司许慧
【当事人-个人】许慧
【当事人-公司】灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司
【被告】许慧
【本院观点】许慧与中航置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不
违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审另查明：本案案涉房屋所在的中航星城二期12某楼于2020年12月24日竣工验收合格，2020年12月29日经灵宝市住房和城乡建设局审查合格，准予备案。

本案审理中，上诉人称其受疫情影响的时间是2020年上半年，其在发现工程受疫情影响的90日内没有告知买受人许慧。

二审查明的其他事实与一审一致。

【本院认为】本院认为，许慧与中航置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

许慧按照合同约定履行了交付全部房款的义务，但中航置业公司未按照合同约定于2020年12月31日前向许慧交付房屋，构成违约。

尽管合同约定遭遇不可抗力，可据实予以延期交付房屋，但合同同时也约定出卖人应在不可抗力发生之日起90日内告知买受人。

本案中，上诉人中航置业公司称新冠肺炎疫情或者疫情防控措施对其产生影响是在2020年上半年，但其并未在受疫情影响之日起90日内通知被上诉人许慧延期交房。

同时，涉案房屋所在的12某楼已于2020年12月24日经相关部门验收合格，中航置业公司于2020年12月23日左右向许慧发出入户通知书，告知许慧本案所涉房屋已具备交付条件，定于2020年12月28日交付。

故上诉人中航置业公司上诉称因疫情影响导致延期交房，其不构成违约，不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人中航置业公司的上诉请求不能成立。

一审判决正确，应当予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10956元，由上诉人灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 23:10:53
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年4月22日，原告许慧与被告中航置业公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：LB19000389)，购买了被告中航置业公司开发的位于灵宝市××密涧河××、××路以北灵宝市中航星城上东府项目12幢1单元401号房屋(灵房售证字【2018】第007号、灵房商字第2018017号)，房价705000元，付款方式为：买受人于2019年4月22日付清首付款185000元，余款520000元以贷款方式支付。

合同第八条约定，出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。

；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过90日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金合同继续履行;(2)逾期超过90日后买受人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同的合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

同时，在该《商品房买卖合同》的附件四《合同补充条款》第四条规定，买受人未能按照合同约定时间付清全款(包括逾期付款违约金)或者遭遇地震、洪水、暴风、台风、政府原因、政策变化等不可抗力致使出卖人无法按时交付者，出卖人有权延迟交房，且不承担违约责任。

合同签订后，原告许慧按照约定向被告中航置业公司交付购房首付款185000元。

同年5月17日，原告许慧及其丈夫薛意超向中原银行股份有限公司三门峡分行签订贷款520000元，并于同年7月26日向被告中航置业公司交付剩余房款520000元。

2020年12月23日左右，原告许慧收到被告中航置业公司的入户通知书，告知本案所涉房屋已具备交付条件，定于同年2020年12月28日交付。

后原告许慧前去接收房屋时，被告知房屋有质量问题，暂不能交付，经多次交涉，被告中航置业公司至今未交付房屋，引起诉讼。

【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效双方均应按照合同约定履行各自义务。

合同签订后，原告按照约定履行了支付房款的合同义务，被告中航置业公司理应按照合同约定在2020年12月31日前履行交付房屋的合同义务，但至今仍未交付，构成违约，应承担继续履行交付房屋的合同义务，并支付违约金，原告许慧起诉要求被告中航置业公司交付房屋，合法有据，予以支持；被告中航置业公司辩称因疫情原因造成延迟交房，不构成违约，与其于2020年12月23日左右向原告许慧发出入户通知书明显相悖，不予采信。

综上所述依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条规定判决:一、被告灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司将验收合格的位于灵宝市××密涧河××、××路以北灵宝市中航星城上东府项目12幢1单元401号房屋交付给原告许慧；二、被告灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司自2021年1月1起以705000元为基数，按照日万分之一向原告许慧支付逾期交房违约金至实际交付验收合格房屋之日止。

上述一、二项限本判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10956元，已减半收取5478元由被告灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司负担。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】上诉人中航置业公司的上诉请求：请求撤销一审判决依法作出公正的裁判。

事实和理由:一审判决已经认定上诉人与被上诉人之间订立的商品房买卖合同为合法有效那么合同的所有约定条款对双方当事人都具有约束力。

合同及补充条款约定如遭遇不可抗力致出卖人无法按时交付可据实予以延期且不承担违约责任。

根据最高人民法院的指导意见新冠肺炎疫情属于不可抗力事件。

虽然双方《合同》约定交房期限为2020年12月31日前但由于突发疫情的影响人员无法及时到岗施工导致施工进度滞后不能按照原定时间节点交房应当按照合同约定延期交房。

同时被上诉人在诉前有拒绝接受服务的行为。

上诉人不构成违约不应当承担违约责任一审判决上诉人违约并承担违约责任与合同约定、法律规定相悖应当依法
撤销。

综上所述，上诉人中航置业公司的上诉请求不能成立。

一审判决正确，应当予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司、许慧商品房销售合同纠纷二审民事判决书
河南省三门峡市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫12民终811号当事人上诉人(原审被告)：灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司。

住所地：河南省灵宝市函谷路与荆山路交叉口西南角(金苹果酒店)。

法定代表人：赵玉成，该公司董事长。

委托诉讼代理人：秦军。

被上诉人(原审原告)：许慧。

委托诉讼代理人：薛意超。

审理经过上诉人灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司(以下简称“中航置业公司”)因与被上诉人许慧商品房销售合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院(2021)豫1282
民初1553号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人中航置业公司的上诉请求：请求撤销一审判决,依法作出公正的裁判。

事实和理由:一审判决已经认定上诉人与被上诉人之间订立的商品房买卖合同为合法有效,那么合同的所有约定条款对双方当事人都具有约束力。

合同及补充条款约
定,如遭遇不可抗力致出卖人无法按时交付,可据实予以延期,且不承担违约责任。

根据最高人民法院的指导意见,新冠肺炎疫情属于不可抗力事件。

虽然双方《合同》约定交房期限为2020年12月31日前,但由于突发疫情的影响,人员无法及时到岗施工,导致施工进度滞后,不能按照原定时间节点交房,应当按照合同约定延期交房。

同时被上诉人在诉前有拒绝接受服务的行为。

上诉人不构成违约,不应当承担违约责任,一审判决上诉人违约并承担违约责任与合同约定、法律规定相悖,应当依法撤销。

二审被上诉人辩称被上诉人许慧辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，作出的判决符合法律规定。

许慧与上诉人签订的商品房销售合同合法有效，许慧按照合同约定履行了交付房款的合同义务，于2020年12月收到了上诉人发来的通知书，其中载明已符合交房要求，交房时间定为2020年12月28日。

许慧按照通知书去接收房屋时，上诉人称房屋有质量问题，暂不能交付。

许慧也未收到因不可抗力延期交房的通知，切该小区大多数住户都已按期交付使用，本栋楼的住户都能按期交房装修，与上诉人所称的因疫情原因延迟交房不符。

上诉人未按照合同约定在2020年12月31日前履行交付房屋的合同义务，存在违约行为，需要支付违约金。

许慧多次通过多种方式联系售楼部及上诉人要求交房，上诉人以各种理由拒绝，许慧并无诉前拒绝接受服务的行为。

应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原告诉称许慧向一审法院起诉请求：1、要求被告交付灵宝市中航星城上东府12幢1单元401号房屋，并按照日万分之一支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；
2、本案诉讼费用由被告负担。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年4月22日，原告许慧与被告中航置业公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：LB19000389)，购买了被告中航置业公司开发的位于灵宝市××密涧河××、××路以北灵宝市中航星城上东府项目12幢1单元401号房屋(灵房售证字【2018】第007号、灵房商字第2018017号)，房价705000元，
付款方式为：买受人于2019年4月22日付清首付款185000元，余款520000元以贷款方式支付。

合同第八条约定，出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。

；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

同时，在该《商品房买卖合同》的附件四《合同补充条款》第四条规定，买受人未能按照合同约定时间付清全款(包括逾期付款违约金)或者遭遇地震、洪水、暴风、台风、政府原因、政策变化等不可抗力致使出卖人无法按时交付者，出卖人有权延迟交房，且不承担违约责任。

合同签订后，原告许慧按照约定向被告中航置业公司交付购房首付款185000元。

同年5月17日，原告许慧及其丈夫薛意超向中原银行股份有限公司三门峡分行签订贷款520000元，并于同年7月26日向被告中航置业公司交付剩余房款520000元。

2020年12月23日左右，原告许慧收到被告中航置业公司的入户通知书，告知本案所涉房屋已具备交付条件，定于同年2020年12月28日交付。

后原告许慧前去接收房屋时，被告知房屋有质量问题，暂不能交付，经多次交涉，被告中航置业公司至今未交付房屋，引起诉讼。

一审法院认为一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思
表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。

合同签订后，原告按照约定履行了支付房款的合同义务，被告中航置业公司理应按照合同约定在2020年12月31日前履行交付房屋的合同义务，但至今仍未交付，构成违约，应承担继续履行交付房屋的合同义务，并支付违约金，原告许慧起诉要求被告中航置业公司交付房屋，合法有据，予以支持；被告中航置业公司辩称因疫情原因造成延迟交房，不构成违约，与其于2020年12月23日左右向原告许慧发出入户通知书明显相悖，不予采信。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条规定,判决:一、被告灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司将验收合格的位于灵宝市××密涧河××、××路以北灵宝市中航星城上东府项目12幢1单元401号房屋交付给原告许慧；二、被告灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司自2021年1月1起以705000元为基数，按照日万分之一向原告许慧支付逾期交房违约金至实际交付验收合格房屋之日止。

上述一、二项限本判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10956元，已减半收取5478元,由被告灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司负担。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

本院查明本院二审另查明：本案案涉房屋所在的中航星城二期12某楼于2020年12月24日竣工验收合格，2020年12月29日经灵宝市住房和城乡建设局审查合格，准予备案。

本案审理中，上诉人称其受疫情影响的时间是2020年上半年，其在发现工程受疫情影响的90日内没有告知买受人许慧。

二审查明的其他事实与一审一致。

本院认为本院认为，许慧与中航置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

许慧按照合同约定履行了交付全部房款的义务，但中航置业公司未按
照合同约定于2020年12月31日前向许慧交付房屋，构成违约。

尽管合同约定遭遇不可抗力，可据实予以延期交付房屋，但合同同时也约定出卖人应在不可抗力发生之日起90日内告知买受人。

本案中，上诉人中航置业公司称新冠肺炎疫情或者疫情防控措施对其产生影响是在2020年上半年，但其并未在受疫情影响之日起90日内通知被上诉人许慧延期交房。

同时，涉案房屋所在的12某楼已于2020年12月24日经相关部门验收合格，中航置业公司于2020年12月23日左右向许慧发出入户通知书，告知许慧本案所涉房屋已具备交付条件，定于2020年12月28日交付。

故上诉人中航置业公司上诉称因疫情影响导致延期交房，其不构成违约，不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人中航置业公司的上诉请求不能成立。

一审判决正确，应当予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10956元，由上诉人灵宝中航瑞赛中小城市置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长范敏英
审判员张攀峰
审判员李剑
二〇二一年六月二十三日
法官助理胡若楠
书记员水文彬
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。