2017年上半年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：统一财产范围模拟试题

2017年上半年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：统一财产范围模
拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是__。

A．半年报
B．年报
C．季报
D．月报
2、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为。

A：305万元
B：463万元
C：636万元
D：961万元
E：执行层的组织协调
3、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。

A：市政规划方案选择
B：项目构成及平面设计
C：建筑规划方案选择
D：市场调查分析
E：借款合同
4、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。

A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
6、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2。

5年，销售期为1年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。

全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。

则该项目建造成本的利息是万元。

A：755．54
B：772．84
C：1 400．88
D：1 433．90
E：借款合同
7、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。

A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：市场上能找到充分房地产历史价格资料
C：房地产在过去无明显的季节变动
D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
E：工业用地的监测点评估价格
8、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
9、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。

A．20%
B．25%
C．30%
D．35%
10、房地产抵押自合同__之日起生效。

A．登记
B．工商鉴证
C．公证
D．签订
11、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。

A：房地产投机
B：物价变动
C：财政收支状况
D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
12、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．10%
B．11.27%
C．14.18%
D．42.55%
13、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。

A．评估
B．经纪
C．代理
D．咨询
14、某商品住宅楼于2008年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2011年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至__。

A．2011年1月9日
B．2003年1月9日
C．2014年1月9日
D．2016年1月9日
15、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。

A．转让方，转让方
B．受让方，受让方
C．转让方，受让方
D．受让方，转让方
16、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。

则该宗房地产的现时收益价格为万元。

(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)
A：85.45
B：87.16
C：88.50
D：88.90
E：工业用地的监测点评估价格
17、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：用途
B：建筑规模
C：容积率
D：绿地率
E：工业用地的监测点评估价格
18、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：__。

A．营业税
B．城市维护建设税
C．教育费附加
D．企业所得税
19、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。

A：1 600万元
B：2 160万元
C：2 800万元
D：3 024万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：预期原理
B：替代原理
C：均衡原理
D：收益递增递减原理
E：工业用地的监测点评估价格
21、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。

A．股份
B．股票
C．股单
D．公司债券
22、下列不属于房地产金融特点的是。

A：集中性
B：资金周转期短
C：资金运动固定性
D：资金增值性
E：执行层的组织协调
23、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。

A：2040.82
B：3451.83
C：5089.01
D：6666.37
E：借款合同
24、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

A：6．0％
B：6．9％
C：8．8％
D：9．0％
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值，是的要求。

A：独立、客观、公正原则
B：合法原则
C：最高最佳使用原则
D：估价时点原则
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）
1、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
2、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。

A：试探性调查
B：描述性调查
C：因果性调查
D：假设性调查
E：借款合同
3、关于房地产价格中的房价与地价的关系是。

A：相互影响论
B：相互补充论
C：相互制约论
D：需求带动论
E：成本决定论
4、建设阶段的项目管理，包括的管理。

A：质量
B：进度
C：成本
D：合同
E：工程
5、某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15％的债券，债券必须经过背书才能转让。

这种债券的类型属于。

A：公债券
B：抵押债券
C：私募债券
D：记名债券
E：公司债券
6、下列由国务院审批城市总体规划的有。

A：上海市的城市总体规划
B：太原市的总体规划
C：国务院指定的城市总体规划
D：设市城市的总体规划
E：深圳市的总体规划
7、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。

A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
8、根据《中华人民共和国宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于
集体所有的有。

A：矿藏、森林、草原
B：水流、山岭、滩涂
C：森林、山岭、荒地
D：森林、水流、荒地
E：草原、滩涂、荒地
9、下列属于不得转让房地产情況的有。

A：司法机关依法决定查封的
B：经过其他共有人书面同意的共有房地产
C：未依法登记领取权属证书的
D：依法登记领取权属证书的
E：权属无争议的
10、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。

A：投资决策
B：规划设计
C：工程建设
D：地域范围
E：产品功能
11、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。

A．具有重要价值
B．具有现实价值
C．具有巨大价值
D．具有历史价值
12、定租金时，一般应首先根据确定一个基础租金。

A：业主希望达到的投资收益率目标
B：抵押贷款还本付息
C：经营费用
D：空置损失
E：收租损失
13、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由选定。

A：被征收人协商
B：房屋征收部门
C：市、县级人民政府
D：房屋征收实施单位
E：执行层的组织协调
14、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。

A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
C：其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本
15、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。

A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价
B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价
C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系
D：每条等产量曲线代表一定数量的产品
E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的
16、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资
B．工程招标
C．市场定位
D．物业管理
17、是财产保险中最典型的类别。

A：财产损失保险
B：责任保险
C：信用保险
D：保证保险
E：执行层的组织协调
18、针对不同用途的收益性物业可分为__。

A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理．
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
19、土地面积的量算可采用等方法。

A：坐标解析法
B：实地量距法
C：几何解析法
D：代数计算法
E：图解计算法
20、房地产投资者的债务融资方式有__。

A．合作开发方式
B．吸收其他机构投资者资金
C．在建房地产抵押贷款
D．发行企业债券
E．借入信用贷款
21、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
22、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。

A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元
D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
23、甲级写字楼的特点有__。

A．具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务
C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物
24、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。

A．珍惜耕地，合理利用土地
B．保证国家建设用地
C．有偿使用土地
D．无偿使用土地
E．依法征地
25、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。

A．独立、客观、公正
B．诚实守信
C．社会责任
D．勤勉尽责。