公寓施工组织设计方案

第一章
第一节工程概况
1.1 工程简况
◆工程名称：南京国际广场一期工程
◆工程地址：中国江苏省南京市中央路201号
◆工程概况：
本工程建筑面积1810平方米，其中地下40460m2，裙楼82139m2，南塔楼47740m2，北塔楼43278m2，其功分布如下：
〔1〕地下2层包括地下停车库、管理用房、购物超市等
〔2〕8层高的裙楼，包括商业、餐饮、SPS等设施；
〔3〕南塔楼共36层，包括上述8层高群楼、9、10层共2层宴会厅、餐厅、会议室及附属设施，11至22层共12层甲级写字楼及23至36层共14层南京国际威斯汀酒店〔共232套客房，包括2套样板房〕；
〔4〕北塔楼共39层，包括上述8层高裙楼、9、10层共2层国际会所、游泳池、配套设施，29层公寓〔共295套，包括3套复式及5套样板房〕及豪宅及24层避难层〔共27套，包括1套复式及1套样板房〕。

◆本分包工程为：南京国际广场一期工程北塔怡景公寓
◆施工内容包括：
〔1〕二次结构及粗装修工程，包括所有防水工程，地面找平工程，户内砌体墙砌筑，刮糙及抹灰工程，户内轻质隔墙施工；
〔2〕饰面工程，包括地面、墙身、天花及电梯轿厢〔除北塔御景华府已施工完成外〕的精装修，包括酒店所需之隔音软垫物。

〔3〕装置工程，包括固定家具，门及门五金〔含精装修区域内木门、玻璃门及所需之门五金〕、电梯门套、卫生洁具龙头及配件〔包括花洒与四通之
间的暗设〕等、卫浴五金、窗帘盒及轨道、装饰性假风口、水晶吊灯之预接灯泡、消火栓门等一切装置杂项。

〔4〕配合其它施工单位于精装修饰面上的定位、开孔及加固收口、修复、提供深化设计、色板要求、相关尺寸、现场协调、调试配合等一切所须的协调配合工作，包括但不限于开关面板、插座、灯具、空调风口、检修口喷淋、烟感、防火门及饰面、门五金、橱柜及电器等。

〔5〕卫生洁具及龙头与相邻面的接缝填充处理。

◆以下工作内容不包括在本次招标范围内：
〔1〕首层入口大堂、电梯厅二结构墙体砌筑及粗装饰〔由总承包方负责〕；
〔2〕门铃之供给及安装；
〔3〕开关插座、喷淋、烟感等(由机电总分包负责)；
〔4〕空调真风口之供给及安装〔由空调分包负责〕；
〔5〕水晶灯、吊顶、筒灯、射灯、灯带、灯管等灯具之供给及安装；
〔6〕地漏之供给及安装〔由机电总分包负责〕；
〔7〕橱柜及电器之供给及安装；
〔8〕防火门、门饰面及其门五金。

〔由总承包方负责〕；
〔9〕活动家具及活动灯具〔由业主负责〕；
〔10〕电梯轿厢按键控制面板及楼层显示灯，不锈钢电梯门及电梯控键控制面板；
〔11〕标志标牌。

1.2 目前工地状况
本工程由北京城建集团股份总承包，目前土建外部幕墙等装饰已根本施工完毕，准备进入室内装饰施工阶段，其中商业裙房、地下室、南塔写字楼、幕墙及室外景观工程于2010年5月31日完工。

1.3 工程特点和难点分析
◆工程进度紧、参建单位较多，施工组织要求高；
◆本工程装修工程量较大，质量要求高；
◆本工程为设计与施工招标；
第二节针对本工程特点施工措施
确保工程进度针对性措施
〔1〕为加快施工工期，便于流水作业，本工程划分为二个施工作业段。

〔2〕积极做好加工机械、运输机械保养维修工作, 视工程进度需要, 随时调运至现场, 从而提高机械化作业程度, 为加快工程进度作有力的保证。

〔3〕本工程垂直运输采用已安装的电梯，如何提高电梯的使用效率也是确保工期的关键，根据以往的施工经验，特建议制定以下措施：
◆电梯须由专人负责驾驶、保管。

◆低楼层除材料运输外，施工及管理人员不得乘电梯上下。

◆电梯内用机制夹板做保护，竣工后原样交付业主。

◆装修材料及垃圾应尽量安排在夜间运输。

〔3〕工程部制定好总进度方案、月进度方案及旬、周实施作业方案，明确目标，只能提前，不能延期。

〔4〕建立每周例会制度，认真检查进度方案完成情况，及时解决施工生产中出现的问题，不拖延工期。

〔5〕加强施工组织管理，使各分局部项工序得以最大限度地进行合理搭接，保证施工流水能按方案正常运转。

前道工序为后道工序创造良好环境，提高工作效率。

〔6〕做好各工种之间的配合工作，定期检查和协调各工种间的工序配合及工期配合。

确保工程质量的针对性措施
〔1〕我公司严格按照设计图纸和国家所公布的有关施工标准进行施工，并积极配合监理单位对工程进行验收，我公司将建立严格的质量保证体系，加强施工质量验收制度，确保工程整体质量到达优质标准。

〔2〕对已完的产品派专人负责保管，对电梯等公用部位用机制夹板保护。

〔3〕在设计师认可或指定合格材料供给商名录内选择优等品，做到货比三家，坚决杜绝劣质产品用到工程上去。

〔4〕操作工人选择时优先选用原做过优质工程的施工队伍。

针对性措施
本工程在平安方面主要是对火灾的预防，因此设想以下几点措施：
〔1〕成立由工程经理负责的平安领导小组，落实工程领导班子的职责，每层楼面落实专人负责，并把责任分解到每一个管理人员及每个施工人员。

〔2〕每一层楼面必须设置有关消防器材，现场的消防器材由专人维护、管理、定期更新，保持完整有效做到人人会使用。

〔3〕现场动火必须持有工程专职平安员签署的动火证。

〔4〕材料严格按施工场布图堆放，并做好标识，对易燃物品必须放入危险品仓库,进入施工现场严禁吸烟，底层设吸烟室。

〔5〕下班前认真检查现场，包括现场办公室、休息室，熄灭一切明暗火种，切断所有机械设备电源
针对性措施
(1) 要求优化施工顺序，防止上道工序污染下道工序。

如：先做湿作业再施工干作业；先做门窗油漆，后装五金零件等。

所有成品、半成品都要采取适当的保护措施，防止污染，在涂刷内墙面和平顶涂料前，对地面、窗盘和踢脚线等先遮盖塑料薄膜等物。

(2) 加工定货，如细木制品、灯具、配电柜等材料，要求厂家必须有可靠的包装保护措施。

(3) 幕墙、门窗骨料保护膜不得撕掉、碰坏、凡缺少保护膜的在施工前应补好，与埋件焊接时周围用石棉布遮挡，防止烧坏。

(4) 楼地面施工时，应用旧报纸或彩条布将四周墙面保护好，防止污染，对地漏等应用编织布木塞堵口，防止堵塞。

(5) 刚完成的楼地面24h内严禁上人，在已完成的楼地面上作业时，必须用废车外胎包裹车脚、梯脚等。

(6) 板块楼地面完成后，应铺锯木保护。

(7) 室内装修、门窗、水电等工程完成后，应及时清理干净，关闭好门窗，不准闲人入内。

与业主、总包、监理配合措施
与总承包单位配合措施
〔1〕尽早在土建建筑前通知总承包方所有影响土建的事项如预埋配件和套筒、管子槽、孔洞、榫眼等的位置，按时供给及放置电缆、电线管、其它管道、预埋配件等，并预早提交图纸绘述上述影响土建的事项的位置、数量、范围等给总承包审批；
〔2〕在土建浇注前核实有关图纸以确定空间、孔洞、设备根底及其它土建工程是否与本分包工程的施工需要配合，假设发现任何差异，须立即以书面通知总承包及业主及监理；
〔3〕分包单位的办公室、辅助设施及贮存仓库须在总承包方安排的地方架设，并按整体工程的进度而迁移；
〔4〕不得阻碍通道及他人的施工场地；
〔5〕不你呢个滥用或破坏总承包方提供的设施；
〔6〕尽早提出供电量的要求；
〔7〕在分包工程完成时进行全面的清理工作才交付给总承包方；
〔8〕所有卫生洁具与相邻饰面的接缝用认可的硅酮密封胶填充；
〔9〕除已有约定之外，分包单位须负责在分包工程移交总承包单位前的保护、维护、损坏及损坏修复、遗缺及重置、污染清洁等之所有责任；
〔10〕应服从总承包方关于现场平安文明施工工期、质量、消防、治安保卫、环保的统一管理。

与业主、监理单位配合措施
〔1〕真诚尊重业主、监理单位意见，工程中间验收、竣工验收等必须邀请业主、监理代表参加。

〔2〕施工前，向业主、监理单位提供一套施工方案。

〔3〕遇到图纸疑问及施工难题时，及时向监理单位请教。

〔4〕所有的材料复试由监理工程师见证取样并送样试验。

〔5〕对于监理提出不符合标准及质量的分项工程立即返工整改。

〔6〕每个月月初向业主、监理、总包提供详细的月方案，每周报告工程进度，说明进度与施工进度方案偏差的地方，以及弥补延误偏差所采取的实际可行的补救方法。

每日报告工地上每个工种雇用工人及施工机械的数目，运到工地的物料数量。

总承包需须提供的主要设施一览表
第三节投标承诺
3.1工程质量
严格按照ISO-9001质量保证体系的管理要求和管理标准进行本工程的质量管理，充分发挥我公司技术、质量管理的优势，对质量保证体系、施工过程质量管理制度、分局部项工程质量保证措施、质量通病防治以及质量管理等各方面做好严格、详细的规定并贯彻实施。

我公司将强化对以上施工质量控制关键程序的管理和控制，并根据招标文件所规定的质量和技术要求，严格按照招标文件所附施工技术标准标准和地方有关的技术、质量规定，通过在工程施工过程中强化质量保证和控制体系、加强原材料质量管理、过程质量管理，本工程质量确保达“南京市优质工程〞及争创国优的质量目标。

3.2工程进度
本公司结合以前曾施工过的同类型工程的经验，通过优化施工组织设计，投入足够的劳动力及机械设备，确保工程在2010年11月30日前全部完工并通过业主、设计及参谋的验收。

3.3 平安生产目标
我公司承诺每位进入现场的施工人员必须接受一次培训，工程部设专职平
安员，每周一组织对所有施工人员进行上周工作讲评，并布置下周工作考前须知，确保整个施工过程中重大平安事故为零。

3.4文明施工管理目标
我公司承诺施工现场大临设施严格按标准化搭设，现场材料严格按业主指定点堆放，施工现场必须有防污染、防噪及防尘措施，确保施工现场到达文明工地标准。

3.5 竣工资料
我公司将在本工程设置专职资料管理员，在施工过程中按照当地档案局和业主的有关文件规定，进行竣工资料的收集、整理和归档工作。

当工程具备竣工条件时，及时向总承包方提供完整的，符合国家及质量监督站工程竣工验收规定的竣工验收报告、竣工资料和竣工图。

第四节施工组织设计编制的范围、依据和原那么
4.1施工组织设计标书编制范围
本施组编制范围为南京国际广场一期工程南塔威斯汀酒店精装修工程。

4.2施工组织设计标书编制依据
◆ 本工程由招标单位提供的招标文件资料；
◆实际情况；
◆有关的技术标准、现行的国家及地方标准。

第二章施工部署
第一节施工区域划分及施工流程
本工程共分二个施工作业区同步施工，二个作业区分别为：
◆第一施工段：18#、19#、20#电梯桥厢的精装修；11～23层公寓、电梯厅、公共走道及图纸涵盖区域精装修。

◆第二施工段：公寓一层入口大堂；25～27层及29～37层公寓、电梯厅、公共走道及图纸涵盖区域精装修； 28层02套、03套、05套、06套、08套、10套内精装修；38层01至06套公寓、电梯厅、公共走道精装修因此前期阶段必须投入足够的劳力、机械设备尽快在最短的时间内完成撤除清理工作，以便下道工序能及时进行。

装修工程立体作业流程：清理→标高弹线→粗装修→管线预埋→隔墙→平顶吊顶→墙面、平顶批嵌、涂料〔或墙面块料铺贴〕→地坪施工→洁具及电气工程安装
卫生间：施工准备--定位、放线--龙骨安装--墙地面防水--墙面工程--天花封板--地面工程--隔断制作安装--洁具安装--电气照明等--清理验收。

第二节施工准备
2.1 施工人员准备
针对本工程的特点，我们在招投标期间就做好将参与本工程施工的管理人员及施工人员的组织工作，我公司已组建了一套精干、技术素质高和经验丰富的工程管理班子，努力使管理机构的设置知识化、专业化，满足本工程工程的各项要求。

一旦中标即可着手各项开工准备工作。

挑选我公司经验丰富的优秀专业队伍施工，对特殊及技术工种均保证持有当地劳动局及建委统一考核颁发的操作作业证及技术等级证书。

2.2 施工材料及机械设备准备
根据本工程的工程进度、质量要求及地域环境、工程量并结合施工阶段实际的机械需用情况,提前方案安排精良的机械设备,进行保养和调试。

对于小型机械，根据工程需要合理配置，确保工程使用。

2.3 技术准备
现场情况及图纸标准熟悉准备
组织全体管理人员及相关施工工人熟悉现场环境、施工图纸及设计要求、施工标准和质量标准，使参与施工的每个人都能较系统地了解与熟悉施工现场的实际情况以及本工程的施工图纸及设计要求。

在组织施工前由我公司总工程师组织召开技术准备会，召集工程部所有技术管理人员悉心研究相关的图纸及技术资料，发现问题及时做好书面记录，并向设计单位及监理工程师汇报，需更正处要经各方签字认可。

施工组织设计的编制
根据本工程的特点，借鉴我公司以往承包施工的类似工程，特别是获得过优质工程奖的类似工程的施工技术、质量控制、管理经验等制定详细、深入且有针对性的施工组织设计，确定合理的施工区域、施工流程、施工技术、质量保证、平安文明生产等具体措施。

并及时向施工队伍做好书面交底工作。

认真执行ISO-9001标准中的相关文件
确定关键、特殊工序的施工及质量控制点，控制相应的技术保证措施及质量保证方案，在施工中得以贯彻实施。

2. 测量准备
工程正式施工前，由公司的专业测量工程师采用高精度的经纬仪和水准仪进行施工现场的轴线、标高引测，同时建立现场测量控制网，对各控制点采取妥善的保护措施，并将相应的测量成果绘制成书面资料交业主、监理和设计单位确认。

我公司一旦中标后，即做轴线与高程引测工作，并及时同总包办好书面交接手续，熟悉了解周围地理环境。

第三节施工现场平面布置
3.1 施工现场平面布置说明
施工用电
每二层设置一只1#配电箱，现场施工时配备假设干5#小电箱即可。

施工总用电量约125KW。

施工用水
每一楼层在卫生间内设一个用水点，并应有专人负责看管，特别在装饰全面开展时，尤其注意对用水点的管理。

消防设施
油漆、涂料等易燃品仓库必须放置至少三个灭火器，具体布置如下：
〔1〕一个干型化学灭火器，其中化学物质不少于十五公斤，主要用于B 类火灾〔油液、汽油、油漆和油脂〕和C类火灾〔电器〕。

〔2〕二个水压式〔2公斤〕主要用于A类火灾〔木头、织物、纸张和垃圾〕。

〔3〕所有灭火器均应每周检查一次，并应保持一级使用状态。

3.1.4 现场排水排污
每一楼层在角落处放置一个污水桶，每天派人负责清理消毒。

3.2 施工临时设施布置
〔详见附件二〕
从平安、文明施工管理着想，大楼内不得留宿。

施工人员宿舍及现场办公用房听从总包安排，具体位置待中标后同总包商定。

第四节施工进度方案
.1图纸保证
将工程施工图纸的设计工作规划在总进度控制的概念下，我公司将将在接到投标前做好图纸设计工作，中标后进一步细化各节点处理，如墙角、平顶收
头、两种不同材料的接头处节点处理等等，施工前均需画出施工大详图。

4.1.2 施工技术保证
充分认识本工程施工的难点、特点，针对性的编制施工技术方案、同土建施工单位接口等做好周全详细的考虑，在此根底上运用新技术、新工艺来缩短各个施工工序的施工周期，以科技保障施工进度。

我司将本工程整体划分为二个施工段，同时施工。

配备充分的施工技术管理力量、机械设备力量以保证施工工期。

工程正式开工前一周，做好施工组织设计、分项工程施工方案的编制和审查工作，并在施工过程中贯彻实施、及时调整。

4.1.3 编制合理的施工方案
及时做好各项准备工作，确定交通运输组织方案、进度方案及劳动力供给方案、制定机械设备进出场方案以及材料供给方案。

组织和协调好本工程各施工段流水的衔接，确保工程按期完成。

编制合理的施工总进度方案及周、月、旬施工进度方案，确定工程进度控制关键节点，在施工过程中按照实际进度状况进行及时的调整。

4.1.4 施工组织保证
中标后，我公司将在最短时间内进场，尽快熟悉工程情况，全面了解影响工期的各方面因素。

工程经理部认真研究并根据投标书为蓝本，制定出详尽的工期进度方案，与各专业施工班组协调，包括其施工方案的细化优化。

在本工程施工期间，按工程进度需要，取消节假日、休息日，并采用2～3班制昼夜施工方法来缩短工期，并配备足够的劳动力。

加强施工组织管理，使各分局部项工序以最大限度进行合理搭接，保证施工流水能按方案正常运转。

前道工序施工为后道工序创造良好环境，提高工作效率。

充分发挥我公司施工组织管理的优势，组织多支作业班组，由工程经理局部派管理人员按工序、分区域、流水段交叉施工，进行全过程监控，确保工期目标实现。

4.1.5 进度方案的落实与调整
制定的施工进度方案必须严格执行，工程部将组织每周一次的生产协调会，总结已完成的工作，并对下周的工作进行规划。

充分听取各施工专业班组
的意见，同时对各施工队伍的进度情况进行考核与讲评，
定期对工程进度进行检查，对照总进度方案比拟实际进度是否提前或滞后，如果发现某一工序进度有滞后的现象，及时采取有力的措施，如增加人力、物力和机具，抢回延误的工期。

4.1.6 物资资料与机械设备保证
为加快施工进度，视施工进度需要，组织设备、材料超常规投入，配备足够的设备和材料，保证工程施工顺利进行。

充分利用本公司的机械设备优势，调配、补充、租赁以满足工程需要，目前我公司已联系、储藏了大量的施工机械，可满足工程急需串换要求，随时可调运现场，为加快工程进度作有力保证。

我们将充分做好物资材料与机械设备的供给方案，充分利用现阶段人力市场资源，组织大量的劳动力，配备大量的机械设备用于本工程施工，确保工程进度。

根据所划分的施工区域各自独立组织流水施工，在材料的供给上，根据每一施工区域需用的施工机械和材料方案，做好工程信息的收集、反响和调整，作到及时充足，并在施工过程中加以调整
4.1.7劳动力保证
根据方案实施要求及施工进度和劳动力需求方案，集结施工队伍，组织劳动力分批进场，并建立相应的领导体系和管理制度。

据工程工程需要，以本公司所使用的合格分包商作为评审和选择对象，并采用招标形式选择出合格的劳务施工队伍，优先选择获得优良工程的劳务分包。

工程部按月对劳务分包商的作业签发?合同履约单?，安排施工任务，并检查监督施工作业队的操作质量，平安生产和现场用料落手清，并提供证实资料，作出中途留退劳务分包商的决定。

4.2 施工总进度方案表
〔详见附件一〕
第五节机械设备劳动力方案5.1 主要机械设备方案表
5.2、施工现场主要检测设备表
5.3 主要机械设备性能简介
◆产品名称：电锤
规格型号：GBH3-28E
钻削能力：4－28mm
满载速度：0-800rpm
冲击速率： 0-4,000rpm
冲击能量：3.3J
输入功率：720W
重量：
产地：德国
◆产品名称：电锤
产品型号:SM8303
额定电压：100V-240V
额定频率：50HZ/60HZ
额定功率：700W
空载转数：800rpm
毛/净重：15kg/17kg
包装：5PCS
其他描述：SM-8303
最大钻孔能力：26mm
尺寸：52*43*35CM
◆产品名称：电刨
产品型号:2825
刨刀：82×2mm
空载转速：13000/min
输入功率：710W
特大功率
◆产品名称：电动扳手
电动扳手TSD-12
最大螺栓直径：φm12-m20 额定电压： 220V
额定功率： 340W
空载转速：1700r/min 原产地:上海
产品型号:KL-716
电压：230V~50Hz
出钉量：20/min
包装尺寸：36x26x32CM
内装：10PCS
.5KG
原产地: 中国
◆产品名称：角向磨光机
产品型号:FL-AG034
额定电压：230 / 110V
砂轮直径：230mm
额定频率：50 / 60Hz
额定输入功率：2000w
空载转速：6500r/min
重量：6kg
原产地: 永康
◆产品名称：曲线锯
规格型号：GKS7 1/4
功率高达：1400W，适合最为艰巨的切割作业
切深：90度-62mm, 45度-49mm
砂轮直径：184mm
空载速度：4,800rpm
重量：
产地：美国
◆产品名称：修边机
产品型号:M1P-YJ-6
直径：Dia:1/4"
转速：
功率：Power:440W
电压：Voltage:220V
原产地: 中山
产品型号:J1Z-KV-10
钻孔能力：金属10MM
木材25MM
空载转速：1500R/MIN
额定输入功率：500W
额定电压：110/220V
额定频率：50/60Hz
原产地: 中国
◆产品名称：石材切割机
产品型号:GDC 34
砂轮直径：110公厘
最大切割深度：34公厘
每次切割深度：20公厘
输入功率：1240瓦
无负载旋转数：12000/分钟
全长：214公厘
重量：
产地：番禺
◆产品名称：抛光机
产品型号:7818C
垫子尺寸：￠180mm
空载转速： 0-3000r/min
额定输入功率： 110/220v
额定电压：110/220v
额定频率：50/60Hz
原产地: 浙江永康
◆产品名称：地坪清洗磨光机
产品规格: S&G527
电压：220V
转速：1500RPM 重量：48KG
地盘直径：20”
产地：中意合资
产品型号:SM8802 额定电压：100V-240V
额定频率：50HZ/60HZ
额定输入功率：950W
重量：18kg/20kg
包装：4pcs
其他描述：SM-8802
空载转速：4500min-1
刀片直径：180/185mm
尺寸：52*31*52cm
原产地: 中国
◆产品名称：铝材切割机
产品型号:W62551
锯片直径:255mm
最大锯深:140mm
输入功率:1450W
空载转速:6500/min
原产地: 中国
5.4 劳动力方案
工种/ 级别
按工程施工阶段投入劳动力情况
2021年
5月6月7月8月9月10月11月
机操工 5 5 5 5 5 5 5 木工70100 100 100 100 60 60 粉刷工3550 50 30 10 / / 镶贴工4560 60 50 45 30 20 石工2020 20 10 / / / 水电工2030 30 30 30 50 50 焊工4 4 4 4 4 4 /油漆工//202030 75 45 普工4040 4040404040合计239309 329 289 264 264 220
第三章主要分项工程施工技术方案
第一节施工测量
1.1测量施工要点
(1)工程测量方案主要考虑对高程的控制，轴线测量比拟简单，仅用长卷尺即可进行。

(2) 对原建筑内的楼地坪饰面标高和建筑物外场地的地坪标高分段、分区、分块全部进行标高测定，包括每一间房间的上下代表点。

(3)根据设计要求的标高和现场实测下来的标高经数理统计分析定一个±0.00标高点，由设计和业主确认后作为整个工程的标准控制点。

(4)每个楼层均用水准仪将1m控制线引至各层柱、墙上，然后用墨斗线统一弹出，以后室内装饰、室外装饰、设备安装及结构加固均以此线为准。

(5)各楼层标高控制线以已完成的电梯厅、厕所等地坪为参考，如有出入可作相应调整。

第二节吊平顶工程
2.1轻钢龙骨吊顶
2 轻钢龙骨施工准备
2.1 检查结构施工情况：吊顶施工前，应检查结构尺寸，校核之间尺寸及结构需要处理的质量问题。

2.2 检查设备安装情况：吊顶施工前，检查设备管道安装情况，有无交叉施工，并进行妥善安排。

2 轻钢龙骨施工程序
在墙上弹出标高线→固定吊杆→安装大龙骨→按标高线调整大龙骨→大龙骨底部弹线→固定中、小龙骨→固定异龙骨→装横撑龙骨。

2.1 放线：放线主要是弹好吊顶标高线、龙骨布置线和吊杆悬挂点。

(1) 吊顶标高线：一般是弹到墙面或柱面上。

(2) 龙骨布置线：一般必须弹到楼板下底面上。