5.成本逼近法

第二节 新开发土地的成本逼近法
一、新开发土地 ① 填海造地、开山造地、征收农地并进行“三通一平”、“七通一 平”等基础设施建设后的土地；② 城市房屋拆迁并进行基础设施改造和 场地平整后的土地。
“三通一平”、“五通一平”和“七通一 平”
项目 三通一平 五通一平 通水 通水 通电 通电 通路 通路 内 × 通讯 × 排水 容 × × × × 场地平整 场地平整
【解】该房屋单位建筑面积的重新构建价格为V，计算如下： ⑴ 建筑安装工程费：1200（元/ m2） ⑵ 专业费用：1200×8%＝96（元/ m2） ⑶ 管理费用：（1200＋96）×3%＝38.88（元/ m2） ⑷ 投资利息：（1200＋96＋38.88）×【（1＋6%）0.25－1】＝19.59（元/ m2） ⑸ 销售费用和销售税费：（4%＋6%）×V＝0.1V（元/ m2） ⑹ 开发利润：（1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V）×15%＝203.17＋0.015V（元/ m2） ⑺ V＝1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V＋203.17＋0.015V V＝1557.64＋0.115V V＝1760.05（元/ m2） ⑻ 重新构建总价＝1760.05×300＝528015（元））
第五节 建筑物折旧的确定方法
一、建筑物折旧的含义 折旧是指建筑物从建造完成以后随着时间的推移而发生价值减损的现象。 建筑物在使用年限内减少的价值的货币表现称为折旧额。 （一）分类 1. 物质折旧（有形损耗） 2. 功能折旧（无形损耗） 3. 经济折旧（外部性折旧） 【例题3】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的 物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所额共用电视天线等导致的功能 折旧为6万元用于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该套旧建筑 物的折旧总额和现值。 【解】该旧建筑物的折旧总额＝1＋6＋3＝10（万元） 该旧建筑物的现值＝40－10＝30（万元）
第三节 新建房地产的成本逼近法
新建房地产价格
土地取得成本 开发建设成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润
旧房地产的成本逼近法
旧房地产价格＝旧房地产重新构建价格－折旧 旧房地产价格＝土地重新取得费用＋建筑物重新构建价格－折旧 旧建筑物价格＝建筑物重新构建价格－折旧
第四节
重新构建价格的求取
一、重新构建价格的含义
三、建筑物折旧的判定标准
四、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
（一）建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿 命计算建筑物折旧。 （二）建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为以下两种情况： 1. 出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时， 根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。对于该种情况应 按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。 2. 出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时， 建筑物也无偿收回。对于该种情况应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地 使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
【例题6】某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格的3600元/ m2，经济寿命为50年有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用 为2万元；装饰装修的重置价格为600元/ m2，平均寿命为5年，年龄 为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残 值率假设均为0。请计算该房屋的物质折旧额。 【解】C＝3600×500＝180（万元） 门窗等损坏的修复费用＝2万元 装饰装修的折旧额＝600×500÷5×3＝18（万元） 设备的折旧额＝60÷15×10＝40（万元） 长寿命项目的折旧额＝（1800000－20000－600×500－600000）/50×10 ＝17.6（万元） 物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6(元)
综合练习计算题解题过程
1.解： ⑴ 土地取得成本：700（元/ m2） ⑵ 开发成本：600（元/ m2） ⑶ 投资利息：700×【（1＋15%）2－1】＋600×【（1＋15%）2－1】 ⑷ 开发利润：（700＋600）×15%＝195（元/ m2） ⑸ 成本地价：700×（1＋15%）2＋600×（1＋15%）2＋195＝1914.25 （元/ m2） 积算价格：P＝1914.25×（1＋20%）＝2297.1（元/m2）
假设在估价时点重新取得 或重新开发、重新建造全新状 况的估价对象房地产所需各项 必要成本费用和应纳税金、正 常利润之和。 重新构建价格是估价时点的价格。 重新构建价格是客观合理的价格。 重新构建价格是全新状况下的价格。
二、重新构建价格的分类
（一）重建价格 （二）重置价格
三、土地重置价格的求取方法 成本法 市场比较法 基准地价修正法
二、成本逼近法的基本原理：生产费用理论
三、成本逼近法的适用范围
（一）普遍实用性： 新开发的房地产 可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产） 正在开发建设的房地产（即在建工程） 计划开发建设的房地产（期房） （二）很少发生交易又没有经济收益或没有潜在收益的房地产。 （三）特殊建造的房地产 （四）特殊估价目的的房地产（保险、拆迁等） （五）单纯的建筑物或者其装饰装修部分。
2. 定律法（余额递减法）
⑴ 课本【例题7-5】之双倍余额递减法： 折旧率d＝2×(1－R)/N＝2×(1－3%)/50＝0.0388 第一年折旧额D1＝C×d＝1000000×0.0388＝38800(元) 第二年折旧额D2＝S1×d＝（C－D1）×d ＝（1000000－38800）×0.0388 ＝37294.56(元) 第三年折旧额D3＝S2×d＝（C－D1－D2）×d ＝（1000000－38800－37294.56）×0.0388 ＝35847.53(元) 3年折旧总额＝38800＋37294.56＋35847.53＝111942.09(元) 现值P＝C－S＝1000000－111942.09＝888057.91(元)
解：q＝1－(1－R)×n/N＝1－(1－0)×10/40＝75%
（二）分解法——求取物质折旧
1. 对于可修复项目，估算在估价时点的修复费用作为折旧额。
2. 短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运 输费用、安装费用等之和）、年龄、寿命或剩余使用寿命，利用年限法 计算其折旧额。
3. 长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项 目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济 寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算其折旧额。 4. 把可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折 旧额相加，即为物质折旧额。
2.解： 建筑物重置价格：2400×500＝120（万元） ⑴ 直线法： 折旧率d＝ (1－R)/N＝ (1－5%)/50＝0.019 年折旧额D＝C×d＝120×0.019＝2.28(万元) 10年折旧总额＝2.28×10＝22.8（万元) 现值P＝C－S＝120－22.8＝97.2（万元) ⑵ 余额递减法： 折旧率d＝1－R1/N＝1－0.051/50＝0.058 10年折旧总额＝C×[1－(1－d)t] ＝120×[1－(1－0.058)10]＝53.98(万元) 现值P＝C－S＝120－53.98＝66.02(万元)
⑵ 课本【例题7-5】之直线法： 折旧率d＝ (1－R)/N＝ (1－3%)/50＝0.0194 年折旧额D＝C×d＝1000000×0.0194＝19400(元) 3年折旧总额＝19400×3＝58200(元) 现值P＝C－S＝1000000－58200＝941800(元)
3. 成新折扣法
【例题5】某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维修养护情况 正常，房地产估价师经实地查看判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0。 请用直线法计算该房屋的成新率。
七通一平
通水
通电
通路
通讯
排水
热力
燃气
场成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息 （五）销售税费 （六）开发利润 （七）土地增值收益
土地取得成本＋开发成本＝直接成本 土地取得成本＋开发成本＋管理费用＝投资成本 土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＝成本 土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝成本地价
四、成本逼近法的应用条件
（一）要用客观成本而不是实际成本。 （二）要结合供求分析进行价格调整。 （三）要进行最有效使用分析。
五、成本逼近法的估价步骤
（一）搜集相关资料弄清房地产的价格构成及各构成部分的金额； （二）测算估价对象的重新构建价格； （三）测算估价对象的折旧； （四）求取估价对象的积算价格。
第一节
成本逼近法概述
一、成本逼近法的基本概念
求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将 重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
房地产价值＝重新构建价格－折旧
重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新 状况的估价对象房地产所需各项必要成本费用和应纳税金、正常利润之和。 折旧是指建筑物从建造完成以后随着时间的推移而发生价值减损的现 象，建筑物在使用年限内减少的价值的货币表现称为折旧额。 成本法本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。
第五章
掌握以下内容：
成本逼近法
1. 成本逼近法的基本概念和基本原理； 2. 成本逼近法的适用范围和估价程序； 3. 成本逼近法的各种类型和计算公式； 4. 建筑物重置价格的概念和求取方法； 5. 建筑物重置折旧的概念和求取方法； 6. 成本逼近法在各种房地产估价中的应用。
重点和难点：旧房地产的成本逼近法。
【解】该荒地开发完成后的总价为P： ⑴ 土地取得成本：1.2×108（元） ⑵ 土地开发成本和管理费用：2.5×108（元） ⑶ 投资利息：1.2×108×【（1＋8%）3－1】＋2.5×108×【（1＋8%）1.5－1】 ⑷ 销售税费：（2%＋5.5%）×P＝0.075P ⑸ 开发利润：10%×P＝0.1P ⑹ 成本地价：1.2×108×（1＋8%）3＋2.5×108×（1＋8%）1.5＋0.075P＋0.1P 积算价格：P＝【1.2×108×（1＋8%）3＋2.5×108×（1＋8%）1.5＋0.075P＋ 0.1P】×（1＋5%） P＝555400373（元） ⑺ 该荒地开发完成后可转让熟地的单价为： 555400373÷（2000000×60%）＝462.83（元/m2）
（二）折旧中有关年限的含义
1. 自然寿命和经济寿命 2. 实际经过年数和有效经过年数
（三）建筑物的折旧与会计折旧的区别
1. 折旧目的不同 2. 折旧基数不同 3. 折旧方法不同 4. 耐用年限不同
二、建筑物折旧的求取
（一）年限法 1. 定额法（直线法） d＝（C－S）/N＝C×(1－R)/N 【例题4】某幢平房的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格 的500元/ m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。 请用直线法计算该房屋的年折旧额、折旧总额和现值。 【解】C＝500×100＝50000（元） 年折旧额D＝C×(1－R)/N＝50000×(1－5%)/30＝1583（元） 折旧总额E＝1583×10＝15830（万元） 现值V＝50000－15830＝34170（万元）
四、建筑物重新构建价格的求取方法
（一）单位比较法 （二）分部分项法 （三）指数调整法 （四）工料测量法
建筑物重新构建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋投资利息＋
销售税费＋开发利润
【例题2】某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和 档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/ m2，专业费用为建筑安装工程 费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，建设期为6 个月，前述所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商 成本利润率为15%，销售费用为重新构建价格的4%，销售税费为重新构 建价格的6%。请计算该房屋的重新构建价格。
【例题1】某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2亿元， 将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，建 设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别 为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，土地增值收益率为5%，开发完 成后可转让土地面积比率为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟 地的平均单价（假设开发成本和管理费用在建设期内均匀投入）。