某地产公司招商策略方案

休闲度假核心区
商 文教商居 贸 化育业住 中 中中中中 心 心心心心
都市综合服务区
历古
史 文 化
九 州
主商
题 公 园
业 街
文 化 主 题 酒 店
九 州 博 物 馆
艺 术 街 区
历史文化旅游区
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衡水城市发展分析总结
阅读衡水 城市规划
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◇ 从区域位置上分析，衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅 游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的 加强城市的吸纳力和张力。
城镇面貌发生深刻变化，生态湖城建设加速破题。坚持拆、建、管并重，扎 实推进城镇面貌三年大变样工作，成为衡水城镇建设规模最大、投资最多、成效 最为显著的时期。《2011年衡水市政府报告》指出，“十一五”期间市区累计完 成拆迁面积605.3万平方米，占建成区既有建筑面积的1/3，在建工程235项，累计 完成投资303.9亿元，比建市以来的总和还要多。各县市累计完成拆迁面积1085万 平方米，完成城建投资205.6亿元，新建道路面积725万平方米，新增绿化面积861 万平方米。全市城镇绿化率由2007年的35%提高到40%。衡水市荣获全省城镇面貌 三年大变样工作进步奖。
核心建筑
现代集合建筑 形成居住核心 产生互无沟通 “群居形式”
多元居住 多城市核心
公寓生活、 SOHO生活、 别墅生活等
商业格局 升级
集市
自发形成的 开放式 贸易市场
商业街铺
经营者自发 建立的专事 经营的场所 无统一管理
大卖场
统一管理的 综合性商场 提供更齐全 产品和服务
城市综合体
实现城市商业 资源与办 公、 居住等功能的 整合与互动， 多层次、立体
衡水市地处环渤海、环京津开放地带 和京九经济增长带上，既是沿海开放区腹 地，又是内陆对外开放的前沿。
全 市 共 1个市辖区，2个县级市，8个 县。共设57个镇，57个乡，４个街道办事 处，下辖4994个村委会，92个居委会。市 辖区：桃城区，县级市：冀州市、深州市 ，县：枣强县、武邑县、武强县、饶阳县
城市发展：城市各部分协同 进步，新兴力量迅速崛起
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PART2 —项目整体定位
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经济发展给城市发展带来怎样的影响？
城市 发展
城市产生
初级阶段
资本主义萌芽
第二阶段
工业革命
第三阶段
信息革命
第四阶段
居住格局 变化
城邦
城墙围合的 城市空间， 依靠血缘或 附属关系 共同生活
四合院
以家庭为 单位的相对 独立生活
◇ 从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城 区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开， 将更大程度地吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。
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衡水市近年来房地产发展形势
阅读衡水 衡水地产
近年来，衡水市的房地产业进入了快速的发展时期。至今，房地产业已成为 衡水市国民经济的支柱产业之一。
11941
3607
3507
3638
0 2006年 2007年 2008年
阅读衡水 城市经济
城市 农村
城市居民的可支配收入呈现逐渐增长的趋势，2010年城镇居民人均可支配收入增
长10%，达到14525元，农民人均纯收入增长7.2%以上，达到4369.7元。收入水平
的提升，为消费市场的发展提供了有力支撑。
成熟商圈 本案 衡百商圈
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项目所在地市场微观分析-------商业地产
百货大楼
爱特
信发
新大陆商业街
商贸中心
浙江村
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衡百商圈
整体定位 商圈分析
衡百商圈在百货大楼的支撑下一直是衡水商圈的首位，涵盖了百货、 商街等多种业态，有百货大楼、浙江村、信发大厦等商业物业。因为老商 圈，商业设施较为落后，停车位严重不足。
0 石家庄 邯郸 邢台 衡水 沧州 德州 聊城
衡水与周边城市GDP 比较
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000
0 石家庄 承德 张家口 秦皇岛 唐山 廊坊 保定 沧州 衡水 邢台 邯郸
河北各地级市市区财政收入比较
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阅读衡水 城市经济
项目位置 建筑面积 商业形态 项目周边状况 经营状况
人民路和报社街交叉口
7.2万㎡
百货
中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围 浓厚
较好
档次
中档
业态分布
超市、餐饮、化妆品 、饰品、 鞋、箱包 、 数码、男装、女装、休闲装、运动装、内衣、家 居用品
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项目名称
信发商厦
信发商厦
1、信发商厦位于衡百商圈，借助百货大楼 的辐射力，覆盖衡水消费人群； 2、经营业态较为混乱； 3、商业动线安排不合理； 4、购物环境较差； 5、为低端消费场所，人流较旺。
路北新区 主城区
交通发展定位
构建“两环八射一联线”交 通体系
旅游区
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大衡水空间计划——一湖、一河、一州 中国首座湖滨度假城市
阅读衡水 城市规划
区域
衡水湖城
滏阳河城
冀州古城
功 能 板 块
高 尔 夫 小 镇
游 艇 小 镇
湖 滨 小 镇
度 假 酒 店 群
度度 假假 别公 墅寓
水 上 世 界
湿 地 公 园
该商圈北临衡水主干道人民路，交通便利。
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项目名称
衡水百货
项 目概
况
衡水百货大楼
1、衡水百货在衡水当地属于中高档商业物业 2、经营业态层次分明 3、经营管理较好 4、购物环境较好 5、人流量密集是衡水市民日常消费首选场所 6、因为老商业建筑，商业设计较旧，购物环 境较为狭窄。
由于区域尚无大体量、新模式的商业项目出现， 加上消费人群的习惯性消费和衡百的独特性、 唯一性成就其区域商业龙头的地位。但是随着 衡水经济的发展，衡百会被新的商业模式所代 替。
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衡水房地产发展综合分析
城市规划
互相支撑
阅读衡水 衡水地产
房地产市 场发展
大衡水宏伟蓝图逐渐呈现， 衡水房地产市场迎来快速发展期， 城市发展逐渐升级。
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开发思路 发展规律
城市的发展， 不仅仅只是区域的扩张
城市发展规律
经济发展人口增多； 城市规模不断扩大； 基础设施不断健全； 功能布局日渐完善； 生态环境协调发展； 商业格局协同升级；
中华道 悦水MALL 招商策略方案
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本项目招商工作的愿景期望
我们所理解贵公司的期望是通过我公司对商业物业 的策划及实际招商工作 清晰的预期商业物业业态的组成； 重点目标商家的兴趣程度和具体要求； 指导后期商业设计，清晰包括各种商业业态对建筑 的技术要求； 重点是通过招商实施（特别是主力商家引进）加强 对销售工作的有效推动，提升商业物业价值。
尽管“衡水三绝”、武强年画等在国内也具有较高知名度，但城市在区域的知 名度却很低。城市面貌破旧，与地级市城市不相匹配，缺少优美的居住区、 大 规模的现代商业中心、市民活动场所等。
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衡水经济分析总结
阅读衡水 城市经济
衡水整体的经济形势呈现出较好的上 涨势头。
在对近年来的GDP总量和其构成的分析 过程中，发现第三产业涨幅最高，这说明 衡水市民的消费观念正在逐渐由储蓄型向 消费型转变，投资意识逐渐增强，为房地 产市场的发展，提供了有力的支撑。
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城市中心区域发展需要
“一站式商业综合体（COMPLEX）”
——随着土地资源的日益稀缺，城市正在逐步向多元、集约化发展。集城 市商业资源与办公、居住等功能的整合与互动，多层次、立体城市综合体
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SWOT分析
S： ①：城市核心，位置优势 ②：交通优势 ③：环境优势
开发思路 自身条件
o: ①：本区域的发展潜力 ②：本区域处于城市的东西区结合处
但和省会周围其他市相比还存在很大的 差距, 居民的投资意识及投资能力还需继 续引导和提升。
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城市发展目标
打造中国首座滨湖度假休闲 城市，建造“宜居、宜业、 宜游”城市环境
城镇布局
“一体两翼”“一体”为主 城区，“两翼”为路北新区 和旅游区滨湖组团。
产业发展定位
“3+3”产业格局
阅读衡水 城市规划
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达成以上目标，我们认为还需解决以下问题： 如何制定适合本项目的商业零售概念、市场地位与 商业业态组合； 面临的竞争和如何提高竞争力； 商业的面积分配比例如何； 前期策划方案如何能在设计、商户组合、租赁策略 当中体现出来
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PART1 —市场环境分析
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衡水市相关情况解读： 衡水市位于河北省东南，总面积8815 平方公里。东与沧州市的东光县、吴桥县 和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的 深泽县、辛集市接壤，南与邢台市的新河 县、南宫市、清河县以及山东省武城县相 连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡 县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交接 。
项 目概
况
项目位置 商业供应面积
商业形态 项目周边状况
经营状况
业态分布
人民路和报社街交叉口衡百南侧
2.7万㎡
百货
中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围 浓厚
较好
档次
低档
超市、电器、服装、家居用品等
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项目名称
浙江村
项 目概
况
浙江村
浙江村内有铺位1500余个，是衡水市目 前在营的体量最大、品类最丰富、价格最低 廉的小商品批发商场，是市政府重点规划、 打造的商贸区域。据了解，浙江村目前有 15%的南方人直接经营，20%的商铺由石家 庄等省内其它地市商家经营，而80%的铺位 属于我市有丰富营销经验的生意人。该商场 2006年开业。为传统商场建筑形式，购物环 境较差。
③：中华公园建设
w： ①：衡水整体消费力一般 ②：前期销售房源对续销的影响 ③：建筑格局，带来的商铺使用难
T： ①：竞争楼盘众多 ②：周边文鼎轩、凯旋城销售价格、销售一般 ③：周边商铺租金低回报率低
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衡水商业现状如何？ 是否符合城市发展需求？
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商圈布局
整体定位 商圈分析
边缘商圈
成长型商圈 爱特商圈
项目位置 建筑面积 商业形态
和平西路238号 1.5万㎡ 百货
项目周边状况
北临和平西路交通方便，周边商业氛围浓厚
经营状况
较好
档次
阅读衡水 城市背景
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衡水经济发展指数——GDP指数分析
阅读衡水 城市经济
衡水的国民生产总值稳步上升，到2010年全年国民生产总值9%以上。经济的发 展，生活水平及消费水平的提高，为房地产市场提供了有力支持。6水经济发展指数——居民收入水平
人均可支配收入
15000 10000
5000
9936
10954
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项目名称
爱特购物中心
项 目概
况
爱特购物中心
1、衡百之后的后期之秀 2、经营业态层次分明 3、经营管理较好 4、购物环境较好 5、人流量密集 6、因为老商业建筑，商业设计较旧，购物环 境较为狭窄。 整体特点：爱特百货的开业催生新商圈的形成， 一定程度上打破了“衡百“的垄断地位。 租金情况：周边临街商铺租金情况为1.5-2.5元/ ㎡/天。 经营模式：商场经营为扣点式一般为23%，根 据商户的不同略有调整。 目前经营状况良好，没有空闲铺位。计划拓展 二期。
项目位置 商业供应面积
商业形态 项目周边状况
经营状况
业态分布
人民路和报社街交叉口衡百南侧 近2万㎡ 商业街
位于商贸街南侧，交通不便
较好
档次
低档
服装、箱包、美容美发
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整体定位 商圈分析 爱特商圈 爱特百货的开业催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百“的垄断地 位。爱特百货的出现成为当年最主要的新增供应。主要商业物业为爱特百货及 周边临街商业等。
第一，地区经济总量小。
衡水是京津冀地区最为贫穷、最为落后的区域之一。
第二，现有产业带动城市发展的动力有限，行业规模小，产 业链条短。
如衡水丝网产业，市场占全国的80%，但是年销售收入不足100亿，产 业上下游 带动能力不足。橡胶产业、玻璃钢产业、皮毛产业三大产业年销售收入均不超 过50亿元。
第三，城市知名度低，城市形象差。
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衡水经济发展指数——物价水平
阅读衡水 城市经济
通过上面图表显示，衡水市的物价水平逐年攀升。其中居住类价格涨幅
更是从4.3%涨到了8.5%。可见，居民对住房的需求正在逐年放大，这也
从侧面反映了房地产市场价格在逐年上涨。
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衡水经济发展存在的问题
阅读衡水 城市经济
亿元
地方财政一般预算收入(万元）
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200
项目位置 商业供应面积
商业形态 项目周边状况
经营状况
业态分布
人民路和报社街交叉口衡百南侧 1.5万㎡ 平价市场
位于商贸街南侧，交通不便
一般
档次
低档
服装、小商品等
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项目名称
商贸中心服装街
项 目概
况
商贸中心服装街
主入口为四层建筑，商城内一层门脸多为服 装，无空闲铺面，租金在2400-3700左右，住 户居住多年，有固定的客户群。二楼以上人 流量很少，有闲置。商业街东侧为服装一条 街，为三层建筑，一层为服装和美容美发， 二层以上为商户自用或中介、小科技公司等 办公用房。