深圳市公共租赁住房退出机制问题及对策研究刘梦洁

深圳市公共租赁住房退出机制问题及对策研究刘梦洁
发布时间：2022-02-27T04:54:42.161Z 来源：《基层建设》2021年30期作者：刘梦洁
[导读] 深圳是我国最早的公共租赁住房制度的试点之一
山西财经大学
摘要：深圳是我国最早的公共租赁住房制度的试点之一，尽管目前深圳公租房制度已经愈加完善，但是其公租房退出机制中的退出办法、动态监管规定和道德风险约束手段还存在一些问题，进而对公租房分配的有效性和公平性产生了一定程度的影响。

笔者对深圳市公租房退出机制存在的问题进行了探析，并就如何完善深圳市公租房的退出机制提出了相关对策。

引言
由于我国房价高企，部分中低收入家庭正面临着住房难题。

要想从根本上解决房地产问题，要大力发展保障性住房，其中，公共租赁住房（等同于公租房）对完善住房保障体系的作用愈加重大。

深圳是我国最早实施公租房制度的城市之一，但是其公租房退出机制还亟待完善，且国内对于公租房的退出机制没有形成系统的规范。

下文笔者对如何完善深圳的公租房退出机制提出了建议，以期在百年未有之大变局的背景下，让深圳真正做到“住有宜居”。

1深圳市公租房退出机制
笔者将深圳公租房的退出机制划分为公租房退出监管规定、公租房退出办法和公租房退出道德风险约束等子机制。

1.2深圳市公租房动态监管规定
深圳的退出动态监管是自租户承租公租房后，管理部门对承租人收入、住房等信息和公租房使用情况的监督检查。

该子机制的主体包括住建局、租户、住宅租赁管理服务中心。

住建局承担建立居民档案和信息系统等职责，以便日常监管租户。

当租户违规违约时，住建局将负责总体的协调指挥，而住宅租赁管理服务中心和征信机构将对租户行为做出反应。

1.深圳市公租房退出办法
深圳公租房退出办法为深圳对租户退出公租房的流程所做的规定，笔者将其划分为主动和被动退出办法。

主动退出办法的触发条件分为租期内租户户籍、住房等信息的变化和首租期三年届满。

被动退出办法的触发条件分为租户骗租、违约和赖租。

比如租户在不符合续租申请时拒不退出公租房，那么租户则触发了赖租这一条件。

1.3深圳市公租房退出道德风险约束手段
该子机制的三个触发条件为申请人或租户骗租、租户租期内违约和租户赖租。

本文将骗租界定为申请人在公租房准入阶段或租户在租期内隐瞒或者提供虚假的户籍财产等事实信息或伪造有关证明材料取得公租房；将违约界定为租户在承租公租房后可能出现的擅自转租、无正当理由长期拖欠租金等行为；将赖租界定为租期到期或申请续租被拒的租户，未按照规定时间办理退出手续。

比如若申请人在公租房准入期就触发第一个条件，则住宅租赁管理服务中心驳回其申请、处以罚款和剥夺公租房申请资格十年；若在租赁期触发该条件，则除上述惩戒手段，还应解除租户合同、收回住房、收取租户市场租金和加罚一倍罚款。

2深圳市公租房退出机制存在的问题
2.1公租房动态监管存在的问题
2.1.1公租房相关机构管理精细化程度不足。

深圳住建局和住宅租赁管理服务中心不是单一负责公租房管理，且公租房的退出管理，并没有较为专业负责的管理人员负责时时跟进，而是多个行政事业单位的直线型管理，最终导致部门之间相互“踢皮球”。

2.1.2对租户信息的动态监管较为薄弱。

深圳对收入的核查因如今“主播”等行业的兴起愈加困难；同时房产核查往往只有一次，后续房管局与住房保障部门的信息并不互通；婚姻信息同理，只在民政部门更新。

其次，深圳未对管理部门在租户租期内的入户核查等权利进行明确的规定。

最后，由于我国的个人征信和收入申报体制还不够完善，深圳市住房管理机构无法动态掌握承租人家庭人均收入和住房面积的变化。

2.2公租房退出办法存在的问题
2.2.1公租房立法层次较低。

深圳市专门针对公租房管理的政策文件，也仅有办法和暂行办法，法律效力不高。

《深圳市保障性住房条例》尽管具有一定的法律效力，但不是专门针对公租房所设定的法规，对象还包括安居性商品房和经济适用房等多种住房。

2.2.2退出条件和程序规范性不足
比如深圳规定租户因各种原因在本市拥有任何形式自有住房，需在一月内主动退租。

该条件会助长承租人的投机心理，若承租人在外地拥有自有住房，实际上并不受该项规定约束。

3深圳公租房退出机制的完善对策
3.1对公租房动态监管的完善对策
3.1.1整合公租房管理机构职能。

深圳市政府可以组建公租房领导协调小组，组长由主要的市领导担任，与保障性住房有关的财政、社保等部门的负责人加入到领导协调小组中。

其次，在市政府和各级住房保障部门的监管下，在社区设立专业化的公租房日常管理机构，以属地化的原则切实做好对租户的服务和管理。

领导协调小组专门搭建起面向住房保障部门的公租房信息管理平台，各部门仔细核对上传的信息，确保信息的准确性和真实性。

3.1.3逐步建立公租房信用制度。

深圳市应逐步加强信用评估体系的建设，在公租房的申请期内将申请者的信用评分作为其准入和轮候次序的标准；最后，将租户赖租、骗租和违约行为与其个人的信用挂钩，加大承租人的失信成本。

3.1.4完善公租房的公示制度。

深圳的公示制度应用于居民决定租住公租房的全时期，在申请人的审核和轮候阶段切实对公租房的家庭人口数、住房和婚姻等信息进行适当的公示，从源头杜绝骗租；未来深圳可以每满一年，对租户信息再次进行公示，让群众的社会监督作为动态监管的补充，同时要注重对租户所剩租期和超过租期的租户信息进行公示，有效减少赖租行为的发生。

3.2对公租房退出办法的完善对策
3.2.1提升公租房立法层级。

首先中央需要出台统一的法律规范，出台具有科学性、系统性和前瞻性的《住房保障法》，明确规范保障性住房的承租、配租、运行维护和退出等环节。

当然深圳市可以先行提高公租房的立法层级，在深圳市目前出台的规章基础上制定并出台符合深圳实际情况的《公租房管理条例》。

3.2.2科学规范公租房退出条件和程序。

首先，笔者建议深圳可规定申请人在外市若拥有住房，将降低其轮候的优先级。

其次，笔者建议对那些因住房困难而违约的租户可以适当将其搬迁期延长至半年。

但要建立在对租户信息的了解上。

同时搬迁期延长势必也会增多赖租现象，这也是需要考虑的因素。

最后，笔者建议深圳市要对强制清退的截止日期进行明确规定，提高有关部门的执行动力。

3.3对租户道德风险约束的完善对策
3.3.1制定柔性的公租房退出办法。

深圳市未来可以对不符合续租条件者收取更高的租金，而不是强迫其一定退出公租房，从而达到公租房实质性的退出允许租户以较低的首付购买深圳市的商品房，同时降低其贷款的利率；给予租户购买安居房的优先购买权；参照国内共有产权住房的试点，允许租户达到一定租赁期后按比例购买公租房的部分产权。

3.3.2加大对违规违约的惩戒力度。

未来深圳也可将惩戒手段与租户的信用挂钩，必要时追究租户的刑事责任。

同时深圳应允许住房管理部门进行及时的清退，赋予其较大的法律强制执行力，以提高公租房清退的效率。

3.3.3合理适当的降低准入门槛。

目前深圳市的公租房政策只针对深圳户籍的人口，并没有将外来务工人员纳入到保障范围。

实际上我国其他城市如北京、上海等并没有户籍上的壁垒，那么深圳市未来也应该在立法层面上切实保障外来从业人员的权益，扩大公租房的覆盖面。

参考文献
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