新汉都后期规划建议20100806

新汉都策划执行之
后期开发规划建议
渡边营销策划
为华云置业有限公司提供
2010-08
】
新汉都后期开发规划建议
一、认筹户型统计分析（2010年6月26日—8月3日）（一）认筹单价统计分析
小结：从以上数据可看出,目前认筹单价多在2900元以下，且多集中在2500—2600元的价格区间，虽然认筹单价在2900元以上的达到24.5%的比例，但这部分客户多为永和安集团内部员工，并非完全的市场行为。

说明市场对本案单价承受范围在2700元以下，而我项目目前均价为2788元/㎡，直接竞争楼盘福星城市场均价也在2600元/㎡以下。

由此可知，我项目当前价格稍高于市场预期，后期定价需谨慎。

（二）总价统计分析
小结：以上数据表明，在认筹期间，客户接受的总价范围，大部分集中在35万以下，比例占近70%；认筹中35－40万，比例占16.7%；40万以上的仅占15.1%；说明汉川购房者心理价位并不高，可承受的房屋总价多在35万以下。

因此在后期销售价格不宜定制过高，且在户型设计中以中小户型为主，以降低房屋总价，不至于超过市场承受能力。

（三）认筹面积统计分析
小结：通过以上数据可以得知，近90%的客户需求房型大小在104—140㎡之间，尤其是115㎡的三室两厅两卫户型几乎售罄，主要是由于该户型设计方正、紧凑，动静分离，较为实用。

104.5㎡、114.93㎡和135.6㎡带入户花园的三种户型也很受市场欢迎，多用途的入户花园使房屋居住空间外延，且入户花园只算一半面积，性价比高。

特别是135.6㎡的户型，不仅有入户花园还有空中花园，三房可变为五房。

而98.2㎡的两房户型由于结构不够紧凑，浪费面积过大，受市场换印度不高，后期开发中应避免这种不实用户型的出现。

（四）单栋认筹统计分析
单栋认筹统计
小结：以上数据表明， 88号楼和3号楼受到客户的追捧，主要原因这两栋主力户型面积在110-140㎡之间，以三房两厅为主，房型空
间设计合理、动静分离、干湿区分明显，采光条件较好。

这两栋楼位于社区主景观带中，景观较好，视线开阔，远离霍城大道，适合宜居；1号楼、2号楼虽然均为中小户型，户型方正、房屋总价较低，但临街面有噪音。

5号楼、7号楼均占景观带中心，但由于地理位置和户型原因，认筹形势并不乐观，今后需加强对这两栋楼的销售力度。

二、后期开发规划建议
当前楼市环境不容乐观，自今年1月份以来中央一系列房地产调控措施紧密出台，尤其是4月中旬出台的调控政策发挥的效力远远超过预期，一线城市房价明显回落，二线城市房价已出现松动迹象，回调趋势明显，购房客户观望情绪严重。

自5月以来，成交量大幅回落，下跌40%以上。

三四线城市在调控政策的直接影响和一二线城市楼市环境的间接影响下，楼市环境亦不容乐观。

8月份，武汉房价暗降迹象十分明显，三、四线城市楼市正面临着艰难的局面。

而且当前是楼市淡季，5月以来单月成交量较4月份下降50%。

我公司在孝感代理的数个项目销售状况尤其能说明问题，北大鸿城和东方龙城5月份成交量均只有两三套，6月份甚至无成交记录，7月份销量与5月相当，8月尚无成交记录。

因此，针对当前局势，特对项目后期开发规划从户型设计、价格策略、推房策略、传播推广等方面提出以下建议：
（一）户型设计
建议在后期的户型设计中以100—135㎡带入户花园或者空中花园的三室两厅两卫户型为主，该类户型配比占到70%左右；再辅之以135㎡以上的大户型和100㎡以下的中小户型搭配销售，最大户型面积不要超过150㎡，以免总价过高超过市场购买力，导致有价无市的尴尬局面。

再者，后期推出的房源尤其是大户型的档次提升，多使用入户花园、空中花园、飘窗和多阳台设计，打造阔宅典范，易受市场欢迎。

（二）价格策略
我项目价格起点较高，尽管当前均价稍高于市场平均水平，由于永和安集团内部员工的推动，目前认筹情况尚好，但并非完全的市场行为。

认筹客户中非永和安集团员工的客户认筹单价和总价远远低于平均水平，所定户型基本位于低楼层和户型面积较小的1#、2#楼，单价在2500元以下，总价在30万以下。

鉴于此，后期定价不宜过高，即将推出的新房源与已推出的房源须在销售均价上保持平行，维持在当前水平，并实行一定促销措施促进销售。

为了保证解筹率，在开盘（正式签订购房合同）时，应对所售房源进行适当的提价，以升值为手段减少退房数量，促进客户落定。

但提价不宜过高，单位价格提升30—50元，否则过高的提价将导致后续项目均价过高，严重超过市场承受范围，反而不利于销售。

（三）推房策略
我项目仅在一期有少量的小高层房源，二期几乎均为高层和超高层房源，因此应保留一部分小高层房源在后期与高层房源搭配销售。

值得注意的是，四线城市人脉关系网具有范围小且相互牵连的特点，一定要保证工程质量，不偏离项目初步规划，尤其是保证绿化、各种配套设施不偏离规划，特别是加快对洪西渠的改造工程，以树立良好的口碑，促进销售。

（四）传播推广
目前，我项目广告投放量并不充足，报纸夹报仅投放3次，手机短信仅投放2次，电视飞字仅投放2次，户外广告虽投放较多，但多数广告位置较差，如汉正广场、市内接待中心等地的广告牌，由于位置过高或者有树木遮挡，无法将信心传达给受众，导致广告资源白白浪费。

鉴于此，建议加大各种媒介的广告投入，特别是要另选市区位置较好的户外广告牌，使广告投入产出最大化。

武汉渡边房地产营销策划有限公司
新汉都项目团队
2010年8月6日。