20121217-保利·林语中心点对点项目分析 绿地中央广场 李苏 修改.

竞争市场分析
市场典型项目分析2：雅阁国际 主要卖点：五星级雅阁大酒店+地段+超五星级酒店服务
麓谷工业园中心位置，雅阁国际大酒店，地标性建筑； 商务公馆，可做办公场所、有loft，不限购，不限贷； 五星级酒店式物管、 24小时管家服务，随时可预订机票车票， 提供酒店式叫醒服务； 42-708㎡百变户型，办公自住两不误，户型随意组合，可以满 足所有办公和自住需求； 周边配套均已成熟，生活配套较齐全。
竞争市场分析
市场典型项目分析3：绿地中央广场紫峰 推售情况：现推售产品为二期写字楼，整体去化率为66%
栋号
A（6#） B（5#）
合计
பைடு நூலகம்
套数
248 264 512
已售套数
74 264 338
剩余套数
174 0
174
去化率
30% 100% 66%
小户型售出率较高、但一般以半层、整层出售为主、在售的户型以全装修有70、120、 295㎡户型三种，整层打通1500 ㎡。
保利林语中心典型竞争分析
2012年12月
思源经纪
项目竞争慨况一览表
根据项目所在区域、位置、规模，入市时间，寻找区域周边的有 参照和可比的项目，据此将区域内以下楼盘做为本次市场定位参 考分析中的主要对象：
第一圈层：市府板块麓谷高新科技产 业园
以麓谷高新区为范围，坐落着麓谷新 长海中心，雅阁国际等。
地段 对比
地处麓谷高新区中心， 定位大河西地标性写字 楼，麓谷周边无大型专 业写字楼，占领麓谷洼 地。
地处桐梓坡西路与麓枫路 交汇处，靠近汽车西站， 周边高新企业资源相对较 少。
配置 对比
本案
5梯，玻璃幕墙，引进 LED认证，金钥匙物业 联盟。
雅阁国际
写字楼3梯13户，配置趋 于普通。
结果分析：本案位于麓谷高新产业群中心，周边企业租赁场地办公的需求更大。
竞争市场分析
本案VS绿地中央广场： 核心差异一：资源配套对比：本案背靠330亩山体公园园林景观优 势、商业尚未成型
规划 对比
地处麓谷高新开发区最 中心区域，周围景观资 源 占 有 丰 富 、 背 靠 330 亩山体公园，风景宜人， 有保利高尔夫会所、保 利高尔夫练习场。
无自然园林景观，法式皇 家 7 重 园 林 “ 拉 菲 1787” 、 “行走的波尔多”，“皇 后公园”，“拉图假日” 四大主题园林。
1.6万㎡海派CLUB，国际双语幼儿园、上影影 院、沃尔玛
保利物业（金钥匙物业联盟）
未来地铁6号线地铁口、公交发达、拥有 城际轻轨
世界500强央企
上海锦日物业（全国知名度一般）
地铁4号线和地铁6号线交汇处，河西东西南北 交通主干道岳麓大道和金星路交汇处，交通便 利
世界500强
对比结果 相对不足 相对优势 相对持平 相对不足
配套 对比
本案
河西地标性商务城市综 合体，五星级特色主题 酒店、大型商业中心 （ 华 润 万 家 ） 、 12 年 长沙明德麓谷学校。
雅阁国际
公寓、写字楼、住宅三种 物业均有，主要依托五星 级雅阁酒店及配套商业。
结果分析：本案环境资源占有较雅阁国际具明显优势，商业综配套相当。
竞争市场分析
本案VS雅阁国际 核心差异二：地段差异：本案位于麓谷高新区产业群中心
开发商 位置
绿地集团长沙置业有限公司 市府东岳麓大道与银杉路交汇处 总占地面积：63518㎡、写字楼未知；
规模 总建筑面积：35万平米、写字楼（10万㎡）
容积率
5.40
绿化率
46.30%
物业形态
写字楼
在售产品
70㎡-300㎡全装修
销售均价
5#9000/㎡、6#11000元/㎡
客户访谈认可点：
地理位置：滨江新城CBD中心位置，交通便利：地 铁4、6号线、城际轻轨。
写字楼 配置对 比
本案
LOW-E 玻 璃 ， 其 余 配 置尚未完全清楚。物业 采用保利物业（金钥匙 联盟）
环保效 应
330亩山体公园自然景 观
绿地中央广场紫峰
5A智能甲级办公楼：智能 化通讯系统，每户千兆光 纤，24h多重安防，电子 离线式巡更，防火电视监 控烟感温感智能自动报警 自动喷洒装置、物业采用 上海锦日物业（普通物 业）、上海三菱电梯。
地址 交通情况
基本指标
产品 物业指标 销售价格 物管费
本体配套
雅阁国际 桐梓坡西路与麓枫路交汇处
麓谷高新区、北临桐梓坡路，有916、18、 902、913等多条公交路线
占地面积：1.27万㎡，建筑面积：1.27万㎡， 容积率 6.5，绿化率 33.3% 商业小区、高星级酒店
672套，40年产权 精装修均价7200，毛坯均价6200 1.6元/㎡、停车位 518个（地下：448个，地 面：70个） 雅阁酒店、集中商业
自身配套：3万㎡商业配套，定制一站式高端商务： 购物中心、海上会CLUB，融汇世界500强沃尔玛。
项目本身：全精装加上专业5A级写字楼。
竞争市场分析
市场典型项目分析2：绿地中央广场紫峰 项目价值体系梳理
一、区位优势：大河西CBD核心、紧邻市政府、属于滨江新城板块；属城市重点开发区域，未 来发展前景有保障，项目有大潜力。 二、交通优势：市府东岳麓大道与银杉路交汇处，有多趟公交（401、117、402、168）以及 未来地铁4、6号线与城际轻轨的交通供应，加上充足的车位供应（地下二层车位1580）。 三、建筑规划：150m超高层双子塔商务体、全装修写字楼、VRV空调、4.2米极限层高、5元 /㎡/日物业费。 四、景观特色：近1万㎡商务休憩空间，具备观景休闲层和裙楼顶楼露天花园。 五、配套优势：3万㎡商业配套，项目内包括沃尔玛超市，1.6万㎡海派CLUB、海上国际影院、 项目外包括奥克斯广场商业配套（华润万家、平和堂）、世茂希尔顿酒店。 六、品牌优势：世界500强央企、绿地集团首席专业写字楼缔造者。（江苏南京开发了450米 高江苏第一高楼——紫峰大厦；在河南开发了280米中原第一高楼——郑州会展宾馆。）
竞争市场分析
市场典型项目分析2：雅阁国际 产品特点：3梯13户，整层约708㎡，多个户型可自由组合
竞争市场分析
市场典型项目分析2：雅阁国际 产品特点：42-708㎡百变户型，办公自住两不误，户型可以打通 随意组合
一室一厅一卫：54.3㎡
4.9m
LOFT上下两层：74㎡
11.35m
3.6m
LOFT户型设计，上下两层，实用率较高
配套 对比
本案
河西地标性商务城市综 合体， 2万㎡综合商业 中心、特色主题酒店、 大型商业中心（华润万 家 ） 、 12 年 长 沙 明 德 麓谷学校。
绿地中央广场紫峰
3万㎡商业配套，定制一 站式高端商务：购物中心、 海 上 会 CLUB ， 融 汇 世 界 500强沃尔玛。
结果分析：本案环境资源占有较绿地中央广场具明显优势，商业综配套暂显不足。
保利物业（金钥匙物业联盟）
深圳勤诚达物业公司
未来地铁6号线地铁口、公交发达、拥有 地处桐梓坡西路与麓枫路交汇处，靠近汽车西
城际轻轨
站
地产央企综合实力第一
中国企业500强
相对优势 绝对优势 相对持平 相对优势
外观 对比
本案
全镀膜玻璃幕墙、其余 未清楚
绿地中央广场紫峰
150m 双 子 塔 地 标 、 全 镀 膜玻璃幕墙、全装修写字 楼、4.2m极限层高、400 ㎡超高奢华大堂、11m挑 高。
结果分析：本案地段相对绿地滨江地段不足，而且外观尚未成型。
竞争市场分析
本案VS绿地中央广场紫峰： 核心差异三：品牌、配置差异：绿地专业品牌效应专业5A级智能甲 级办公
本项目 高新区麓谷工业园区域
绿地中央广场 滨江新城CBD
330亩天然山体公园 总建面：2.9万平米
无自然园林景观、东侧沿湘江风光带 总建面：10万㎡
45-120㎡写字楼、面对中端商务客群。
专业写字楼品牌、户型以全装修有70、120、 295㎡户型三种，整层打通1500 ㎡，面对高 端客群
大河西商务城市综合体之一：2万㎡综合 商业中心、五星级酒店、明德麓谷中学、 大型商业中心（华润万家）、12年长沙明 德麓谷学校。
绿色二星建筑、采用VRV 多联机空调系统，采暖制 冷分户计量调控，环保节 能 ， 双 层 LOW-E 中 空 玻 璃隔音隔热节能，降低企 业运营成本
结果分析：本案综合配置无法达到绿地专业写字楼标准。
竞争市场分析
本案VS绿地中央广场紫峰：整体情况对比
类比项目 地段
自然资源 规划 产品
配套
物业 交通 品牌
竞争市场分析
本案VS雅阁国际 核心差异一：本案为绿色生态型写字楼，且商务定位清晰
规划 对比
地处麓谷高新开发区最 中心区域，周围景观资 源 占 有 丰 富 、 背 靠 330 亩山体公园，风景宜人， 有保利高尔夫会所、保 利高尔夫练习场。
虽然入伙时间早于本案， 但产权仅剩31年，无自然 园林景观，A栋毛坯和B栋 精装都是商住两用，不是 纯粹的写字楼，定位不够 清晰。
竞争市场分析
市场典型项目分析4：绿地中央广场紫峰 户型分析：框筒结构、可零可整
优： 1 、 户 型 面 积 80-300 ㎡ ， 现 在 主 推 120 ㎡ ，每部电梯服务不超过5500㎡。 2、框筒结构，可零可整。 3、分摊面积20%以上。 4、面宽与进深比例合理。 劣： 1、一般整层半层推出、不适合小型企业办 公
第二圈层：滨江 新城板块
第二圈层：滨江新城板块 西二环以南，银杉路+溁湾路+银盆路以 东滨江新城规划发展区域坐落着绿地中 央广场紫峰、奥克斯广场、世茂铂翠湾 等。
第一圈层：市府 板块麓谷高新科 技产业园
滨江新城150米商务写字楼双子塔
竞争市场分析
市场典型项目分析1：绿地中央广场紫峰 项目整体定位 ——创新智能商务办公
结果分析：本案置业门槛低，首付只需一成，缓解客户资金压力，更能吸引客户投资
竞争市场分析
本案VS雅阁国际：整体情况对比
类比项目 地段
自然资源 规划
产品
本项目 桐梓坡西路与麓松路交汇处
330亩天然山体公园 总建面：2.9万平米
45-120㎡写字楼
雅阁国际 桐梓坡西路与麓松路交汇处
无自然景观 总建面：1.9万㎡
竞争市场分析
本案VS绿地中央广场紫峰： 核心差异二：地段差异：与滨江CBD相比劣势明显
地段 对比
地处麓谷高新区中心， 定位大河西地标性写字 楼，麓谷周边无大型专 业写字楼，占领麓谷洼 地,内部认购价格初定 7000-7500
地处滨江新城板块，周遭奥 克斯广场、世茂铂翠湾等竞 品楼盘集中，竞争激烈。地 处立交桥位置、出行不便、 有挡住视线之虞、价格无优 势11000的均价。
相对持平
绝对优势 相对不足 相对持平
竞争市场分析
市场典型项目分析2：雅阁国际 依托五星酒店物业，自身配套齐全
竞争市场分析
市场典型项目分析2：雅阁国际
建面8.5万平，其中1-4层为裙楼底商、5－32层为商住两用写字，面积控制在42-92㎡； 精装修均价7200元/平，毛坯均价6200元/平； 近期活动：VIP认筹1000元享5000元
竞争市场分析
本案VS雅阁国际 核心差异三：本案置业门槛低，缓解客户资金压力
置业 门槛
首付一成 不限购，不限贷
首付最少需要15万，置业 门槛相对较高
户型 对比
本案
45－120平，户型可自 由组合，打通后可随心 改造，满足众多中小型 企业的办公需求
雅阁国际
42 － 92 平 ，户 型可 以 自 由 组 合 ； LOFT 上 下 两 层 ， 富有创意，不失为一个卖 点
42-95 ㎡，其中LOFT户型是一大卖点
对比结果 相对持平 绝对优势 相对优势 相对持平
配套 物业 交通 品牌
大河西商务城市综合体之一：2万㎡综合 商业中心、五星级酒店、明德麓谷中学、 大型商业中心（华润万家）、12年长沙明 德麓谷学校
公寓、写字楼、住宅三种物业均有，主要依托 五星级雅阁酒店及配套商业