和房地产开发有限公司高层底商住宅加技经

新疆石河子恒和房地产开发有限公司
高层底商住宅楼
可行性研究报告
(代项目建议书)
新疆中元建筑规划设计有限公司
二零一零年二月
目录
第一章总论…………………………………………………….
1.1项目概况…………………………………………………
1.2 项目建设背景…………………………………………...
1.3 项目建设单位概况……………………………………...
1.4 项目建设的必要性……………………………………...
1.5 研究范围………………………………………………...
1.6 研究结论………………………………………………... 第二章建设场址和建设条件…………………………………..
2.1建设场址…………………………………………………
2.2 建设条件………………………………………………... 第三章建设规模及方案………………………………………..
3.1 总体布局…………………………………………………
3.2 建设规划…………………………………………………
3.3 工程论述…………………………………………………第四章公用设施工程…………………………………………...
4.1给水工程………………………………………………….
4.2 排水工程…………………………………………………
4.3 供热工程…………………………………………………
4.4 供电系统…………………………………………………
4.5 消防工程…………………………………………………
第五章环境影响和保护措施…………………………………...
5.1 建设地点环境现状……………………………………..
5.2 本项目主要污染源、污染物的治理措施……………..
第六章项目管理和劳动组织………………………………….
6.1 企业组织………………………………………………..
6.2 劳动定员………………………………………………..
6.3 人员培训………………………………………………..
6.4 机构设置………………………………………………..
第七章项目招投标…………………………………………….
7.1 招投标依据……………………………………………..
7.2 招投标的组织…………………………………………..
第八章建设实施进度安排…………………………………….
8.1 项目建设期……………………………………………..
8.2 项目建设进度安排……………………………………..
第九章开发成本及项目投资估算……………………………
9.1 开发成本估算依据…………………………………………
9.2 项目总投资估算和经营资金………………………………
9.3成本分析…………………………………………………
9.4资金筹措………………………………………………….
第十章经济效益评价…………………………………………....
10.1销售收入、税金各利润预测………………………………
10.2 项目财务盈利性分析………………………………………
10.3 清偿能力分析…………………………………………..
10.4资金平衡分析…………………………………………...
10.5环境效益分析…………………………………………...
10.6社会效益分析…………………………………………...
第十一章研究结论与建议………………………………………
11.1研究结论………………………………………………….
11.2项目建议………………………………………………….
11.3附表与附件……………………………………………….
附图:
1.新疆石河子恒和房地产开发有限公司高层底商住宅户型图。

第一章总论
1.1项目概况
1.1.1 项目名称:新疆石河子恒和房地产开发有限公司高层底商住宅楼项目
1.1.2 建设规模:建筑用地面积971
2.34平方米，其中建筑占地面积3372平方米；道路地坪及小区景观、露天停车场3280.83平方米、小区绿化面积3059.38平方米；地下停车库建筑面积为3995.99平方米；高层建筑面积37726.14平方米；一层商铺建筑面积3372.01平方米；二层商铺建筑面积3707.97平方米；三层商铺建筑面积3707.97高层平方米，住宅建筑面积3769
3.87平方米；总建筑面积58889.29平方米；建筑密度3
4.72%；建筑容积率4.99；绿化率31.5%。

1.1.3 项目固定资产投资：15662万元，其中土地费用703万元，前期工作费395万元，基础设施建设费171万元，建筑安装工程费10224万元，公共配套设施建设费75万元，开发间接费0万元，管理费用326万元，财务费用1022万元，销售费用1190万元，开发期税费477万元，其他费用367万元，不可预见费712万元。

1.1.4 建设单位：新疆石河子恒和房地产开发有限公司
1.1.5 建设地点：石河子市
1.1.6 单位性质：独资法人
1.1.7 项目负责人：颜奕
1.2 项目建设背景
党的十一届三中全会以来，我国社会经济进入了大的发展阶段，
新疆住宅建设有了很大进展，尤其是随着城镇居民住房制度改革的全面展开，住宅建设的步伐突飞猛进。

1978年我区城镇住宅建筑面积802万平方米，住宅居住面积474万平方米，人均居住面积3.5平方米，到1997年末，全区城镇住宅建筑面积已达5537万平方米，住宅居住面积2823.33万平方米，人均居住面积8.43平方米。

分别是1978年的6.9倍、6.0倍、2.41倍。

城镇居民住房条件明显改善。

新疆的房地产行业从80年代初至今经历了从无到有，从小到大，逐步发展，迅速崛起的过程。

特别是1992年以来新疆房地产开发曾出现了快速发展的势头，房地产业在较短的时间内迅速崛起。

1995年以来，国务院提出“住房建设可能成为经济发展的新的增长点，和形成新的消费热点”，这对于大力发展城镇住宅建设，积极推进城镇住宅制度改革，加快培育和发展住房消费市场，又起到了良好的推动作用，新疆的住宅建设正以势不可挡的趋势快速发展着。

当前，要加大住房制度改革的力度，切实解决城镇居民住房难的问题。

一要深化城镇建设投资体制改革，多渠道筹集资金，加快城市基础设施建设的步伐，要把制度创新与摆脱困境结合起来。

提高房地产企业的市场竞争能力。

二是依法加强行业管理，不断提高行业管理水平。

要增强法制观念，加大依法行政力度，提高执法水平。

要坚持建管并重，从严管理的思想，切实加强城建管理工作。

要加强房地产市场管理，大力提高住宅建设的工程质量。

要加强房产管理，为房地产的健康发展提供保障。

三是脚踏实地，狠抓落实。

要加强职业道德建设，要切实改进机关工作作风。

团结一致，齐心协力，推动房地产
事业持续快速健康发展。

1、房地产业平稳发展。

石河子市的房地产业始于八十年代中期，兴于九十年代。

随着经济体制改革的逐步深入和社会主义市场经济建立，目前石河子市的房地产开发企业已由1990年的6家发展到数十家。

其中既有全民、集体企业、股份制企业，也有中外合资企业和私营企业。

行业主管部门始终把“培育、规范、发展”，作为房地产行业管理的指导思想，针对房地产开发工作的实际，逐步加大管理力度，建立和完善企业资质年审和定期统计报表制度。

房产开发量的增多，极大地改善了城市居民的居住条件，推动国有土地使用制度的改革，推动住房制度的改革。

加速了旧城改造，改善了投资环境，对引进外资，加快城市的综合配套开发，做出了贡献。

“十五”期间，石河子市房地产业发展的总体思路是进一步调整投资结构，适当控制投资规模，以建设普通住宅为重点，加速房地产流通，调整产业结构，提高从业人员素质，按城市规划的要求进行综合开发，配套建设，进一步推动房地产业平稳、协调、健康地发展。

3、住房制度改革不断深化，城乡人民居住水平明显提高。

根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的要求，石河子市的房改从九十年代全面展开，目前正步入规范化的轨道。

随着住房制度改革的不断深化，人们的住房观念已彻底改变，住房是消费并应达到一定消费比例已为广大群众所接受，住房商品化的意识已经形成。

目前，全市人均住房面积已由过去的6.26平方米提高到8.31平方米，广大人民群众的居住条件得到了进一步改善。

1.3 项目建设单位概况
新疆石河子恒和房地产开发有限公司成立于2009年7月16日；外商独资有限责任公司；组织机构代码证代码：68957743-1；中华人民共和国外商投资企业批准证书批准号：外经贸兵外资企字[2009]0003号；企业法人营业执照公司注册号：650000410003491；投资方为：佳志企业有限公司（英属维尔京群岛）；法定代表人：颜奕；注册资本1500万美元，投资总额2548万美元；实收资本375.460528万美元，占注册资本总额的25.03%；住所：石河子56小区9幢2-1号东（1）；邮编：832000；公司经营范围：房地产开发、经营；房地产开发资质：暂定级。

1.4 项目建设的必要性
去年以来，全国房地产市场供销两旺，有力地刺激了内需扩大和经济增长。

而地处西北边陲的石河子房地产市场也是红红火火，随着我区国民经济的稳步健康发展，石河子房地产市场也继续保持了良好的发展态势。

一、房地产价格运行特征
（一）房屋销售价格平稳。

随着住房制度改革的深化，住房货币化的实施和二级市场的全面放开，房地产市场更加规范有序，房屋销售价格由商品房销售价格、公有住房出售价格和私房交易价格三大部分组成，其价格变动特点：
1、随着石河子市房产市场的购房主体由集体购买逐步转变为个人消费，据统计，目前石河子市个人购房比例已达到90%以上，前两
年那种“赶末班车”、“盲目购房”等火爆场面今后将难以再现，在经过了个人购房初级阶段的发展，消费者对房产市场有了深刻的了解，对于住房这一商品的认知也从观念上有了转变，购买住房这种大宗商品，人们将会更加慎重，消费心理更加成熟，今后房产市场销售也将更加趋于理智。

在市场压力下，2005年石河子市房地产开发公司纷纷减缓开发速度、收缩开发资金，开发总量的下降无疑缓解了当前房地产市场的矛盾，使供需双方逐渐区域平衡。

据分析年内商品房价格很难出现大幅下降的局面。

2、公房售价持平。

公房销售已开展了近十年，近期房改的深入和政策调价等对公有住房的销售影响不大，2005年1—4季度公有住房的销售价格与2004年相比保持不变。

3、非住宅用房销售价格稳中有降。

随着石河子市工业产业化的发展，及随之而起经济的发展，市场对写字楼、商业用房的需求在不断增加，但目前出现供大于求的局面，估计短期内难以改变。

4、私房交易价格保持平稳，较2004年略涨0.3%。

随着公房销售量的减少，二级市场的进一步完善、放开和规范，私房交易市场价格相对稳定。

2005年1---4季度，私房交易中，住宅销售价格比2004年上涨0.3%，非住宅销售价格比2004年上涨0.2%。

（二）土地交易价格呈上升态势
随着《中华人民共和国土地管理法》的颁布、石市执行新的土地基价标准，带动了土地交易价格的上涨。

2005年1---4季度，土地交
易价格比2004年上涨2.3%。

其中，居民住宅用地价格上涨1.0%，工业用地价格上涨0.1%，商业、旅游、娱乐用地价格上涨9.8%，其它用地价格与上年同期相比上涨1.4%。

（三）房屋租赁价格保持平稳
2005年1---4季度，房屋租赁价格水平保持平稳，较2004年略涨0.1%。

其中厂房仓库租赁价格保持稳定；住宅租赁价格总水平比2004年下降0.6%；商业用房租赁价格总水平比2004年上涨0.8%；办公用房租赁价格总水平比2004年上涨0.6%。

这主要是由于随着西部大开发的进程、加快新疆经济的好转，尤其是石河子市工农产业一体化发展的定位，石河子市的商用房、写字间的市场较以前出现明显地转暖趋势。

二、影响我市居民住房消费的几个主要因素
“十五”期间，我市城镇居民住房消费市场结构发生重大变化，取消了几十年一贯制的由政府和企业统包到底、无偿分配、低租金和无限期使用的实物福利分房制度。

通过住房分配货币化、提高住房租金、按优惠价出售公房和鼓励居民自购房等一系列措施，逐步将住房推向市场。

居民住房消费观念也发生了根本转变，“住房是商品，更是个人消费品”、“要买房靠自己”的市场化观念已逐步形成和被接受。

随着国家福利性分房制度的取消，福利房将从市场中全部退出，居民住房消费市场结构将发生重大变化，商品房将是未来住房消费市场的主流。

首先是收入决定居民家庭住房的实现，目前不打算购买商品房的家庭中大多数人主要是因为资金不足，居民家庭不论从住房消
费愿望还是住房消费现实都和家庭收入密切相关。

其次是房屋价格因素影响着居民住房需求，另外房屋价格因素也影响着居民住房需求，如果将居民家庭收入因素比作构成住房消费强有力的支撑点的话，那么价格因素就是一条无形的经济杠杆，只有支撑点与杠杆这两个最基本因素之间的最有效结合，才能真正启动居民住房消费这个大市场。

从我市启动住房消费的实践看，全方位启动住房消费还受着住房价格的制约，具体表现是住房价格的相对偏高，与大多数居民收入不相适应。

另外在房地产开发市场上，还存在个别开发商片面追求经济效益，造成建筑质量粗糙，建筑面积“短斤少两”，公用面积与居住面积分摊上的“超额超量”，忽视户外活动空间、娱乐设施、公共绿地、路灯、车棚等公共设施建设。

销售宣传广告中虚假不实；售后服务滞后，消费者购房后很长一段时间拿不到产权证，只有居住权而没有法律上的拥有权，使住户在抵押贷款、申报户口、子女上学、家庭财产分配上都受到很大影响；物业管理“收钱及时，维修难”等现象，都在一定程度上影响着居民对住房的消费信心，影响着居民家庭对住房消费市场的需求。

城镇居民居住状况在一定程度上反映了人民生活水平和城市发展的总体水平。

“小康不小康，关键看住房”已成为衡量一个城市整体现代化水平高低的重要标志之一。

我市城镇居民消费需求将以经济适用房为主，标准化、智能化、节能型和环保型住房将是今后需求的发展趋势。

1、政府应加强对住房消费市场的宏观指导和监管。

通过进一步实施一系列鼓励经济适用型住房、廉租房建设发展的产业优惠政策，积极营造对房地产市场的产品质量、服务质量，提供一个公平、公正、合理、有序的监督机制。

通过实施一系列鼓励经济适用型住房、廉租房建设的产业优惠政策和避免建设的盲目性及减少积压空置房的数量，使我市居民住房建设更加贴近广大普通老百姓的需求。

2、应大力整顿房屋销售市场。

坚决取缔销售广告中虚假不实承诺、清理整顿好房屋中介机构，对坑民害民的黑中介坚决打击取缔绝不手软。

加大相关法律、法规的宣传力度，使居民家庭在购房前就能提高自我保护意识，从而避免不必要的损失。

在激烈的房屋市场竞争中，积极营造有计量就有市场；有服务就有市场；有品牌就有市场的良好氛围，为供需双方提供一个公平、公正、合理、有序的运作平台。

3、金融部门应不断提高服务水平。

近年来国家实施了一系列积极的财政政策，公积金贷款政策放宽，各商业银行也相应扩大了个人贷款范围，降低了居民住房贷款利率和首付比例。

同时公积金贷款政策也不断放宽，给广大居民贷款提供了宽松的环境。

从贷款限额的提高、贷款年限的延长、贷款种类的增多，使居民家庭有了更多的选择空间。

由此看来，各金融部门应不断提高贷款服务水平，满足不同层次居民家庭的贷款需求，使贷款真正起到成为居民家庭住房消费的催化剂作用。

鉴于以上分析和市场调研，也使得我公司决定尽快实施此项目，因此，本项目的建设是必要的，可行的。

1.5 研究范围
根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：
（1）论述项目建设的必要性；
（2）落实项目建设的条件；
（3）确定项目的建设内容、建设规模和实施方案；
（4）估算项目建设投资和安排资金使用计划。

1.6 研究结论
经过对市场的调查，目前石河子市对住房的需求还是呈增长趋势，特别是出租房的需求比较大，另外已有住房的居民对现有的居住环境和生活质量要求的提高，也想购买环境较好、面积更大的住房，还有一些内地投资者、各地州市的居民也有旺盛的购房需求，或作为投资项目。

与市中心的环境相比，本项目区的空气质量比较好，品质定位中档偏上的标准，避免与目前众多的普通多层住宅同质竞争，我公司计划采用65%建筑节能、住宅卫生间节水、小区生活污水中水处理等技术，全面提升小区的品质。

随着本项目的实施，一定能取得很好的经济和社会效益。

1.6.2技术经济指标（详见表1）
主要技术经济指标（表1）
第二章建设场址和建设条件
2.1建设场址
本项目位于石河子市北四路和东四路交叉路口，交通便利，南邻天富名城住宅小区，西邻天富农贸超市，东临正在建设中的恒河大酒店，与石河子市市政府近在咫尺。

建筑用地面积9712.34平方米，其中建筑占地面积3372平方米；道路地坪及小区景观、露天停车场3280.83平方米、小区绿化面积3059.38平方米；地下停车库建筑面积为3995.99平方米；高层建筑面积37726.14平方米；一层商铺建筑面积3372.01平方米；二层商铺建筑面积3707.97平方米；三层商铺建筑面积3707.97高层平方米住宅建筑面积37693.87平方米；总建筑面积58889.29平方米；建筑密度34.72%；建筑容积率4.99；绿化率31.5%。

2.2建设条件
2.2.1本项目位于石河子市北四路和东四路交叉路口，交通便利，有多路公交线路。

地势平坦，距石河子市市政府近在咫尺。

2.2.2场地条件
拟建工程场地位于位于石河子市北四路和东四路交叉路口，场地地形平坦。

拟建物占地范围之内基本无私房建筑物，场地内未发现坑、穴等不良地质现象，场地条件较好，场地地层岩性以卵石层为主。

2.2.3工程水文条件
在勘探深度10米范围内，拟建场地地层以冲击形成的碎石土为
主、局部加厚度不大的粉质粘土及沙土，按其言行可划分为杂填土、圆砾粉质粘土。

现分述如下：
1、杂填土：杂色，成分以少量碎石、建筑垃圾和生活垃圾为主，多见煤渣，厚度为0.5-5.5米，干-稍湿,松散-稍密。

2、圆砾：青灰色，埋深0.5-5.5米，可见厚度0.5-11.7米，一般粒径0.5-2厘米，大者2-4厘米，可见粒径大于10厘米，沙土填充，个别探井减少量的白色盐结晶体，骨架颗粒质硬，磨圆度较差，成棱角状，分选性差，似角砾，局部沙土含量高，表现为卵石及砾砂，级配良好，在该园跞层中可见粉质粘土夹层及透镜体。

稍湿-湿，稍密中密，局部半胶结状。

该层土的密实度为中密-密实，土工试验结果表明，该层土为中压缩性土不具湿陷性。

2.2.4 气候条件
项目区位于43°20′N～45°20′N, 84°45′～86°40′之间，海拔高度差异较大。

无霜期为168～171天。

石河子地区主要以农业为主，各地年平均气温在6.5～7.2℃之间。

一年中的最高气温出现在7月，平均气温25.1～26.1℃；最低气温出现在1月，平均气温-18.6～-15.5℃。

石河子地区年降水量为125.0～207.7mm之间，年日照时数为2721～2818小时。

各地历年平均最多日照出现在7月。

平均风速1.5m/s，静风占32%，偏南风占22%，偏西风17%，偏北风占15%，偏东风占14%。

2.2.5 配套条件
本项目建设地点规划建设整齐，水、电、暖、天然气路配套。

（1）给排水
自来水距主管道约200米，接口直径100毫米，可分别自东四路及北四路取口；排污口直径300-600毫米，距城建排污管道接口200米。

（2）供电
在建的恒河大酒店现有已形成10千伏电力网，项目用电由恒河大酒店电网引入，能满足要求。

（3）供热
由天富热力公司提供高温热，经咨询该热力公司能保证项目供暖。

利用在建的恒河大酒店地下换热站威本建筑提供供暖保障。

（4）通讯
场地周围均处在石河子市市话和移动通讯业务范围内，通讯条件能满足项目需求。

（5）天然气
新建项目东侧已有建好的市政天然气管网，经与石河子市燃气公司咨询，已有的天然气管网能满足项目需求。

2.2.6 施工条件
拟建项目的场地周围空地较大，具备施工场地和供电、供水、运输等条件。

第三章建设规模及方案
3.1 总体布局
从总体布置以合理、充分利用土地和现有配套设施、节省投资为原则，商住楼建设布局为沿北四路南侧建设。

设绿化地、锻炼场地、小区景观、部分地面停车场，小区主入口设在北四路延伸路南，次入口设在小区东侧东四路延伸路西。

3.2 建设规划
3.2.1 建设规模
占地面积3372.01平方米，工程建筑面积58889.29平方米。

3.2.2 户型方案
本项目确定的户型方案为：（1）101.94平方米；（2）103.44平方米；（3）87.82平方米，（4）145.32平方米等四种户型，详见《户型方案图》。

3.2.3 建筑规划工程量
建设用地面积9712.34平方米，其中：建筑占地面积3372.12平方米，占总规划面积的34.72%；道路、地坪、小区景观及地面停车场3280.82平方米，占总规划面积的33.78%，绿化3059.38平方米，占总规划面积的31.5%。

3.2.4 规划指标
1、建筑密度34.72%；
2、建筑容积率4.99；
3、绿化率31.5%。

3.3 工程论述
3.3.1 建筑工程设计
建筑设计应考虑到提高土地的利用率，在充分满足使用功能的前提下，做到并满足消防要求。

使住户有良好的居住环境，室内外尽量绿化。

建筑的外观造型依据建筑的功能，以间接鲜明为主线，刻意创造建筑的独特性，同时突出结构形式在造型中的作用，体现出建筑个性及实用性，成为沙区比较有特点的住宅小区。

3.3.2 建筑工程作法：
本工程为高层精品住宅楼，局部为跃层。

框剪结构，并带地下停车场，附属建筑均为砖混结构建筑。

采用地暖，7度抗震设防。

室外场地、道路、小区景观及地面停车场均为沥青混凝土地面，每间隔6米间距设分隔缝，地面排水坡度为1—3%。

3.3.3 建筑的使用功能
根据初步设想，使用功能具体如下：
（1）住宅区内地面停车场、小区道路、小区景观合计3280.82平方米；
（2）小区绿化合计3059.38平方米；
（3）室外管网450米；
（4）小区围墙、大门426米。

第四章公共设施工程
4.1 给水工程
4.1.1 给水方式
从北四路及东四路各取市政自来水管径100接口引至小区楼外，长度约200米，作为室外消防给水管网。

另外由在建的恒河大酒店消防水池接入DN150及DN100管道各两根约130米，提供商住楼消防栓及喷淋系统水源。

4.1.2 用水量预测
根据给水设计规范，生活及绿化的日用水量为203.15立方米，月用水量6094.5立方米，见附表如下。

生活及绿化用水量估算表（表2）
消防用水量根据建筑设计防火规范，整个小区一次火灾的消防用水量为756立方米。

4.2.1 排水系统
楼房的生活污水，直接排入市政污水管网。

室外雨水分别就近按城镇规划接入城镇管网。

4.2.2 排水量预测
小区生活污水的排放量预计为162.52立方米/日（6.77立方米/时）。

若按5分钟强降雨折算，降雨流量达到3升/秒，计10.8立方米/时，将其计入总排水量，则估计最大排水量为17.57立方米/时。

4.3 供热工程
4.3.1 采暖工程
（1）热负荷估算：
由面积指标法估算的热负荷为0.628兆瓦/时见表3。

工程热负荷估算表（表3）
(2) 热源：
按现有天富热力公司热源及在建的恒河大酒店的换热站换热能力，条件能够满足热负荷需要。

(3) 采暖系统：
本项目均采用地板辐射散热采暖方式。

4.3.2 通风
建筑内通风以自然通风为主，在卫生间加设窗式排气扇。

4.4 供电系统
4.4.1 供电方式
本项目供电线路上采用10千伏进线，变电容量1200千伏安，16
路380/220伏出线，高压为单母线接入，负荷按不同性质分供。

4.4.2 负荷估算
工程总用电负荷估算为1200千伏安，详见表4
小区总用电负荷估算表（表4）
4.4.3 供电系统
本项目使用市政供电网络系统供电，能保证使用。

4.5 消防工程
本项目的消防系统为消火栓及自动喷淋系统。

1、建筑室外沿建筑周边间隔120米设1个消火栓；
2、其给水管网为环状，并有两根不同的引入进水管；
3、室外消防系统用水来自市政管网，室内消防系统来自在建恒河大酒店消防供水系统。

第五章环境影响和保护措施
5.1 建设地点环境状况
本项目位于石河子市北四路和东四路交叉路口，交通便利，南邻天富名城住宅小区，西邻天富农贸超市，东临正在建设中的恒河大酒店，与石河子市市政府近在咫尺。

建设环境与居住环境都良好。

5.2 本项目主要污染源、污染物及治理措施
5.2.1 废水
本项目生活污水及雨水均无毒、无害可不经任何处理直接排至市政排水管网中。

5.2.2 垃圾
本项目的生活垃圾采用包装方式运至市政指定垃圾站，集中处理。

5.2.3 废气
本项目基本无废气排放。

第六章项目管理和劳动组织
6.1 企业组织
公司为董事会领导下的总经理负责制。