黑龙江房地产市场健康状况

价值工程
黑龙江房地产市场健康状况分析
Analysis of Health Conditions of Real Estate Market in Heilongjiang
崔明欣CUI Ming-xin ；肖艳玲XIAO Yan-ling ；陈天鹏CHEN Tian-peng
（东北石油大学经济管理学院，大庆163318）
（Northeast Petroleum University School of Economics and Management ，Daqing 163318，China ）
摘要：房地产市场是地区性市场，黑龙江房地产市场必有其特性。

基于黑龙江房地产市场近十年发展数据，利用系统化方法确定
黑龙江省房地产市场的健康区间，并从价格、规模、金融、供求、结构五个角度，对12个房地产市场发展指标进行动态分析，以探讨黑
龙江房地产市场健康状况。

Abstract:The real estate market is the regional market,the real estate market in Heilongjiang must have its characteristics.Heilongjiang province Based on the nearly 10years of development data of real estate market in Heilongjiang,and using systematic method,determines the health interval of real estate market in Heilongjiang,and carries out dynamic analysis on 12real estate market development index,in order to investigate the health conditions of real estate market in Heilongjiang.
关键词：黑龙江；房地产市场；健康区间Key words:Heilongjiang ；real estate market ；health interval 中图分类号：F272文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0162-03
的提高，ABC 成本法的引入和逐步完善必将使得木材流通企业成本的计算和管理得到较大的提高。

即使在效益原
则的限制下，
ABC 成本法也至少可以在以下三个方面取得进展和突破：①多个间接成本分配基础的广泛应用。

企业分配流通费用将不再简单地只按直接工时和机器工时
来进行。

②业绩的非财务计量和财务计量并存。

ABC 成本法可产生非财务信息，结合各类信息进行业绩的评价和考核，将是一种趋势。

③增值性分析、因果联系分析的深入开
展。

企业面临的将是卖方市场，惟有高质量、低成本且适销
对路的产品才能生存、
发展。

因此，增值性及成本与产品、服务、顾客的因果联系将倍受关注。

在木材流通企业应用ABC 成本法使得企业成本计算更为精确，极有效地控制流通总成本，带动了整个企业管理思维的变革，使企业在竞争中获得极大的优势，然而，需要指出的是ABC 成本法也有它一定的局限性：①ABC 成本核算对改善木材流通企业赢利率的关系还未得到验证。

②木材流通企业采用ABC 成本法后在行为上、组织上和经济上的后果还不太清楚。

③ABC 成本法的信息是历史和内部导向的，所以与未来战略决策还缺乏直接的相关性。

④ABC 成本法还未解决诸如成本动因选择和成本共性等特殊问题。

参考文献：
[1]邓凤祥.现代物流成本管理.经济管理出版社，2003,4.
[2]傅桂林.物流成本管理.中国物资出版社，2004.[3]裴建伟，孟大伟，陈勃昌，孙海涛.作业成本法（ABC ）在物流系统中的应用.物流技术期刊，2003,3.
[4]张晓莉.作业成本法及其应用.经济论坛期刊，2003,15.[5]崔南方，钟秀丽.作业成本法在物流管理中的应用.厦门大学学报（自然科学版），2003,1.
表6普通刨花板、定向刨花板流通成本计算表（单位：元）
耗用资源
价值
普通刨花板定向刨花板未耗用资源成本单位成本总成本单位成本总成本直接材料
定单处理包装设备调整
包装运输装卸质量检验库存管理传票管理325205500134012060108501600071708180 1.500.140.010.520.390.050.150.08300002730168104707752100030881636 1.801.170.840.700.526.001.582.922520163811739847248400221140900113606072377660017932454合计
93620
2.84
56844
15.53
21740
14967
注:由于计算过程中采用了四舍五入，所以使得“普通刨花板总成本”.“定向刨
花板总成本”
及“未耗用资源成本”三栏数字之和与“资源提供量”一栏数字不完全相等.
1黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系的构建基于黑龙江2001-2010年实际数据，应用聚类分析法，并结合房地产市场健康标准，构建出表1[1]。

2黑龙江房地产市场健康状况评价指标健康状况区间的划分
2.1房地产市场健康状况等级划分可以将房地产市场健康状况分为过热、微热、健康、微冷、过冷五种状态，因此，房地产健康状况评级指标区间也可以相应划分也过热、微热、健康、微冷、过冷五种状态。

2.2利用系统化方法确定房地产市场的健康区间通——————————————————————
—基金项目：本文为2011年度黑龙江省哲学社会科学规划项目
（编号：11E124）《黑龙江房地产市场健康状况综合评
价及应对策略研究》的阶段性成果。

作者简介：崔明欣（1978-），女，吉林双辽人，东北石油大学经济
管理学院，副教授，硕士，研究方向为房地产经济、区域经济、经济评价。

表1黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系
一级指标二级指标
价格健康状态
房屋销售价格指数
商品房均价增长率/居民可支配收入增长率
租赁价格指数
规模健康状况房地产开发投资额/固定资产投资房地产投资完成额占GDP 比重
金融健康状况
国内贷款/全部资金供求健康状况
国内贷款/全部资金房屋竣工面积增长率商品房销售面积增长率房屋施工面积与房屋竣工面积比结构健康状况
普通商品住宅销售占比
经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积
·162·
Value Engineering
21.510.50-0.5
2001
2002
20032004200520062007
2008
20092010
x2
过冷
微冷
平均值
微热
过热
图2商品房均价增长率/居民可支配收入增长率
表2各指标健康状况区间表
指标过冷
微冷
健康
微热
过热
X1X2X3X4X5X6X7X8X9X10X11X12
(-∞，
97.45](-∞，-0.16](-∞，94.24](-∞，0.12](-∞，0.01](-∞，0.01](-∞，-0.14](-∞，-0.13](-∞，1.62](-∞，0.80](-∞，-0.14](-∞，0.07](97.45，100.91](-0.16，0.19](94.24，99.47]
(0.12，0.15](0.01，0.03](0.01，0.06]（-0.14，0.001]
(-0.13，0.04](1.62，1.93](0.80，0.83](-0.14，0.01]
(0.07，
0.11](100.91，107.85)(0.19，0.89）(99.47，109.91)(0.15，0.21)(0.03，0.07)(0.06，0.14)(0.001，0.28)(0.04，0.36)(1.93，2.55）(0.83，0.89)(0.01，0.29)(0.11，0.19)[107.85，111.31)[0.89，1.24)[109.91，115.14)[0.21，0.24)[0.07，0.09)[0.14，0.19)[0.28，0.42)[0.36，0.52)[2.55，2.86)[0.89，0.92)[0.29，0.43)[0.19，0.23)[111.31，+∞)
[1.24，
+∞)[115.14，+∞)
[0.24，+∞)[0.09，+∞)[0.19，+∞)[0.42，+∞)
[0.52，+∞)[2.86，+∞)[0.92，+∞)[0.43，+∞)
[0.23，
+∞)过归一化处理，使各个评价指标X 服从正态分布：X ～N
（μ，δ2
）。

这里先将房地产市场的运行状况简单地分为好、一般和差等三种状态。

以（μ-δ，μ+δ）作为指标正常波动的参考范围，将各个健康状况评价指标在2001年-2010年的数值与正常波动的参考范围做比较，然后做如下处理：
①若健康状况评价指标在大部分年份均处于健康状态，则采用多数原则，即将指标X 的2/3年份区间作为健康状况区间。

其表达式为：P{X-μ＜x i }=2/3，由正态分布计算得出，x i =0.97δ，则指标X 的健康区间为：（μ-0.97δ，μ+0.97δ）。

房地产市场的健康区间为（-∞，μ-1.94δ]，（μ-1.94δ，μ－0.97δ]，（μ-0.97δ，μ+0.97δ），[μ+0.97δ，μ+1.94δ），[μ+1.94δ，+∞）。

②若健康状况评价指标在一半的年份均处于健康状态，则采用半数原则，将指标X 的1/2年份区间作为健康
状况区间。

由正态分布计算得出，
x i =0.68δ，则指标X 的健康区间为：(μ-0.68δ，μ+0.68δ)。

房地产市场的健康区间为（-∞，μ-1.36δ]，（μ-1.36δ，μ－0.68δ]，（μ-0.68δ，μ+0.68δ），[μ+0.68δ，μ+1.36δ），[μ+1.36δ，+∞）。

③若健康状况评价指标只有三分一左右的年份均处于健康状态，则采用少数原则，将指标X 的1/3年份区间
作为健康状况区间。

由正态分布计算得出，
x i =0.43δ，即指标健康区间为：（
μ-0.43
δ
，
μ+0.43δ）。

房地产市场的健康区
间为（-∞，μ-0.86δ]，（μ-0.86δ，μ－0.43δ]，（μ-0.43δ，μ+0.43δ），[μ+0.43δ，μ+0.86δ），[μ+0.86δ，+∞）。

2.3健康状况区间的划分结果由黑龙江2001-2010年对应表1数据，计算得出μ与δ。

指标X 1在大部分年份均处于健康状态，采用多数原则，同理可知：X 2-X 6采用多数原则；X 7采用半数原则；X 8-X 12采用多数原则，得到表2。

3黑龙江房地产市场健康状况分析3.1房屋销售价格指数如图1所示，2001年以后房屋销售价格指数呈现出逐步总体上升的趋势。

2007年为最高点值为110.5，超过了微热状态107.85，其余年份基本都在健康区间运行。

3.2商品房均价增长率/居民可支配收入增长率该
指标反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，房地
产市场蕴涵不健康的可能性越大[2]。

由图2可知，此指标在2001-2010年间整体变化波动比不大，2003-2009年波动较大，但近几年该指标都处在健康区间之内，可见黑龙江省商品房均价增长与居民可支配收入增长相比总体协调。

3.3租赁价格指数由图3可知，2005-2007年间该指标波动较激烈。

2001-2005年该指标几乎处于不变状态，曲线比较平滑，由此可见房屋租赁价格变动程度和趋势较为稳定。

但2006年该指标突破过热界限。

当年租赁价格指数为117.5，略微迈过过热临界限的临界值115.14，其余年份数值基本都在健康区间运行。

3.4房地产开发投资额/固定资产投资由图4可知，2001年-2010年间该指标波动比较激烈，2007年指标值为23%，越过微热临界线，2002年为14%，2003年为14%，处于微冷状态。

原因是2004年以后黑龙江省政府加大基础设施建设，极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃，但全球金融危机影响了黑龙江省房地产的健康发展。

3.5房地产投资完成额占GDP 比重由图5可知，该指标在2001至2010年呈现总体稳步上升的趋势。

其主要原因是，为了实现经济的快速增长，政府采取了刺激内需的政策，将房地产业作为一个重要的经济增长点。

2010年达到了8%，进入微热不健康状态，应提前做出警示。

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价值工程
3.6国内贷款/全部资金这个指标一方面反映房地产贷款与其他贷款相比是否过大，从横向反映房地产信贷的规模是否合适；另一方面反映银行贷款向房地产贷款的集中度，用来判断房地产业对银行业的依赖程度[3]。

图6所示指标波动幅度较大，2002年比值为18%直逼过热状态19%，其余大部分年份均在健康区间。

3.7房屋竣工面积增长率图7中2001-2010年间该指标波动明显，总体呈稳步上升趋势，2002年为-12%超过了过冷状态，2005年、2009二年的数据越过微热临界限，呈现出微热不健康状态。

但将图7与图8结合分析可见，房屋竣工面积大量的增长基本被迅速增长的购房需求所消化吸收了，并无大量商品房积压现象。

3.8商品房销售面积增长率由图8可知，2001-2010年间该指标的波动比较激烈，2005年为45%，直逼过热临界线，2008年该指标为-13%，处于过冷状态。

其主要原因是2004年以后黑龙江省政府加大基础设施建设，极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃，但由于全球金融危机的影响，投资和消费出现观望。

3.9房屋施工面积与房屋竣工面积比由图9可知，自2001-2010年间，该指标总体呈现上升的趋势，2001年为1.74越过微冷临界线1.62，从2002年起开始在健康区间内运行，直到2008年该指标比值为2.57，开始进入微热不健康状况，而2010年进入过热状态，其比值2.85接近过热状态2.86，其余年份大致处于健康区间。

3.10普通商品住宅销售占比由图10可知，2001-2010年间该指标呈现总体稳步上升的趋势，2006至最高点，达到91%，处于微热不健康状态。

究其原因，一方面是由于随着黑龙江省城市化建设不断深入，房地产市场刚性需求不断增多。

另一方面，反映出黑龙江省地产市场结构
失衡，其他类型房地产市场发展相对较慢。

3.11经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积由图11可知，2001年至2010年经济适用房竣工面积占全部商品房竣工面积比例在不断地减少。

但随着国家和黑龙江省房地产政策的调整，加大了保障性住房和经济适用房建设，近几年来该指标在稳步地增长，但还是相当较小。

3.12商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积由图12可知，该指标从2003年呈现明显的下降趋势，至2010年仅为11%，反映出黑龙江省商业营业用房市场发展处于微冷的发展趋势。

主管部门应该采取积极有效地措施，促进商业营业用房市场的繁荣与发展。

参考文献：
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