居住区的社会效益评价
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三、住宅项目评价方法与模型的 选择
在评价指标体系确定以后，就要确 定所使用的评价模型与方法。通常使用 的评价模型与方法主要有传统的评价方 法、多元统计评价方法、模糊评价方法 及其它评价方法等。
常规评价方法的基本思想是将每一 个评价指标按照一定的方法量化，变成 对评价问题测量的一个量化值，然后再 按一定的合成模型加权合成求得总评价 值。在效用函数法是目前最广泛使用的 一种评价方法。多元统计分析方法是对 多个变量进行统计分析的一种定量分析 方法，而多指标评价又恰好是一种多指 标的定量分析问题，因此多元统计分析 方法可以应用到指标体系评价中。与传 统的效用函数评价方法不同，多元统计
评价方法中的权系数不是人为确定的， 而是根据指标数据资料直接通过数学方 法客观生成的，可以真实地反映数据之 间的相关程度，便于确定指标之间的重 要性程度。在一定程度上可以克服主观 设定权数的随意性。模糊评价方法以模 糊数学的有关概念和理论为基础，通过 确定指标数据的评语等级，再根据指标 权数建立模糊关系矩阵，计算模糊合成 值来进行排序或分类评价。这种方法对 于一个不确定的模糊现象具有较好的评 价优势，例如对于某种产品的美观程 度，划分为满意、一般、不满意等层次。 但是这种方法指标之间的权数的确定还 要根据专家意见或主观认识来确定。其 它评价方法主要有数据包络分析评价方 法、灰色系统评价方法、神经网络评价 方法等等。这些方法目前正在不断的发 展完善中。
１、住宅环境指标： ２、使用功能指标： 指标名称 指标含义或计算方法指 标 可能取值 ３、公共服务设施 通常公共服务设施的分布是否合理 是以服务半径的大小作为衡量指标，目 前，对居住小区，合理的服务半径为 ４ ０ ０ ～５ ０ ０ ｍ ，一般都可以达到。所以在 评价时可偏重于另外的因素，例如：购 买生活用品是否便利、学生上学是否安 全、公共交通是否方便、医疗是否便利
产业研究 TheIndustrialStudy
住宅项目的社会效益评价
谢建文 西安建筑科技大学管理学院 ７ １ ０ ０ ５ ４
【文章摘要】 人民安居乐业是构建和谐社会的条
件之一，住宅项目的评价除了经济和技 术方面的评价外，还要包括社会效益评 价。而目前对住宅项目社会效益评价的 研究比较少，本文在分析综合评价体系 的构成因素的基础上，对住宅项目的社 会效益评价进行探讨。
【参考文献】 １、桂烈勇． 房地产开发项目环境影 响评价有关问题探讨 ＿ 以住宅小区 建设项目为例． 环境科学与管理． ２００６，６ ２、彭运芳． 投资项目决策分析不可 忽视社会效益评价． 科学与管理． ２００３，６ ３、彭运芳． 关于投资项目社会评价 的思考． 武汉科技大学学报（社会 科学版）． ２ ０ ０ ３ ， ９ ４、王奕清． 对投资项目社会效益评 价有关问题的探讨． 中国工程咨询． ２００４，４ ５、陈星，潘世虎，罗秀卿． 一种小水 电社会效益的评价方法． 小水电． ２００４．６ ６ 、杨静． 可支付住宅社会效益评价 指标体系研究． 北京市社会科学研 究成果
及其他服务设施是否完善等。这些指标 都是定性指标，可取值为合理、一般、不 合理等。
４ 、市政设施 ５、景观 根据住宅建筑质量、选型、道路、绿 化覆盖率、住宅组织空间等方面进行综 合评价。这些指标都是定性指标，可取 值为合理、一般、不合理等。 ６ 、环境污染 评价指标主要有二氧化硫、氮氧化 合物、颗粒物、噪声污染、工业扰民等， 这些指标的评定都有相关的国家规定。 例如国家规定居住区大气中二氧化硫含 量最高允许浓度为日平均 ０ ． １ ５ ｇ ／ ｍ ３， 实测值小于允许浓度者为优，超标 １．５ 倍者为差等。 在上述指标体系中，表中“指标可 能取值”一栏的数据是对所取得的定量 数据，根据国家或有关标准进行评价的 取值。实际上对住宅项目评价，可以不 采用这些标准评价的取值，一般而言， 对定量数据进行评价，要比对定性数据 进行评价所得结果更精确。 在上述指标体系中，有的指标取值 越大越好，例如人均住宅面积等，这类 指标称为正指标；有的指标取值越小越
层次分析法是根据专家意见或实际 经验主观设置的权数，不一定能较好地 反映科技成果各指标之间的真实相对程 度。但是在没有较多历史资料、评价指 标和方法不完善的情况下，这种方法不 失为一种较好的方法。另外，我们还可 以运用多元统计分析方法，通过主成分 分析或因子分析等对所搜集到的不同住 宅项目指标数据进行分析，分析各指标 之间相对重要程度，再对层次分析法得 到的指标权数进行调整。在各指标权数 确定以后，根据稳定性的原则，权数就
二、评价指标体系的选择
在评价住宅项目的社会效益时，只 根据一个或少数几个指标来进行评价是 远远不够的，需要建立一个指标体系来
MODERN BUSINESS 现 代 商 业 113
产业研究 Hale Waihona Puke heIndustrialStudy
好，例如二氧化硫等，这类指标称为逆 指标；还有的指标取值在某一区间较 好，而超过这个区间就不好了，例如居 住区用地面积。在进行综合评价，我们 要对不同的指标进行同度量化处理，同 度量化处理的方法很好。对于逆指标， 可以采用最简单的方法，即将指标数值 取倒数，这样就把逆指标换算成了正指 标；对于适度指标，可以采用功效系数 法来进行同度量化处理。常用的处理方 法如下：
即用某一指标不同取值的最大值与 最小值之差作为分母，每个指标取值与 最小值之差作为分子进行换算。
另外，在上述评价指标体系中，还 有一些定性指标，对这些指标可以用打 分的方法得到定量的数据，即将定性数 据定量化。还有一些大类的指标，例如 景观、环境污染指标等，都是定性的指 标，而且涉及的具体指标比较多，我们 可以采用类似于指数的方法来把这些指 标定量化处理，建立景观指数、环境污 染指数等这样的指标。
住宅项目的社会效益评价包括居住 方便性、舒适性、安全性、对生态环境 的影响、经济和文化功能等方面，具有 一定的复杂性和系统性，需要构建一个 综合评价体系来进行评价。本文将在分 析综合评价体系的构成因素的基础上， 对住宅项目的社会效益评价进行探讨。
进行评价。在我国，由于各地区的经济、 文化等因素的影响，使得人们对于住宅 的面积、装修、质量、环境等不完全相 同，但一些基本的要求是相似的，主要 有住宅的适用性、道路的通顺便捷程 度、设施的方便和可靠程度、生活安全 和健康的保障、邻里的来往与互助、环 境的亲切、悦目程度等。因此可以从这 些方面来建立指标体系本文将从以下四 个方面来建立住宅项目评价的指标体 系。当然在实际评价时，可以根据不同 项目、不同地区的特点，对这些指标进 行适当补充或删减。
要在一定时间内保持相对稳定，从而起 到政策导向性的作用。
四、结束语
通过上述分析可以看出，住宅项目 的社会效益评价是非常重要的，但是目 前研究得比较少。本文从六个方面建立 了住宅项目的综合评价体系，并且提出 将层次分析法与多元统计分析方法相结 合确定指标权数，运用常规的评价方法 进行住宅项目评价的方法。
【关键词】 住宅项目；社会效益；综合评价
一、引言
对于住宅项目的评价，可以从经济、 技术、社会等角度进行评价。社会效益 是经济效益和环境效益的前提，而社会 效益又是通过经济效益和环境效益来体 现的。因此对于一个住宅项目进行评 价，应该是一个多方面的综合评价，而 目前较多的是对经济和技术角度的评 价，主要是从企业的角度，对住宅项目 的经济效益、技术方案进行分析评价， 为决策者提供经济效益方面的科学依 据，帮助他们做出正确的决策。在现实 中对住宅项目的社会效益评价并不多， 原因在于一是没有引起人们的高度重 视，二是在对住宅项目进行社会效益评 价时，有一些难点问题。主要有社会效 益与局部经济效益往往难以协调，有时 很难兼顾；不同于经济评价，社会效益 评价指标难以定量计算；缺乏成熟的理 论方法及实践经验的指导；一些评价数 据难以得到等。
住宅项目评价指标体系建立以后， 就要根据指标的特点选择合适的评价方 法与模型。从现有的情况来看，采用传 统的常规评价方法比较好，先将不同指 标数值进行标准化处理，再对各指标设 置权数，用加法合成法得到一个最终的 综合评价值。这种方法的关键是对不同 的指标设置权数，从目前的研究和应用 来看，采用层次分析法设置权数的较 多。这种方法简单易行，能够较多地体 现各专家的意见，而且能够体现评价的 政策导向作用，例如促使开发商在开发 住宅项目时，充分考虑到针对不同的居 住群体等。
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在评价指标体系确定以后，就要确 定所使用的评价模型与方法。通常使用 的评价模型与方法主要有传统的评价方 法、多元统计评价方法、模糊评价方法 及其它评价方法等。
常规评价方法的基本思想是将每一 个评价指标按照一定的方法量化，变成 对评价问题测量的一个量化值，然后再 按一定的合成模型加权合成求得总评价 值。在效用函数法是目前最广泛使用的 一种评价方法。多元统计分析方法是对 多个变量进行统计分析的一种定量分析 方法，而多指标评价又恰好是一种多指 标的定量分析问题，因此多元统计分析 方法可以应用到指标体系评价中。与传 统的效用函数评价方法不同，多元统计
评价方法中的权系数不是人为确定的， 而是根据指标数据资料直接通过数学方 法客观生成的，可以真实地反映数据之 间的相关程度，便于确定指标之间的重 要性程度。在一定程度上可以克服主观 设定权数的随意性。模糊评价方法以模 糊数学的有关概念和理论为基础，通过 确定指标数据的评语等级，再根据指标 权数建立模糊关系矩阵，计算模糊合成 值来进行排序或分类评价。这种方法对 于一个不确定的模糊现象具有较好的评 价优势，例如对于某种产品的美观程 度，划分为满意、一般、不满意等层次。 但是这种方法指标之间的权数的确定还 要根据专家意见或主观认识来确定。其 它评价方法主要有数据包络分析评价方 法、灰色系统评价方法、神经网络评价 方法等等。这些方法目前正在不断的发 展完善中。
１、住宅环境指标： ２、使用功能指标： 指标名称 指标含义或计算方法指 标 可能取值 ３、公共服务设施 通常公共服务设施的分布是否合理 是以服务半径的大小作为衡量指标，目 前，对居住小区，合理的服务半径为 ４ ０ ０ ～５ ０ ０ ｍ ，一般都可以达到。所以在 评价时可偏重于另外的因素，例如：购 买生活用品是否便利、学生上学是否安 全、公共交通是否方便、医疗是否便利
产业研究 TheIndustrialStudy
住宅项目的社会效益评价
谢建文 西安建筑科技大学管理学院 ７ １ ０ ０ ５ ４
【文章摘要】 人民安居乐业是构建和谐社会的条
件之一，住宅项目的评价除了经济和技 术方面的评价外，还要包括社会效益评 价。而目前对住宅项目社会效益评价的 研究比较少，本文在分析综合评价体系 的构成因素的基础上，对住宅项目的社 会效益评价进行探讨。
【参考文献】 １、桂烈勇． 房地产开发项目环境影 响评价有关问题探讨 ＿ 以住宅小区 建设项目为例． 环境科学与管理． ２００６，６ ２、彭运芳． 投资项目决策分析不可 忽视社会效益评价． 科学与管理． ２００３，６ ３、彭运芳． 关于投资项目社会评价 的思考． 武汉科技大学学报（社会 科学版）． ２ ０ ０ ３ ， ９ ４、王奕清． 对投资项目社会效益评 价有关问题的探讨． 中国工程咨询． ２００４，４ ５、陈星，潘世虎，罗秀卿． 一种小水 电社会效益的评价方法． 小水电． ２００４．６ ６ 、杨静． 可支付住宅社会效益评价 指标体系研究． 北京市社会科学研 究成果
及其他服务设施是否完善等。这些指标 都是定性指标，可取值为合理、一般、不 合理等。
４ 、市政设施 ５、景观 根据住宅建筑质量、选型、道路、绿 化覆盖率、住宅组织空间等方面进行综 合评价。这些指标都是定性指标，可取 值为合理、一般、不合理等。 ６ 、环境污染 评价指标主要有二氧化硫、氮氧化 合物、颗粒物、噪声污染、工业扰民等， 这些指标的评定都有相关的国家规定。 例如国家规定居住区大气中二氧化硫含 量最高允许浓度为日平均 ０ ． １ ５ ｇ ／ ｍ ３， 实测值小于允许浓度者为优，超标 １．５ 倍者为差等。 在上述指标体系中，表中“指标可 能取值”一栏的数据是对所取得的定量 数据，根据国家或有关标准进行评价的 取值。实际上对住宅项目评价，可以不 采用这些标准评价的取值，一般而言， 对定量数据进行评价，要比对定性数据 进行评价所得结果更精确。 在上述指标体系中，有的指标取值 越大越好，例如人均住宅面积等，这类 指标称为正指标；有的指标取值越小越
层次分析法是根据专家意见或实际 经验主观设置的权数，不一定能较好地 反映科技成果各指标之间的真实相对程 度。但是在没有较多历史资料、评价指 标和方法不完善的情况下，这种方法不 失为一种较好的方法。另外，我们还可 以运用多元统计分析方法，通过主成分 分析或因子分析等对所搜集到的不同住 宅项目指标数据进行分析，分析各指标 之间相对重要程度，再对层次分析法得 到的指标权数进行调整。在各指标权数 确定以后，根据稳定性的原则，权数就
二、评价指标体系的选择
在评价住宅项目的社会效益时，只 根据一个或少数几个指标来进行评价是 远远不够的，需要建立一个指标体系来
MODERN BUSINESS 现 代 商 业 113
产业研究 Hale Waihona Puke heIndustrialStudy
好，例如二氧化硫等，这类指标称为逆 指标；还有的指标取值在某一区间较 好，而超过这个区间就不好了，例如居 住区用地面积。在进行综合评价，我们 要对不同的指标进行同度量化处理，同 度量化处理的方法很好。对于逆指标， 可以采用最简单的方法，即将指标数值 取倒数，这样就把逆指标换算成了正指 标；对于适度指标，可以采用功效系数 法来进行同度量化处理。常用的处理方 法如下：
即用某一指标不同取值的最大值与 最小值之差作为分母，每个指标取值与 最小值之差作为分子进行换算。
另外，在上述评价指标体系中，还 有一些定性指标，对这些指标可以用打 分的方法得到定量的数据，即将定性数 据定量化。还有一些大类的指标，例如 景观、环境污染指标等，都是定性的指 标，而且涉及的具体指标比较多，我们 可以采用类似于指数的方法来把这些指 标定量化处理，建立景观指数、环境污 染指数等这样的指标。
住宅项目的社会效益评价包括居住 方便性、舒适性、安全性、对生态环境 的影响、经济和文化功能等方面，具有 一定的复杂性和系统性，需要构建一个 综合评价体系来进行评价。本文将在分 析综合评价体系的构成因素的基础上， 对住宅项目的社会效益评价进行探讨。
进行评价。在我国，由于各地区的经济、 文化等因素的影响，使得人们对于住宅 的面积、装修、质量、环境等不完全相 同，但一些基本的要求是相似的，主要 有住宅的适用性、道路的通顺便捷程 度、设施的方便和可靠程度、生活安全 和健康的保障、邻里的来往与互助、环 境的亲切、悦目程度等。因此可以从这 些方面来建立指标体系本文将从以下四 个方面来建立住宅项目评价的指标体 系。当然在实际评价时，可以根据不同 项目、不同地区的特点，对这些指标进 行适当补充或删减。
要在一定时间内保持相对稳定，从而起 到政策导向性的作用。
四、结束语
通过上述分析可以看出，住宅项目 的社会效益评价是非常重要的，但是目 前研究得比较少。本文从六个方面建立 了住宅项目的综合评价体系，并且提出 将层次分析法与多元统计分析方法相结 合确定指标权数，运用常规的评价方法 进行住宅项目评价的方法。
【关键词】 住宅项目；社会效益；综合评价
一、引言
对于住宅项目的评价，可以从经济、 技术、社会等角度进行评价。社会效益 是经济效益和环境效益的前提，而社会 效益又是通过经济效益和环境效益来体 现的。因此对于一个住宅项目进行评 价，应该是一个多方面的综合评价，而 目前较多的是对经济和技术角度的评 价，主要是从企业的角度，对住宅项目 的经济效益、技术方案进行分析评价， 为决策者提供经济效益方面的科学依 据，帮助他们做出正确的决策。在现实 中对住宅项目的社会效益评价并不多， 原因在于一是没有引起人们的高度重 视，二是在对住宅项目进行社会效益评 价时，有一些难点问题。主要有社会效 益与局部经济效益往往难以协调，有时 很难兼顾；不同于经济评价，社会效益 评价指标难以定量计算；缺乏成熟的理 论方法及实践经验的指导；一些评价数 据难以得到等。
住宅项目评价指标体系建立以后， 就要根据指标的特点选择合适的评价方 法与模型。从现有的情况来看，采用传 统的常规评价方法比较好，先将不同指 标数值进行标准化处理，再对各指标设 置权数，用加法合成法得到一个最终的 综合评价值。这种方法的关键是对不同 的指标设置权数，从目前的研究和应用 来看，采用层次分析法设置权数的较 多。这种方法简单易行，能够较多地体 现各专家的意见，而且能够体现评价的 政策导向作用，例如促使开发商在开发 住宅项目时，充分考虑到针对不同的居 住群体等。
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