天津天房投资有限公司、贾影欣经济适用房转让合同纠纷二审民事判决书

天津天房投资有限公司、贾影欣经济适用房转让合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷经济适用房转让合同纠纷
【审理法院】天津市第一中级人民法院
【审理法院】天津市第一中级人民法院
【审结日期】2020.03.02
【案件字号】(2019)津01民终8166号
【审理程序】二审
【审理法官】苏庆松姚琦张莹
【审理法官】苏庆松姚琦张莹
【文书类型】判决书
【当事人】天津天房投资有限公司;贾影欣
【当事人】天津天房投资有限公司贾影欣
【当事人-个人】贾影欣
【当事人-公司】天津天房投资有限公司
【代理律师/律所】穆得乐天津益清律师事务所
【代理律师/律所】穆得乐天津益清律师事务所
【代理律师】穆得乐
【代理律所】天津益清律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】天津天房投资有限公司
【被告】贾影欣
【本院观点】本案的争议焦点为上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同是否应予解除。

【权责关键词】催告实际履行违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求开庭审理维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同是否应予解除。

虽双方《补充合同》约定，被上诉人未按时交纳房款的，上诉人有权解除合同，但《天津市经济适用住房买卖合同》并未明确约定被上诉人交纳房款的期限，且第六条约定，乙方逾期付款超过30日的，合同继续履行，甲方有权追究乙方的违约责任。

同时，上诉人亦未举证证明在发出《解除合同通知》前要求被上诉人在合理期限内履行。

故，上诉人解除合同不符合解除权的行使条件。

再者，诉争房屋系经济适用房，被上诉人取得购买资格系原有房屋被拆迁，其购房资格系拆迁利益的一部分，被上诉人已签订合同并交纳首付款，办理了预告登记，且被上诉人同意继续履行合同，现有房屋买卖合同不宜判令解除。

因此，上诉人要求解除合同及被上诉人承担违约责任的主张，本院不予支持。

综上所述，天津天房投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费976元，由天津天房投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 12:13:12
【一审法院查明】一审法院认定事实：2007年3月，原告承租的公产房天津市和平区兴安路承荫里5号201房屋因地铁3号线和平路站建设被拆迁，在货币补偿之外原告另认购经济适用房一套，即天津市西青区芥园西道与福姜路交口西北侧福悦里5-1-1007房屋。

2008年1月17日，原、被告就上述房屋签订编号xxx号《天津市经济适用住房买卖合同》及附件五《补充合同》，原告为出卖人、甲方，被告为买受人、乙方，约定房屋总价款235175元。

合同第三条关于房屋交付及交付日期约定，甲方于2009年10月20日前，将符合条件的房屋交付乙方使用。

第四条关于乙方付款及付款时间约定，乙方按第3种形式付款，即首付71175元，余款16.4万元做银行贷款。

第六条关于乙方逾期付款的处理约定，乙方如未按本合同第四条约定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任，即合同继续履行，乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，乙方还应每日按商品房价款的30/000向甲方支付违约金。

《补充合同》第三条约定，乙方未按《天津市商品房买卖合同》第六条之约定按时缴纳房款的，或中途书面声明不购买该商品房，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，甲方解除的，有权在无需征得乙方同意的情况下将该房屋售予他人，乙方对此不得提出异议并应无条件为甲方办理有关手续，对乙方已付房款，甲方有权扣除总房款20%违约金，甲方保留向乙方理性追索实际经济损失的权利。

合同签订后，被告缴纳了首付款71175元及维修基金2351元、所有权预告登记费80元、契税2351.75元、印花税117.6元等税费，并于2008年8月4日领取了相关缴付款项的票据。

双方亦在房管部门办理了预告登记。

至今，被告未支付剩余购房款，原告亦未交付房屋。

根据一审法院调取的天津市不动产登记簿查询证明，载明房屋所有权人为原告，登记日期为2011年4月15日。

2018年11月9日，原告通过EMS特快专递向被告寄送《解除合同通知》，被告于2018年11月13日本人签收，通知载明：“贾影欣，您好！现就您与天津天房投资有限公司签订的福悦里5-1-1007经济适用房买卖合同，因所欠房款未
付构成根本性违约，现就贵我双方签署的《天津经济适用住房买卖合同》解除事宜郑重致函。

您于2008年1月17日购买由天津天房投资有限公司开发建设的福悦里项目5-1-1007号房屋，签署了《天津市经济适用住房买卖合同》，并交纳了首付款71175元，剩余164000元通过银行贷款方式支付。

但截止至今日您仍未按照房屋买卖合同第四条、第六条约定支付剩余房款，逾期付款已构成根本违约。

依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及贵我双方签订的房屋买卖合同补充协议第3项约定，我公司特向您通知如下：1、解除贵我双方签订的《天津市经济适用住房买卖合同》（合同编号2007-0139999号），并配合我司办理网签退签手续。

2、我司依约从您已交纳的购房款中扣除总房款20%的违约金47035元，剩余房款无息返还于您。

3、您若持有异议，请于收到该解除合同通知书之日起九十日内依法行使异议权，关于送达要求依照房屋买卖合同约定执行。

"被告确认其收到了上述解除通知，但庭审中，被告表示希望继续履行合同，可以支付剩余房款。

【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的《天津市经济适用住房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效。

本案中双方当事人主要争议在于合同应否予以解除。

原告主张依据《补充合同》第三条中“乙方未按《天津市商品房买卖合同》第六条之约定按时缴纳房款的，或中途书面声明不购买该商品房，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同"之约定以及被告未能按时付款已经构成根本违约诉请解除合同。

对此，一审法院认为，合同及补充条款中对于剩余购房款的给付仅约定了通过办理贷款的形式给付，双方在合同及实际履行过程中并未明确剩余房款的履行期限。

根据法律规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但必须给对方必要的准备时间"，但，原告并未提供证据证明其自被告支付首付款至发出解除通知的期间向被告催告履行，故在被告未声明不购买该房屋，且在本次诉讼中表示要求继续履行合同的情形下，本案合同履行未达到合同目的无法实现的程度，原告直接要求解除合同并不符合合同约定以及《合同法》第九十四条之规定。

退一步而言，即使原告享有解除权，合同解除权亦应在合理
期限内行使，否则，解除权消灭。

因为解除权系形成权，依一方当事人的意思表示即可使民事法律关系产生、变更或消灭，从利益平衡、维护交易安全的角度，需要对其存续期间进行限制。

解除权人长期不行使解除权在一定程度上表明其怠于管理自己的权利，也势必影响当事人双方权利义务关系的确定。

在合同未约定解除权行使期限以及一方也未催告对方行使的情形下，解除权合理期限应本着诚实信用原则，结合当事人之间的关系、合同的性质、合同履行情况、交易习惯和目的等具体情况综合予以认定。

具体到本案，案涉房屋是被告所承租公产房被拆迁后认购的经济适用房，是具有保障性质的政策性住房，被告已经交付了首付款及税费，并办理了预告登记。

从合同签订至今已经长达十一年之久，原告在十一年中未向被告催告履行，现径直要求解除合同，废止既有的合同关系，早已超过解除权行使的合理期限。

综上，一审法院对原告解除合同的诉讼请求，不予支持。

原告其他诉请皆是基于合同解除后的后续法律效果，一审法院亦不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告天津天房投资有限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取488元，由原告天津天房投资有限公司负担。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

【二审上诉人诉称】天津天房投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。

双方签订的合同中约定交房时间、房款的给付形式及时间，对于贷款没有约定明确的履行期限，应在合理期限内办理，或按照法律规定应最迟于交房前补足房款。

2.依据合同约定，被上诉人未按时交纳房款的，即视为被上诉人不履行合同，构成根本违约，上诉人有权解除合同，无需事前书面催告。

3.双方签订的合同中没有约定解除权行使期限，被上诉人亦未催告或提出异议，一审认定上诉人的解除权消灭不正确。

综上所述，天津天房投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第
一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
天津天房投资有限公司、贾影欣经济适用房转让合同纠纷二审民事判决书
天津市第一中级人民法院
民事判决书
(2019)津01民终8166号当事人上诉人（原审原告）：天津天房投资有限公司，住所地天津市和平区西康路某某云翔大厦某某某某。

法定代表人：郭维成，总经理。

委托诉讼代理人：穆得乐，天津益清律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：贾影欣。

审理经过上诉人天津天房投资有限公司因与被上诉人贾影欣经济适用房转让合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初9474号民事判决，向本院
提起上诉。

本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称天津天房投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理
由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。

双方签订的合同中约定交房时间、房款
的给付形式及时间，对于贷款没有约定明确的履行期限，应在合理期限内办理，或按照
法律规定应最迟于交房前补足房款。

2.依据合同约定，被上诉人未按时交纳房款的，即
视为被上诉人不履行合同，构成根本违约，上诉人有权解除合同，无需事前书面催告。

3.
双方签订的合同中没有约定解除权行使期限，被上诉人亦未催告或提出异议，一审认定上诉人的解除权消灭不正确。

二审被上诉人辩称贾影欣辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称天津天房投资有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《天津市经济适用住房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理网签退签手续；3.判令被告向原告支付违约金47035元；4.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2007年3月，原告承租的公产房天津市和平区兴安路承荫里5号201房屋因地铁3号线和平路站建设被拆迁，在货币补偿之外原告另认购经济适用房一套，即天津市西青区芥园西道与福姜路交口西北侧福悦里5-1-1007房屋。

2008年1月17日，原、被告就上述房屋签订编号xxx号《天津市经济适用住房买卖合同》及附件五《补充合同》，原告为出卖人、甲方，被告为买受人、乙方，约定房屋总价款235175元。

合同第三条关于房屋交付及交付日期约定，甲方于2009年10月20日前，将符合条件的房屋交付乙方使用。

第四条关于乙方付款及付款时间约定，乙方按第3种形式付款，即首付71175元，余款16.4万元做银行贷款。

第六条关于乙方逾期付款的处理约定，乙方如未按本合同第四条约定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任，即合同继续履行，乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，乙方还应每日按商品房价款的30/000向甲方支付违约金。

《补充合同》第三条约定，乙方未按《天津市商品房买卖合同》第六条之约定按时缴纳房款的，或中途书面声明不购买该商品房，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，甲方解除的，有权在无需征得乙方同意的情
况下将该房屋售予他人，乙方对此不得提出异议并应无条件为甲方办理有关手续，对乙方已付房款，甲方有权扣除总房款20%违约金，甲方保留向乙方理性追索实际经济损失的权利。

合同签订后，被告缴纳了首付款71175元及维修基金2351元、所有权预告登记费80元、契税2351.75元、印花税117.6元等税费，并于2008年8月4日领取了相关缴付款项的票据。

双方亦在房管部门办理了预告登记。

至今，被告未支付剩余购房款，原告亦未交付房屋。

根据一审法院调取的天津市不动产登记簿查询证明，载明房屋所有权人为原告，登记日期为2011年4月15日。

2018年11月9日，原告通过EMS特快专递向被告寄送《解除合同通知》，被告于2018年11月13日本人签收，通知载明：“贾影欣，您好！现就您与天津天房投资有限公司签订的福悦里5-1-1007经济适用房买卖合同，因所欠房款未付构成根本性违约，现就贵我双方签署的《天津经济适用住房买卖合同》解除事宜郑重致函。

您于2008年1月17日购买由天津天房投资有限公司开发建设的福悦里项目5-1-1007号房屋，签署了《天津市经济适用住房买卖合同》，并交纳了首付款71175元，剩余164000元通过银行贷款方式支付。

但截止至今日您仍未按照房屋买卖合同第四条、第六条约定支付剩余房款，逾期付款已构成根本违约。

依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及贵我双方签订的房屋买卖合同补充协议第3项约定，我公司特向您通知如下：1、解除贵我双方签订的《天津市经济适用住房买卖合同》（合同编号2007-0139999号），并配合我司办理网签退签手续。

2、我司依约从您已交纳的购房款中扣除总房款20%的违约金47035元，剩余房款无息返还于您。

3、您若持有异议，请于收到该解除合同通知书之日起九十日内依法行使异议权，关于送达要求依照房屋买卖合同约定执行。

"被告确认其收到了上述解除通知，但庭审中，被告表示希望继续履行合同，可以支付剩余房款。

一审法院认为一审法院认为，原、被告签订的《天津市经济适用住房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效。

本案中双方当事人主要争议在于合同应否予以解除。

原告主张依据《补充合同》第三条中“乙方未按《天津市商品房买卖合同》第六条之约定按时缴纳房款的，或中途书面声明不购买该商品房，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同"之约定以及被告未能按时付款已经构成根本违约诉请解除合同。

对此，一审法院认为，合同及补充条款中对于剩余购房款的给付仅约定了通过办理贷款的形式给付，双方在合同及实际履行过程中并未明确剩余房款的履行期限。

根据法律规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但必须给对方必要的准备时间"，但，原告并未提供证据证明其自被告支付首付款至发出解除通知的期间向被告催告履行，故在被告未声明不购买该房屋，且在本次诉讼中表示要求继续履行合同的情形下，本案合同履行未达到合同目的无法实现的程度，原告直接要求解除合同并不符合合同约定以及《合同法》第九十四条之规定。

退一步而言，即使原告享有解除权，合同解除权亦应在合理期限内行使，否则，解除权消灭。

因为解除权系形成权，依一方当事人的意思表示即可使民事法律关系产生、变更或消灭，从利益平衡、维护交易安全的角度，需要对其存续期间进行限制。

解除权人长期不行使解除权在一定程度上表明其怠于管理自己的权利，也势必影响当事人双方权利义务关系的确定。

在合同未约定解除权行使期限以及一方也未催告对方行使的情形下，解除权合理期限应本着诚实信用原则，结合当事人之间的关系、合同的性质、合同履行情况、交易习惯和目的等具体情况综合予以认定。

具体到本案，案涉房屋是被告所承租公产房被拆迁后认购的经济适用房，是具有保障性质的政策性住房，被告已经交付了首付款及税费，并办理了预告登记。

从合同签订至今已经长达十一年之久，原告在十一年中未向被告催告履行，现径直要求解除合同，废止既有的合同关系，早已超过解除权行使的合理期限。

综上，一审法院对原告解除合同的诉讼请求，不予支持。

原告其他诉请皆
是基于合同解除后的后续法律效果，一审法院亦不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告天津天房投资有限公司的诉讼请求。

案件受理费减半收取488元，由原告天津天房投资有限公司负担。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同是否应予解除。

虽双方《补充合同》约定，被上诉人未按时交纳房款的，上诉人有权解除合同，但《天津市经济适用住房买卖合同》并未明确约定被上诉人交纳房款的期限，且第六条约定，乙方逾期付款超过30日的，合同继续履行，甲方有权追究乙方的违约责任。

同时，上诉人亦未举证证明在发出《解除合同通知》前要求被上诉人在合理期限内履行。

故，上诉人解除合同不符合解除权的行使条件。

再者，诉争房屋系经济适用房，被上诉人取得购买资格系原有房屋被拆迁，其购房资格系拆迁利益的一部分，被上诉人已签订合同并交纳首付款，办理了预告登记，且被上诉人同意继续履行合同，现有房屋买卖合同不宜判令解除。

因此，上诉人要求解除合同及被上诉人承担违约责任的主张，本院不予支持。

综上所述，天津天房投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费976元，由天津天房投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长苏庆松
审判员姚琦
审判员张莹
二〇二〇年三月二日
法官助理刘振铭
书记员张志英附法律依据附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。

经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

……
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
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