世联_天津天房发展华明别墅项目营销策划整合报告

恒大
天房
116号 117号 118号
成交日期
占地 （万平米）
2007.09.29
28.8
2007.09.30 19.92
2007.09.30 27.61
119号 2007.09.30 26.71
120号 2007.09.30 35.13
容积率
建面 （万平米）
1.1
31.86
0.83
16.44
1.16
同板块竞品
“首创溪堤郡”同板块“跟随者”竞争对手.推出和我们形 态相似的产品，主要通过地段、价格等因素，从下至上 抢占市场，成为分流客户的直接对手。主要客群面向区 域内的私营企业主和部分企业高管。
项目特色 容积率
开盘时间 物业费
项目介绍
英伦别墅洋房
当前价格
洋房8000元/平米 别墅12000元/平米
“生态环境”和“休闲都市”是项 目可以借用的优势因素
区域规划功能完善多样，未来发展较有潜力，从长期规划来看，华明新家园项目自身以及 所在板块的其他兴建项目都规划有大量的生活相关配套，能够形成对华明新家园项目有效 支持。
PART 2 市场环境 ？
竞争产品的分析
02
市场 分析
05
01
4
03 02
04
遭遇的对手：同区域竞品；边缘性竞品；同质品牌竞品
至市中心20公 里，行车时间 约25分钟
东丽湖度假区
华明新家园
本项目
津汉城市快速路
天津滨海国际机场
外 环
至滨海机场10 公里，行车时
间约10分钟
空港物流加工区
至东丽湖4公 里，行车时间 约5分钟
东丽湖
项目处于华明新家园内，毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区
本体条件
经济指标
117#F居住用地 居住用地占地 住宅建筑面积 居住建筑密度 居住容积率 居住绿化率 公共服务设施建筑面积
01
项目 本体
05
01
4
03 02
04
本体条件
区位
¾ 项目地块位于天津市 东丽区华明新家园 内，毗邻天津空港物 流加工区；
¾ 距离外环线8公里；
¾ 距离市区中心约20公 里；
¾ 距离滨海国际机场约 10公里；
¾ 距离东丽湖约4公里；
¾ 距离滨海新区中心约 30公里；
至外环线8公 里，行车时间 约5分钟
规模聚集效应明显！
区域大环境
从大区域的角度分析，项目具有很高的区域潜力
华明新家园
天津市环线十大新家园之一
华明镇组团作为环外10个新 家园之一，未来将承担市区人 口外溢功能，缓解中心城区居 住压力。
空港物流加工区
天津市最大的产业居住综合 组团，滨海新区的城市前 沿，当前重点建设发展的产 业功能区
空港物流加工区承担产业新 城的核心功能，华明镇为相应 的居住配套功能和空港商务配 套的补充。
同板块竞品
以“复地温莎堡”为代表的“边缘性”竞品，依托于空港， 形成城市化资源高端产品。
项目特色 容积率
开盘时间 物业费
项目介绍
英伦别墅洋房公 寓
当前价格
未售
0.92
绿化率
40%
2010-10
入住时间
2011底
2.98
物业公司
上海策源
复地温莎堡位于天津空港经济区核心位置，项目规划 总用地面积26万平方米，沿高尔夫球场而建分为三期 开发，一期预计销售的产品包括，联排别墅300平米330平米左右（含地下室面积），双拼480平米-500 平米左右（含地下室面积），采用全地下停车
东丽湖生态度假区
东丽湖生态旅游度假区为天 津东部最大的原生态资源度假 区域，是天津市重点发展的生 态区，未来以高端居住、投资 、休闲度假为主。

承接城市扩张下的人口居住功 能和承担空港物流园区组团的 居住配套功能 华明新家园的商务商业核心
应承担产业人口的居住功能和 商业商务补充功能，但初期产 业园尚不成熟，利好在未来35年显现，当前项目承担城区 外溢居住的功能凸出
边缘性竞品 同质竞品
遭遇的对手：同区域竞品；边缘性竞品；同质品牌竞品
同板块竞品
恒大绿洲产品：同样依托于强势品牌、城市级社区的 近郊城市化高端产品。凭借东丽湖区域优美的环境， 较低的总价，深受居住型客户的青睐
天房发展华明别墅项目
营销策划整合报告
天津天房房地产销售有限公司 2010年9月
本次报告需解决的核心问题
如何精准定位？独特营销概念是什么？ 如何配合该主题进行整合推广？
项目思考过程
本项目产品价值到底在哪？ 项目真正迎合了谁？满足了谁？吸引了谁？
用怎样的推广方式促成最终成交？
PART 1 项目概况 ？
地块特征
技术指标 194064.3平方米 162146平方米
不大于30% 0.85
大于35% 2054平方米 平坦但不规则
本体条件
交通
主要交通干道： 津汉公路、京津塘高速公路、杨北公路、
赤海路； 近期规划：
地铁2号线达到李明庄站、东丽预留站、 机场站 ，建成通车时间为2010年底，将大大 缩短市区到该区域的便利性； 远期规划：
32.14
0.84 0.8
居6.85 商15.62 居20.88 商7.08
用途
楼面价 （元/平米）
居住
5053
居住
5547
居住
1263
居住 商业 居住 商业
3512 3508
116 百万1平17 118 米别墅
119
群
120
安居建设
首创
2007年9月，在新家园政策的影响下，华明新家园居住用地地价高涨。天房、首创等 实力开发商纷纷进入,未来将形成天津少有的近百万平米的高端别墅群……
未来区域规划： 【文化体育】综合文化活动中心，文化广场
湖畔体育 中心、高尔夫公园 【学校教育】九年一贯制学校小学、托幼 【邻近银行】储蓄所 【综合商场】综合商业与服务 【其他配套】电话局、邮政所
华明镇
空港物流加工 区
项目处于城市外缘新区，周边没有成熟商圈；未来主要依托空港产业园内的配套
区域小环境
华明新家园规划
到2020年规划中还有地铁线（2号线向 东延伸）经过本项目直达滨海新区；
本项目
天津市地铁2号线线路图
李明庄站 东丽站（预留）
本项目
天津市2020年规划轨道交通图
本项目
滨海机场站
项目道路条件良好，但目前公交系统和轨道交通匮乏，未来有望改善。
本体条件
配套现状
商业配套 伴随华明新家园的区域建设和发展，许多商家和 金融机构已经开始进驻，例如：银行、超市等；
1
绿化率
45%
2009-5
入住时间
2010-06
2.39
物业公司
北京金网络物业
项目建筑风格为英伦风格,。项目总建筑面积约30万平方米,建筑形式以3 层联排别墅、5-7层电梯洋房为主,容积率约1,洋房面积为90-110平米,别 墅面积为190-260平米
边缘性竞品 同质竞品
遭遇的对手：同区域竞品；边缘性竞品；同质品牌竞品