商业办公交房说辞(修订版)

交房统一说辞〔修订版〕
第一局部工程概况
1.建设单位：xx管理
2.施工单位：xx工程集团
3.设计单位：xx
4.总占地：约xx亩
5.总建筑面积：约xx平方米㎡
6.商业面积：约xx平方米
7.写字楼及公寓建筑面积:约xx平方米
8．工程共：XX
●1栋分为A、B区：共15层；A区为SOHO办公；B区为酒店式公寓。

1-4楼为裙楼；5-15层为公寓，层高3.25m。

●2栋为写字楼;共14层。

1-5F为商业裙楼，6-14层为写字楼；层高3.45m。

●3栋为公寓：共15层。

1-3层为商业裙楼；4-15楼为公寓；层高3.25m。

●4栋为公寓：共15层。

1-3层为商业裙楼；4-15层为公寓；层高3.25m。

9.公摊率：写字楼标准层24-25%；SOHO D栋公摊率约28-29%。

10.绿地率：10.0%；
11.容积率： 4.139；
12.总户数：约1258户；
13.车位个数：1727个，包含地面停车位110个；地下1617个；
14.物业效劳企业及物业费标准：工程物业效劳企业为国际五大行之一的xxxx，物业费标准
为写字楼xx元/㎡/月；公寓XX元/㎡/月；
第二局部楼宇建筑参数介绍
➢建筑层数及最高点高度？
A、C、D栋共15层,B栋14层。

最高点高度57.30米〔含机房设备〕；
➢平面布局
➢写字间及公寓大堂高度5.5米，均配备空气调节设备；
➢写字间及公寓空调外机位设计与临外墙独立空调位，采用镂空铝扣板封挡，透气且保持外立面美观。

第三局部工程篇
一、根本信息
1、写字间及公寓电梯规格及品牌？载重量及运行速度是多少，电梯轿厢尺寸多大？
答：电梯品牌：直升梯为通力电梯；
写字楼载重1350KG；公寓载重1150KG；时速1.75米/S。

写字楼轿厢尺寸2000X1500X2400; 公寓轿厢尺寸1800X1450X2400;
2、外立面幕墙采用什么材料？是否有隔音降噪及防渗漏的能力？
答：采用LOW-E玻璃幕墙、铝板幕墙、干挂石材。

具备一定隔音降噪及防渗漏的能力。

3、工程设计的抗震强度？建筑结构？
答：钢筋混凝土框架-核心筒结构，抗震设防烈度为7度。

4、工程是否会经常停水、停电，有无应急措施？假设有发电机，是怎么配置的，户内可否使用？
答：方案类停水停电物业将会提前公示，主城区一般不会在顶峰期临时停水电。

工程配备了应急发电机组，裙楼发电机800KW，塔楼460KW；所有发电机仅承当安防、消防及电梯等重要公共配套系统应急供电，不承当户内及其它常规负载供电。

5、商业局部是否有烟道？是否会影响塔楼公寓及写字楼；公寓及写字间是否预留烟道？
答：商业局部区域的排烟道直达屋面，不会对写字间及公寓产生任何影响；公寓在卫生间及厨房区域，预留了直通式排气/排烟道，B座户内无排气/烟道预留，A座户内预留排气道，客户可根据需要自行、开接入孔，为保证排气/排烟效果，建议开孔高度在房间吊顶以上〔高度以2.5米以上适宜区域为佳〕适宜位置；
6、楼梯间及过道的装修情况及标准？
答：楼梯间及过道墙面及顶板均为乳胶漆，楼梯间地面为水泥砂浆哑光地面；客运电梯间顶板为乳胶漆，墙地面为石材及地砖饰面；
7、室内及屋顶的防水、隔热材料？
答：室内防水为JS防水；屋面为SBS防水卷材；隔热保温层为聚苯板；
8、裙楼的购物中心人流量大，塔楼上有哪些隔音降噪措施？
答：裙楼和塔楼均设有独立的电梯、出入口，购物中心属于封闭式场所，内部也采用了隔音降噪设施，塔楼也采用中空隔音玻璃幕墙，故根本不存噪声影响。

9、塔楼水、电、气、网络、、电视及可视对讲等配置情况如何？
答：户内配套如下：
煤气：均无预留；
给水：A、C、D座户内均预留给水接驳点，其中A、D座未设置计量水表，需客户自行安装；
C座已在楼层水表间设置计量水表；
排水：A、C、D座户内均预留排水设施;
配电：
1〕A、B座仅预留进户电源及支路开关，室内线路由客户自行配置；
2〕C、D座已设置进户开关箱、户内线路和面板；客户可根据需要自行调整配置；
网络、及电视预留情况〔均布置在户内多媒体箱内〕：
1〕A座：预留两路光导纤维线缆及一路电视电缆；
2〕B座：预留两路光导纤维线缆；
3〕C座：
进线：一路网络，一路电视，一路光导纤维；
户内布线：两路网络；一路；一路电视；
4〕D座：
进线：一路网络；一路电视，一路光导纤维；
户内布线：两路网络，一路，一路电视；
可视对讲：A、B座户内无可视对讲；C、D座均已预留可视对讲线路并设计紧急按钮。

10、同层相临单位及室内的墙体可否取消？上下两层的楼板可否取消？飘窗台可否取消？有点房间飘窗台上有一堵明显后砌的墙体，既不美观也影响窗户采光，可否取消？
答：当分户隔墙为填充墙且只属于一个客户所有时，可以取消这些分户隔墙；上下两层的楼板属于结构，无论是否属于一户客户所有，均不可取消或改动；飘窗台不可以取消；飘窗台上的后砌墙是防火分区墙，属于消防强制性标准要求砌筑的，原那么上不允许取消。

11、塔楼户内哪些区域做了防水？
答：仅公寓的卫生间及厨房区域已按要求设置防水隔离层。

12、工程采用哪种供水方式？
答：所有塔楼均采用二次加压供水系统供水，商业除B座5层为二次加压供水系统供水外，其余区域均采用自来水管网直接供水。

13、为什么自行测量的房间尺寸与户型图标注的尺寸不一致？自行测量的数据与面积实测报告的数据不一致？
答：户型图标注尺寸并非室内空间尺寸，而是房间墙心距；而面积实测的数据是由专业测绘公司使用专业测绘仪器按照国家相关测绘标准测绘计算得出。

14、排水管道是否通畅？
答：所有排水管道在交付前均已进行通球试验，但为确保你的正常使用，建议你装修前再次进行通水试验，假设发现存在排水不畅的情况及时向物业通报，以便施工单位予以检查处理。

B 座未预留排水管道。

15、室内隔墙采用什么材料，能否安装设备？
答：按照国家相关规定，室内非承重墙体均需采用如空心砖，多孔砖之类的轻质材料，仅能承受一般重量物品悬挂，公寓卫生间热水器安装建议直接在顶板安装吊装支架，然后将热水器固定在吊架上。

16、房屋的质量保证期限？
答：详见【房屋质量保证书】。

17、户内配电是什么标准？有无应急供电设备？
答：公寓户内配电每户均为标准配备；写字间按照建筑面积配备；公寓及写字间均无应急供电设备。

18、塔楼是否设置信号覆盖系统？
答：所有塔楼区域均已全面覆盖各运营商通讯信号；
19、公共卫生间配置如何？
答：除A座无无障碍卫生间外，其余各栋均按照一男一女一无障碍标准配置公共卫生间。

20、屋顶可否使用？屋顶景观方案？
答：不能使用。

裙楼屋顶局部有景观，局部放置设备，塔楼A、B座屋面局部为景观。

21、安防系统的设置？
●C、D座配备彩色访客可视对讲系统；A、B座无此配置。

●闭路监控系统
●塔楼与裙楼交接区域设置了周界防越报警装置
●停车智能管理系统
●物业计算机管理系统
●电梯故障报警装置
22、工程机动车出入口的数量及设置？
共设置了3个地下机动车出入口：
单出口：位于D栋；
出入口：位于广场右侧；
出入口：位于A栋。

23、非机动车如何停车？有几个出入口？
地面和地下均可停放，地面各个楼栋下总坪设有非机动车位；地下非机动车位设置于A座下夹层内。

第四局部销售篇
1、为什么面积和买房的时候不一样？
答：我们在房屋修建过程中严格按照图纸施工，在前期销售时候是预测面积，预测面积和房屋测绘队实际测量会产生计算误差，但这种误差是在国家规定范围内。

2、实际面积与合同面积有差异怎么办？
答：依据国家的相关规定，我们已经在【商品房买卖合同】中进行了明确，根据合同约定：如果房屋的套内实测面积与预测套内面积误差在±3%以内(含3%)，按合同约定将按套内面积差异据实补差进行房款结算。

3、关于周边道路或房屋配套设备噪声的问题
答：销售时工程周边道路早已通车，售楼现场的沙盘上有明确标示；房屋相邻配套设备可能的影响在销售现场有不利因素提示。

4、工程是否有外销证？
答：有。

5、工程周边配套：
➢医院配套：xx
➢商业配套：伊藤、人人乐、家乐福、天虹百货
➢金融配套：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、xx银行
➢教育配套：xx
➢生态资源：百亩生态公园
➢高端休闲：工程承载〔顶级影院、大型超市、百货、餐饮、健身、娱乐休闲〕
6、机动车停车位何时开始销售？有无购置限制？售价为多少？
答：
第五局部商管篇
1、商场何时开业？具体有些什么业态？会有哪些知名品牌入驻？业主如果在商场消费是否可以享受额外的优惠？
答：
2、销售时承诺交房时商场会开业，为什么逾期那么长时间？
答：
第六局部客服篇
1、收房日期？
答：按照【购房合同】第条约定：交房日期为xx。

我司将在交房之前以书面文件正式通知你，同时亦将在报刊等其它主流媒体公示交房日期。

2、办理收房手续的时间、地点?
答：交房受理时间为每日：9:00 -----17 :00 ；地点：xxxx3幢商业入户门厅。

由于业主较多，为了防止给你收房带来不便，我司将采取分批次交房。

具体交房日期请您以收到【交房通知书】上载明的日期为准。

为了维护交房秩序，集中交房期间，交房现场原那么上将只接待【交房通知书】预约的当日收房客户。

3、收房的流程？
1.验证业主/代理人/监护人身份；请您在【收房表】上填写姓名和房号，工作人员填写“身
份验证〞栏后，会将这份【收房表】交给您。

2.请您仔细阅读公示栏，了解相关信息。

3.由于收房客户很多，现场设有客户茶歇区，请您配合工作人员的安排，按照【收房表】
上的编号，依次进入交房手续办理大厅办理相关手续。

4.进入大厅后，工作人员将○1与您完成【面积补差协议】的签订；○2请您签收【分户
质量验收结果表】；○3协助您填写申办产权、国土证的相关资料；提交两证所需的资料。

○4请您依据【面积补差协议】进行房款结算，并按相关法规交纳办理产权和国土证的相关费用，
5.请您填写业主资料，提交身份证复印件份和张证件照，以便物业公司建立业主档案；然后
领取钥匙，验收房屋，抄录水电度数。

4、收房需要携带的资料？
答：购房人〔及共有人〕本人收房及办理两证需携带的相关资料：
有效身份证件〔身份证、护照、香xx永久性居民身份证、台胞证、军官证、户口簿等〕原件及复印件(3份)；【商品房买卖合同】和本【交房通知书】原件。

外籍人士：除有效身份证件外，另需提供大陆认可的公证处出具的中英文申明书〔原件3份〕、xx市涉外房产购置人员登记表〔2张，现场填写〕，两寸白底彩色肖像照〔两张/套〕。

凡涉及复印件均需用A4纸张复印，不能扩大或缩小。

假设是新身份证那么需将正反两面复印在一张纸上，您亦可带上相关证件原件至交房中心由我司代为复印及扫描。

5、如果我本人不能到场，可否委托其他人看房收房？
答：可以。

如果业主本人不能亲自前来办理收房，可办理公证委托，委托他人前来代为办理收房手续。

根据相关法规要求，假设购房人〔及共有人〕委托他人代理收房及办理两证手续，代理人需携带：
〔1〕前述所有资料及证件；
〔2〕经公证的委托书原件〔委托书范本可参考附件一〕4份，代理人身份证原件及复印件4份。

〔3〕如购房人〔含共有人〕夫妻双方共同委托，那么需提供配偶身份证复印件份及结婚证复印件4份
如果【购房合同】上有共有人，共有人也应亲自到场或委托代理人前来办理。

特别提示：
为了保证购房人的权益，请恕我们将只接待持有公证委托书的代理人办理相关验房收房手续；根据【物权法】及相关规定，共有人未能到场，且未公证委托代理人前来收房的，将不能办理收房和申办2证手续。

6、如果我委托他人来代理收房，代理人可否代办产权和国土证手续？
答：如果购置人委托他人前来办理收房手续的，在资料齐备的情况下，代理人可以同时代办产权和国土证手续。

委托书的格式已经作为【交房通知书】附件一并发送给您了。

需特别注意的是：房管局会收取经过公证的委托书原件〔特别提示：委托书代理人应具有转委托权〕。

7、未满18周岁的购置人办理收房手续的条件是？
答：未满18周岁的购房人〔及共有人〕收房及办理两证手续需携带：
〔1〕购置方为未成年子女：身份证、监护人身份证、户口本〔如果监护人与未成年子女的户口不在同一户口本上，将提供户口本所在地派出所开具的亲属关系证明原件2份〕原件及复印件〔3份〕；
〔2〕【商品房买卖合同】和本【交房通知书】原件。

8、如果当天不能办理产权和国土证，可否收房？
答：按照购房合同补充协议第条，购置人应在约定的房屋交接手续当日，提交申请办理产权和国土证的手续和并缴纳相应费用。

因此，如果收房当日您不能办理两证手续，需要您现场填写一份关于延迟办理两证的【申明】，并请尽早完备相关手续，以免延误您的权证办理。

附：申明书的内容。

本人为幢单元号商品房的业主，按照本人与贵司签订的【商品房买卖合同】约定：收房当日，本人应提交办理产权证和国土证〔以下简称“两证〞〕所需的资料，以便贵司代为办理
这两份权属证明。

本人同意，由于本人自身原因，在×年×月×日来收房时，因□书面资料不齐备；□配偶未到场；□共有人未到场；□共有人配偶未到场；□其它〔请填写〕等原因，未能提交完备的办理两证的资料。

本人同意从本人提交完备的两证办理资料之日起算，贵司在个工作日内完本钱人的产权证办理，在本人取得房屋所有权证后年内完本钱人的国土证的申请办理。

特此申明！9、什么时候可以拿到产权证和国土证？
答：按照购房合同，【产权证】办理时间：买卖合同第十九条中对产权登记及转移登记做了详尽描述：在客户提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，该物业交房之日起720日内取得房屋所有权证书。

【国土证】办理时间：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。

如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起5年取得分户国土使用权证书。

10、房屋的使用年限？
答：xx工程用地性质为商业，所以使用年限为40年。

11、办理权证需要缴纳哪些费用？
答：契税、印花税、贴花；登记费、手续费〔如有共有人，增加共有人工本费〕；维修资金；国土手续；抵押登记费及手续费。

12、首次购房，为什么不能享受1.5%契税？
答：契税减免政策是针对住宅物业的，xx工程用地性质为商业，不享受契税优惠。

13、收房时有问题如何处理？
答：收房时，将有专职验房人员将陪同您现场查验房屋，并记录下您的意见，届时亦将请您签字确认，我司亦将按照购房合同及相关法律法规之要求承当质量保修责任。

您也可填写【客户意见表】交给我们的工作人员。

我们会尽快核实、处理并及时回复您。

我们将按【购房合同】和相关法规履行实行保修责任。

附：【购房合同】第条：商品房质量的约定
〔二〕出卖人和买受人约定如下：
3.交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，
出卖人应与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按【补充协议】的方式处理。

〔三〕出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。

【购房合同】补充协议第和条：
X.X、在交付房屋时，买受人如对商品房的设施、设备和外观质量有异议的，应向出卖人或出卖人委托的物业管理企业提出。

对于商品房存在的质量问题，除依照法律的规定和合同的约定不能交付的以外，由出卖人按照【住宅质量保证书】的约定进行修复和整改。

X.X、买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋；否那么，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。

但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承当的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行保修。

14、交房期间可以借用钥匙进入房间参观吗？
答：由于每天接待的客户量很大，集中交房期间，非【交房通知】约定当日收房的业主，原那么上不能借钥匙看房，假设您坚持要借钥匙查看房屋，现场将无法安排专业验房人员陪同，只能由你自行进行相应的验房工作。

或者在能够满足当天通知收房客户的验房要求的前提下，我们的工作人员可以陪同您到钥匙管理处，确认您具备收房资格后，由验房人员办理钥匙借用手续，陪您验收房屋。

为了维护业主利益，未交付的房屋，钥匙只能由我们的工作人员保管。

第七局部财务篇
1、收房需要缴纳哪些费用？
答：按照相关法规和【购房合同】约定，收房时您需要交纳以下各项费用：
⑴面积差异结算〔多退少补。

〕
⑵契税：总房款*3%
⑶印花税：总房款*0.5‰
⑷贴花费：5元/户
⑸交易手续费：总房款*0.35%
⑹产权登记费：550 元/户；
⑺共有证费：10元/人
⑻国土证费：20元/户
⑼维修基金：实测建筑面积*1100元/㎡*2.5%
⑽按【购房合同】附件之【业主临时管理规约】第条约定预先缴纳3个月物业管理费。

以上费用请参考您的【交房通知书】，以上费用均按目前国家政策规定予以代收，最终在客户领证时据实结算，多退少补，如后期国家政策变化，那么需按新政策调整执行。

3、收房的费用可以刷卡还是现金交纳？
答：只能刷卡；对于公司购房的客户可转账支付产权费用，待我司财务人员确认客户应交费用到帐后，才能为业主开具产权收据。

〔对于现场提出公司转帐的客户，可在签署产权资料后，继续办理接房手续，后期费用到帐后，再来财务部换取收据〕
第八局部物业篇
1、工程的物业效劳公司名称？
答：xxxx测量师事务所
2、物业费标准是多少？
物业费标准：写字楼xx元/㎡/月；公寓xx元/㎡/月；
2、物业效劳中心在哪里？号码是多少?
答：位于C座4层；24小时效劳：028- ：028- 。

3、物业的上班时间？
答：物业效劳中心办公时间:周一至周五为9：00—12：00；13：30—18：00、周六至周日均有人员值班〔含节假日〕；
工程和秩序维护是24小时值班；
收银效劳仅周一至周五提供。

4、工程所属的派出所？
答：xx派出所
5、写字楼和公寓的水、电等的收费标准?
答：水、电均按商业标准收取，电费按xx广场统一定价1.35元/度收取，水费如下表：
6、不收房是否可以不交或者减半交纳物业效劳费？
答：开发商按购房合同约定的房屋交付时间进行房屋交付。

根据xx市物价局、xx市房产管理局关于贯彻实施【四川省物业效劳收费管理细那么】意见的通知第九条规定:物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业效劳合同约定足额缴纳物业效劳费用。

7、如果先预缴物业效劳费，后期物业效劳标准要怎么保障？
答：按前期物业效劳协议效劳标准提供效劳，物业效劳相当于是业主聘请的管家，物业做的好不好，业主可以通过业主大会表决的方式来决定是否辞退物业，但是物业效劳费按法规政策应该是要交的，这是业主的义务，毕竟物业效劳公司是企业，收不到钱就无法经营下去，效劳企业只能选择走人。

业主如果认为物业有失职的地方造成其损失，可以依据合同依法来向物业效劳公司索赔。

xx广场由具备全球物业管理经验的xxxx负责管理并随时向您提供全面细致的效劳，协助您解决一切物业管理上的问题。

8、因开发商遗留问题可以拒交物业效劳费吗？
答：不可以.开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。

业主拒绝交纳物业效劳费用是违反物业效劳合同的行为，要承当违约责任。

对于开发遗留问题，业主可通过物业公司工程部进行协调解决。

9、业主逾期收房应承当哪些责任？
答：在开发商正式通知房屋交付期后假设业主无正当理由拒收房屋的,会视为业主已默认接收房屋,房屋的法定保修期便由此开始计算,同时业主也需要承当包括物业效劳费用在内的相关费用。

10、水、电费什么时候开始计算？如何缴费？
答：水电费自房屋交付之日起开始计算。

水、电费由物业公司工程人员每月定期进行抄表，客服中心按照xx市自来水公司及xx市供电局公布的收费标准计算后进行代收。

11、何时可以开始装修，需要办理哪些装修手续，怎么收费？装修时间有什么规定？
答：集中交房期后可办理装修手续，直接向物业效劳中心提出书面申请，经审核后，再由
物业效劳中心安排装修工程的各项审批〔政府部门的审批由业主/租户自行安排〕,具体事项请向物
业效劳中心咨询。

12、何时成立业主委员会，有何权力？
答：根据【xx市物业效劳条例】第二十四条规定：同一建筑区划内，符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会：
〔一〕专有局部交付的建筑面积到达建筑物总面积50%以上；
〔二〕首次交付专有局部之日起满两年且入住的建筑面积到达建筑物总面积20％以上。

权力：〔1〕制定和修改业主大会议事规那么；
〔2〕制定和修改管理规约；
〔3〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
〔4〕选聘和解聘物业效劳企业；
〔5〕筹集和使用专项维修资金；
〔6〕改建、重建建筑物及其附属设施；
〔7〕有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

13、楼栋内是否设置消防应急疏散通道？
答：所有塔楼均按要求设置了相应数量的消防应急疏散梯步间；
14、已购置的私家车位能否安装车位锁？
答：已购置停车位的客户可以根据需要自行配置安装车位锁。

15、可否在本户门外公共墙面设置诸如公司LOGO等标识？
答：原那么上可以在本户门外墙面设置符合标准的LOGO等标示标志，具体事宜请向物业效劳中心咨询。

16、交房时会领取什么物品？
答：交房时可以领取入户门钥匙、信报箱钥匙，公寓客户、单元门门禁卡以及交房礼品。

17、请问车位租赁费用是怎么收的，此项费用有什么依据吗？
答：车位将采取月租和临停两种方式，收费标准是按照xx市物价局的相关规定进行收费。