SKGF管控模式及组织结构方案

2013年11月14日
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第6页
目录
SKGF管控模式与组织结构
一．SKJT对SKGF的管控模式 二．房地产企业组织结构案例研究 三．SKGF管控模式建议 四．SKGF组织结构方案
2013年11月14日
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SKGF管控模式与组织结构
房地产企业发展阶段不同，公司组织结构必须及时调整，以适应 断发展带来的业务和战略重心变化
2013年11月14日
项
项
目
目
部
部
2
……
项
项
项
目
目
目
部
部
部
1
2
……
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项
项
项
目
目
目
部
部
部
1
2
……
第11页
万科地区公司和项目公司定位
地区公司
项目开发
• 前期投资信息收集 • 与合作伙伴初步沟
通谈判
• 前期工作
核 心
• 规划设计外包审核
职
• 材料和规模较小的
能
建筑服务招标
• 营销方案编制和组
管理线
监控线
万
科
影 视
北 京
项 目 管 理 部
采 购 部
产 品 品 类 部
创 新 研 究 部
资 金 管 理 中 心
财 务 管 理 部
企 划 部
办 公 室
长三角区域 公司
珠三角区域 公司
天成 武上 南南昆 无深 中佛 津都 汉海 京昌山 锡圳 山山
人
物
审
力
业
计
资
管
法
源
理
务
部
部
部
环渤海区域 公司
东 广北 大长沈 莞 州海 连沙阳
SKGF管控模式与组织结构
集团总部
战略管理
• 集团战略规划 • 集团战略实施
过程监控
投资决策
• 投资管理 • 内部资金结算 • 融资担保管理 • 项目投资决策
资源管理
• 人力资源管理 • 信息管理 • 企业文化建设 • 品牌管理 • 公共关系管理 • 物业管理 • 制度管理
经营监控
• 计划管理 • 预算控制 • 财务分析 • 经营目标考核 • 审计和法务 • 采购平台
• 设计方案评审 • 营销方案评审 • 供应商选择评
职
• 集团地产业务战
能
略实施结果评价
• 经营目标考核 • 审计
• 公共关系管理
与战略目标调整
2013年11月14日
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中海地产区域公司和项目公司定位
区域公司
SKGF管控模式与组织结构
项目公司
区域开发中心
项目开发中心
经营管理中心
2013年11月14日
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中远集团对中远房地产采取财务型管控模式
SKGF管控模式与组织结构
中远集团及所属 企业
44%
中化集团及所属 企业
44%
WONDERLAND CAPITAL
12%
中远房地产
✓ 中远房地产是中远集团房地产业务的 核心企业，中远集团以及所属企业合 计共持有中远房地产44%的份；
经营监控中心
资源管理中心
业务指导中心
• 集团地产业务战 • 重大投资管理
• 经营计划管理
• 高层人力资源开 • 策划方案评审
核 心
略规划 • 集团地产业务战
略实施过程监控
• 债权、股权融资 管理
• 融资担保管理
• 资金计划管理 • 预算控制 • 财务分析
发与管理 • IT管理与服务 • 企业文化建设 • 品牌管理
•总部负责融资和财务管理 严格，保证项目的资金充足
•相对集权，决策速度慢， 丧失一定机会
层级设计 •分公司各专业总监主管相 管理幅度 应的部门，管理幅度小
•物业管理部划归总部管理 线，将物业管理作为核心竞 争优势之一，显示对于客户 及售后服务的关注，易于提 升客户满意度
•在层级体现专业分管，效 率高，执行力强
权限划分 原则小结
单笔项目总投资额以不超过总资产一定比例划分 在一年内购买重大资产金额以不超过总资产一定比例划分 项目总投资额在年度投资预算总额范围内 收购的资产总价以不超过账面净值溢价的一定比例
天鸿宝业：董事会非风险投资项目授权不超过2亿元，风险投资项目不超过1亿元。
资料来源：房地产上市公司的公司章程
公司管理：利润中心层面
华润集团的6S管理系统包括：业务战略体系、全面预算体系、管 理报告体系、内部审计体系、业绩评价体系及经理人考核体系
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招商局集团对地产业务采取战略财务型控模式
SKGF管控模式与组织结构
招商局集团
其他股东
招商局蛇口工业区
招商局国际
招商局蛇口全资企业
招商局国际全资企业
织实施
• 销售、售后服务
• 物业管理
项目管理
• 财务管理 • 合同管理 • 预算管理
2013年11月14日
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SKGF管控模式与组织结构
项目公司
施工管理 • 项目进度 • 工程质量 • 现场管理 • 安全管理 • 签证 • 验收
第12页
地区公司组织结构（以天津为例）
董事长 总经理
财务总监
项目发展总监
设计总监
工程总监
SKGF管控模式与组织结构
副总经理 营销总监
总经理助
成
财
本
务
部
部
项 目 发 展 部
设 计 1 部
设
工 程
计N 管
部理
部
工 程 项 目 1
工 程 项
目N
部部
营 销 部
客 户 服 务 部
物 业 公 司
2013年11月14日
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第13页
万科组织结构设计要点总结
SKGF管控模式与组织结构
副总经理
营 客 行人 设 销 户 政力 计 策 服 公资 管 划 务 关源 理 部 部 部部 部
投
发
资 财展 物合
发 务管 资约
展 部理 部部
部
部
项目一部 项目二部 项目三部
2013年11月14日
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第17页
中海地产股份公司定位
集团公司
SKGF管控模式与组织结构
战略管理中心
资本运营中心
机密
SKGF管控模式与组织结构方案
目录
SKGF管控模式与组织结构
一．SKJT对SKGF的管控模式 二．房地产企业组织结构案例研究 三．SKGF管控模式建议 四．SKGF组织结构方案
2013年11月14日
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第1页
SKGF管控模式与组织结构
华润集团对房地产业务采取战略财务型管控模式
中国华润总公司 华润股份有限公司 华润集团有限公司
64.89% 华润置地有限公司
2013年11月14日
房地产是华润集团三大核心业务之一，华润集团对其房地产业务的 核心企业—华润置地有限公司，按照华润集团的6S战略管理体系进 行管理；
1.确定公司目标 2.界定经理人权责 3.有效的监督
战略管理
1.经理人行使决策 权和控制权 2.公司经营管理
公司治理：集团控股层面 6S战略管理系统
项目投资决策 组织拟定并实施资本运营方案
战略管理 投融资管理
SKJT
审批上市公司的总体战略规划 审批上市公司的年度经营计划与预算 监控、考核上市公司年度经营计划完成
情况
审批年度投资计划 审批上市公司资本运营方案
依照上市公司章程独立负责上市 公司人力资源管理
负责具体业务运营管理（如房地 产项目策划、规划设计、施工、营 销等）
施工管理中心
• 区域地产发展趋
• 项目策划
• 人力资源管理
势研究
• 方案设计
• 财务管理
• 区域政府关系维
• 分包商选择与管 • 项目考核
核
护
理
心
职
• 市场调查
• 采购
能
• 项目前期接洽
• 工程管理
• 项目可研报告
• 销售
• 行政管理 • 物业管理 • 客户关系管理
• 项目进度 • 工程质量 • 现场管理 • 安全管理 • 签证 • 验收
项项项项项项项项 项项 目目目目目目目目 目目 公公公公公公公公 公公 司司司司司司司司 司司 （（（（（（（（ （（ 部部部部部部部部 部部 ）））））））） ））
2013年11月14日
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区域公司
项目公司（部） 第15页
SKGF管控模式与组织结构
中海地产股份公司内部管理架构
中海地产股份有限公司
✓拟投资项目金 额不超过公司最 近一期经审计总 资产50%。
✓拟投资项目金额不超 过公司最近经审计总资 产50%以下的主营业务 项目投资。 ✓公司在一年内购买重 大资产金额不超过公司 的总资产总额30%。
✓公司购买的资产总 ✓公司在一年内 价较所购买资产经审 购买、出售重大 计的账面净值溢价不
资产金额不超过 超过20%； 公司最近一期经 ✓每项投资额不超过 审计总资产30%。 公司净资产值10%的
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第4页
SKGF管控模式与组织结构
主体上市后，SKJT总部将成为纯粹型控股公司，建议通过上市公 股东会和董事会，采取战略财务型管控模式，管控的核心是战略规 年度计划与预算及关键人力资源
SKGF
在集团战略规划的框架下，负责 编制公司战略规划以及年度经营目 标，通过董事会报集团审批后执行
Байду номын сангаас
总经理
副总经理
深圳管理委员会
发 展 管 理 部
行 政 公 关 部
人 力 资 源 部
规 划 设 计 中 心
营 销 策 划 中 心
财 务 资 金 部
投 资 发 展 部
审 计 部
2013年11月14日
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SKGF管控模式与组织结构
中海地产下属区域公司（以成都公司为例）内部管理架构
中海发展（成都）公司 总经理
2013年11月14日
人力资源管理
界定股东会、董事会、经理层权责 考核外派董事及高管人员 高管人员激励提案、审批
运营管理
集团不干涉具体经营活动
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第5页
案例研究：部分房地产上市公司投资权限划分
SKGF管控模式与组织结构
万科
招商地产
金地集团
中粮地产
中华企业
股东授予 董事会项 目投资批 准权限
投资项目
✓投资金额在 同一年度内 （或十二个 内）累计不 过股东大会 议确定的该 度投资总额
截止2005 年12月30 日
总资产219.9亿 元，净资产83.7 亿元
总资产85.4亿元，净资 产37.8亿元
总资产66亿元， 总资产19亿元，净资 净资产27.4亿元 产12亿元
总资产72.5亿 元，净资产 亿元
2013年11月14日
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案例三：华润置地采用二层级矩阵式管理结构
SKGF管控模式与组织结构
2013年11月14日
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第20页
SKGF管控模式与组织结构
华润置地（北京）总部与各项目公司之间的权力划分
项目公司
进行前期项目部组建 资金使用按预算审批制
万科采取的组织结构分为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线，同以前的组织架构相比，变动最大的 是产品线 ，专门成立了创新研究部、产品品类部两个新部门，以更加坚定地执行在住宅产品市场实施成本领先 和差异化结合的集聚化竞争战略
2013年11月14日
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第9页
其中，万科集团总部定位为五大中心
特点
优势
劣势
部门设置
•总部主管产品研发、融资、 •最有特色的是总部拥有强 财务、拿地决策、人力资 大的产品研发部门，对顾客
源，对下属公司严格审计 的需求有深入的研究，使得
•分公司更多只是执行机构 产品很受欢迎
•集权度较高
•拥有强大的总部，分公司 部门设置标准，而产品也比
较标准，可以大量复制，具 有很大规模效应，可以集团 采购，可以降低材料成本
✓ 在人员任命上，中远集团任命中远房 地产总经理，中化集团任命中远房地 产财务总监，除此之外，中远集团不 再任命中远房地产任何管理人员；
✓ 中远房地产董事会负责对公司经营层 的绩效考核；
✓ 中远房地产的战略规划、预算、重大 项目投资均由中远房地产董事会审批， 中远集团各职能部门均不参与。
2013年11月14日
49.46% 招商局地产控股
✓ 集团编制招商地产的中长期战略规 划，审批年度预算总额；
✓ 集团派代表进入董事会，通过相关 指标考核（年度KPI），对公司管 理层进行考核和激励，决定高管层 人员的任免；
✓ 地产管理层有独立的经营决策权；
✓ 在投资方面，由集团派资深代表和 招商地产高管组成一个投资委员会， 对预算范围内每项重大的房地产投 资行为（包括土地购买和项目公司 收购）进行决策。
•层级较多
•跨部门协调成本高，管理 难度大，需要较规范的管 理体系支撑
2013年11月14日
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第14页
案例二：中海地产采用三层级组织结构
中国海外集团 中国海外发展有限公司
中海地产股份公司
SKGF管控模式与组织结构 集团公司
北上广成长苏南中佛西 京海州都春州京山山安 公公公公公公公公公公 司司司司司司司司司司
初始发展阶段
高级发展阶段
项目制组织结构
矩阵制多项目组 织结构
事业部制多项目 组织结构
区域中心制跨区 域组织结构
案例：万通实业
2013年11月14日
案例：华润置地
案例：万科集团
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第8页
案例一：万科采用区域中心制四层级组织结构
董事长 总裁
SKGF管控模式与组织结构
董事会办公室
产品线
运营线
产品管理
• 市场研究 • 产品规划 • 创新研发 • 产品标准化
2013年11月14日
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第10页
万科区域中心组织结构
SKGF管控模式与组织结构
区域中心公司总经理
企划部
设计管理部 成本管理部 工程管理部
总经理 办公室
财务部 人力资源部 销售部
地区公司A
地区公司B
地区公司C
项 目 部 1