业主大会和业主委员会议事规则

银天佳苑业主大会和业主委员会议事规则
第一章总则
第一条根据《物业管理条例》和相关法律法规的规定制定本业主大会和业主委员会议事规则.
第二条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；房屋所有权属2人以上共有财产的，推选一人参加业主大会会议。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。

本业主大会设立业主委员会为执行机构。

第三条本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明、和谐的环境。

第二章业主大会
第四条
（一）制定、修改业主公约和业主大会和业主委员会议事规则；
（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资（基）金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十一）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

第五条业主大会选择书面征求意见的形式，有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参与。

第六条业主大会表决票派专人送达、回收意见：由会议召集人组织有关人员逐户派发、回收业主意见，会议召集人统计汇总，公布表决结果。

已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意多数业主意见。

第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）30%以上业主提议；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。

第八条采用书面形式召开业主大会会议的程序包括以下内容：（一）会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（二）在书面征求意见函规定的截止时间内，会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；
（三）会议召集人计收有效反馈意见；
（四）会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（五）会议召集人就决议事项的执行和处理作出书面说明；
（六）会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；
（七）会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。

会议记录统一由业主委员会保管。

第九条
（一）表决通过业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；
（二）选举产生业主委员会；
（三）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益并需要及时处理的其他重大事项。

第十条业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。

业主为无完全民事行为能力的，由其法定监护人或代理人行使投票权。

（二）业主是自然人的，应该书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。

（三）业主是单位法人的，应该书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

上述业主委托代理人参加业主大会会议时，应提前领取并填写由业主委员会统一制订的委托书，对代理人进行书面委托；委托书应说明委托人、代理人的详细情况和委托事项、投票权数，并由双方签字确认；代理人参加业主大会会议和投票时，应该出示其委托人的选举证、
委托书和其他相关证明文件，并接受指定人员的验证。

第三章业主委员会
第十一条
（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况；
（二）拟订选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（四）拟订《业主大会和业主委员会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；
（六）拟订物业管理区域物业共用部位、共用设施设备的使用和收益方案、公共能耗的分摊办法，报业主大会决定；
（七）指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见。

（八）指导和监督物业管理企业履行物业服务合同，调查和审计业主缴纳的物业管理费、本体维修金的使用情况；
（九）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（十）监督《业主公约》的实施；
（十一）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；
（十二）决定业主大会赋予的有关本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他事项。

第十二条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；
（六）本人及直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内任职；
（七）业主大会确定的其他条件。

第十三条业主委员会设委员5名，其中主任1名，副主任1名，任期两年。

第十四条业主委员会会议应依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。

业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集和主持；
（二）经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议；
（三）会议通知及有关资料提前3日送达每位委员；
（四）业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议，委员因故不能参加会议的，应提前1日向业主委员会召集人说明；
（五）会议应有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意，每名委员拥有一票表决权；
（六）会议应做好会议书面记录，并由与会人员签字；
（七）业主委员会会议可邀请业主委员会认为有必要参加的业主或其他人员列席会议，列席人员有权发表意见和提出建议，但无表决权；
（八）业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

第十五条业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的，应当在一个月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。

第十六条以下不能成为业主委员
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）连续三次缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）本人及直系亲属在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内任职的；
（八）业主大会或临时业主大会通过决议罢免其资格的。

其中（一）、（二）、（八）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会会议备案。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第十七条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

业主委员会的决定应当在3日内以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：
（一）关于专项基（资）金的使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）其他需要征求全体意见的建议。

第十八条以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：
（一）关于专项基（资）金的使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；
（八）其他需要多数委员签字确认的决议。

第十九条经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。

业主委员会应当建立健全印章管理制度。

业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用，原则上要有半数以上委员签字方可盖章。

用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。

记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。

违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。

第二十条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主及使用人名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修资金收支情况；
（九）其他相关资料。

本物业区域的档案采取由业主委员会指定专人的方式保管。

第二十一条经费来源：业主委员会开展工作的经费从管理费中开支，具体额度按照相关规定执行。

经费不足时，经业主大会通过，业主委员会可接受社会捐赠，也可从小区共用部位、共用设施和其他的经营收益中支出。

第四章附则
第二十二条本议事规则的修订经业主大会会议通过后生效。

本议事规则未尽事项由业主大会补充。

业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。