天津华明镇“宅基地换房”的做法与经验

宅基地换房“换”出新天地
——天津华明镇“宅基地换房”的做法与经验
一、华明镇的基本情况
华明镇地处天津市东丽区，位于滨海新区和市区之间，共有12个村，合计4万多人。

该镇共有宅基地12071亩，原户均宅基地0.8亩。

该镇“宅基地换房”试点项目面积5.618平方公里，总规划面积12.1平方公里。

该项目南依“津汉公路”、空港物流加工区，北靠“北环铁路”，东临“华明新家园”和“东丽湖旅游度假区”，西接“华明经济功能区”，距离天津市中心10公里，天津港30公里，滨海国际机场3公里，地理位臵优越。

二、华明镇“宅基地换房”的基本做法
华明镇是天津市“宅基地换房”项目的首批试点镇。

该镇“宅基地换房”项目共分为农民安臵区、新市民安臵区、商业商务区三个功能区，2005年开始规划，2007年启动村民搬迁，目前，全镇1.3万余户约合4.1万人全部陆续搬进了华明安臵区。

（一）“宅基地换房”的核心内容
所谓以宅基地换房就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。

农民以其宅基地，按照规定的标准，换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。

农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。

新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出
让收入平衡小城镇建设资金。

以华明镇为例，该镇共有宅基地12071亩，建设新镇只需新占耕地8427亩尚有大量土地节余，完全可以实现耕地占补平衡。

天津的“宅基地换房”的组织实施由常务副市长挂帅，国土资源部率先安排了6402亩周转用地，然后由东丽区政府牵头，由区建委成立一个建筑公司——天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做好群众工作，清点土地，企业向银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地臵换城镇商品房。

这样，达到了“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”的效果，实现了小城镇建设又快又好推进。

（二）“宅基地换房”的基本做法
华明镇“宅基地换房”的做法是在充分调研的基础上分阶段有序进行的。

1、房屋普查、建立档案：自2002年开始，华明镇首先做了两件事：房屋认定和人员身份认定。

以镇为单位，由城建规划部门进行房屋普查和测量，建立房屋档案，获得准确的第一手资料。

同时，由村民委员会成立工作小组，进行村民身份认定，确定村民数量。

2、规划建设：华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，规划区内可容纳18万人居住。

选址：示范镇选址在空港物流加工区对面，高速公路与津汉公路相交处，区位优势明显，
住宅：整体区域分为居民住宅区和商务开发区。

华明镇住宅顺应农民住房习惯，分布多为5层建筑，同时根据不同层次群众的需要，设计了带电梯的小高层。

社区：依照居民下楼不出“三百米”的原则，设立了完善的公共服务设施，规划了社区服务中心、休闲广场以及便利店、医务室、托幼园等公共配套设施。

环保：园区绿化率超过45%，住宅建设实施“三步节能法”，广泛推广使用太阳能和燃气能源，建设“中水（即废水再利用）处理设施”，体现了明显的节能环保特点。

3、村民申请：通过前期的调查和测量，经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准。

政策制定之后，由村、镇干部深入农村做好宣传工作，让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请。

当一个村90％以上的村民提交申请之后，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及６份合同，做到不强求、不强制、不强拆，力求规范行政、依法办事。

4、实施换房：按照华明镇以宅基地换房的政策内容，换房遵循两大标准：
A、房屋有效面积：根据之前房屋普查的数据，村民的房屋分为主房和附房两种，其标准为：每一平方米主房可臵换一平方米商品房，每二平方米附房可臵换一平方米商品房。

B、人均臵换面积：华明镇的政策规定，换房按照30平方米／人的标准臵换商品房，一户人家最多可换取3-4套房子。

超出面积部分，按商品房价格购买，政府给予一定的补贴。

如某三口之家，原有农房50平方米，按人均标准应得90平方米，那么，其换取的90平方米房屋中，50平方米不用出钱，而超出的40平方米，该农户则需交纳400-600元／平方米的差价补偿。

如果村民的房子是楼房者，农户获得商品房之后，还可以获得政府补给的300-400元／平方米
的补贴，如果村民原来的房子是土胚房，那么农户获得新房后，需向政府交纳200元／平方米的补差。

5、换房后的效果：从宏观来说，“宅基地换房”做法解决了两大矛盾——土地占用矛盾与资金困难矛盾；实现了两大平衡——耕地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡。

从微观来看，“宅基地换房”政策给当地农民带来了实实在在的实惠：
A、房屋性质改变：原来的农房为小产权房，而臵换之后的房子是按经济适用房标准建设的，5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商品房。

B、财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而臵换之后的90平方米房子，价值30-50万，房屋明显增值了（目前滨海新区的房屋市价为6000元/平方米左右）。

C、享受城镇生活实惠。

农民换房后，住进了统一规划的城镇，享受到了便利的城市生活公共设施。

农民开始转变为新型农民或者社区居民。

（三）“宅基地换房”的相关配套政策
天津“宅基地换房”做法不是单纯的拆房——换房，而是一个城镇化建设的系统工程，它包括农民搬迁后土地复耕、解决就业、社会保险和社区管理等多项配套政策。

1、土地复耕配套措施：农民宅基地换房后，原来的土地承包责任制并未改变，土地仍然发包给本村村民，农民可以继续耕种自己的土地。

但是基于当地的特点，土地多为盐碱地、排污区，不太适宜耕作，土地产出不高，农民种田意愿不强。

宅基地换房后，土地开始向大户流转，实行大户农业园区化经营，用于种植经济作物。

2、解决就业途径：农民住进城镇之后，开始逐渐转型
为居民。

因此，如何解决农民的生活后顾之忧是必须重点考虑的问题。

华明镇宅基地换房之后解决农民就业问题的措施有三方面：一是面向全市企业推介、输送人才；二是在本区域企业安排物流、保安、保洁等就业岗位；三是设立新区居民培训学校，免费培训农民，开设驾驶、电焊、保洁等课程，提升农民工技能和素质，以适应城镇发展的需要。

通过这些措施，华明镇提供了10-20万个岗位，解决了农民养家糊口问题。

3、各项保险政策：为了解决农民的后顾之忧，天津市政府为宅基地换房后的农民按城镇职工标准交纳了养老保险，每人每月40元。

参保金由政府买单，目前参保率达85%以上。

4、社区管理模式：华明示范镇居民实行社区化管理模式，行政机构设臵为“三委”结构——村支部、村委会、农工商公司，原行政村委会保留，每个村委会规模为3000户，政府提供300-400平方米的办公用房。

示范镇物业管理采取市场化运作，政府给予适当补贴。

社区专门成立综合执法大队，统一负责社区行政执法，维持治安，借鉴香港“一个警察管到底”的做法，实施一支队伍管全部。

三、华明镇“宅基地换房”的意义和经验
华明镇通过“宅基地换房”，对小城镇实行集中规划、拆房还地、宅基地整合复耕，让农民住进了小城镇，享受到城市化带来的实惠，实现了从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变。

其思路和模式对我们加快小城镇建设中很有借鉴意义。

一是可以解决城郊地区农村建设散、乱、脏的难题，解决城郊地区规划和治安混乱的问题；二是“宅基地换房”可以推动地区固定资产投入，拉动经济增长；三
是“宅基地换房”采取政府主导、市场运作的方式，可以解决城镇建设面临的融资难题；四是“宅基地换房”实现了高效集约的土地利用，“腾”出空间建设工业园和农业园区建设，既可保护耕地，又可提高城市土地利用率，加快城镇化进程。

总结华明镇“宅基地换房”的经验，主要是“四有”：
一是有个好的规划。

华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，在选址、功能区域划分、配套设施建设、社区管理等方面都有细致周到的前期规划，体现了统筹城乡发展、统筹经济社会发展的科学发展观。

宅基地换房不是把原来的乡村简单推倒重来，而是有长远的规划，有完善的配套设施，既有利于赢得百姓支持，使小城镇建设顺利进行，又有利于改造之后新城镇的发展，实现了农民从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变。

同时，天津“宅基地换房”试点作为一个系统工程，相关配套政策包括费用的减、免、补，解决了搬迁后农民的就业、社会保险、社区管理等难题，新城镇的公建配套设施也相当完善。

这些配套政策解决了农民的后顾之忧，也为宅基地换房政策顺利推行奠定了基础。

二是有国土资源部的支持。

土地流转是小城镇建设中的棘手问题。

华明镇“宅基地换房”之所以能顺利推进，一个重要因素是国土资源部率先安排6402亩周转用地，使得当地政府可以先建设、先安臵，把征地、拆迁、资金等诸多要素交织的矛盾降至最低。

三是有老百姓的支持和拥护。

华明镇“宅基地换房”试点项目在实施之前，进行了充分的调研和论证，同时实施过程中让农民充分了解政策内容，通过6份合同进行自愿申请，
达到90%以上的申请方可启动项目。

这就保证了政策符合村民利益，具备了坚实的群众基础。

他们能得到老百姓的拥护，其原因是：
（1）当地村民所拥有的土地大都是盐碱地，农业种植收入不高，在良好的安臵政策面前，农民对土地的依恋程度减弱。

（2）当地老百姓对工业文明和城镇生活的认同感较强。

在华明镇，单纯靠种地为生的人不多，多数人从事第三产业或外出务工。

因此，他们对于小城镇建设的热情很高。

（3）宅基地换房的政策符合当地老百姓的心理预期。

华明镇宅基地换房政策中，农民得到的人均30平米房屋面积，所得房屋性质为商品房，进入城镇居住之后，社会保险、劳动就业有较好的保障。

这些都基本达到了当地老百姓的心理预期。

四是有较好的操作模式。

华明镇“宅基地换房”实行政府主导、市场运作，由东丽区政府牵头，市建委成立一个独立的公司负责征地、融资、规划、建设，甚至连物业管理也采取市场化运作模式。

这种模式由企业运作，赢得了效率，确保了项目的顺利实施，减轻了政府的负担，过程由政府把关，确保了规划的整体性和项目质量的稳定性。

同时，政府在实施征地、换房时，操作也很规范。

经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准，然后让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请，当一个村90％以上的村民提交了申请之后，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及６份合同。

这样，先申请——再审核——最后换房的过程相对规范顺利，农民的抵触情绪较低。