因出租人原因导致承租商铺无法办理营业执照的合同解除与责任承担

因出租人原因导致承租商铺无法办理营业执照的合同
解除与责任承担
内容提示
写字楼租赁中，招商是关键。

承租商铺做生意，获取营业执照很重要，特别是欲经营餐饮及酒店等特殊行业，尚需要其他行政许可。

实务中，写字楼可能因不具备相关条件（违建，未完成竣工验收）等，影响承租商铺的营业执照及其他行政许可的办理。

本案中，因案外公司的原因，导致承租商铺无法办理营业执照，租赁合同目的无法实现的，承租商铺有权诉请出租人（合同相对性）解除租赁合同并请求其赔偿相应损失。

裁判要旨
因出租人原因导致承租商铺无法办理营业执照，租赁合同目的无法实现的，承租商铺有权解除租赁合同并请求出租人赔偿相应损失。

案情简介
2013年8月1日，A公司（甲方）与L公司（乙方）签订《租赁合同》，约定将北京市通州区某楼整体租赁给乙方，租期共计20年。

甲方负责向乙方及乙方招租商户提供办理经营、工商注册等所需的或可能发生的环保、水、电等申请报批手续等需甲方提供的资料，但具体的申报手续及因办理报批手续产生的所有费用由乙方负责，如果以上政府相关证照手续无法办理，所有损失由甲方承担，租期相应顺延，
乙方有权解除合同，并且全额退还乙方所交押金和已付租金。

合同签订后，A公司向L公司交付了租赁房屋，此后L公司开始招商，部分商户陆续入驻。

2014年5月12日，张某与L公司签订《租赁合同》，约定案涉某楼二层某铺位出租给张某经营某甜品店。

2014年5月5日，张某与某资管公司签订《某甜品合同书》，加盟并支付投资管理费、服务费28,800元。

2014年5月14日，L公司向A公司发出《告知函》，告知：（1）由于A公司未提供综合楼房屋产权证或规划局的规划验收批文和建
设部门的验收批文，未提供综合楼配套锅炉房的规划批文，导致招商客户中餐饮、酒店不能办理营业执照正常开业；（2）A公司未办理负一层备案手续，导致商户超市无法办理营业执照，面临查封的问题。

此后，因L公司与A公司之间的纠纷问题，商场至今未能全面正常营业，张某亦未能办理营业执照。

2014年8月，张某向一审法院起诉，因该承租商铺不能进行实际经营，诉请解除合同并由L公司赔偿相应损失。

一审判决解除合同并基本支持了张某的赔偿请求。

经L公司上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点
两审法院认定合同解除且出租人承担赔偿责任的原因在于：
1．租赁合同目的不能实现，承租人有权解除合同。

因出租人原因导致承租人无法办理营业执照，对此，L公司虽提出抗辩，但与其向A公司发函所明确的内容相悖，故承租人有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，行使法定解除权。

2．合同解除后，出租人赔偿范围的确定。

出租人称，该楼目前存在的问题主要是由于案外人A公司的原因所导致，并申请追加该公司为被告的辩解意见，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。

两审法院均判决出租人退还押金、租金、赔偿装修及加盟费损失。

至于承租人诉请出租人赔偿承租人因无法经营造成的损失4万元，因证据不足，不予支持。

实务经验总结
前事不忘，后事之师。

为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：承租人承租写字楼，为做生意，获取营业执照很重要，特别是欲经营餐饮及酒店等特殊行业，尚需要其他行政许可。

实务中，写字楼可能因不具备相关条件（违建，未完成竣工验收）等，影响承租商铺的营业执照及其他行政许可的办理。

因此，在租赁合同中，宜就此无法办理的责任及违约责任予以明确约定，以更好地保护自身权益。

法院判决
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

L公司主张不存在L公司不能提供办理营业执照材料的事实，张某对此不予认可，而L公司所持上述主张与其2014年5月14日向A公司发出的《告知函》的内容相悖，故本院对L公司的主张不予采信。

L公司主张张某加盟某甜品属终身加盟，张某对此不予认可，因L公司未能对此进一步举证，故本院对其上述主张亦不予采信。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合
同目的的，当事人可以解除合同。

因L公司与A公司之间存在纠纷，致使商场至今未能全面正常营业，张某亦未能办理营业执照，双方签订合同的目的无法实现。

故张某要求解除与L公司之间的租赁合同，理由正当，原审法院予以支持并无不当。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

张某与L公司所签《租赁合同》关于租赁场地装修问题的约定，并不能免除L公司因违约致使合同解除而应承担的赔偿责任。

张某作为守约方，有权要求L公司赔偿相应的损失。

故张某要求L公司返还押金、租金、赔偿装修及加盟损失的请求，于法有据，原审法院予以支持亦无不当。

相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

第九十六条
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行
情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

案件来源
L公司与张某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书［（2014）三中民终字第14257号］。