贷后管理的重要性

贷后管理的重要性
1贷后管理有利于几时发现风险隐患，防止客户转嫁经营风险，有利于约束客户的行为，降低客户违约风险，有利于加强银企关系，进一步提高信贷综合收益。

2外部监管部门对贷后管理工作越来越关注。

一方面，在制度办法和政策规定上，提出了越来越具体的要求；另一方面，在外部监管部门组织的各种检查中，对贷后管理也予以特别的关注，提出许多在贷后管理方面加以改进的整改意见
3在制度方面，在《贷后管理办法》中，根据业务发展的需要提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度，要求集中会审客户贷后管理情况，分析存在的风险因素，制定风险防范措施，形成会议决议，提高贷后管理工作的执行力。

房地产贷款运作中的风险表现
合法性风险政策风险财务风险资金监管风险项目市场风险担保风险
1合法性风险
贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面积少于实际开发面积；虽取得《国土土地使用证》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《国土土地使用证》，年限很短；没有卡达资质，资质证书没有办理年检手续；企业营业执照上得营业期限截止日期在贷款到期之前，没有年检；项目用地的用途发生变更等。

2政策风险
房地产行业发展好坏、快慢与政府政策的关联度相当之大，近几年来，几乎每年国家都有几项针对房地产调控相关政策，对房地产项目构成风险。

3财务风险
是指由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产生的风险。

包括：通货膨胀、融资、投资扩大、利率变化等风险。

4资金监管风险
房地产开发企业同时开发多个房地产项目，且借款人关联公司较多，容易出现资金被挪用风险。

5抵押担保风险
包括抵押物不足值，评估价值过高，抵押物存在较多下次，抵押率存在不确定性，抵押物比较难变现，担保单位不具备担保能力，或存在互保问题等
房地产贷款案例分析
2房地产项目贷后管理的几个操作要点
1土地抵押的要求：
1尽可能用项目宗地抵押
2抵押率要适度，土地抵押不超过70%，在建工工程抵押不超过50%
3抵押的土地必须合法有效
2多个项目运作过程中得贷后管理
1在项目贷款评估是，要整体框算所有项目投资总额，查实自有资金的比列是否到位，所有项目总投资资金缺口有多大，要确定一个最低的准入底线
2在项目投放时，主要是需要企业提供一份用款计划书，按计划书中提出的时间表进行分期投放。

同事必须要宗地抵押给我社。

3在项目运行过程中，主要防止企业再有新的投资项目，或有大额资金的关联交易（主要是企业的再投入），要关注项目的进展情况，防止企业拆东补西，人为拖延施工进度。

在项目封顶后尽快转入在建工程抵押。

4在项目实现销售时，要按项目宗地在建工程逐户解压的一定比例，归还项目贷款，还款比例可以按照企业投入项目资本金与银行项目贷款的比重，比照执行。

3项目销售和资金归还
1需要企业配合，提供全面销售情况
2需要到企业销售部门，尤其是项目代理销售机构进行了解，掌握全部销售合同金额。

3密切关注该房地产在我社开立的资金账户。

4根据《分期还款协议》，按照协议中的计划还款日期，提前与房地产商沟通，要求其在期限内归还计划的本金。

4定期分析报告中的主要经济分析指标
1分析企业整体资产负债情况、现金流变动，综合判断企业整体财务情况。

2关注企业的资产负债率、流动比率等经济指标的变动情况
3区分准备期、建设期、销售期，对项目变动情况分阶段有重点地进行监管
贷后管理的主要风险点：
1新的法律、法规、政策的实施对企业或项目产生重大影响。

2房地产行业、市场、城市规划等变化对项目前景产生重大影响。

3借款人组织结构、股权关系、经营管理模式、高层管理人员等发生重大变化。

4借款人整体经营情况、财务状况、关联企业情况等发生重大变化
5借款人摄入不利于自身的发来吧纠纷，其银行账户被冻结、财产被查封。

6项目资金不到位，挪用项目资金，工程预决算与徐昂木评估差别较大，工程进度与资金使用额度出现较大差距，资金使用计划有较大调整，资金出现较大缺口等。

7项目设计重大变动，项目工程进度缓慢，工程出现重大质量问题或责任事故等。

8销售策略、销售价格、销售进度与计划发生较大差异，销售进度缓慢；销售收入没有按规定及时归还开发贷款等。

9不愿意或不及时向银行提供财务报表，或提供虚假财务报表。

10拒绝接受项目资金专户管理，转移收入，项目资金进行体外循环。

11抵押物或保证人（单位）出现不利变化，影响抵押担保能力。

12其他影响贷款安全的重大事项及贷后管理有关规定中设定的风险。

3及时推出存在潜在风险的项目
1锁定优势项目，进中求退。

2制定合理的分歧还款计划，逐步推出。

3利用项目平台，为客户寻找合作伙伴。

4强制推出策略。