广播电视大学2007—2008学年度第二学期期末考试房地产法学 试题

房地产法学 试题 第 1 页 共 11 页 试卷代号：7913 座位号
河南广播电视大学2007—2008学年度第二学期期末考试房地产法学 试题
2008年7月
一、单项选择题（每小题1分，共15分,每小题只有一项答案正确，请将正确答案的序号填在括号内）
1．以出让方式取得土地使用权的房地产转让属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（ ）以上。

A ．20%
B ．25%
C ．50%
D ．70％
2．经国务院批准，1987年7月,决定在山东省（ ）市率先进行综合配套试点。

A ．济南
B ．青岛
C ．烟台
D ．威海
3．( ）模式,认为全体业主形成的群体是没有权利能力的团体，不具备法人资格。

A ．法国
B ．德国
C ．日本
D ．美国 4．公共抵押银行的资金（ )由政府提供.
A ．全部
B ．一半
C ．三分之二
D ．四分之一
5．固定资产投资方向调节税的纳税人不包括（ )。

A．国有企业B．国家机关
C．社会团体D．外商投资企业
6．使用耕地1800亩的成片开发的项目建议书报（ )审批。

A．省人大常委会B．国务院
C．市级以上人民政府D．省级以上人民政府
7．法人或其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其土地使用权，要采取复议和诉讼应该是（）.
A．先行申请复议再提起诉讼B．可以直接起诉
C．只能申请复议D．不能提请行政最终解决
8．违反《基本农田保护条例》，但依法不应从重处罚的是（）.
A．采取欺骗手段非法占用基本农田
B．买卖基本农田
C．在批准数量之外占用基本农田
D．未将耕地划入基本农田保护区
9．以下属于房地产一级市场的是（）.
A．房地产开发经营B．房地产买卖
C．土地使用权出让D．房屋租赁
10．国家所有土地的所有权由（）代表国家行使.
A．全国人民代表大会B．国务院
C．国土资源部D．全体人民
11．《宪法》第十条第三款规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行( ）。

A．征用B．划拨
C．占用D．买卖
12．我国依法实行对土地（）使用制度。

房地产法学试题第 2 页共11 页
A．划拨B．有偿
C．无偿D．征用
13．下列属于对房屋事实上的处分的是（）。

A．买卖B．赠与
C．拆除D．互换
14．按房地产开发的范围不同，房地产开发可以分为( ）.
A．经营性开发和自用性开发B．新城区开发和旧城区拆迁改造
C．单项开发、小区开发和成片开发D．政府开发和非政府开发
15．房屋拆迁人不包括（）.
A．国有单位B．集体所有制单位
C．其他单位D．公民个人
二、多项选择题(每小题2分,共10分，每小题至少有两项答案正确,请将
正确答案的序号填在括号内。

多选少选均不得分。

)
1. 行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的（）等经济关系.
A．拆迁B．征用
C．利息税征收D．土地用途管制
E．抵押
2. 以下属于土地使用权的原始取得方式的是( ）。

A．有偿出让B．转让
C．民事执行D．抵押权的实现
E．行政划拨
3. 有（）情形的,市、县人民政府可以收回划拨的国有土地使用权。

房地产法学试题第 3 页共11 页
A．为公共利益需要使用土地的
B．因单位撤销，停止使用原划拨的国有土地的
C．公路、铁路、机场等核准报废的
D．为实现城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的
E．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满的
4．我国内地的物业管理起源于20世纪80年代，以（）发展得最早。

A．北京 B．上海
C．广州 D．深圳
E。

郑州
5．住房信贷的借款人应向贷款人提供以下资料（）。

A．身份证件
B．经济收入证明
C．符合规定的购买住房合同意向书
D．有权部门出具的抵押物估价证明
E。

贷款人要求提供的其他资料
三、名词解释(每题4分,共20分)
1．土地开发
2．土地使用权划拨
房地产法学试题第 4 页共11 页
3．房地产中介服务
4．房地产证券化
5．物业管理服务合同
四、问答题(每小题7分，共35分）
房地产法学试题第 5 页共11 页
1．城市房屋拆迁中纠纷处理的方式有哪些？
2．处理涉外房地产关系应当遵循什么法律原则?
3．如何制定好业主公约？
房地产法学试题第 6 页共11 页
4．房地产转让、抵押应注意什么法律问题?
5．房地产开发企业的设立条件是什么？
五、案例分析题(每小题10分，共20分）
1．1995年3月,八里铺村农民张啸天经批准，在本村修建了6间瓦房；此后，张啸天因常年在外地经商，所建瓦房闲置,遂于2001年将房屋全部卖给同村村民李强。

2002年春节，张啸天回乡后，向本村村委会提出宅基地申请,想再建8间新房，村长李冰表示同意,张啸天即在原建房屋附近开始盖新房。

春节过后，县政府派人检查各村、镇村民宅基地使用情况时，认为张啸天的行为属于违法，对张啸天处以5000元罚款。

问题：
(1)张啸天的行为性质是什么？
房地产法学试题第7 页共11 页
（2）李冰的做法是否符合规定，为什么？
（3)县政府的处罚是否合理，为什么？
2．2002年7月，孝感市人民政府把经国家有关部门批准的向阳新村住宅示范小区列为重点建设项目。

实施该项目需要征用孟营村集体土地250多亩。

村民班鹏承包的4.2亩责任田(从事花木栽培、种植）也属于被征用范围内。

为保证征用工作顺利进行，孝感市各级部门组成项目征地办公室,组织实施征地工作。

被征地的大部分村民协助征地，腾出了被征用土地,而班鹏却迟迟不退还承包的土地，理由是征地办公室给予的征地补偿没有达到其要求。

问题：
(1)本案中，班鹏的土地承包权是否应受到保护,为什么?
房地产法学试题第8 页共11 页
（2)征地办对班鹏的土地承包权的保护，可以采取哪些补偿办法?
（3）班鹏如对补偿措施不服,可以采取哪些法律救济措施？
试卷代号：7913
河南广播电视大学2007—2008学年度第二学期期末考试
房地产法学试题答案及评分标准
2008年7月一、单项选择题（每小题1分，共15分）
1。

B 2.C 3.B 4.B 5。

D 6.B 7.A 8。

D 9. C 10。

B 11。

A 12.B 13。

C 14.B
15.D
二、多项选择题（每小题2分，共10分)
1.ABD
2.AE
3.ABCD
4.CD 5。

ABCDE
三、名词解释（每小题4分，共20分）
1．土地开发：是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源.
2。

土地使用权划拨:是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

3. 房地产中介服务：是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称,它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动.
4.房地产证券化：就是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。

5．物业管理服务合同：是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘请和委托从事物业管理服务,由委托方与受委托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。

四、问答题（每题7分,共35分)
1．城市房屋拆迁中纠纷处理的方式有哪些?
答：可先进行协商、协商不成的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

当事人对裁决不服的,可以在接到裁决书十五日内向人民法院起诉。

2．处理涉外房地产法律关系应当遵循什么法律原则？
房地产法学试题第9 页共11 页
答：（1)维护国家主权原则。

（2）平等互利原则。

（3）统一管理原则。

3．如何制定好业主公约?
答：（1）物业的名称、区域范围、户数;
（2）共有部分与单独共有部分的划分；
（3)业主使用物业的方式及具体要求；
（4）各业主参与物业管理的权利;
（5)业主委员会的产生规则、业主委员会的权利义务、工作程序以及责任的承担；
（6）各业主配合物业管理的承诺；
（7）物业管理费用的分担以及物业收益的分配方法；
（8）业主公约的修改程序;
（9)违反业主公约的责任；
（10）业主认为需要明确的其他事项。

4．房地产转让、抵押应注意什么法律问题?
答：《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

”该条明确了房地产转让、抵押的一般原则。

（1）房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让；（2）房地产抵押时,房屋的所有权及土地使用权同时抵押。

总之,由于房与地的特殊联系,要使用房屋，就必然要使用该房屋占用范围内的土地;而要使用房屋占用范围内的土地,也必然要使用该房屋.无论是在房地产转让时，还是在房地产抵押时，都必须坚持上述的一般原则。

5．房地产开发企业的设立条件是什么?
答:（1）有自己的名称和组织机构。

（2）有固定的经营场所.(3）有符合国务院规定的注册资本。

（4）有足够的专业技术人员。

（5）法律、行政法规规定的其他条件.
五、案例分析题（每小题10分，共20分）
1．(1)张啸天未经批准占用土地建造住宅，其行为属于非法占用土地.按照规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准.
（2)李冰的做法不符合规定.村民住宅用地,应当由村民提出申请、经集体组织（合作社或村民委员会）讨论,经乡、镇人民政府审核,由县级人民政府批准。

李冰对张啸天不符合规定的申请，擅自表示同意，没有经过法定的程序，属于非法批准使用土地的行为，应当依法给予行政处分。

(3)县政府的处罚不合理.理由是：农村村民未经批准非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。

本案中，县政府用罚款的方法取代拆除，并不能掩盖非法占用土地的事实和影响，这种做法是不正确的。

2．(1）按照法律规定,农民的土地承包权受国家法律保护。

所以，本案中，班鹏的土地
房地产法学试题第10 页共11 页
承包权应该受到保护。

但是，在国家建设征用土地时，被征用者应当从全局利益考虑。

（2）征地办对班鹏的土地承包权的保护，可以采取以下措施：一是由村委会另外划拨一块集体土地做花木移接用。

二是对花木合理评价后进行适当补偿。

（3)对补偿标准如有争议的，班鹏可以提请县级以上地方人民政府协调解决;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决；班鹏也可以直接向人民法院提起诉讼.
房地产法学试题第11 页共11 页。