北京银泰中心工程项目管理程序手册

北京银泰中心工程项目管理程序手册
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第一部分总概
引言
本项目管理程序手册定义了项目管理在北京银泰中心项目的管理和实施中的原则，程序和责任。

本项目管理程序手册的目的是通过以下内容为工程管理提供指导：
标准程序
标准格式和汇报程序
政策的建立
组织架构图的建立和权利和责任的划分
本项目管理程序手册会根据情况的需要，适当随时的更新和修改。

未经北京银泰中心项目总经理或项目总监的同意不能改动已经建立的程序。

此项目管理程序手册只用于北京银泰中心项目和它指定的顾问和承包商等单位。

表格和内容归项目所有。

Company 公司Office Numbers
办公室电话
MobilePhone
手机
Home Phone
宅电
北京银泰置业有限公司
总经理–尹筱周
86
北京银泰置业有限公司
总经理助理/办公室主任–丁梅8610 –分机 113
北京银泰置业有限公司总经理办公室副主任–白雷8610 –分机 119
北京银泰置业有限公司项目总监 -
缺
北京银泰置业有限公司副总工–
宋同玖8610 - 分机141
紧急情况处理程序
银泰项目有一个现场安全管理系统的程序, 专门用于紧急情况下的处理程序。

万一事故或危险发生，系统会自动开始运作。

公司范围内应用的事故汇报程序也已经包括在安全管理系统里（见本手册第八部分），并包含了紧急情况或事故发生时所需用的表格和需联系的联络人。

负责处理所有事故和紧急情况的主要的项目联络人将由项目组来指派。

任何严重的事故或重要事件发生时，根据以下的优先次序通过电话联络有关
人员。

项目联络方式
第九部分-标准表格和格式，附录了目前的项目联络表,包括了联系电话和项目电子邮箱的地址。

第二部分项目管理组织架构
引言
本部分对项目的组织架构和人员角色作了定义，其中的组织架构图反映了项目管理团队成员的职务以及宝维士联盛项目团队的内部关系。

另外还介绍了管理团队部分主要职位的工作描述。

组织架构图
银泰项目中心项目的组织架构图和管理人员名单详见后附表。

其中包含了项目组成员的职务及各职务间相互关系。

项目团队岗位和工作描述
本节介绍了主要项目成员的岗位和职责。

项目总监
项目总监直接向总经理汇报，并对整个项目的实施负全权责任。

项目总监的工作职责包括下列内容：
1.负责项目的全部管理,尤其涉及项目管理的实施及程序。

2.制定项目管理策略及程序并递交业主作最终批准。

批准后贯彻执行管理的各项条
文。

3.负责协调业主与设计、顾问公司及其他咨询公司等方面的管理工作。

4.定期向业主汇报关于项目进展及问题。

5.在其他成员的协助下编写每月进度报告。

6.确定最后的投标单位的名单。

7.在报业主审批前确认潜在变更通知，变更估算，变更单和工作范围变更。

8.确认工程总体施工进度。

9.确认分包商的月进度款申请。

10.审查每月的预算调整和项目的预计成本报告和项目的估算成本报告。

11.主持每周与业主的项目进展会议。

12.主持每月与业主的项目管理高层（PCG-项目控制小组）会议。

当项目总监因故不能行使其职权时,则由项目副总监或其它指定人员执行其工作。

项目副总监（1）/ 机电经理
项目副总监（1）/ 机电经理直接向项目总监汇报，负责项目的日常运作管理，尤其是日常的机电相关专业的管理工作。

项目副总监的工作职责包括下列内容：
a.作为宝维士技术顾问团队的代表，向银泰总经理汇报。

在宝维士公司内部，
他将直接向营运经理汇报。

b.作为宝维士技术顾问团队的代表，将负责团队的整体工作表现，并管理和监
督团队其他宝维士成员的工作。

c.在业主批准的情况下，将作为机电组的经理（即机电经理），并兼任业主项目
组的项目副总监。

他将在技术方面向银泰总经理指派的项目总监汇报。

d.机电经理将就设计、采购和施工中涉及的机电相关问题向业主提供整体的管
理策略。

e.机电经理将领导、监督并管理机电小组的工作。

机电小组主要由业主人员组
成，在这种安排下，业主需授权机电经理，以便他能够对组内的成员执行经理的管理责任。

机电经理将有权向组内的成员分配工作，并根据项目工作负荷和要求向业主建议人员的安排，定期汇报工作人员的表现和工作成果。

f.机电经理将定期向业主汇报工作进展情况。

g.机电经理将负责管理和监督机电小组的工作。

机电小组负责的工作如下：
1.管理和协调设计顾问和国内设计院在机电方面的设计。

2.审核和评估设计顾问和国内设计院的机电设计文件、设计的经济性和与设
计要求的一致性，设计的可建造性及协调问题，向业主提出建议。

3.对机电设计进行价值工程的评估，使之与设计要求、可建造性、采购选型
和当地可操作性等方面相协调一致。

4.就机电对其他设计的影响向业主的其他工作小组提出建议并进行协调。

5.管理市政设计并在技术上支持业主的前期部进行各种市政申请和安装、施
工。

6.管理和进行机电承包商资格预审技术方面的事宜并向业主提供建议。

7.向业主提供关于机电设备及相关招标发包、采购、发货及安装方面计划的
建议。

8.管理和协调招标文件技术部分的准备，包括向业主建议合适的标段划分，
如需要对工作范围进行描述。

9.审核招标文件的技术部分，以及由业主成本控制部和工料测量师准备及提
供的商务部分。

10.管理和协调业主希望自己指定或购买的机电设备和材料的技术部分准备工
作，以提交业主成本控制部进行询价、造价核算或采购。

11.机电和相关专业回标后，组织和协调评标报告技术部分的准备。

在监理的
协助下，机电组只可以在业主的立场对回标文件进行技术审阅。

这些工作
不能代替设计顾问和国内设计师的专业意见。

12.就机电设计与安装的概预算和成本向业主提出建议。

13.对机电相关专业承包商提交的施工方案进行审核并提出意见。

14.代表业主，对机电承包商提交的设备和材料样品进行审核并提出意见。

这
些工作不能代替设计顾问、国内设计院和监理公司的专业意见。

15.管理与机电方面有关的合同洽商、设计变更等过程，向业主提出变更的影
响及并建议其他可行的解决方案。

16.审核监理批核的机电承包商的付款申请，并向成本控制部提供意见。

17.监控监理对机电及相关施工的质量和进度控制工作。

进行定期或不定期现
场质量检测。

18.监控及协调监理公司对承包商机电设备安装和测试工作的监理工作。

19.监控及协调监理公司对承包商竣工图和操作手册的文件准备的监理工作。

20.上述工作是整个机电小组负责的工作，业主必须及时提供足够及合格人
员，配合其他小组，按时完成工作。

机电经理的管理及监督责任只可以在
此条件下实施。

h.项目副总监将向银泰总经理指派的项目总监汇报，支持和协助项目总监在有
关专业上的管理工作。

i.项目副总监将管理和监督机电组、市政组和室内设计组的工作。

j.项目副总监将与负责建筑和土建专业的项目副总监和成本控制部的部门经理相互协调。

k.协助业主完成每月工程情况报告的相关部分。

l.协助业主建立健全技术文档图纸管理体系，文档管理的具体工作由业主人员负责执行。

m.协助业主整理有关技术资料，按计划完成酒店管理贵司及物业管理部门的移交工作。

项目副总监（2）/施工总监
项目副总监直接向项目总监汇报，负责项目日常的项目运作层面的管理，尤其是关于日常施工管理的业务。

项目副总监（2）的工作职责包括下列内容：
1. 负责施工管理部的日常工作的管理。

2. 负责管理承包商工地方面的事务。

3．建立与执行项目上的项目管理程序，包括报告格式，软件，文件式样和报告程序。

4．组织项目招投标方面的工作。

5．参与编制项目投标的工作范围及技术要求。

6．组织承包商的资格预审。

8. 在投标前评审投标文件并提出意见。

9．在报项目总监前评审和确认由承包商递交的每月进度款申请。

10.根据工地进度评审和监控工程进度计划。

11.在报项目总监前审核和确认有关施工方面的付款申请。

12.在报业主审批前参与确认潜在变更通知、变更估算、变更单和工作范围变更。

13.根据与项目总监协商的情况准备月项目进度报告的指定部分。

14.参加与各承包商一起的每周项目进展会议和评审会议。

15.参加的每周项目进展会议。

16.参加由项目总监主持的每月项目管理高层会议。

17. 在施工过程中管理有关单位以确保施工按设计进行。

18. 管理和协调各专业单位有关施工方面的配合工作。

19. 参与阶段性的现场评审以确认满足设计要求。

项目总监助理
协助项目副总监（2）的日常工作。

设计经理
向项目副总监汇报，整体上负责设计审核、管理及协调由设计顾的工作。

设计经理的工作职责包括下列内容：
1.组织聘请各专业设计顾问。

2.组织业主项目设计及功能要求，给予设计顾问设计任务书。

3.制定及协调设计计划。

4.管理及协调各专业设计的进行和设计审批。

5.参与设计方案深化。

6.组织审核设计文件，并向设计顾问方发出详细的审核意见供其执行。

7.参于方案设计和初步设计阶段的设计会议,为会议提供议程和讨论提纲。

8.参加设计会议，监督并协调设计进程。

9.与内部分区经理合作，处理、监督和促进所有递交的相关工程图的审批。

10.与内部分区经理合作，处理、监督和促进所有相关的设计指令的决议。

11.与内部分区经理合作，处理、监督和促进所有相关的信息索取函(RFI)的决议。

12.与合同预算部门合作，确保设计工作符合预算标准。

13.协助项目总监致力于解决具有特殊重要性和敏感性的设计事项。

14.编制并维持一份有待解决的设计事项清单。

15.在工程进程的每一阶段就设计方案、可施工性、与本地市场和工程惯例的匹配性
实施价值工程评审。

16.参与评审有关的项目估算和预算。

17.准备月进度报告关于设计问题的相关部分。

18.参加与业主的项目进展会议。

19.参与阶段性的现场评审以确认满足设计要求。

室内设计经理
向项目副总监汇报，负责管理项目室内设计及装修方面的工作，其工作职责包括下述内容：
1.管理室内设计组的工作。

2.组织聘请室内设计顾问，或安排现有顾问增加附件工作范围。

3.组织业主对室内设计的要求，给予室内设计顾问设计任务书。

4.制定及协调室内设计和现场装修计划。

5.管理、监督及协调室内设计顾问及与其有关的其他专业顾问的工作。

6.审核室内设计文件，并向设计顾问发出详细的审核意见，供其执行。

7.组织及参与设计会议，为会议提供议程和讨论提纲。

8.与合同预算部门合作，确保设计工作符合预算标准。

9.准备月进度报告关于室内设计问题的相关部分。

10.与招标部合作，进行装修招标工作，
11.协助成本控制部，对室内设计材料进行选购。

12.分配工作予室内设计组的同事，管理及监督现场装修施工的工作，如下：
a 跟踪敦促内部设计相关的室内装修施工深化图、装修材料的批准和信息索取
问题的解决
b 详细审查用于协调方面问题递交的室内装修工程深化图。

c 评审和批准关于承包商提出的关于室内装修安装工程的尺寸控制和抽查方
式.。

根据需要组织对生产单位的生产设施进行检查。

d 与加工单位召开评审会，需要监察质量及细节方面的问题。

e 审核材料及加工样板。

f 处理、监督和促进所有相关的设计指令和信息索取函的决议。

g 就质量控制检查及查证方面进行协调。

h 与施工总监及场地检查员就送货计划, 施工顺序及现场安装细节审批等事宜
进行协调。

i 工程进行中进行定期检查以确保与设计、品质标准和合约要求一致。

j 竣工验收。

k 审核施工单位的每月工程量及竣工工程量结算。

13.与酒店管理公司协调有关工作。

工程技术部经理
1.全面负责本部门职责范围内的工作；主要负责以下方面A掌握落实各项计
划，使工程按计划进行；B严格施工质量，确保质量符合规范要求；C掌握
成本预算，控制建设成本；
2.组织设计招标，审查设计方的资格，商定设计合同；
3.负责组织营销策划部、成本控制中心及公司领导等对设计方案进行会审，
解决各专业功能及成本问题；
4.负责外围专家团的组建和管理；
5.负责协调本部门与其它部门、管理公司及其它顾问公司的管理工作；
6.负责协调质检站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关
系，监督监理安排好各种工序的穿插施工；
7.定期检查现场质量、安全、文明，进度、文件资料管理等工作，提出整改
意见和建议。

8.参加工程例会，必要时，主持召开设计或施工专题会议；
9.主持项目开发进度控制计划工作。

敦促相关部门按计划和工地实际情况及
时完成有关工作，做好进度计划的动态管理。

10.每月审核监理提交的《监理月报》；
土建区域经理
向工程技术部经理汇报，负责管理本区域内的工作，其工作职责包括下述内容：
1.协调管理
（1）根据公司总体目标和上级安排，制定工作计划，并负责落实实施。

（2）建立畅通的沟通渠道。

（3）协调土建、机电、内外装修等各专业之间的穿插配合问题，安排好各种工序的施工。

（4）与监理单位共同协调设计、承建商、供应商之间的关系。

2.设计管理
（1）督促设计单位按计划提供施工图纸，负责审核建筑/结构图纸。

（2）与设计院就专业设计问题进行跟踪协调。

（3）参加图纸会审及施工图交底，负责对图纸和变更洽商工作的落实和跟踪。

（4）协调土建与机电专业之间的设计协调工作
3.施工管理
（1）检查施工单位编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度计划的完成情况。

（2）对重大施工方案提出建议，并监督落实实施。

（3）监督、检查监理的工作完成情况，协助监理人员组织现场协调会议，解决施工中的矛盾和问题。

（4）熟悉工程合同条款，监督、检查工程合同执行的情况。

（5）对甲、乙供设备材料的选用进行审核并提出相应建议，监督监理对进场材料的验收。

（6）检查现场安全文明、质量、进度和成品保护情况，提出整改意见和建议，并对责任区域的现场安全负责。

（7）参加工程例会，处理现场工程技术问题。

（8）参加工程质量事故及安全事故的调查、处理。

对部门及公司提出的整改意见跟
踪监理和施工单位落实。

4.工程报批报建及验收管理
（1）参加防水等关键隐蔽工程验收，对项目的其他隐蔽工程进行抽查，参与工程阶段验收及竣工验收工作。

5.招投标及合同管理
（1）参加招投标资格预审工作及相关考察工作。

（2）编制及审核招投标技术规范，参加技术标评审工作。

（3）参与审核合同工程技术条款。

6.协调配合工作
1、协调配合策划部
（1）参与项目可行性评估及初步策划，从技术和施工组织可行性角度提供相关建议。

（2）配合营销策划部的售房工作，配合物业公司做好工程竣工后的房屋交接入住工作。

2、协调配合前期部
（1）配合前期开发部的政府报批工作。

（2）协助相关部门办理开工前的部分报批报建手续及工程竣工验收。

3、协调配合成本控制部。

（1）收集一手资料，协助成本控制部办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、反索赔工程。

（2）协助成本控制部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。

（3）配合成本控制中心做工程结算。

4、7，竣工资料
（1）负责督促各实施单位按规定整理和绘制竣工资料及竣工图，达到市档案馆及有关部门的规定和要求。

土建工程师
向项目副总监汇报, 负责项目负责区域内的土建工程的协调管理工作。

其工作职责包括下述内容：
5、 1.协调管理
（1）具体负责现场“三通一平”。

（2）配合各专业要求，合理安排土建专业的施工。

（3）具体协调设计、监理单位、承建商、供应商之间的工作。

6、 2.设计管理
（1）具体落实与设计院专业设计问题的跟踪协调；审核建筑、结构图纸。

（2）参加图纸会审及施工图交底，对工程变更和洽商负责对图纸和变更工作的落实和跟踪。

7、 3.施工管理
（1）深入施工现场，掌握第一手资料，参加检查现场安全文明、质量、进度和成品保护等工作，提出整改意见和建议。

（2）审核施工单位施工组织设计并检查督促施工进度按计划完成，
（3）配合监理检查现场的施工质量，确保施工质量满足验收规范
（4）对施工方案提出建议，并监督施工方案的落实实施。

（5）监督、检查施工单位的工作完成情况，协助区域项目经理解决施工中的矛盾和问题。

（6）具体监督、检查工程合同执行的情况。

（7）负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放以及对不合格材料的退换、跟踪等。

（8）参加工程例会，处理现场工程技术问题。

（9）参加工程质量事故及安全事故的调查、处理。

对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。

（10）配合机电及内装修设计施工协调管理工作
（11）认真审核工程洽商。

8、 4.工程报批报建及验收管理
参加防水等关键隐蔽工程验收，对项目的其他隐蔽工程进行抽查，参与工程阶段验收及竣工验收工作。

5，竣工资料
跟踪并检查施工单位编制各项竣工资料及竣工图纸。

1.全面负责本区域内工程项目土建(建筑,结构)工程的施工管理方面的协调工作。

2.按需要，及时掌握相关的土建工程施工质量和进度是否符合规范、合同和施工总
进度要求以执行协调工作。

并提出相应的对策与措施。

3.具体配合有关部门做好工程项目的市政接口等方面的协调和管理工作。

.
4.参与对土建单位施工组织设计及有关技术方案的评审工作，并检查相关施工单位
的实施情况。

5.按照工程进度，视不同工程阶段和季节，并结合重点部位向施工单位提出有关土
建施工的技术要求，了解其落实情况，协调施工中需业主确定的技术问题。

6.对分包提出的预制和安装施工组织设计进行评审并提出意见, 包括工地货物的堆
放, 起重机, 脚手架和安装的方案, 并达成同一意见。

7.具体负责归纳和协调施工、项目管理和监理等单位提出的有关土建施工方面的技
术与管理问题。

8.参加与承包商的有关进度、质量、安全等协调管理会议。

9.具体参与总承包单位的质量和安全事故的处理。

10.完成上级领导交办的其他土建施工与技术方面的任务和工作。

技术协调
向建筑/结果经理和项目副总监汇报, 负责项目土建工程的技术文件管理工作。

其工作职责包括下述内容：
1.协助设计经理与设计单位联络并跟踪协调设计的进程。

2.管理设计院施工图的出图工作。

监控土建及结构相关文件的流程，确保能及时提
供施工所需文件予承包商。

3.根据项目的实际需要对设计问题、可施工性问题、协调问题等提出评审意见。

发
现问题及时上报沟通，协调处理，并提出相应的对策与措施。

.
4.按照工程进度，跟踪设计施工图的进展情况。

5.处理和促进所有相关的设计指令的决议。

6.承包商的施工组织设计和有关技术方案进行评审，汇总各部门的意见后协调监理
公司在审批方案时统一综合考虑。

7.具体负责协调处理施工、项目管理、监理等单位提出的有关土建施工方面的技术
与管理问题。

8.掌握并了解土建工程中所采用的设备和材料的有关技术要求，配合有关部门把好
进场的建筑材料的质量关。

9.完成上级领导交办的其他土建施工与技术方面的任务和工作。

计划工程师
向项目副总监汇报, 负责项目进度计划的编制和管理工作。

其工作职责包括下述内容：
1.负责准备与编制项目工程进度总体计划以及根据项目进展情况与各有关部门及时
沟通以进行更新。

2.确认总体进度计划中的主要里程碑及关键路线，并及时知会各有关部门。

3.负责准备采购进度主计划以及根据项目情况进展进行更新。

4.掌握工程施工进度是否符合施工总进度要求，发现问题及时上报沟通，协调处
理，并提出相应的对策与措施。

5.了解工地进度，发现潜在的延期问题或进度放慢趋势，对潜在的工地问题提出正
确的意见，加速进程以确保项目竣工计划的完成。

6.管理和编制每月进度报告。

7.评审承包商的每周和每月进度进展报告并提出意见。

8.参加项目有关进度计划方面的协调管理会议。

9.参加与设计、施工单位等的项目协调会议。

10.掌握承包商工程总体进度情况，发现潜在的延期问题或进度放慢趋势及时协调处
理，提出相应的对策与措施，加速进程以确保项目总体竣工计划的完成。

11.总体协调各区域经理具体监控、督促各区域施工进度以确保与计划相吻合。

12.组织评审承包商提交的2周计划、3月计划、年计划和总体计划，汇总各部门意见
后协调监理公司在审批计划时统一综合考虑。

13.完成项目副总监交办的其他进度计划控制方面的任务和工作。

现场管理
向项目副总监汇报，负责项目土建工程的现场监督管理工作。

其工作职责包括下述内容：
1.掌握土建工程施工质量和进度是否符合规范、合同和施工总进度要求，发现问题
及时上报沟通，协调处理，并提出相应的对策与措施。

2.协调现场有关土建施工所需的临水和临电及相关配套的工作。

3.负责对土建单位施工组织设计及有关技术方案的评审工作，并检查相关施工、勘
查及环境监控单位的实施情况。

4.按照工程进度，视不同工程阶段、季节，并结合重点部位向施工单位提出有关土
建施工的技术要求，并了解其落实情况。

5.对分包提出的预制和安装施工组织设计进行评审并提出意见，包括工地货物的堆
放、起重机、脚手架和安装的方案，并达成同一意见。

6.负责检查和监督现场施工单位每天的人力、机械和材料的准备与配备情况。

7.审查监理单位对现场施工程序与施工方法是否符合规定的要求、现场施工质量和
安全防护是否达到标准及相关要求等的监督工作。

8.掌握并了解土建工程中所采用的设备和材料的有关技术要求, 配合有关部门把好
进场的建筑材料的质量关。

9.参加与承包商的有关进度、质量、安全等协调管理会议。

10.具体参与总承包单位的质量和安全事故的处理。

11.具体负责按工作流程处理分别来自设计院和承包商的设计变更、工程洽商。

12.在监理公司审核承包商月进度款申请后，负责其中当月完成工程量的复核。

13.完成上级领导交办的其他土建施工与技术方面的任务和工作。