我国餐饮业与商业地产

我国餐饮业与商业地产
一中国商业地产的现状
2000～2007年是我国商业地产行业持续保持快速增长的几年。

据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3%的水平。

可以看到，2000～2007年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%～39.5%之间，可以认为市场已进入稳定发展时期。

这8年间，商业营业用房投资额及增长率见表1和图1。

表1 2000～2007年商业营业用房投资额及增长情况
图1 2000～2007年商业营业用房投资额及增长情况
2007年，全国办公楼投资达1036.9亿元，增长率为11.7%，较2006年减少了9.3个百分点。

办公楼投资额增长率从2000年的-12.1%，到2003年的33.4%，再到2007年的11.7%，可以初步论断办公楼投资市场已经从2000年后开始的高速发展阶段逐步转变成目前的平稳发展阶段。

2000～2007年8年间，办公楼投资额及增长率见表2和图2。

表2 2000～2007年办公楼投资额及增长情况
图2 2000～2007年办公楼投资额及增长情况
建设商业营业用房和办公楼的主要资金来源有国内贷款、外资、自筹资金和其他资金。

如表3所示，2007年我国房地产企业的资金来源方式主要还是依靠银行信贷融资，其次是股票与债券等金融工具的融资，而利用外资融资的方式目前在我国还刚刚起步，所占比例并不大。

表3 2007年房地产企业资金来源情况
目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要是以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。

融资渠道狭窄，过度依靠银行信贷是我国目前商业地产融资市场面临的最大问题，这种问题在短期内很难改变。

2007年开始，为了抑制国内流动性过剩以及固定资产投资增速过快的问题，同时为了防止局部资产价格泡沫膨胀，央行开始执行从紧的货币政策。

以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业将面临一定的贷款限制，建立多元化融资方式成为未来相当长一段时间内行业融资的发展方向。

目
前房地产信托、基金等国外运用成熟的融资方式在我国刚刚起步，相信也会有较大的发展潜力。

受全球性金融危机以及美国次贷危机的影响，2008年上半年，全球商业房地产交易量比2007年同期下跌41%，投资额仅有2360亿美元。

[1]造成交易量下降的主要原因在于全球金融危机导致信贷市场的不稳定，同时随着全球商业抵押担保证券市场的崩溃以及借贷成本的普遍提高，那些融资比例较高的投资者纷纷退出了市场。

[2]
在金融海啸的“寒潮”下，我国商业地产也受到了一定的影响。

2008年上半年，我国主要大中城市商业地产的市场租售价格相对平稳，但从2008年下半年开始出现下降趋势，根据全国工商联房地产商会不动产专业委员会发布的《中国商业地产专家报告》预测，2009年上半年商业地产可能较为困难，下半年才有可能回暖。

我国商业地产目前面临的短暂困境，其主要原因是全球金融海啸带来的商家资金紧张及其投资谨慎。

由于经济危机带来的消费者购物尤其是建材、家电和中高端商品消费开始下滑，有的大型连锁商家减少了投资的额度，有的商家甚至紧急停止扩张方案，从而导致了供需失衡。

而与需求萎缩同时袭来的还有供应量的进一步加大。

进入2008年以来，北京的商业地产处于一种“火热”的状态。

在此期间，西单大悦城、华贸商城、万贸购物中心、龙德广场等大型的商业地产相继进入市场。

国际物业顾问DTZ戴德梁行的研究报告显示，2008年上半年北京商业总供应量达180万平方米，三季度又新增76.2万平方米，预计未来3年内，计划开业的商业项目面积合计将高达630万平方米。

二餐饮业与商业地产的融合
随着城镇居民收入水平持续提高，消费类型由需求型快速向享受型转化，因此餐饮及休闲业态增长迅速，从而担当了消化商业地产面积的重要角色。

纵观北京、上海这几年的商业地产，小到一座商业楼，大到一个商业mall，甚至是一个商圈都少不了餐饮的助阵，餐饮行业已经逐渐成为商业地产的主力军。

为何商业地产如此钟情于餐饮业？其原因主要应有以下几点。

（一）我国餐饮业的发展速度远远高于其他商业业态的发展速度
根据商务部发布的数据显示，中国的餐饮业已连续16年保持两位数的增长。

2007年全国住宿和餐饮业零售额实现12352亿元，同比增长19.4%，增幅比上年高出3个百分点。

其零售额占社会消费品零售总额的比重为13.8%，拉动社会消费品零售总额增加2.6个百分点，对
社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。

2008年，我国餐饮业克服自然灾害和国际金融危机的不利宏观影响，整体呈现持续平稳增长的发展态势。

全国住宿和餐饮业零售额15403.9亿元，同比增长24.7%，比社会消费品零售总额21.6%的增长速度高出3.1个百分点，占社会消费品零售总额的14.2%。

这些数据表明，餐饮业已经成为一个消费新亮点。

餐饮业的高速发展已经被越来越多的人所关注，也必将成为商业地产开发商们所追逐的目标。

（二）商业地产与餐饮联手在于餐饮业对商业地产人流的带动作用
餐饮业是一个人群高度聚集的场所，餐饮业的进入必然会带来大量的消费人群，这些人不仅仅会带来餐饮业的繁荣，而且具有很强的联动作用，带来其他商业业态的发展。

正是这种积极的辐射作用，使得不少商业地产不约而同地把主要业态定位于餐饮娱乐休闲方面，甚至出现了餐饮街这样专门的餐饮娱乐商业地产。

以北京金源时代购物中心为例，其第一期餐饮部分面积约6.6万平方米，却为金源吸引了大量客流，成为西部区域商务宴请、家庭聚餐、朋友聚会的首选餐饮场所。

再看亦庄上海沙龙新天地，商业面积约6万平方米，其中餐饮约占了一半以上，在目前所有的商业业态中，餐饮业经营情况最好，为该项目吸引了大量的亦庄区域内外的消费者，带来了一定的商业人气。

这些事例说明餐饮业是能够使商业地产迅速积攒人气的最好业态，所以，餐饮结合商业地产可以走上高速发展之路，商业地产凝聚餐饮的火暴人气也可以实现价值的最大化。

（三）餐饮业可以加速商业地产商业价值的提升
餐饮是商业地产实现价值最大化和实现快速销售、迅速回款的途径之一。

据了解，具有餐饮用途的商业地产一般比不能做餐饮商铺的地产在价格上平均要高出上千甚至几千元。

以北京海淀区紫金长安项目为例，餐饮部分一层的平均销售价格约为35000元/平方米，而非餐饮部分一层的平均销售价格约在32000元/平方米，差距达到3000元/平方米。

在销售速度及回款方面，以国美第一商街为例，国美第一商街餐饮街总建筑面积3.3万平方米，由2、6、9、12、17共5栋楼组成，商业设计基本上都是铺铺临街，这几栋楼盘均出现了供不应求的场面，其中“国美后街”开盘当天有2000人抢368个商铺，仅3个小时，二层商业面积计11000平方米就全部售罄。

再看东亚奥北中心的辣街，全部定位于“辣”餐饮，2007年3月11日正式开盘，销售率超过80%。

这两个典型的商业地产与餐饮结合的项目充分说明，餐饮业在为开发商利润最大化提供充分保障的同时，也大大加快了其销售速度，快速回笼了资金。

综上所述，无论是从餐饮市场的发展趋势看，还是从餐饮对商业地产的带动作用看，商业地产与餐饮联手已经成为一种发展的必然趋势。

目前不仅仅是商业地产积极引入餐饮企业，一
些餐饮集团随着自身实力不断壮大，也开始谋划多元化经营，以降低单一化经营的风险。

根据国家统计局的数据显示，2007年中国餐饮业零售额达到12352亿元，人均消费950.15元。

随着人民生活水平和餐饮社会化程度的提高，近年来，餐饮消费一直保持着快速增长，行业中产生了至少百家资产上亿元的企业，如小肥羊、全聚德等，其更是通过上市募集了大量资金。

目前，一些餐饮大鳄，比如便宜坊、翔达、狗不理、小肥羊等餐饮企业都纷纷涉足商业地产，将购置的房地产用以经营或出租，寻求集团固定资产的利益最大化。

由于拥有北京哈德门饭店南侧的一块土地，便宜坊集团将与国瑞城开发商合作开发，集团将拥有国瑞城新建的16层写字楼的产权。

便宜坊集团计划将1～3层作为百货商场，4～16层作为写字楼出租，预计实用面积超过1万平方米的写字楼租金将占到集团年收入的15%左右。

除了便宜坊集团，北京翔达集团也开始进军地产业，该公司筹备10年，投资数亿元兴建翔达大酒店，已于2008年5月投入运营，目前出租率达80%以上。

该酒店占地面积12593平方米，总建筑面积48884平方米，地下3层，地上15层。

西段为翔达大酒店部分，建筑面积23938平方米；中段为写字楼部分，建筑面积14870平方米；东段为教育培训中心，建筑面积10076平方米。

得益于该商业地产项目的良好效益，预计该集团公司年收入将增加1倍。

除了这些餐饮集团企业，一些老字号餐饮也开始转换思维，寻求多元化的经营发展。

例如，2008年末，狗不理集团斥资1.5亿元购买了东直门NAGA上院6000平方米的地产，用于其高端酒店NAGA上院大酒楼的经营。

狗不理NAGA上院大酒楼坐落于高档社区和商务办公区，为进一步适应和满足中外高端人群消费与招待需求，并实现与狗不理前门店大众化经营错位，狗不理集团决定在狗不理NAGA上院大酒楼旁，改建设立具有时尚元素的“9号大酒楼”作为狗不理集团在北京直营的高端酒店，服务高端消费。

中国餐饮企业经过十几年的快速发展，已经具备了一定的规模和实力，特别是其中的百强企业基本都拥有非常充足的资金。

2007年，全国百强餐饮企业最低年营业额已经从2000年的4500万元跃升为2.2亿元。

餐饮百强企业零售总额已经近千亿，个别行业大亨年收入超百亿元。

在具备雄厚的资金流的前提条件下，购置商业地产自用或用于多元化拓展已成为成功的餐饮企业的发展趋势。

三餐饮业与商业地产的发展趋势
餐饮业与商业地产充分融合的同时，也会带来一些前所未有的问题。

如何更好地认识和解决这些问题，需要餐饮企业以及商业地产企业的共同努力。

针对2008年下半年我国宏观经济形势和现在餐饮企业与商业地产的融合情况，我们提出几个需要关注的方面。

第一，餐饮企业在商业地产中的定位还不是非常明确，缺少相应的规划。

一个好的商业地产不仅要满足该区域消费人群的衣食住行，还要激发区域消费潜力，引导区域消费行为。

餐饮业态的不同将会使不同的餐饮业态面对不同的消费群体。

例如，社区型餐饮业态主要在住宅区域内，服务于周边常驻消费人群，消费以日常餐饮消费为主，因此餐饮业态主要以中餐为主，涵盖八大菜系、特色餐饮、家常菜、小吃等，辅助以西餐、咖啡、酒吧等业态。

而商务型餐饮业态位于商务区内，面对的是写字楼里的商务消费，主要服务于商务洽谈、商务宴请、商务谈判等，消费相对较高，要求环境高，品质好，因此业态主要以高档中餐、各国特色美食、西餐店、咖啡店、酒吧、茶馆等为主，传统的家常菜相对较少。

所以针对不同的商业地产区域，应在引入餐饮企业上要具有一定的针对性，同时还应该与周边的餐饮业态区分开来，形成互补。

目前商业地产在一些餐饮项目上定位雷同，业态细分不是很明确，基本上是将所有的餐饮分类都招进来，没有明确的规划，招商到最后就形成了只要是餐饮就可以进，而无论品牌、种类的状况，这样往往会造成后期经营中的竞争及困难。

而这个方面做得较好的是以“辣”为主题定位的辣街，作为北京首个“辣”主题商业街，辣街辣得有味道，辣得有文化，辣得够时尚：3万平方米的综合商业街区，由独栋商业楼与底商店铺组成。

多元业态主要涵盖了特色的美食广场还有精品购物、时尚特区，营造出奥北核心区域的“辣”主题消费区，将美食、文化、时尚相容。

所以，商业地产企业在招商前应充分对周边进行调研，根据项目量体裁衣，规划得出适合于自身的餐饮企业。

商业地产开发商不仅要了解不同类型的餐饮商家的选址要求，更要根据项目定位合理引进。

根据北京汉博投资顾问有限公司董事总经理鄂丽华的观点，购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭型和宴请型为主，并以当地最有影响力的品牌作为项目的支撑；而且几家店应该拉开档次，实现差异化竞争。

除了大众中餐，购物中心还要包括一些商务茶餐厅、快餐厅，可以根据周边商业环境以及消费结构调整其配比。

第二，由于全球性金融危机的蔓延，目前中国的商业地产也受到了一定程度的影响，但却给餐饮企业带来了一个扩张的好机会。

根据仲量联行发布的报告显示，由于我国政府限制海外热钱及全球范围内的信贷市场资金流动不畅，2008年一线城市商业地产市场外资收购交易额明显萎缩。

北京全年外资并购总额同比下降74%，上海下降26%。

仲量联行预计，2009年北京写字楼市场新增供应量将达到233万平方米，使市场存量再增长27%；商铺市场新增供应量将达到167万平方米，市场存量将飙升至51%。

预计北京写字楼及商铺平均租金将下降15%～20%。

投资的减少直接影响到商业地产的繁荣程度。

2009年第一季度在全国房地产出现复苏的情况下，商业地产的表现依旧疲软。

以北京市场举例，北京甲级写字楼整体空置率在第一季度上升至17.38%，环比上升0.90个百分点；租金报价环比下跌3.87%，至每月每平方米人民币260.92元。

部分写字楼业主提供更长的免租期，导致平均净有效租金环比下降7.7%，这一现象在燕莎和中央商务区市场尤其明显。

业内专家表示，造成这种现象的主要原因是由于许多企业尤其是跨国公司因面临财务困境而纷纷降低企业运营成本以及外籍人士住房津贴，这也直接导致了中国写字楼市场和住宅租赁市场的低迷。

商业地产的暂时疲软导致租金价格的下降，却给了餐饮企业更大的活动空间。

根据调查，目前北京出租铺位的价位也根据地理位置的不同出现了不同程度的下降。

二环崇文门、东直门等商圈的新店租金下降了5%～10%，四环周边的朝阳北路、亚运村商圈租金下浮10%～20%，尤其是2000～4000平方米的大面积商业用房的租金下降近30%。

租金价格的降低为餐饮企业抢占市场提供了一个有利的时机，不少大型餐饮集团都表示出在保证销售收入的同时要加快其扩张的步伐。

在俏江南公布的2009年市场拓展计划中可以看到，其在北京、上海市场推出的新品牌餐厅将着重突出与现有3个品牌的差异化，并计划在全国范围内开设50家左右以中央厨房为核心的商务休闲餐厅；小肥羊在其最新发布的年报中表示，2009年的发展策略仍以开店为主，其将在以北京、上海及深圳为主的一、二线城市增加40家分店；全聚德方面，继双榆树店落户中关村商圈外，2009年上半年还将有3家直营店开张；2008年11月获得私募投资的呷哺呷哺火锅2009年3月便新开张了6家店面。

除了本土的餐饮企业外，肯德基、麦当劳等洋快餐也纷纷表示不会放缓扩张步伐。

星巴克大中华区总裁王金龙则表示，中国市场逐渐成为星巴克除美国本土以外第二大市场，2009年起，中国仍是星巴克开发的重要市场，在中国的店面数量、规模可能超过美国市场。

第三，政府出台相应政策，积极支持餐饮产业进行升级，为餐饮产业创造出好的发展环境。

《国务院办公厅关于扩大消费的意见》中明确指出，倡导餐饮企业发展新型消费模式，促进消费升级。

培育大型流通企业集团，支持中心商贸企业的发展，充分发挥其便利消费、稳定市场的作用。

同时实行商业与工业用电、用水同价政策，减轻商贸企业的负担。

-全文完-。