房地产项目增值税业务处理操作手册

房地产项目
增值税涉税业务处理操作手册
目录
第一部分科目设置说明 (2)
第二部分不动产销售收入的账务处理 (4)
第三部分租金收入及其他收入账务处理 (10)
第四部分固定资产处置的处理 (12)
第五部分进项税相关业务的处理 (14)
第六部分代收代付水电费的处理 (15)
第七部分减免税款及增值税检查调整的处理 (17)
第八部分代扣代缴增值税的处理 (18)
第九部分随机赠送礼品的处理 (18)
第十部分月末税金及附加的计提及结转 (19)
第十一部分次月申报缴纳 (20)
第十二部分注意事项 (20)
第一部分科目设置说明
一、科目设置
应交税费下设二级明细科目“应交增值税”、“未交增值税”、“预缴增值税”、“待抵扣进项税”、“待认证进项税”、“简易征收”、“减免税款”核算企业增值税相关事项。

（一）“应交增值税”下设三级明细科目“进项税额”、“销项税额”、“进项税额转出”、“销项税额抵减”、“转出未交增值税”、“代扣代缴增值税”、“增值税检查调整”。

其中：
1、【进项税额】记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额，根据每月认证后的金额及待抵扣金额转入。

2、【销项税额】记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。

3、【进项税额转出】记录企业的购进货物、在产品、产成品等已经计入进项税额，后发生财税[2016]36号文附件1第27条列举的不能用于抵扣销项税额的而转出的进项税额。

4、【销项税额抵减】记录企业按规定用土地价款扣减销售额而减少的销项税额。

5、【转出未交增值税】核算一般纳税企业月终转出未交的增值税。

6、【代扣代缴增值税】核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。

7、【增值税检查调整】记录税务机关对企业进行增值税的直接调整。

（二）【未交增值税】核算企业未缴纳的增值税额。

（三）【预缴增值税】核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

（四）【待抵扣进项税额】核算准予在以后期间抵扣的进项税额。

包括：尚未抵扣的不动产进项税额。

（五）【待认证进项税额】过渡科目。

记录企业购入除不动产以外的货物或接受应税劳务而支付的、还未认证而不能从当期销项税额中抵扣的进项税额。

（六）【简易征收】核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

（七）【减免税额】核算初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用可以抵扣销项税额的税额以及直接减免、即征即退、先征后返增值税。

二、增值税税率及征收率
增值税税率目前共分为4种：13%、9%、6%、零税率；增值税征收率目前共分为2种：5%、3%，在核算时，金蝶系统中分录里将部分体现为辅助核算【税率】，入账时按对应税率筛选，其中：
1、13%税率：主要包括销售货物、提供修理修配劳务（如包装物、备品备件、促销物料等）；
2、9%税率：主要包括包括粮食、食用植物油、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品、图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、农膜、销售不动产、交通运
输服务、土地使用权等；
3、6%税率：主要包括提供现代服务业服务（如研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、签证咨询服务等现代服务业但有形动产租赁服务除外）、销售无形资产（不包括土地使用权）；
4、5%征收率：主要包括房地产企业选择简易征收方法的情况；
5、3%征收率：主要包括小规模纳税人可以到主管国税局申请代开税率为3%的增值税专用发票；销售旧货、自己使用过的物品（包括2009年1月1日前购买的固定资产）按照3%的征收率减按2%交纳增值税；
6、零税率：出口，核算财税[2013]106号规定的离岸服务外包业务以及其他零税率的业务。

第二部分不动产销售收入的账务处理
一、简易计税
（一）预售状态下不动产销售收入处理
1、取得销售回款
借：银行存款
贷：预收账款—房地产业务/购房定金
2、缴纳当月应预缴增值税税款
借:应交税费—预缴增值税
贷：银行存款
备注：（1）预缴增值税=本月新增预收账款/（1+5%）*3%；
（2）预收账款为含税金额。

3、达到交房条件，确认收入时，按应缴纳增值税的不含税收入的5%
计算增值税
借：预收账款—房地产业务
贷：预收账款—结转
借：预收账款—结转
贷：主营业务收入
应交税费—简易征收
备注：应交税费—简易征收=应缴纳增值税的预收账款/(1+5%)*5%。

4、结转收入同时要结转成本和税金
（1）结转成本
借:开发产品
贷：开发成本—结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
（2）计提税金及附加
借：税金及附加
贷:应交税费—城建税等
备注：（1）税金及附加计提金额计算参见第十部分计提税金及附加；
（2）以竣工备案后，房屋整体交付时点为结转收入、成本及税金标准。

（二）已达到交房条件的现房销售（如当地税务局有较明确的要求的，根据当地税务局要求处理）
1、收到部分销售房款
借：银行存款
贷：预收账款—房地产业务/购房定金
2、月末/季末，按合同金额结转收入
借：预收账款—房地产业务
贷：预收账款—结转
借：预收账款—结转
贷：主营业务收入
应交税费—简易征收
备注：预收账款为含税金额。

3、月末税务处理
借：应交税费—简易征收
贷：应交税费—未交增值税
备注：（1）“应交税费—预缴增值”余额>=“应交税费—未交增值税”余额，按未交增值税余额将预缴增值税转入未交增值税科目，不交纳增值税；
（2）“应交税费—预缴增值”余额<“应交税费—未交增值税”余额，将预缴增值税余额全额转入未交增值税科目，当期应交增值税等于未交增值税余额。

缴纳分录如下：
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
4、结转收入同时要结转成本和税金
（1）结转成本
借:开发产品
贷：开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
（2）结转已缴纳增值税的附加税费
借：税金及附加
贷:应交税费—城建税等
备注：现房销售，在客户未交房情况下结转收入但是增值税按5%缴纳。

（三）已交增值税退税处理
1、计算应退税金额并申请退税时
借：其他应收款
借：应交税费—未交增值税（红字）
应交税费—城建税、教育费附加、地方教育费附加等（红字）2、收到税务机关退款时
借：银行存款
贷：其他应收款
二、一般计税
（一）预售状态下不动产销售收入处理
1、在收到房款时
借：银行存款
贷：预收账款—房地产业务/购房定金
备注：预收账款为含税金额。

2、缴纳当月应预缴3%税款时
借:应交税费—预缴增值税
贷：银行存款
备注：预缴增值税=本月新增预收账款/（1+9%）*3%。

3、达到交房条件，确认收入
借：预收账款—结转
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税—销项税额
借：主营业务成本（红字）
借：应交税费—应交增值税—销项税额抵减
备注：（1）应交税费（销项税）=应缴纳增值税的预收账款/(1+9%)*9% （2）当期允许扣除的土地价款=（当期结转收入的建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
销项税额抵减金额=当期允许扣除的土地价款/(1+9%)*9%
4、结转收入同时要结转成本和税金
（1）结转成本
借:开发产品
贷：开发成本—结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
（2）结转对应税金
借：税金及附加
贷:应交税费—城建税等
备注：结转税金及附加的计算参见第十部分。

（二）已达到交房条件的现房销售不动产处理（如当地税务局有较明确的要求的，根据当地税务局要求处理）
1、收到部分销售房款时
借：银行存款
贷：预收账款
2、月末，按合同总价结转收入
借：预收账款—结转
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税—销项税额
借：主营业务成本（红字）
借：应交税费—应交增值税—销项税额抵减
3、已结转收入的合同，按收款金额进行预收账款内部结转
借：预收账款—房地产业务
贷：预收账款—结转
4、结转收入同时要结转成本和税金
（1）结转成本
借:开发产品
贷：开发成本—结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
（2）结转已缴纳增值税的附加税金：
借：税金及附加
贷:应交税费—城建税等
5、月末税务处理
借：应交税费—应交增值税—转出未交增值税
贷：应交税费—未交增值税
备注：（1）“应交税费—预缴增值”余额>=“应交税费—应交增值税—转出未交增值税”余额，按未交增值税余额将预缴增值税转入未交增值税科目，不交纳增值税；
（2）“应交税费—预缴增值”余额<“应交税费—应交增值税—转出未交增值税”余额，将预缴增值税余额全额转入未交增值税科目，当期应交增值税等于未交增值税余额。

缴纳分录如下：
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
备注：结转税金及附加的计算参见第十部分。

第三部分租金收入及其他收入账务处理
一、租金收入
如一次性收取多月或者跨年租金，收入按权责发生制结转，增值税按收付实现制确认。

1、收取租金时
借：银行存款
贷：其他应付款—租金
2、月末会计处理
借：其他应付款—租金
贷：应交税费—简易征收/应交税费—应交增值税—销项税额借：税金及附加
贷：应交税费—城建税
应交税费—教育费附加
应交税费—地方教育费附加
3、结转当月租金收入账务处理
借：其他应付款—租金
贷：其他业务收入—房屋出租
借：税金及附加
贷：应交税费—应交房产税
备注：后期每月账务处理同上。

二、其他收入类
1、办证费手续费等收入每月需价税分离并计算增值税及增值税附加税。

（挞定收入不需要交增值税）
借：银行存款
贷：其他业务收入/营业外收入
应交税费—应交增值税—销项税额（税率6%）
2、与房款有关的违约金（合同不再继续执行收取的款项）
借：银行存款
贷：营业外收入—违约金
3、收取的滞纳金（合同继续执行，延期付款收取的款项）
借：银行存款
贷：其他业务收入—其他收入
应交税费—简易征收/应交税费—应交增值税—销项税额
第四部分固定资产处置的处理
一、房屋及车位等不动产的处置
1、将要处置的固定资产转入固定资产清理
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
2、取得固定资产处置收入
借：银行存款
贷：固定资产清理
应交税费—应交增值税—销项税额/应交税费—简易征收3、计算处置损益
借：固定资产清理
贷：营业外收入
或借：营业外支出
贷：固定资产清理
备注：2016年4月30日前取得的不动产计入简易征收科目。

4月30日以后的计入销项税额。

二、除不动产以外的其他固定资产的处置（未抵扣进项税）
1、将要处置的固定资产转入固定资产清理
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
2、取得固定资产处置收入
借：银行存款
贷：固定资产清理
应交税费—应交增值税—销项税额（辅助税率：3%）备注：销项税额=固定资产处置收入/(1+3%)*2%。

3、计算处置损益
借：固定资产清理
贷：营业外收入
或借：营业外支出
贷：固定资产清理
三、除不动产以外的其他固定资产的处置（购入时已抵扣进项税）
1、将要处置的固定资产转入固定资产清理
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
2、取得固定资产处置收入
借：银行存款
贷：固定资产清理
应交税费—应交增值税—销项税额
营业外收入
或借：银行存款
营业外支出
贷：固定资产清理
应交税费—应交增值税—销项税额
备注：销项税额=处置收入/（1+13%））*13%。

第五部分进项税相关业务的处理
一、简易计税
采取简易计税方式的项目不抵扣进项税额，认证后做进项税额转出，取得的进项税记入成本或费用。

二、一般计税
（一）取得开发成本、费用类可抵扣进项税发票时
1、取得发票时
借：开发成本、管理费用、销售费用等
应交税费—待认证进项税
贷：银行存款、应付账款等
2、根据当月认证的待认证进项税额，作如下处理
借：应交税费—应交增值税—进项税额
贷：应交税费—待认证进项税
（二）购置不动产,全额抵扣的处理
1、取得不动产待认证进项税发票时
借：固定资产
应交税费—应交增值税—待认证进项税
贷：银行存款、应付账款等
2、当月抵扣待认证进项税额的100%
借：应交税费—应交增值税—进项税额
贷：应交税费—应交增值税—待认证进项税
（三）允许销售额扣除当期销售房地产项目对应的土地价款时，按允许抵减销售额对应的税金进行处理
借：主营业务成本（红字）
借：应交税费—应交增值税—销项税额抵减
备注：当期允许扣除的土地价款=（当期结转收入建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
销项税额抵减金额=当期允许扣除的土地价款/(1+9%)*9%
第六部分代收代付水电费的处理
1、费控系统预付请款（无票）
借：预付账款—其他（客商）
贷：银行存款
2、取得发票，确认水费分摊，费控报销冲销预付款
借：管理费用—水电费（行政类）
销售费用—水电费（营销类）
开发成本—开发间接费—水电费（工程类，含乙方单位承担的水电费）
应交税费—应交增值税—待认证进项税
贷：预付账款—其他（客商）
（1）由施工方承担的水电费，申请人需在ERP中发起等金额的付款审批单，注明代扣水电费（ERP成本系统处理）
借：应付账款—工程款（客商）
贷：其他应收款—代扣水电费（客商）
（2）房开司开具发票时（手工入账）
借：其他应收款—代扣水电费（客商）/库存现金
借：开发成本—开发间接费—水电费（红字，乙方单位承担的水电费）
贷：应交税费—应交增值税—销项税额
3、如冲销预付款后有剩余还回金额，费控中填写还款单
借：银行存款
贷：预付账款—其他
4、房地产项目采取简易计税时，公司承担水费的待认证进项税需作进项税额转出。

借：开发成本、销售费用、管理费用等科目
贷：应交税费—应交增值税—进项税额转出
第七部分减免税款及增值税检查调整的处理
一、增值税税款系统专用设备和技术维护费抵减增值税额的账务处理（适用于简易计税及一般计税方式）
1、取得发票时
借：管理费用—其他
应交税费—应交增值税—待认证进项税
贷：银行存款等
借：应交税费—应交增值税—进项税额
贷：应交税费—应交增值税—待认证进项税
借：管理费用—其他
贷：应交税费—应交增值税—进项税额转出
2、结转减免税款
借：应交税费—减免税款
借：管理费用—其他（红字）
二、增值税检查调整的处理
1、税务机关对企业进行纳税检查后，对企业应调减账面待认证进项税额或调增销项税额和待认证进项税额转出数额的会计处理如下：借：开发成本、管理费用、销售费用等
贷：应交税费—应交增值税—增值税检查调整
2、上缴税款时
借：应交税费—应交增值税—增值税检查调整
贷：银行存款
第八部分代扣代缴增值税的处理
1、向境外供应商支付费用需代扣代缴增值税时，做如下分录：
借：开发成本、管理费用、销售费用等
贷：应交税费—代扣代缴增值税
银行存款、应付账款等
2、实际缴纳代扣代缴增值税时，做如下分录：
借：应交税费—代扣代缴增值税
贷：应交税费—未交增值税
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
3、取得代扣代缴凭证时，做以下分录：
借：应交税费—应交增值税—待认证进项税额
借：开发成本、管理费用、销售费用等（红字）
第九部分随机赠送礼品的处理
一、购入随机赠送的礼品
借：库存商品
应交税费—应交增值税—待认证进项税
贷：银行存款、应付账款等
二、赠送礼品
借：销售费用
贷：应交税费—应交增值税—销项税额
库存商品
第十部分月末税金及附加的计提及结转
确认收入、成本时，计提相应的税金及附加。

1、简易计征方式下，根据结转的收入按5%计算应申报的增值税，用应申报的增值税计算应结转的税金及附加
借：税金及附加
贷：应交税费—营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等
2、一般计税下，分情况计算应结转的税金及附加
（1）抵减预缴增值税前，应纳税额<=0
销项税-销项抵减-减免税款-进项税<=0，应纳增值税额为0 ，不存在附加税结转。

（2）抵减预缴增值税前，应纳税额>0
1)销项税-销项抵减-减免税款-进项税-预缴增值税<=0
按抵减预缴增值税的金额计算附加税，以此结转税金及附加。

借：税金及附加
贷：应交税费—城建税、教育费附加、地方教育费附加等
2)销项税-销项抵减-减免税款-进项税-预缴增值税>0
按预缴增值税计算附加税+应申报的增值税对应的附加税，以此结转税金及附加
借：税金及附加
贷：应交税费—城建税、教育费附加、地方教育费附加等
第十一部分次月申报缴纳
一、交纳预缴增值税及附加税
借：应交税费—预缴增值税
应交税费—城建税、教育费附加、地方教育费附加等
贷：银行存款
二、上月末结转后未交增值税科目有贷方余额
借：应交税费—未交增值税
应交税费—城建税、教育费附加、地方教育费等
贷：银行存款
第十二部分注意事项
一、特别说明
1、取得的增值税专用发票，应在当月认证，月末“应交税费—应交增值税—待认证进项税”科目余额为0。

2、简易计税方式下不需要增值税专用发票，收到的增值税专用发票，认证后做进项税额转出，进入成本、费用等科目。

3、一次性收到的租金，应全额计缴增值税。

4、租赁收入房产税用价税分离后的不含税价计提缴纳，按权责发生制确认房产税计税基础，如果当地有具体规定，参照当地口径执行；印花税根据合同金额计提缴纳，如果合同价税分离，则按不含税金额计缴印花税。

5、不动产预交土地增值税、企业所得税时均应以预收账款价税分离
后的不含税金额作计税基数，与当地执行口径冲突时，按当地口径执行。

二、增值税申报注意事项
1、增值税专用发票及时认证；
2、报税前需用税控盘抄税；
3、报税完成后需将税控盘及时清卡；
4、当月无论是否开具发票，均应在次月申报期内，在税控设备上抄报税，待申报完成后再清卡，方可进行下一次开票。

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