鲍玉洪、淮南民生新城物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

鲍玉洪、淮南民生新城物业服务有限公司物业服务合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】安徽省淮南市中级人民法院
【审理法院】安徽省淮南市中级人民法院
【审结日期】2020.02.20
【案件字号】(2020)皖04民终172号
【审理程序】二审
【审理法官】王雪霞张晨王元元
【审理法官】王雪霞张晨王元元
【文书类型】判决书
【当事人】鲍玉洪;淮南民生新城物业服务有限公司
【当事人】鲍玉洪淮南民生新城物业服务有限公司
【当事人-个人】鲍玉洪
【当事人-公司】淮南民生新城物业服务有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】鲍玉洪
【被告】淮南民生新城物业服务有限公司
【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。

上述第一项和第三项抗辩理由涉及民生物业公司或其他单位或个人是否侵犯鲍玉洪物权问题，不在本案审理范围，鲍玉洪如认为存在侵权事实，可另行诉讼解决；至于第二项抗辩理由所涉及事实是否存在，不构成拒交物业服务费的根本抗辩，民生物业公司履行双方物业服务合同主要义务，鲍玉洪应当按照合同约定支付物业服务费，如业主认为物业公司在履行合同中存在部分瑕疵，可向物业公司提出并要求更正，物业公司仍不更正的，业主可另案起诉解决，正如一审法院评判，在物业公司不存在根本性违约或不作为的情况下，部分业主仅以物业公司提供的物业服务存。

【权责关键词】撤销实际履行违约金侵权支付违约金合同约定诚实信用原则新证据证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【本院查明】二审中，双方均未提交新证据。

本院对一审查明事实予以确认。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。

鲍玉洪对其与民生物业公司之间形成物业服务合同关系不持异议，故应当按照合同约定向民生物业公司支付物业服务费及违约金。

鲍玉洪拒交物业费提出三点抗辩理由，一是民生物业公司将小区公共位置划分停车位收取费用不合理，并造成其停车不便；二是其住宅楼后景观仅在两次评比文明小区和文明物业时放过水，平时是土坑；三是其住宅楼一楼开设幼儿园影响其正常生活，民生物业公司没有管理。

本院认为，上述第一项和第三项抗辩理由涉及民生物业公司或其他单位或个人是否侵犯鲍玉洪物权问题，不在本案审理范围，鲍玉洪如认为存在侵权事实，可另行诉讼解决；至于第二项抗辩理由所涉及事实是否存在，不构成拒交物业服务费的根本抗辩，民生物业公司履行双方物业服务合同主要义务，鲍玉洪应当按照合同约定支付物业服务费，如业主认为物业公司在履行合同中
存在部分瑕疵，可向物业公司提出并要求更正，物业公司仍不更正的，业主可另案起诉解决，正如一审法院评判，在物业公司不存在根本性违约或不作为的情况下，部分业主仅以物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，客观上影响物业公司收支从而导致物业服务质量的下降，引起恶性循环，不仅影响已交费业主合法权益，而且最终影响小区正常物业服务管理，会导致整个小区业主权益受损。

故本案鲍玉洪拒交物业服务费的抗辩理由均不能成立。

综上所述，鲍玉洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由鲍玉洪负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 12:41:31
【一审法院查明】一审法院认定事实：鲍玉洪系安徽省淮南市田家庵区淮河新城二期20某3-206室房屋业主，该房屋建筑面积134.97平方米（其中20栋206A房屋建筑面积87.26㎡、20栋206B房屋建筑面积47.44㎡）。

2013年9月2日，淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订了《民生·淮河新城（二期）前期物业服务合同》一份，约定：“淮南民生新城物业服务有限公司提供淮河新城二期小区前期物业管理服务，物业服务管理费多层住宅为0.50元∕月∕平方米。

合同第十二条约定物业服务费按半年交纳，业主应在1月10日、7月10日履行交纳义务。

业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。

"合同生效后，淮南民生新城物业服务有限公司对淮河新城二期小区提供了前期物业管理服务。

2014年1月1日起，鲍玉洪未按时交纳物业管理服务费，民生物业公司提起本案诉讼。

【一审法院认为】一审法院认为：本案中，双方虽未签订书面的物业服务合同，但自2013年9月2日民生物业公司与淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（二期）前期物业服务合同》后，就实际对小区提供物业服务。

鲍玉洪作为业主，在2014年之前一直缴纳物业费
用，应视为双方之间成立物业服务合同关系。

本案中，民生物业公司要求鲍玉洪支付2014年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费4852.8元，违约金1747元，合计6599.8元。

一审法院认为，民生物业公司按照每月每平方米0.5元的标准计收物业费，未超过服务价格登记证的约定，应予以支持；对于民生物业公司要求鲍玉洪支付违约金1747元，因未提交证据证明其实际损失，该项诉讼请求计算标准略高，依据公平原则，酌定参照中国人民银行同期贷款利率4.75%收取，即：1383元（4852.8元×4.75%×6年）。

物业公司不存在根本性违约或不作为的情形，同时，业主仅以物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，客观上影响了物业公司的正常收支从而导致服务质量的下降，这必然会损害其他按时交纳物业服务费业主的权益，并可能导致小区其他业主因物业公司的服务质量下降而拒交物业费，最终影响小区正常的物业管理服务，基于民事活动诚实信用原则及举证责任考虑，对鲍玉洪拒绝缴纳物业费的抗辩意见不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条规定，判决：一、鲍玉洪于本判决生效后十日内一次性支付淮南民生新城物业服务有限公司物业服务费4852.8元，违约金1383元，合计6235.8元（2010年1月1日后的违约金以4852.8元为基数按照年利率4.75%支付至实际清偿之日止）；二、驳回淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取计25元，由鲍玉洪负担。

二审中，双方均未提交新证据。

本院对一审查明事实予以确认。

【二审上诉人诉称】鲍玉洪上诉请求：撤销原审判决驳回民生物业公司诉讼请求或发回重审。

事实与理由：物业公司因管理不善，已实际影响鲍玉洪的家庭生活，鲍玉洪并非不交物业费，在出现问题之前及中途也曾交费，并多次与民生物业公司沟通，希望得到解决均未果，遂搬出小区停止交物业费，现民生物业公司如能解决鲍玉洪的诉求，鲍玉洪会一次性补
齐物业费。

综上所述，鲍玉洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
鲍玉洪、淮南民生新城物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
安徽省淮南市中级人民法院
民事判决书
(2020)皖04民终172号当事人上诉人（原审被告）：鲍玉洪。

被上诉人（原审原告）：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区潘三新村2小区7栋206室，统一社会信用代码91340400670917686X。

法定代表人：王亮，该公司董事长。

审理经过上诉人鲍玉洪因与被上诉人淮南民生新城物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初5840号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称鲍玉洪上诉请求：撤销原审判决,驳回民生物业公司诉讼请求或发回重审。

事实与理由：物业公司因管理不善，已实际影响鲍玉洪的家庭生活，鲍玉洪并非不交物业费，在出现问题之前及中途也曾交费，并多次与民生物业公司沟通，希望得到解决均未果，遂搬出小区停止交物业费，现民生物业公司如能解决鲍玉洪的诉求，鲍玉洪会一次性补齐物业费。

二审被上诉人辩称民生物业公司辩称，民生物业公司是合法物业服务企业，进驻涉案小区提供物业服务十余年，期间按照前期物业服务合同和相关物业服务标准提供相应物业服务，获得众多业主及管理单位好评，本案纠纷是鲍玉洪提出无理要求，且均不在物业服务范围内，经公司多次催缴，其仍不交纳物业费，不但侵犯广大交费业主利益，还不利于小区清洁健康文明环境创建的开展，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称民生物业公司向一审法院起诉请求：判令鲍玉洪支付物业服务费4852.8元、违约金1747元（违约金以295.2元为基数，按日万分之三标准计算至实际履行完毕之日止，暂计算至2020年1月1日违约金为1747元），合计6599.8元。

一审法院查明一审法院认定事实：鲍玉洪系安徽省淮南市田家庵区淮河新城二期20某3-206室房屋业主，该房屋建筑面积134.97平方米（其中20栋206A房屋建筑面积87.26㎡、20栋206B房屋建筑面积47.44㎡）。

2013年9月2日，淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订了《民生·淮河新城（二期）前期物业服务合同》一份，约定：“淮南民生新城物业服务有限公司提供淮河新城二期小区前期物业管理服务，物业服务管理费多层住宅为0.50元∕月∕平方米。

合同第十二条约定物业服务费按半年交纳，业主应在1月10日、7月10日履行交纳义务。

业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。

"合同生效后，淮南民生新城物业服务有限公司对淮河新城二期小区提供了前期物业管理服务。

2014年1月1日起，鲍玉洪未按时交纳物业管理服务费，民生物业公司提起本案诉讼。

一审法院认为一审法院认为：本案中，双方虽未签订书面的物业服务合同，但自2013年9月2日民生物业公司与淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（二期）前期物业服务合同》后，就实际对小区提供物业服务。

鲍玉洪作为业主，在2014年之前一直缴纳物业费用，应视为双方之间成立物业服务合同关系。

本案中，民生物业公司要求鲍玉洪支付2014年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费4852.8元，违约金
1747元，合计6599.8元。

一审法院认为，民生物业公司按照每月每平方米0.5元的标准计收物业费，未超过服务价格登记证的约定，应予以支持；对于民生物业公司要求鲍玉洪支付违约金1747元，因未提交证据证明其实际损失，该项诉讼请求计算标准略高，依据公平原则，酌定参照中国人民银行同期贷款利率4.75%收取，即：1383元（4852.8元×4.75%×6年）。

物业公司不存在根本性违约或不作为的情形，同时，业主仅以物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，客观上影响了物业公司的正常收支从而导致服务质量的下降，这必然会损害其他按时交纳物业服务费业主的权益，并可能导致小区其他业主因物业公司的服务质量下降而拒交物业费，最终影响小区正常的物业管理服务，基于民事活动诚实信用原则及举证责任考虑，对鲍玉洪拒绝缴纳物业费的抗辩意见不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条规定，判决：一、鲍玉洪于本判决生效后十日内一次性支付淮南民生新城物业服务有限公司物业服务费4852.8元，违约金1383元，合计6235.8元（2010年1月1日后的违约金以4852.8元为基数按照年利率4.75%支付至实际清偿之日止）；二、驳回淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取计25元，由鲍玉洪负担。

本院查明二审中，双方均未提交新证据。

本院对一审查明事实予以确认。

本院归纳本案二审争议焦点为：鲍玉洪拒交物业费的抗辩能否成立。

本院认为本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。

鲍玉洪对其与民生物业公司之间形成物业服务合同关系不持异议，故应当按照合同约定向民生物业公司支付物业服务费及违约金。

鲍玉洪拒交物业费提出三点抗辩理由，一是民生物业公司将小区公共位置划分停车位收取费用不合理，并造成其停车不便；二是其住宅楼后景观仅在两次评比文明小区和文明物业时放过水，平时是土坑；三是其住宅楼一楼开设幼儿园影响其正常生活，民生物业公司没有管理。

本院认为，上述第一项和第三项抗辩理由涉及民生物业公司或其他单位或个人是否侵犯鲍玉洪物权问题，不在本案审理范围，鲍玉洪如认为存在侵权事实，可另行诉讼解决；至于第二项抗辩理由所涉及事实是否存在，不构成拒交物业服务费的根本抗辩，民生物业公司履行双方物业服务合同主要义务，鲍玉洪应当按照合同约定支付物业服务费，如业主认为物业公司在履行合同中存在部分瑕疵，可向物业公司提出并要求更正，物业公司仍不更正的，业主可另案起诉解决，正如一审法院评判，在物业公司不存在根本性违约或不作为的情况下，部分业主仅以物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，客观上影响物业公司收支从而导致物业服务质量的下降，引起恶性循环，不仅影响已交费业主合法权益，而且最终影响小区正常物业服务管理，会导致整个小区业主权益受损。

故本案鲍玉洪拒交物业服务费的抗辩理由均不能成立。

综上所述，鲍玉洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由鲍玉洪负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长王雪霞
审判员张晨
审判员王元元
二〇二〇年二月二十日
书记员许小玄附法律依据附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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