养老地产专题0909

产品及配套：
现有超过350家俱乐部，7个娱乐中心。
现有总人口超过40000是美国最大的老年社
区之一。
北 欧
背景：生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长
60岁以上人口数量占到23%以上。 经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数 量大。 社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力 小。 气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。
德 国
背景：二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例 增大
两大原因造成老年人口比例迅速上升
1、50-60年代人口高速增长
+25%
二战结束后的15年内，德国人口增长了 25%。
经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均
寿命增长迅速，据2010年统计数据显示，男性人均寿
命为77岁、女性82岁。
规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动 较多。 独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。
美 国
案例链接：亚利桑那太阳城
运作方式：
从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在美国亚利桑那 州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。 由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发。 只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体 情况的老年人选择。
政府是养老设施建设的投资主体，提供90％的建设资金，对养老机构各项服务提供不同的津
贴。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。
开发主体 产品及配套
炼和社会活动的客户
种娱乐交流场所，社区活动丰富
寓 独立生活型 老年聚集区
•喜欢安静，结交新朋友的老年 •不提供就餐、交通、不组织社
客户
一些社会活动的客户；
会活动
清扫房间、交通、社会活动等服 务。
租赁或出售
政府为主
欧洲，新加坡
•和外界保持良好的联系，参加 •除租赁房屋外，还提供就餐、 租赁为主 政府为主 欧洲
生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。 独立式住宅、老年公寓，老年社区。
日 本 案例链接：港北新城
运作方式
开发商建设，政府征用，专业公司运营。
产品及配套
提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产 品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。 日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在 一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。
养老地产专题研究
业务发展中心
2011.9
Part. 1 Part. 2 Part. 3
国外养老住宅发展模式 国内养老住宅背景分析 国内现有养老住宅分析 养老地产开发建议 国内外养老住宅案例
Part. 4 Part. 5
世界人口老龄化情况日趋严重，发达国家先富后老，在老年住宅的发展已经相当成熟
世界老龄化人口发展趋势
新加坡 背景：经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期
65岁以上的老年人达到了8.7％，新生人口下降明显，未来人口压力快速增长。 经济发达，社会保障体系完善，人均寿命不断延长。
以华人为主，遵循传统传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独居住养老需求增加。
新加坡1961年-2008年人口变化情况
•生活不能全部自理，需要专门 •根据客户自身条件，提供服务 辅助生活社区 辅助生活型 的辅助和帮助 包括：就餐、洗衣、清理房间、 医药管理、日常生活活动帮助等 •各种年龄段包括老人、孩子、 •提供短工服务，专业的护士照 家庭照料社区 刚出院的人、长期病号等 料 出租 开发商 美国，日本 出租 开发商 美国，日本
美国家庭成员年龄变化趋势
老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。
美国人口年龄段分布情况
男性 女性
•美国总人口约3亿，其中65岁以上的老龄人口约 3600万人，约占总人口的12.4%，由于人口多， 目 前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。
美 国
养老模式：以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求
单位：亿人
25 20 15 10 6 2 3
发达国家人口老龄化解决方案
20
经济发展，生活富裕 寿命延长 大力发展老 年住宅
10
5 0 1950年 1970年
老年人口 比例增大
2000年
2020年
2050年
世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况（%）
年份 全世界 发达地区 发展中国家 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 8.1 11.6 6.4 8.1 12.6 6.1 8.4 14.5 6.1 8.6 15.5 6.3 9.2 9.8 10.7
政府。 在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人提供必要的 社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动。 老年公寓，异地老年社区。
住宅模式
北 欧
案例链接：VINDEREN老年公寓
运作方式：
政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公司进行运 作。
101 101 97 97 93 93 89 89 85 85 81 81 77 77 73 73 69 69 65 65 61 61 57 57 53 53 49 49 45 45 41 41 37 37 33 33 29 29 25 25 21 21 17 17 13 13
9 9 5 5 1 1 1500000 1000000 500000 0
660万
新加坡人口结构情况 15-64岁
76.5%
8.7%
14.8%
65岁以上
160万 1961年 2008年
0-14岁
新加坡
养老模式：政府主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所
概览 运作方式
由于政策引导，目前已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的住户已达41％。同 时政府也为希望单独居住的老年人提供了”乐龄公寓“，产权30年，可延长10年。
为目的，注重家庭亲情，同时兼
顾喜欢独居老人需求。
美 国 背景：30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因
婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要原因
美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居
所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。 经济发达程度客观上要求老年住宅出现。 政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。
概览 运作方式 开发主体 产品及配套 住宅模式
美国养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用”以房养老“的家庭养老方式——老
人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用于养老。
分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，政府 给予部分津贴。
以开发商为主，教会及政府为辅。
0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000
1920年日本人口金字塔图示
1960年日本人口图金字塔图示
2005年日本人口金字塔图示
日 本
养老模式：居家养老在日本占据主流，“二代居”受欢迎
概览 运作方式
日本目前有95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利 设施中，”两代居“的家庭养老模式在日本非常普遍。
•需要24小时照料，患有长期或 •提供24小时护理照料设施提供 护理院 辅助医疗型 老年痴呆病院 慢性病，需要治疗和恢复 常规的医药监督和康复治疗，需 要注册护士和有执照的护工 •老年痴呆初期，需要护理恢复 •完全无障碍设计，需要完好的 设施和专业人员照料 出租 政府 所有国家
出租
政府
所有国家
不同的文化及社会体制形成了各个国家不同的养老模式
北 欧
养老模式：政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选
概览 运作方式 开发主体 产品及配套
北欧各国是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对 自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。 政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资金的重要来源。
福利型养老机构由民间建设，政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年
人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。
开发主体
产品及配 套 住宅模式
民间建设，政府出资征用；各类相关企业会积极参与老年住宅产品研究。
主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人
2、死亡率下降
24%
2010年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%
德 国 养老模式：政府出资建设，专业公司经营，德国老人养老偏好老年公寓
概览 运作方式
德国养老分为两大体系—老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款支持， 两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。 政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，住宅房主与民间福利 集团签订提供服务的合同，获得医疗，娱乐等服务。 以开发商和政府为主。
室、休息室、礼拜堂、桑拿、
室内游泳池（兼具锻炼和治疗 作用）、健身中心、图书馆、 钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、 迷你型高尔夫练习设施等 一应 俱全。
日 本
背景：日本二战前后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化
目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据《日本将来人口推测报告》显示，到
2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高； 日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化； 社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。
101 101 97 97 93 93 89 89 85 85 81 81 77 77 73 73 69 69 65 65 61 61 57 57 53 53 49 49 45 45 41 41 37 37 33 33 29 29 25 25 21 21 17 17 13 13 9 9 5 5 1 1 1000000 800000 600000 400000 200000 0 0 200000 400000 600000 800000 1000000
国
新加坡
•国家背景：家长式国家管理制 度，政府干预深入社会各个角 落。 •养老模式：政府主导，不以盈利
•国家背景：追求社会公平，高税 收，高福利，生活压力轻，贫富 差距小。 •养老模式：由政府及非营利性的 慈善机构出资，聘用专业服务公 司对其进行管理。
•国家背景：高税收，高福利国 家，社会贫富差距小。 •养老模式：以政府为主导，多属 社会福利性质，后期主要由专业 公司负责经营管理。
美 国
日 本
•国家背景：崇尚自由市场经济，
•国家背景：东方国家，深受西方
尤其是美国经济理论及模式影响 •养老模式：以开发商为主导，政 府辅助，同时，更多的会注重家 庭亲情，两代居盛行。
强调政府不应过多干预市场。
•养老模式：以开发商为主导，以 盈利为目的。政府仅为低收入老 人提供福利性养老住宅。
欧
洲
德
开发主体 产品及配套
住宅模式
无障碍设计，医疗，娱乐设施齐全。
独立式住宅、老年公寓。
德 国
案例链接：慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓
运作方式
慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓 是全球诞生的第一家老年公 寓,目前通过基金会和服务公司 运作,已经有40多年的历史。
产品及配套
设施齐全,功能完善,服务优 良,除医疗等必备配套外，洗衣
研究并发展 养老产业
对社会形 成负担
17.6 19.2 21.2 6.9 7.6 8.5
资料来源：中国老龄科学研究中心
目前国外基本养老模式主要可以分为以下四大类：
类型 形式
连续照料退休社区 居家生活型
活跃老年社区
受众群体
需要应急照料的老年人
特点
租售方式
租赁或出售
开发主体
开发商
常见国家
美国，日本
•身体健康，可以独立生活，但 •必要时提供辅助和护理服务 •年龄有限制，喜欢参加身体锻 •环境优美，成熟服务体系，多
产品及配套：
VINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人住房沿通道两旁
布置，在通道两旁设有两个服务核心区。底层设有老人白天活动中心等公 共设施。 在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家”的温馨 感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草当中，并设有许多 路椅供老人休息。