(新)物业管理存在的问题及解决对策

物业管理存在的问题及解决对策

--------佳苑小区摘要：在现行物业管理模式下，我国物业管理，尚存在一些问题，主要是：缺乏管理型的专业人才；物业管理费用与其提供的服务不符；物业管理法制建设滞后；物业管理企业自身的问题。针对这类问题，我们小组提出了相应的解决措施:建立完善的物业管理法律体系；解决物业管理收费问题；提高物业管理质量；加强物业节管理公司自身建设。

关键词：物业管理；市场化；存在问题；解决措施

一、物业管理的含义：

物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理的一种管理措施，业主通过选聘物业管理企业，物业管理企业依照双方签订的物业服务合同约定，对物业所有人和使用人，所在的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供综合性有偿服务。

二、我国物业管理存在的主要问题

（一）缺乏物业管理相关的高素质复合型管理人才，管理不到位物业管理行业作为个新兴行业，尚末建立统的行业规范和从业标准，因此导致了物业管理队伍普遍存在专业性不强。缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意，特别是复合型人才更少，从业人员难以统一行业基本准则与行为规范这一尴尬局面。对于高档住宅小区来说，高专业的物业管理人才相当缺乏，现有的从业人员没有能力担当物业高层次管理人员，一般只能胜任自己分内的工作，无法胜任其他专业方面的工作，不能一才多用，能够善于经营的人才更少。囚此物业管理人员队伍整体素质不高，管理观念陈旧，管理意识淡薄，没有服务理念，从而导致我国物业管理队伍整体素质普遍偏低，以至于对物业管理行业的发展造成了一定程度的负面影响，不利于物业管理进行可持续的进一步发展。

（二）物业管理费用和服务不匹配

物业管理服务收费问题一直是我国物业管理工作中的难点，业主投诉最多，因为收费问题设计的面比较广，影响也较大，因此成为物业管理工作中的焦点问题。许多业主认为物业收取的管理服务费用与其提供的服务质量不相符，比如住宅小区业主投诉小区垃圾处理不及时，保安人员不负责任，基础设备、设施损坏后不给予修理，服务不周到等问题。随着生活水平的提高，业主对生活、工作环境的要求也越来越高，这些都需要物业来提供相应的服务，业主认为自己缴纳的物业管理服务费用过高，却没有享受相应的服务，另一方面，物业相关法规不完善，物业公司判断经营风险意识不强，业主法制意识淡薄，业主只一味强调权利而忽视相应的义务，导致物业管理公司收益与风险极不对称，因此业主和物业的矛盾增加。

（三）开发商遗留问题转嫁给物业管理企业

多数小区由于开发端向业主将会房屋之前，缺乏政府整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后的不满。同时，业主又认为开发商对于销售承诺没有兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等，纷纷找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了问题，所以把怨气发泄到物业管理企业身上。业主表达不满的通常方式就是拒交物业服务费，造成物业费收缴困难。

（四）尚未建立完善的物业管理机制

一个行业的规范化与否是这个行业能够得以永续发展的重要前提之一.。而完善的管理机制是一个行业得以规范化的基础。作为一项较为复杂的系统工程，物业管理在房地产项目的各个环节都起着不可或缺的作用。而我国物业公司很多都尚未建立完善的物业管理机制。市场化程度不高，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成，进而降低了物业服务的标准，导致纠纷的发生，另一方面，物业管理的价格管理体制与运行机制的不明确，也是导致纠纷的根源所在。一旦物业管理出现了矛盾，那么就可能导致物业管理者和业主之间纠纷频现、权责不清。

三、物业管理存在问题的解决措施

上述物业管理中存在的问题已严重影了物业管理的发展，囚此我国物业管理

发展的当务之急就是解决这些问题，我们小组结合前期调研，对物业管理存在问题的提出了以下几点解决措施。

（一）提高物业管理质量。

物业应该在经费允足的前提下，积极改善物业环境，提高物业服务质量，为业主提供更优质的服务。按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。对新建小区，物业管理公司应及时解决业主提出的各种质量问题，做好保修期质量维护工作。同时物业管理公司应该确保管理人员的素质，应定期给员工进行培训，以提高他们的业务水平和服务意识，让他们允分认识到业主的重要性，使他们在今后的物业管理工作中为业主提供高质量的服务。物业主管机关建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。物业管理公司要积极引进人才，提高物业管理团队的水平，妥善运营，使物业管理的质量得到全面的提升。

（二）解决物业管理收费问题。

首先要让业主们改变传统的观念，对物业收取管理服务费有个明确的认识，要允分地认识到物业是为业主服务的，享受服务肯定就要支付相应的费用，如果业主自己老是欠缴、少缴物业管理费用，那么久而久之，自己享受的服务也会大打折扣，最终会损害自己的利益。我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷，小区居委会或业主委员会应该发挥政策和舆论的导向作用，积极引导业主自行承担物业维护和享受服务的全部费用，强化业主的消费意识和责任意识。政府也要给与物业大力的扶持，针对新旧小区核定不同的收费标准，对于些特殊房产的物业给与适当补贴。同时，物业自身也要积极地采取措施改善运营状况，以改善经费不足状况。