房地产开发与销售[1]
房地产销售流程
房地产销售流程1. 引言房地产销售是一个复杂而竞争激烈的领域，房地产开发商和中介机构需要遵循一系列的流程来顺利完成销售任务。
本文将介绍房地产销售的一般流程，包括市场调研、客户接待、洽谈和签约等环节。
了解这些流程，可以帮助销售人员更好地组织工作、提高效率和成交率。
2. 市场调研在开始销售之前，房地产公司需要进行市场调研，以了解当地的房地产市场情况。
这包括分析市场需求、竞争对手、价格趋势等因素。
通过市场调研，销售团队可以更好地定位产品定价，并制定相应的市场推广策略。
3. 客户接待当有客户对特定的楼盘或房产感兴趣时，销售人员需要及时准备好接待工作。
这包括提前准备好相关的销售资料和样板房，并安排合适的时间安排客户看房。
在接待过程中，销售人员需要耐心地向客户介绍楼盘的信息、优势和特点，并回答客户的疑问。
4. 洽谈与谈判如果客户对某个楼盘有兴趣并表达购买意向，销售人员将进入洽谈与谈判阶段。
在此阶段，销售人员需要与客户进一步沟通需求，并提供适当的解决方案。
这可能包括谈判价格、支付方式、房屋交付时间等。
在洽谈过程中，销售人员需要充分了解客户需求，争取达成双方满意的协议。
5. 签约与支付当洽谈成功后，销售人员将与客户进一步签订购房合同。
在签约阶段，销售人员需要确保合同的内容准确无误，并帮助客户了解相关条款和义务。
在签署合同后，客户将根据合同约定支付相关款项，包括定金、首付款、贷款等。
销售人员需要及时跟进款项的支付和办理相关手续。
6. 房屋交付房屋交付是销售流程的最后一个环节，也是客户最为关注的部分之一。
在房屋交付之前，销售人员需要与客户确认好具体的交付时间，并告知交付程序。
当房屋交付时，销售人员需要陪同客户进行验收，确保房屋的质量符合要求。
同时，销售人员还需要做好售后服务，解答客户在入住后可能遇到的问题。
7. 结语房地产销售流程是一项复杂而关键的工作，需要销售人员具备良好的沟通能力、专业知识和高度的责任心。
通过了解销售流程，销售人员可以更好地组织工作、与客户进行有效的沟通，并最终实现销售目标。
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案
2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费【答案】 D2、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。
则其速动比率为（）。
A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】 B3、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险4、对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。
A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 B5、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。
A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】 A6、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。
A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%7、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。
A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 A8、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。
A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】 C9、房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。
房地产与房地产业第一章
随着社会的发展，随着改革开放的推进，我们生活的城市日新月异，房地产已成为耳熟能详的名词。
一座座高楼拔地而起，旧城焕发新颜，郊区成为新城。
住宅小区、写字楼、商场、步行街。
房地产产品正在改变着我们的生活。
那么，什么是房地产？如何通过规范流程进行房地产开发？如何运用现代的管理思想进行房地产经营？我们将通过《房地产开发与经营》这一门课程进行系统地阐述。
说到房地产，大家会联想到什么呢？房子、土地、钱、地段、风险？这些都是房地产所包涵的内容。
房地产指的是土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产可拆为房、地、产三个字，即房屋建筑、土地这两个实体部分以及权益这个非实体部分。
实体部分可直接感知，而非实体部分则包括所有权、使用权、抵押权、留置权等，在流通、消费环节中展示出来。
作为与民生息息相关的产品，房地产具有三个层面的特征。
从自然属性来看，土地的固定性与稀缺性决定了房地产的不可移动性与数量有限性，建筑与地段的独特决定了房地产的独一无二性；百年建筑千年城，多少历史建筑凝聚数百年的时光，这就是房地产的寿命长久性。
当房地产产品进入流通环节，成为商品，其经济特征便显现出来。
由经济学的稀缺性原理分析，数量有限、独一无二且寿命长久的产品，其价值必然是高大的，一线城市交通便利地段，一套住宅一般都在百万以上；正常的市场条件下，房地产产品，尤其是住宅具有保值增值性，这也使得房地产产品成为投资者青睐的对象；但同时也必须看到，其价值高大性使得房地产产品在交易过程中变现较为困难；不可移动性决定了房地产产品的交易只能是权属关系的变化，可租、可售、可抵押、可典当、可转让、可赠予，其经济用途是多样的；房地产的易受限制性体现在哪里？其一，政府保障性住房对于购房者资格有严格的审查制度，其二，使用用途一经载明，不得更改，住宅不可用于商业经营，商铺亦不能用作办公场所，其三，购房者作为房屋所有人，在使用过程中也必须遵守物业管理相关规定或某些限定条件，不得随意破坏或改变房屋结构。
《房地产开发与经营》第一章 概述
房地产开发与经营
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学习目标
１理解房地产的相关概念和特征；房地产开发 、房地产经营 的含义和特征。
２了解房地产业与建筑业的关系；房地产业与金融业的关系； 房地产业与市场及政策的关系。
３掌握房地产的分类,房地产开发的分类；房地产开发的主要 参与者；房地产开发的流程；房地产经营的类型。
４租售及物业管理阶段
房地产开发项目竣工验收后,就进入了租售及物业管理阶段,通过房屋租售和物业 <日管期理/时,间开> 发商回收投资 ,实现利润<页脚>
１３ 房地产经营概述
房地产经营是指房地产开发企业将开发出来的房地产项 目转移到使用者手中的活动过程,是房地产开发企业收回投 资获取利益,进行房地产再生产的保证,是房地产开发企业 的主要业务之一 .房地产经营,实质上是房地产开发企业说 服用户承认其劳动成果的工作过程 .
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１３１ 地产经营
１地产经营的含义
广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经 济收益的活动.狭义的地产经营主要是指流通过程的经营活动,即土地 的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程 ,其实质是土地产权经营.
２地产经营的途径
１通过土地使用权出让获得土地收益（土地收购储备、储备土地前期开发 整理与利用、储备土地的市场供应）
房地产业的主体主要包括房地产投资主体、房地产开发主体、房地产 经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产 中介组织和其他主体.从事的经济活动主要包括房地产投资、房地产开 发、房地产经营管理、房地产金融活动、建筑施工、物业管理、房地 产中介服务及其他经济活动.
2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况
2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。
其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。
2020年，东部地区房地产开发投资74564亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点；中部地区投资28802亿元，增长4.4%，增速提高0.8个百分点；西部地区投资32654亿元，增长8.2%，增速回落0.1个百分点；东北地区投资5423亿元，增长6.2%，增速持平。
2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3.7%，增速比1—11月份提高0.5个百分点，比上年回落5.0个百分点。
其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。
房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，降幅比1—11月份收窄0.8个百分点，上年为增长8.5%。
其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。
房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%，降幅比1—11月份收窄2.4个百分点，上年为增长2.6%。
其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%。
2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1—11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降8.7%。
二、商品房销售和待售情况2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。
其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
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第一章 房地产开发与经营概述
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本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
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一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
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本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
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主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
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三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
2012年1-2月份全国房地产开发和销售情况
2012年1-2月份全国房地产开发和销售情况日期：2012-3-12 来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。
其中，住宅投资3713亿元，增长23.2%，增速回落7个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。
2012年1-2月份，东部地区房地产开发投资3327亿元，同比增长26.0%，增速比2011年全年回落1.2个百分点；中部地区房地产开发投资996亿元，增长29.4%，增速提高3.9个百分点；西部地区房地产开发投资1108亿元，增长31.9%，增速回落0.9个百分点。
2012年1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，增速比2011年全年提高10.2个百分点；其中，住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%。
房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，增速回落11.1个百分点；其中，住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平。
房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点；其中，住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。
2012年1-2月份，全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米，同比下降0.5%；土地成交价款1044亿元，增长5.8%。
二、商品房销售和待售情况2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。
商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。
2012年1-2月份，东部地区商品房销售面积3310万平方米，同比下降24.3%；销售额2507亿元，下降31.0%。
房地产销售行业的销售技巧与成交秘笈总结
房地产销售行业的销售技巧与成交秘笈总结《篇一》房地产销售行业是一个充满竞争和挑战的领域，作为一名销售人员，掌握销售技巧和成交秘笈是至关重要的。
在过去的工作中，我积累了一些宝贵的经验和教训，希望通过总结和反思，不断提升自己的销售能力和业绩。
在我从事房地产销售工作的这段时间里，我主要负责新盘销售和二手房交易。
面对各种各样的客户需求和市场竞争，我逐渐摸索出了一套适合自己的销售技巧和成交秘笈。
1.深入了解客户需求：了解客户的需求是房地产销售的核心。
我通过与客户进行详细的沟通，了解他们的购房目的、预算、喜好等因素，从而更好地为他们合适的房源。
2.有效沟通：沟通能力是房地产销售人员必备的技能。
我注重与客户的沟通，倾听他们的意见和需求，并及时回应。
同时，我也善于与同事和上级沟通，获取更多的信息和资源。
3.掌握销售技巧：在房地产销售过程中，掌握一定的销售技巧是非常重要的。
我通过学习和实践，掌握了如何有效地展示房源、处理客户异议、谈判和促成交易的技巧。
4.维护客户关系：客户关系是房地产销售的基础。
我注重与客户的长期关系维护，定期跟进他们的购房进展，并相关的服务和支持。
取得成绩和做法：1.取得的成绩：在过去的工作中，我成功销售了多套房产，并取得了良好的业绩。
我也在二手房交易中帮助客户顺利完成了购房和卖房的过程。
2.做法：我通过深入了解客户需求、有效沟通、掌握销售技巧和维护客户关系等方法，不断提升自己的销售能力和业绩。
经验教训及处理办法：1.经验教训：在房地产销售过程中，我深刻体会到了解客户需求的重要性。
曾经有一次，我没有充分了解客户的需求，导致推荐给他们的房源不符合他们的期望，最终失去了这个客户。
2.处理办法：从此以后，我更加注重与客户的沟通，花更多的时间去了解他们的需求和期望。
同时，我也学会了如何根据客户的需求，为他们合适的房源和解决方案。
对今后的打算：1.不断提升专业素养：我将继续学习和掌握更多的房地产知识和技能，不断提升自己的专业素养和竞争力。
房地产开发与经营的区别
房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。
根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：（1）综合开发。
是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。
这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发。
是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。
它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。
（3）房屋开发。
是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1）独自开发。
即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
（2）委托开发。
即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。
房地产开发与经营的程序和内容
房地产开发与经营的程序和内容房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。
房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。
一、房地产项目的开发程序1.市场调研与选址房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。
同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。
2.规划设计与审批在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。
规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。
3.施工与验收获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。
施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。
施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。
销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。
交付包括房屋交付、物业交付等方面。
二、房地产的经营内容1.物业管理房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。
物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。
2.房屋租赁房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。
租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。
3.物业销售房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。
销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。
4.房产投资房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。
房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工作。
5.金融服务房地产开发商可以为业主提供金融服务，包括房屋贷款、房屋保险、理财等方面的服务。
金融服务需要与相关金融机构进行合作。
房地产开发与经营的程序和内容是非常复杂和多样化的。
房地产开发商需要具备丰富的经验和专业知识，才能够成功开发和经营房地产项目。
房地产开发与经营
第一章1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2.理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
房地产开发与经营
一、房地产的分类1 按照产品类型2. 按照使用功能和用途居住房地产、工业房地产、商业房地产、农业房地产等。
3 按照房地产开发程度（1）生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地等。
（2）毛地：具有一定的城市基础设施的土地，如尚未拆除的房屋及附着物的土地（3）熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，能在其上建造建筑物的土地。
（4）在建工程：指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）现房：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。
熟地按照基础设施的完备程度可以分为：“七通一平”：给水、排水、电力、电信、供热、燃气、道路和场地平整。
“五通一平”：给水、排水、电力、电信、道路、和场地平整。
“三通一平”：通水、通电、通路、和场地平整。
4 按照经营使用方式自用的房地产、销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产二、房地产的特征三、房地产开发与经营分类1 按开发经营的区域性划分新区开发旧区再开发2 按开发经营的规模划分成片开发成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动开发”的方式。
3 按开发经营的对象划分土地开发房屋开发综合开发四、房地产开发经营程序程序：投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售等4个阶段具体8个步骤：投资设想、细化投资设想、可研、合同谈判、签署正式协议或合同、工程建设、竣工交用和物业资产管理第三章1、房地产投资的特性2、房地产投资的利弊3.房地产投资风险的类型4.房地产投资风险的防范第四章1.房地产市场的类型此项为重点2.房地产市场的指标（三大指标）3.房地产市场的周期循环4.房地产泡沫及其成因5555.房地产过热及其诱因6.房地产泡沫与过热的区别7.市场调查的步骤确定问题和调查目标制定调查计划收集信息分析信息报告结果第五章（大题全来自这一章，其中还贷10分，可研20分）1.可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估与决策2.可行性研究的内容项目概况开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定市场分析和建设规模的确定规划设计方案的选择资源供给条件分析环境影响评价项目开发组织机构和管理研究开发建设计划的编制项目经济及社会效益分析结论与建议3.房地产开发项目投资与收入估算（费用构成及计算方法）A、土地费用估算B、工程费用估算C、工程建设其他费用估算-按取费费率和取费标准估算D、预备费预备费是指投资估算时用以处理实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。
房地产开发与经营的区别
房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。
根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：（1）综合开发。
是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。
这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发。
是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。
它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。
（3）房屋开发。
是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1）独自开发。
即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
（2）委托开发。
即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。
房地产开发与经营习题参考答案
参考答案第一章1．答：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
法律意义上房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指包含在房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
２．答：房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。
关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是是从狭义的角度来看。
从广义的角度来讲，房地产开发必然是房地产经营，而房地产经营必然是房地产开发。
如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：（1）房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；（2）房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同；（3）房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样；（4）房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的；（5）随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
３．答：房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位：（1）房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门；（2）房地产业是国民经济的基础性产业；（3）房地产业是国民经济的先导产业；（4）房地产业是国民经济的支柱产业；（5）房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业；（6）房地产业是我国第三产业起飞的启动点。
房地产业是国民经济中的作用：（1）有利于提高城市的产业聚集效益；（2）有利于带动经济结构的优化；（3）有利于推进我国的城市化进程；（4）有利于健全和完善社会主义市场体系。
房地产开发与经营模拟试题(附答案)
房地产开发与经营模拟试题一、单选题1 •我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。
A. 1000万元B.2000 万元C .3000万元D .4000万元2 .下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ）A房屋出租B房地产抵押C 土地使用权转让D土地使用权出让3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D ）。
A 40年B 60 年C 50 年D 70 年4 •房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ）A租金收缴计划完成率 B 租金收缴率C欠租户发生率 D 陈欠租金收缴率5. （A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A. 土地使用权的出让B. 土地使用权的转让C. 土地使用权划拨 D . 土地使用权赠与6 •对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ）A额定需求预测法 B 有效需求预测法C线性回归需求预测法 D 假定需求预测法7 .已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（B ）A 8.07B 44.61C 20D 308•按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等9 .下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ）A房屋出租B房地产抵押C 土地使用权转让D土地使用权出让10.在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）oA协议出让B招标出让C拍卖出让D投标出让11•《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为（C ）oA 40年B 60 年C 50 年D 70 年12. 实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ）A租金收缴计划完成率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴率13. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
房地产开发商与中介机构销售协作协议版B版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX房地产开发商与中介机构销售协作协议版B版本合同目录一览第一条合作原则1.1 双方应遵守相关法律法规，诚实守信，平等互利，共同维护房地产市场的健康发展。
1.2 双方应积极履行合同约定的义务，共同推进房地产项目的销售工作。
第二条合作项目2.1 甲方将其开发建设的房地产项目委托给乙方进行销售。
2.2 乙方负责在代理区域内进行房地产项目的推广、销售和客户服务工作。
第三条合作区域3.1 乙方在甲方指定的代理区域内进行销售工作。
3.2 代理区域的划分和调整由双方协商确定，并书面通知对方。
第四条合作期限4.1 双方的合作期限为____年，自合同签订之日起计算。
4.2 合作期限届满前，双方可协商续签合同。
第五条销售任务5.1 乙方根据市场情况和甲方提供的销售计划，制定具体的销售目标和计划。
5.2 乙方应确保合作期限内完成甲方设定的销售任务。
第六条销售价格6.1 甲方应向乙方提供房地产项目的销售价格及优惠政策。
6.2 乙方应按照甲方的销售价格进行销售，不得擅自调整。
第七条销售费用7.1 乙方承担在代理区域内的销售费用，包括但不限于广告宣传、推广活动等。
7.2 甲方应承担与合作项目相关的其他费用，包括但不限于土地使用权、建设成本等。
第八条销售业绩提成8.1 乙方根据实际销售额向甲方支付提成，提成为销售额的____%。
8.2 提成的支付方式、时间和比例由双方协商确定。
第九条甲方义务9.1 甲方应按照合同约定提供房地产项目，并确保项目的质量、安全等符合相关标准。
9.2 甲方应协助乙方开展销售工作，提供必要的支持和配合。
第十条乙方义务10.1 乙方应按照合同约定进行销售，并确保销售行为的合法合规。
10.2 乙方应对客户的个人信息和隐私进行保密，不得泄露给第三方。
第十一条违约责任11.1 任何一方违反合同的约定，应承担相应的违约责任。
11.2 违约责任的承担方式、金额和赔偿范围由双方协商确定。
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0.15% 22.33% 27.55% 44.46%
2.75%
7.89
362.7 4
4514. 78
10.37
3.48
0.34
241.23
4760.1 1
168.7
6169.8 1
135.7
7832.4 3
2.4
0.34
156.39 184.45
9700.4 13313.0
2
1
24.82 1249.21 46290.56
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2020/11/19
房地产开发与销售[1]
• 解：1～3月份累计完成年度计划（％） =（600/2300）× 100％＝26．l％
• 计算结果表明，第一季度为提前完成年 度销售计划，为年度计划的完成争取了 宝贵的时间
• 2．各用途商品房屋销售额及比例分析
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房地产开发与销售[1]
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
• 年初至本季末计划累计完成比率= （1000/2400）×100％＝41.7％
• 自开始建设至本季末计划累计完成比率= （2600/4000）×100％＝65％
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房地产开发与销售[1]
表8-1 投资计划完成情况及投资构成统计表
项目
计划
投资额
比重
（万元） （%）
实际
投资额 比重 计划完成（%） （万元） （%）
• [例8-5] 某房产开发企业2005年住宅实际施 工面积42119㎡，住宅实际竣工面积为 40427㎡，计算2005年商品住宅竣工率
• 解：商品房竣工率=期内商品房竣工面积÷期 内商品房施工面积×100%
• 2005年商品房竣工率= 40427÷42119×100％= 95．98％
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3）商品房开发进度分析
• 结果表明，该企业2005年度商品房已有 95.98％竣工，已达到住用条件，只有 4.02％的商品房是处于施工阶段。
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房地产开发与销售[1]
8．2 房地产销售统计
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房地产开发与销售[1]
8．2．1商品房销售统计意义与方法
• 商品房的销售是开发商在项目建设阶段以及房 屋建成后所进行的营销活动，商品房的销售包 括预售与现房销售两种形式。
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3）商品房开发进度分析
• ②商品房建设速度分析
• （a）商品房建设工期。 • [例8-4] 2006年某市房地产开发建成项
目40个，其工期之和为450个月，试计 算平均建设工期。
• 解：平均建设工期= 450 / 40 =11.25
（个月）
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房地产开发与销售[1]
• 1．商品房开发资金来源
• (1)国家预算内资金。 • (2)自筹资金。 • (3)定金及预收款。 • (4)商业贷款。 • (5)其他来源。 • 我国开发投资资金来源情况见表8-1。
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表8-1中国房地产开发投资资金来源统计（1998～2003年） 单位：亿元
年份
1998 1999 2000 2001
2002
2003
1998～2003
合计
所占比例
国家预算内资金 国内贷款 自筹资金 定金及预收款 其它来源 其中：债券 利用外资 资金来源总额
13.76
953.3 4
1155. 53
1650. 89
370.6 3
10.87
1032.2 1322.5
7 1891.2
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房地产开发与销售[1]
8．1．2 商品房开发投资统计指 标
• （2）商品房投资额指标 • 1）商品房计划投资。 • 2）商品房实际完成投资。
• 在商品房投资统计中特别注重土地成本、 土地开发和房屋建造等方面实际完成投 资情况，是指在报告期内竣工房屋本身 的建造价值。
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房地产开发与销售[1]
2．商品房预售统计指标
• （2）预售面积或套数。 • （3）预售金额。 • （4）可供销售量。面积或套数 • 计算公式:
• 可供销售售量=上期可供销售数量 － 报告期 内销售数量 + 本期新竣工量
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房地产开发与销售[1]
2．商品房预售统计指标
• （5）空置面积或套数。 • 空置商品房按空置的时间分为： • ①待销商品房，空置时间在一年以内的； • ②滞销商品房，空置时间在一年以上、三
• 成功的商品房销售一般包括三个阶段，一是为 潜在的购买者了解物业状况而进行的广告宣传 与沟通阶段；二是商品房价格及合同条款的谈 判阶段；三是双方协商达成一致后的签约阶段。
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8．2．1商品房销售统计意义与方法
• 1．商品房销售统计的必要性 • 2、商品房销售统计分组 • （1）按商品房购买对象分组。 • （2）按商品房用途分组。 • （3）按预售与现房分组。 • （3）按销售形式分组。 • （4）按商品房所在地域分组。 • （6）按商品房的销售方式分组。
投资总额
9800
100 10200 100
104.08
其中：
建筑工程
4300
43.9 3500 34.3
81.4
安装工程 设备、工器具
5000
51
6000 58.8
120
400
4.1
500
4.9
125
其他费用
100
1
200
2
200
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房地产开发与销售[1]
3）商品房开发进度分析
• ①商品房工程进度分析。
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房地产开发与销售[1]
8．2．2 商品房销售统计指标
• 1．商品房销售统计指标的种类 • （1）本年新建商品房预售统计指标。 • （2）商品房现售统计指标。 • （3）商品房现房统计指标。 • （4）本年房地产抵押统计指标。 • 2．商品房预售统计指标 • （1）批准预售面积。
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• 开展房地产开发统计的意义主要有三方面
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房地产开发与销售[1]
8．1．1商品房开发统计的意义与内 容
• 2．房地产开发统计内容 • （1）商品房开发的资金来源与投资金额
统计。 • （2）商品房开发统计。 • （3）房地产开发经济效益统计分析。
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房地产开发与销售[1]
8．1．2 商品房开发投资统计指 标
南山
2404
228046.28
2087
213507.38
盐田 宝安
1156 17704
87525.49 1650515.28
1135 14489
84308.13 1447224.9
龙岗
6953
619740.72
5099
531784.41
合计
38259
3304471.18
31007
2790673.14
• 1．商品房销售计划总额完成情况分析
• [例8-5]，光华房地产开发公司一月份完 成商品房销售额200万元，二月份为 180万元，三月份为220万元，而年度 计划商品房销售额为2300万元，试求一 至三月份累计完成年度计划的百分比。
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房地产开发与销售[1]
8．2．3 商品房销售统计分析
• 是指报告期内完成的用于商品房及其配套服务 设施建设的投资额。包括建筑工程、安装工程、 设备、工器具购置及其它费用。
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8．1．2 商品房开发投资统计指 标
• 商品房开发投资构成主要包括以下四部 分：
• 1）土地成本。 • 2）开发成本。 • 3）开发间接费用。 • 4）税费及其它费用。
年以内的；
• ③积压商品房，空置时间在三年以上的。
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2．商品房预售统计指标
• （6）成交面积或套数。 • （7）成交金额。 • （8）抵押登记面积或件数。 • （9）抵押登记金额。 • （10）预购商品房贷款抵押。
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8．2．3 商品房销售统计分析
• [例8-3] 雅怡房地产开发公司，本年计 划施工单位工程80个，期内全部完工60 个，15项工程未完工，其他单位工程基 本完工，试计算期内单位工程完工率。
• 工程完工率=（60+5）÷ 80 ×100%=81.25%
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3）商品房开发进度分析
• （b）商品房竣工率分析
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8．1．2 商品房开发投资统计指 标
• 本期竣工商品房价值=期初转入在建工 程累计完成额 + 期内完工商品房价值－ 期末在建工程累计完成额
• 3．房屋建筑统计
• 房屋建筑统计是项目自开工到建成交付 使用阶段的统计工作，主要反映开发商 在进行商品房开发过程中的投资与房屋 建造情况的统计
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（2）房屋建筑工程指标计算公式
• 为综合说明房地产开发企业在一定时期 内商品房建设工期，一般是计算平均建 设工期。其公式如下：
• 平均建设工期 = ∑已建成项目工期÷项 目个数
• 平均建设周期 = 施工面积÷新竣工面积
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房地产开发与销售[1]
• 商品房竣工率=期内商品房竣工面积÷ 期内商品房施工面积×100％具体指标 统计见表8-2。