《深圳市城市更新办法实施细则》相关出台背景及重点内容解读

《深圳市城市更新办法实施细则》相关出台背景及重点内容解读独山子区人民政府 发布时间：2012年02月10日来源:字号调整：小中大打印《深圳市城市更新办法实施细则》相关出台背景及重点内容解读来源：中国城乡规划行业网2012年2月7日上午9：30，深圳市政府新闻发布厅举行《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会，深圳市规划国土委副主任薛峰与深圳市城市更新办公室副主任谭权对《实施细则》的相关出台背景及重点内容向媒体和公众作了重点解读。

《实施细则》中作出明确规定：城市更新单元内要有大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等。

此外，对于旧住宅区的改造，做出了“不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等”，“旧住宅区改造都要由各区更新主管部门统一组织开展”等规定。

《实施细则》还明确规定，在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。

会上，薛峰及谭权就记者所提出的问题也做了回应。

针对城市更新进程问题，谭权指出，不管是在计划方面还是在规划审批方面，都已经做了整合简化，特别在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了一半。

针对城市更新面临的拆迁和补偿问题，谭权指出，政府一贯鼓励市场运行，重视由权利人以达成协议的方式进行搬迁，此外，针对部分情形下难以推进的情况，也会对相应的房屋征收与补偿条例细则进行细化，以促进相关项目的实施。

对于更新主体的确定，谭权表示，在本次更新细则中特别做出了规定，明确了更新项目实施主体确认程序及后续的监管。

他指出，特别是在城市更新拆除范围内存在多个权利主体时，必须将房产相关权益转移到单一主体上，再由单一主体进行项目实施。

监管方面则由区政府进行把关，市政府进行后期监管落实的积极配合。

同时，对于记者提出政府介入城市更新项目时，薛峰表示，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，更多的是着重在引导政策、规划、计划服务方面，对于一些市场关注度不够且关乎民生的，政府也要适当地采取一些必要的介入措施。

但范围的界定是清晰且有限的。

【以下是采访问题节选】整合简化为城市更新提速记者：大家都知道深圳的土地少，二元结构有些空间、质量有待提高。

但是同时我们观察到城市更新有些项目推进速度不如人意，我了解有一个项目十几年前就说要动工，可是现在还没有真正启动。

深圳城市更新紧迫形势已经摆在眼前了，如何从申报、审批、运作流程、实施主体明确等环节上面提速，这是一个重要课题，这个细则从制度上对上面一些方面有没有具体涉及？谭权：政府管理部门提速，包括了几个方面内容，一个是在计划方面，原来分两个层面，一个是规划制定计划，一个实施计划，这次整合简化成一个计划。

为了提高效率，原来每年一个批次，年底做计划报批准，第二年实施。

这次在2011年动态申报，任何时间申报主体都可以向主管部门申报。

基本做到随时受理。

第二，规划审批方面。

以前包括向区政府、市规划主管部门两个层级申报规划。

这次考虑到实施效率需要，我们把这两个合并，由市规划主管部门一家申请，由他同步征求区政府意见。

还有一个比较重要的，在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了一半。

另外我们在政府部门之间就相关工作职能明确划分，特别是市级层面、区级层面，分工明确后有利于提高效能。

对于开发主体来说，一个是希望开发主体一定要在区政府城市更新部门支持和监管下开展前期工作，将前期工作做得比较扎实，有利于今后工作提速。

对于实施过程中存在的拆迁有关问题，我们今后也会制定相应管理规定进行解决，促进相关项目实施。

记者：深圳其实很多的违法建筑，大部分就是因为单栋、零星的房子，已经用了很多年，那些村民自行拆除，那这些单独的，不能纳入城市更新的项目，有没有什么样的出路来处理？另外，城市更新最大阻碍是拆迁和补偿，对这块我们细则也没有特别很详细的规定，会不会有什么东西来弥补这一块，比如中心区怎么一个价格范围，回迁什么价格范围，会不会有一个更明确的细则？谭权：城市更新倡导的是成片地区的改造。

当然，对于零散危房改造我们也予以了关注，目前我们委正在制定针对单栋零散危房拆除重建规划管理办法，这里面有一套明确的流程，办法出台后，今后零散危房报建、产权注销、登记会有一个新的程序，目前正在征求相关部门的意见。

第二，由于深圳市鼓励市场运行，我们也非常重视由权利人以达成协议方式完成搬迁。

同时，国有土地上房屋征收与补偿条例出台后，针对有些部分情形下难以推进的情况，目前我们深圳市正在对国有土地上房屋征收与补偿条例细则进行细化，市里有关部门正在制定规定。

加强实施主体及更新进程监管记者：《实施细则》当中第46条提到旧住宅区改造要业主公开选择市场主体，49条提出由区政府职能部门对实施主体资格进行确认，我想问这个实施主体确认背后有没有其他条件？在后续实施过程中政府如何对项目进行相应监管？谭权：在我们这次城市更新细则里面，我们特别对更新主体作了规定，重点明确了更新项目实施主体确认程序以及后续监管。

实施主体主要包含针对城市更新拆除范围内可能会存在多个权利主体，我们必须形成一个单一主体才能开展下一步运作。

具体方式上，比如权利主体通过房地产作价入股方式或者成立公司或者与开发主体要签订搬迁补偿协议。

或者对权利主体所有房产进行收购，主要目的是将房产相关权益转移到单一主体上，由单一主体进行项目实施。

相关监管方面，规定必须由区政府更新职能部门对主体资格确认。

充分发挥区政府在一进一出的把关作用，申报项目阶段，项目符合方向等问题，由区政府把关。

而重点的项目实施监管方式就是通过区政府和实施主体签订项目监管协议方式落实。

比如要向政府提供公益项目用地，保障性住房，还有搬迁安置协议，除了区政府在实施监管里面，市政府相关部门也要作积极配合，比如项目建成后，进行验收、房地产预售的时候必须做到相应监管内容要落实，比如该移交的应当移交，该建成的应当建成。

市场运行与政府引导同行记者：政府实施的主要出发点是什么？以前办法没有谈到这一点。

政府实施主要包括哪几个方面？哪几个情况？第71条说因拆迁谈判两年未完成的项目，由政府优先纳入，是不是两年谈不下去，政府就收回来，如果谈了两年政府不收的情况，发展商的这个项目怎么办？薛峰：现在为什么政府有些方面适当介入呢？主要是两方面原因，一方面根据城市发展，我们一些重点城市发展地区，但是在市场选择和判断来讲，并没有纳入优先考虑范围，实际上原特区内的四个区主要是罗湖、福田、南山，还有宝安、龙岗两区中心地带仍然是城市更新热点地区。

但是政府随着新区开发，但是市场没有太多更新热情，但政府又要把这部分空间挖掘出来，那么适当地政府要主动介入，这是配合重点地区推进而来的。

第二，它可能不是城市发展的重大举措，但是出于民生考虑，政府也应当有些介入。

总的讲，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，还是引导政策、规划、计划服务这块，如果有一些硬的骨头必须要啃，而市场又关注度不够，适当地政府也要采取一些必要的介入措施。

范围会界定的比较清晰，而且是非常有限的。

拆除重建类项目，如果更新单元规划都已经批准了，就意味着更新项目是完全成立的。

批准了两年过后，因为搬迁谈判等等，而且没有实施主体对它进行改造。

这个时候经过综合判断，确有实施的必要性和紧迫性，出于安全、环境配套的考虑，如果符合相关规定的，可以优先纳入，政府可以优先介入。

实际上是这个意思。

如果规划批了两年后，还是没有人愿意干，还是推不动，而且经过判断你也没有存在安全问题，那就说明条件不成熟，那就可以再放一放。

市规划国土委薛峰副主任介绍《实施细则》的出台背景、着眼点及主要创新点薛峰：刚刚过去的2011年，是我市城市更新工作深入推进、成果丰硕的一年。

按照省市工作部署，我市将城市更新作为促进城市转型，提升城市发展质量的重要抓手，积极主动、扎实有效地推进了各项工作。

去年一年全年形成城市更新单元计划五批次；完成47项更新单元规划审批；新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元；落实了包括6000套保障性住房在内的一大批公益性项目和公共服务设施；去年在广东省"三旧"改造工作考核中，深圳市荣获全省唯一的一等奖，全市城市更新已进入了加速推进阶段。

许勤市长在今年的政府工作报告中指出，"要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变"，对城市更新工作寄予厚望。

今年1月21日，市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》，更体现了市委市政府对城市更新工作高度重视，鼓舞了全市更新工作的干劲。

今天，借新闻发布会的机会，我先向大家介绍一下《实施细则》出台的背景和主要创新点。

一、《实施细则》出台的背景 2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行之后，我市又相继出台了一系列配套政策，比如《关于深入推进城市更新工作的意见》、《深圳市城市更新提速专项行动计划》等重要文件，以及《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等配套文件，通过配套文件的规定，形成了较为系统的的城市更新政策体系，对促进和规范全市城市更新工作发挥了重要作用。

这些配套文件都是在2009年12月1日施行的《更新办法》后出台的，《实施细则》作为《更新办法》的配套性规定，重在对《更新办法》的规定进行细化和补充，其出台背景主要包括：一是从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对《更新办法》中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程，提高办事效率。

二是针对实施中发现的新情况、新问题，对《更新办法》未规定事项作出补充规定，推动实际问题的解决。

三是与国家新出台的国有土地上房屋征收与补偿条例、市政府关于深入推进城市更新工作的意见等相关法规和文件保持衔接。

在《实施细则》的起草过程中，我委会同市法制办通过部门意见征求、在网站上公开征求意见、召开座谈会等方式广泛听取社会各界的意见，并在《实施细则》的成果中充分吸纳了大家的意见，保障了《细则》制定的科学性。

二、关于《实施细则》的主要创新《实施细则》体现了以下五方面的创新：（一）保障公共利益，实现多方共赢。

将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式承担社会责任，发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。