《深圳市城市更新办法实施细则》相关出台背景及重点内容解读
深圳市城市更新办法解读
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广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 根据《意见》，下列土地可列入“三旧”改造范围：
城市市区“退二进三”产业用地；
城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； 不符合安全生产和环保要求的厂房用地； 布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； 列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
政府引导、市场运作强调政府统一组织，制定专门政策，充分
调动各方积极性，吸引社会各方广泛参与。市场化运作的同时， 政府正确引导，加强监管，确保改造规范推进。
规划统筹强调统筹经济社会发展和资源环境保护，依据规划，
科学制定改造规划，并强化规划的统筹管控作用。
节约集约强调强化市场配置土地，促进土地高效利用 保障权益强调正确处理改造过程中的经济、法律关系，改造的
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
完善城市整体功能 提高城市管理水平
实现经济发展战略转型 实现社会发展战略转型
进一步提升城市竞争力 保持城市可持续发展
深圳市城市更新办法细则解读
2 《更新办法》出台的意义
城市转型重要标志 ❖ 完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护 形成完善的城市更新政策和规划体系 ❖ 土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财 政税收一系列配套政策的研究工作将随即展开
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Contents
1
《更新办法》出台的背景
2
《更新办法》出台的意义
3
《更新办法》的主要亮点
4
《深圳市城市更新办法》
5
《更新办法》值得关注的其他问题
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4 《深圳市城市更新办法》
第一章 总则 第二章 城市更新规划与计划 第三章 综合整治类城市更新 第四章 功能改变类城市更新 第五章 拆除重建类城市更新 第六章 其他规定 第七章 附 则
号规定老屋村是指：1992年以前建成的建筑质量差、存在严重 安全隐患的原农村居民点及紧邻的旧屋村。 《关于工业区升级改造的若干意见》（深府[2007]75号）鼓励 实施升级改造的4类工业区 ❖ 即不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区 ❖ 不符合安全生产和环保要求的工业区 ❖ 建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区 ❖ 内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则
深市城市更新办法办施办办圳
;征求意办稿,第一章办办
第二章城市更新办办办划与划
第三章办合整治办城市更新
第四章功能改办办城市更新
第五章除重建办城市更新拆
第一办一般办定
第二办办元办制定办的申办办批划划与
第三办办元办的办制办批划与
第四办办目办施主办体确
第五办办目办施办及相办办批事办划
第六办政府办办办施办办目
第七办其他事办
第六章其他办定
第七章附办
第一章办办
第一条[目的和依据]办办办落办《深市城市更新办法》;以下办《更新办法》,～办范本市城圳称市更新活办的办施管理～根据有办法律、法办、办章的办定～办合本市办办～制定本办办。与
第二条[适用范办]本办办适用于本市行政域范办的城市更新活办。区内
1
第三条[指办思想]城市更新办办持以人办本～保障社和办办定～推办特一化和办代化当会区体
国办化先办城市建办～促办办办办展方式办办～支持办略性新办办办办展～加强民生工程建办～办办公共服办
均等化～推办文化办办融入城市办展～改善生办办境和人文办境～办办办色更新、低更新、有机更新、碳可持办更新。
第四条[市办办小办]市办办和城市更新工作办办小办;以下办“市办办小办”,办办办办全市城市更称新工作～办全市城市更新工作涉及的重大事办办行策。决市办办小办下办市城市更新办公室作办日常工作机～具办办办办、办办全市城市更新工作。市城构体市更新办公室办在市办土部办。划国
市办办小办办行例制度～市城市更新办公室可以根据工作需要提办市办办小办召办工作办。会会
第五条[市办土部办办办划国]市办土部办是全市城市更新工作的主管部办。划国
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则
为实施《深圳市城市更新》制定了深圳市城市更新办法实施，下面是细则的详细内容，希望大家喜欢!
深圳市城市更新办法实施细则
第一章总则
第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则
关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深府〔〕1号
各区人民政府，市政府直属各单位：
《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府
二○一二年一月二十一日
深圳市城市更新办法实施细则
第一章总则
第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改进金融服务，经过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（二）深圳城市更新（旧改）的几个阶段
第一阶段，《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》（深府办 【1986】411号，明确农村的旧城改造，由原市规划局授权原管理区或有关单位 改造，改造方案报市规划局审批。宝安县参照执行。（注：1983年9月至1984年8 月，特区内先后设立罗湖、上步、南头、沙头角和蛇口管理区） 第二阶段，《关于印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的通知（深 府【2004】177号），由市政府统一规范全市城中村（旧村）改造工作，改造范 围涵盖城中村（旧村）。改造原则强调规划先行。 第三阶段，《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号），更新 范围覆盖到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村，更新强调遵循政 府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与。
城市更新项目中包含非农建设用地的，保障性住房配建比例按非农建设
用地总面积占项目建设用地总面积比例进行核减。 （三）享受优惠地价
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
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城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
《深圳市城市更新办法》市政府令第211号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
目录
一 二 三 四
城市更新政策介绍 城市更新基本概念 城市更新分类解读 城市更新主要程序
1
Part 1 城市更新政策介绍
2
城市更新政策介绍
时间 2005 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2010 2010
2011 2011 2012 2012
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
关于《深圳市城市更新办法实施细则》的解读
God will not treat hardworking people badly, nor will he sympathize with fake hardworking people. It knows how
hard you work.勤学乐施积极进取（页眉可删）
关于《深圳市城市更新办法实施细则》的
解读
一、《深圳市城市更新办法实施细则》的亮点解读
1、坚持并强调市场化运作，辅以政府组织实施及项目监管;
《实施细则》在《更新办法》规定的“政府引导、市场运作”基础之上，继续坚持并强调市场化运作原则，如在《实施细则》第六条中鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持，在市场化原则下，将城市更新与金融市场紧密结合，并与深圳市20__年以来构建的投融资平台相结合。与此同时在《实施细则》第三十三条中规定拆除重建类城市更新项目的实施方式，以市场化实施为主，单列政府组织实施方式，并在“政府组织实施”一节对此详细规定。为了保障城市更新项目的顺利实施，《实施细则》专门规定了“项目监管”一章。
以上措施充分调动各方积极性，形成“市场、政府、业主”三方共同参与的实施机制和利益平衡的三赢局面。
2、合理衔接历史遗留违法建筑处理、国有土地上房屋征收与补偿、土地整备、旧城旧村改造、零散危房改造政策，《实施细则》中将城市更新实施中遇到的各类土地问题处理政策、新旧政策合理衔接，形成完整的体系，使各类问题的处理有章可循、有法可依。
3、对症下药，对《更新办法》实施后的重大问题有针对性地提出解决方案。《更新办法》实施后，在拆除重建类城市更新实施实践中，尤其是在旧住宅区的更新改造中出现了混乱情况。《实施细则》规定以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报，公开选择市场主体。不再允许开发商自发进驻小区设立各类"改造办公室"、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告
我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。
一、深圳市城市更新工作政策出台的背景
深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。
据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。
二、城市更新工作政策概况
2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则
第一章总则编辑
第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新
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《深圳市城市更新办法实施细则》相关出台背景及重
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独山子区人民政府 发布时间：2012年02月10日来源:
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《深圳市城市更新办法实施细则》相关出台背景及重点内容解读来源：中国城乡规划行业网2012年2月7日上午9：30，深圳市政府新闻发布厅举行《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会，深圳市规划国土委副主任薛峰与深圳市城市更新办公室副主任谭权对《实施细则》的相关出台背景及重点内容向媒体和公众作了重点解读。
《实施细则》中作出明确规定：城市更新单元内要有大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等。
此外，对于旧住宅区的改造，做出了“不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等”，“旧住宅区改造都要由各区更新主管部门统一组织开展”等规定。
《实施细则》还明确规定，在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占
建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开
选择市场主体。
会上，薛峰及谭权就记者所提出的问题也做了回应。针对城市更新进程问题，谭权指出，不管是在计划方面还是在规划审批方面，都已经做了整合简化，特别在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了一半。
针对城市更新面临的拆迁和补偿问题，谭权指出，政府一贯鼓励市场运行，重视由权利人以达成协议的方式进行搬迁，此外，针对部分情形下难以推进的情况，也会对相应的房屋征收与补偿条例细则进行细化，以促进相关项目的实施。
对于更新主体的确定，谭权表示，在本次更新细则中特别做出了规定，明确了更新项目实施主体确认程序及后续的监管。他指出，特别是在城市更新拆除范围内存在多个权利主体时，必须将房产相关权益转移到单一主体上，再由单一主体进行项目实施。监管方面则由区政府进行把关，市政府进行后期监管落实的积极配合。
同时，对于记者提出政府介入城市更新项目时，薛峰表示，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，更多的是着重在引导政策、规划、计划服务方面，对于一些市场关注度不够且关乎民
生的，政府也要适当地采取一些必要的介入措施。但范围的界定是清晰且有限的。
【以下是采访问题节选】
整合简化为城市更新提速
记者：大家都知道深圳的土地少，二元结构有些空间、质量有待提高。但是同时我们观察到城市更新有些项目推进速度不如人意，我了解有一个项目十几年前就说要动工，可是现在还没有真正启动。深圳城市更新紧迫形势已经摆在眼前了，如何从申报、审批、运作流程、实施主体明确等环节上面提速，这是一个重要课题，这个细则从制度上对上面一些方面有没有具体涉及？
谭权：政府管理部门提速，包括了几个方面内容，一个是在计划方面，原来分两个层面，一个是规划制定计划，一个实施计划，这次整合简化成一个计划。为了提高效率，原来每年一个批次，年底做计划报批准，第二年实施。这次在2011年动态申报，任何时间申报主体都可以向主管部门申报。基本做到随时受理。第二，规划审批方面。以前包括向区政府、市规划主管部门两个层级申报规划。这次考虑到实施效率需要，我们把这两个合并，由市规划主管部门一家申请，由他同步征求区政府意见。还有一个比较重要的，在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了
一半。另外我们在政府部门之间就相关工作职能明确划分，特别是市级层面、区级层面，分工明确后有利于提高效能。
对于开发主体来说，一个是希望开发主体一定要在区政府城市更新部门支持和监管下开展前期工作，将前期工作做得比较扎实，有利于今后工作提速。对于实施过程中存在的拆迁有关问题，我们今后也会制定相应管理规定进行解决，促进相关项目实施。
记者：深圳其实很多的违法建筑，大部分就是因为单栋、零星的房子，已经用了很多年，那些村民自行拆除，那这些单独的，不能纳入城市更新的项目，有没有什么样的出路来处理？另外，城市更新最大阻碍是拆迁和补偿，对这块我们细则也没有特别很详细的规定，会不会有什么东西来弥补这一块，比如中心区怎么一个价格范围，回迁什么价格范围，会不会有一个更明确的细则？
谭权：城市更新倡导的是成片地区的改造。当然，对于零散危房改造我们也予以了关注，目前我们委正在制定针对单栋零散危房拆除重建规划管理办法，这里面有一套明确的流程，办法出台后，今后零散危房报建、产权注销、登记会有一个新的程序，目前正在征求相关部门的意见。
第二，由于深圳市鼓励市场运行，我们也非常重视由权利人以达成协议方式完成搬迁。同时，国有土地上房屋征收与补偿条
例出台后，针对有些部分情形下难以推进的情况，目前我们深圳市正在对国有土地上房屋征收与补偿条例细则进行细化，市里有关部门正在制定规定。
加强实施主体及更新进程监管
记者：《实施细则》当中第46条提到旧住宅区改造要业主公开选择市场主体，49条提出由区政府职能部门对实施主体资格
进行确认，我想问这个实施主体确认背后有没有其他条件？在后续实施过程中政府如何对项目进行相应监管？
谭权：在我们这次城市更新细则里面，我们特别对更新主体作了规定，重点明确了更新项目实施主体确认程序以及后续监管。实施主体主要包含针对城市更新拆除范围内可能会存在多个权
利主体，我们必须形成一个单一主体才能开展下一步运作。具体方式上，比如权利主体通过房地产作价入股方式或者成立公司或者与开发主体要签订搬迁补偿协议。或者对权利主体所有房产进行收购，主要目的是将房产相关权益转移到单一主体上，由单一主体进行项目实施。
相关监管方面，规定必须由区政府更新职能部门对主体资格确认。充分发挥区政府在一进一出的把关作用，申报项目阶段，项目符合方向等问题，由区政府把关。而重点的项目实施监管方式就是通过区政府和实施主体签订项目监管协议方式落实。比如