万科培训物业管理常识及万科物业简介课件

—— 摘自《物业管理条例》国务院令[2003]379号
物业服务合同没有约定财务保管服务，但物业管理企业在其职责范 围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或 毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿 责任。
——摘自《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》 京高法发[2003]389号
物业管理常识 及万科物业简介
万科培训物业管理常识及万科物业
1
简介
第一部分：物业管理常识
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2
简介
我家被盗啦！！！ 找物业公司赔！！！
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简介
物业管理：
是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业 服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
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简介
摘自《物业服务收费管理办法》
——物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金 年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 ——业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服 务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 —— 物业收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按 照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物 业服务资金的收支情况进行审计。
• 入住时一次缴纳半年物业服务费。
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简介
请把你们的账本给我看看
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简介
摘自《物业服务收费管理办法》
物业服务费用可采用包干制或酬金制形式。 包干制：盈亏由物业管理企业享有或承担； 酬金制：结余或不足由业主享有或承担。
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《业主临时公约》 的重要性
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简介
装修管理相关责任
业主： 向物业管理企业提交装修申请； 对违规装修及所造成的损失承担连带责任。
物业公司职责：
• 告知
• 巡查
• 制止
• 上报
• 诉讼
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简介
李总：都是自己人，接管验收时多担待。
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简介
——住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相 应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的， 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可 以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
——一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
摘自《物业管理条例》
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• 增加建筑面积 • 增加安全隐患 • 影响毗连关系
遵从法规及约定
1、国家或地方法规
2、《商品房买卖合同》
3、（临时）业主公约
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简介
《业主公约》修改权限
业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参 加。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物 业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区 域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
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简介
前期物业招投标
摘自《北京市物业管理招投标办法》京国土 房管[2003]848号
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简介
空置房物业费的缴纳
纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建 设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者 物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
摘自《物业服务收费管理办法》
一层业主是否
应交电梯费？
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简介
万科的约定
• 购房人无论入住房屋与否，均应于本物业交付之日起全额交纳物业服 务费用（物业服务资金）。交付之日，如无法律另行规定，应指房屋 买卖合同约定的交付日期。
石材养护
人工成本——收入、保险
高端服务——大堂服务、双语服务 。。。。
物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。
—— 摘自《物业管理条例》
万科培训物业管理做什么。
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简介
物业服务成本构成
主要工作职责
摘自《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号
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简介
物业服务——物业管理区域（红线以内、户门以外） 配套服务——会所、社区巴士 特约服务——入户维修、家政服务。。。
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简介
我出国了一年，没在小 区居住，为什么还要交
物业费？
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• 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资 金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的 交费约定，业主应及时书面告知乙方。
• 物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应于 每季度首月15日前向乙方交纳当季的物业管理服务费，在下季度首日 及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。
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简介
金阳公寓物业费：3.7元/月/平方米 这么贵？对面小区才2.0元呀！
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简介
误区——与售价挂钩、与周边对比
影响物业费定价因素——项目特点、服务标准
项目规模——管理费用分摊 安防体系——出入口数量；物防、技防完善性 公共设施——市政配套、绿地率、植被种类、 水系、景观灯、
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用； 9、经业主同意的其它费用。
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简介
我是业主、我就要封阳台！！1
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简介
不得违规搭建的原因
• 改变住宅外立面 装修人从事住宅内部装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；
摘自《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令第110号