世联顺德深业城XXXX年营销策略总纲与执行报告140P精品文档
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谨呈：顺德深业地产
顺德深业城
世联地产深业城项目组 2011-11-27
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
使用面积208㎡
户型亮点：
• 五房二厅三卫，超高实 用率；
• 正南北坐向、通风采光 极佳；
• 双园景单位、尊荣大户；
• 厅出阔景阳台，远眺园 林无限风光；
• 主卧特设独立衣帽间， 彰显生活品味；
• 双套房设计，高贵品味 生活；
• 一期升级产品，两梯两 户，电梯直接入户，舒 适度极高；
• 40%的超高赠送率。
户型亮点：
高赠送率是二期复式产品最大亮点，小复式的赠送率最高可达100%！
三、客户价值挖掘
客户回顾：一期宫馆成交客户主要特征，较高文化素质的财富群体
一期宫馆的成交客户主要为制造业、行政、金融行业的私营企业主或者高层 管理者，家庭组成一般为三口之家，对子女的成长教育十分关注； 置业目的：以自住为主，改善型需求； 认知渠道：多以朋友介绍的老带新成交。
本片区的居住价值与投资价值将得到大幅提升！
二、产品价值挖掘
项目自身配套：北滘首屈一指大盘，二期奢享极致配套；一期千户入伙，醇熟社区已然成型
前广场喷泉
•14万㎡意大利皇室水景园林； •2400㎡超白金会所、国际标准泳池； •2万㎡风情商业街，顶级品牌汇聚； •国际级教育小学、幼儿园一条龙完善配套； •华润万家及爱的3D电影院强势进驻； •一期1301户已经入伙，醇熟社区已然成型。
产品特点：片区独有高赠送小复式产品户型分析
01户型 使用面积：约163㎡ 套内面积：约98㎡ 户型：5房2厅3卫
02/03户型 使用面积：约160㎡ 套内面积：约95㎡ 户型：6房2厅3卫
04/05户型 使用面积：约132㎡ 套内面积：约64㎡ 户型：4房3厅3卫
06户型 使用面积：约129㎡ 套内面积：约64㎡ 户型：4房3厅3卫
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.75
单房
37.51
1房1厅
36.88
1房1厅
36.88
剩余套数 25 16 21 18 21 18 22 20 20 19 25 21 22 21 19 19 20 19 17 22 19 20 22 14 19
房号 11号铺 33号铺 55号铺
2号楼 合计3套
〖朝向〗—— 全南北朝向
充足的日照 通风采光良好——除湿灭菌 节能环保——东西向楼房吸热大，夏天空调使用严重浪费能源、破坏环境
〖梯户比〗—— 两梯两户
两梯两户，电梯直接入户，舒适度极高
产品特点：二期宫馆Ⅲ中央大平面户型分析
套内面积151㎡
二期首批单位户型——22/23栋01/02单位（顶层为复式）
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.32
3+2房2厅3卫 181.32
套数 11 11
房号 01单位 02单位
24号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅4卫 198.23
3+2房2厅4卫 198.23
套数 11 11
房号 01单位 02单位
27号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.34
3+2房2厅3卫 181.34
2012年推售 二期
三、四期
一期
二期组团产品包括建面181-198㎡5房、85-131㎡ 复式，其中主力户型为108-168㎡的大平面五房 单位
2011年深业城剩余货量盘点：共850套，总建面：38175.9㎡
房号 01单位 02单位 03单位 04单位 05单位 06单位 07单位 08单位 09单位 10单位 11单位 12单位 13单位 14单位 15单位 16单位 17单位 18单位 19单位 20单位 21单位 22单位 23单位 24单位 25单位
产品特点：二期复式空中墅总体特点
片区独有超高附加值复式 让你的生活告别一“层”不变
顺德首创纯复式产品，独一无二！——稀有、尊贵
套内60多平米可做四房，实用率叫板全城！一半以上复式 单位可以做到主人房和子女房的双套房设计——超值、舒适
罕有70%-100%超大赠送率！ ——高附加值
超低容积率（1.8 同比别墅社区）， 空中别墅式享受
房号 01单位 02单位
22号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.34
3+2房2厅3卫 181.34
套数 11 11
房号 01单位 02单位
23号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.32
3+2房2厅3卫 181.32
套数 11 11
房号 01单位 02单位
26号楼 合计22套
片区规划发展角度：10年内北滘唯一一座购物中心——北滘广场预 计今年开业 乐购、大地、苏宁已确定进驻。
北滘广场扎根广东制造业摇篮的北滘镇，总占地21299平方米，商业总建筑面积逾 60000平方米，地下一层，地上六层，与100000平米市民广场、北滘公园连为一体， 为未来北滘、顺德乃至珠三角的休闲、娱乐、购物、观光新中心。
二期
国际级幼儿园配套 13
意式皇家水景园林 2400㎡超白金会所
华润万家强势进驻
1200㎡维多利亚泳池 二期
18
20000㎡风情商业街
ห้องสมุดไป่ตู้
产品特点：二期宫馆Ⅲ中央大平面总体特点
〖区位〗—— 中心、中央
位处小区中心位置，私密性高——安全、尊贵 周边高层环抱，有效区隔小区外围噪音、粉尘——健康、舒适 坐拥中央景观轴，园林景观环抱——清新、生态
高性价比的优质大盘是项目成功的核心价值
问题：
在一期成功的基础上，项目二期 还面临怎样的新条件？
2 项目二期背景
一、区域价值挖掘
片区规划发展角度：随着广佛同城及珠三角一体化进程的加快，北 滘新城区将引入更多国际化与特色化的商业配套，一个区域内全新 的高端商圈即将孕育而成
美的住 宅用地
市民广 场
3+2房2厅3卫 181.34
套数 11 11
32号楼（复式） 合计84套
房号
户型
建面
01单位 5房2厅3卫 131.17
02单位 6房2厅3卫 127.21
03单位 6房2厅3卫 127.21
04单位 4房3厅3卫 85.65
05单位 4房3厅3卫 85.65
06单位 4房3厅3卫 85.58
套数 14 14 14 14 14 14
房号 01单位 02单位 03单位 04单位 05单位 06单位
41号楼(复式) 合计84套
户型
建面
5房2厅3卫 131.17
6房2厅3卫 127.21
6房2厅3卫 127.21
4房3厅3卫 85.65
4房3厅3卫 85.65
4房3厅3卫 85.58
套数 14 14 14 14 14 14
房号 01单位 02单位 03单位 04单位 05单位 06单位
户型
建面 剩余套数
集中商铺 1858.7
1
集中商铺 1631.6
1
集中商铺 1438.05
1
数据统计截止至12月20日
房号 01单位 02单位 03单位 04单位 05单位 06单位 07单位 08单位 09单位 10单位 11单位 12单位 13单位 14单位 15单位 16单位 17单位 18单位 19单位 20单位 21单位 22单位 23单位 24单位 25单位
片区规划发展角度：地铁促进区域价值进一步提升，潜力无可限量
广州7号线规划延伸至顺德北滘
不断更新的交通路网加强北滘同外部的联系，以105国道、广珠轻轨、广珠西线高速、 佛一环等干道的规划建设，使一小时珠三角生活圈得以实现，
区域价值挖掘小结： 未来1-3年内本片区将从交通、配套等各个方面逐渐 兑现客户的承诺，将在沉寂许久之后再次重新引起客 户的大量关注！
42号楼(复式) 合计84套
户型
建面
5房2厅3卫 131.17
6房2厅3卫 127.21
6房2厅3卫 127.21
4房3厅3卫 85.65
4房3厅3卫 85.65
4房3厅3卫 85.58
套数 14 14 14 14 14 14
房号 01单位 02单位
25号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.34
客户回顾：一期累积良好的老客户基础，2940批上门客户，1160
多批业主，1301户已经入伙，入住率达6成以上。“高性价比的优质
大盘”得到市场广泛认可，为项目奠定良好市场口碑。
一期成交客户购买因素
成交客户购房原因
1%
3% 1%
9% 0%
11%
13%
12% 19%
8号楼 合计348套
户型
建面
单房
27.11
1房1厅 63.18
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.59
单房
37.59
1房1厅 64.09
单房
37.87
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
核心问题：如何在货量大且产品类型多而杂乱 的情况下，实现高速销售？
1 11年营销总结
一期营销成功之处 2011年，项目实现311套公寓+50套商铺+835个车位
100%销售（签约数据），项目火爆销售重要原因如下：
（1）区域内唯一大盘项目，优质的配套资源使得本项目成为区 域内购房首选； （2）区域内独有70年产权商业及精装公寓，产品舒适实用，市 场竞争力大；超长产权商住两用产品，市场需求大； （3）持续一口价促销+高额返租，每周持续一口价单位释放， 加上部分楼层定期高额返租，吸引大量客户关注。
片区规划发展角度：创意产业推动“北滘制造”迈向“北滘智造”
北滘作为现代制造 业名镇，经济实力 位居顺德第二，仅 次于容桂，综合实 力跻身全国百强镇 前列，广东百强镇 前5名
国家工业设计与创意产业基地在顺德工业设计园内举行了衔牌揭幕仪式,此举传递 出一个强烈的信号,改革开放放的“先行者”顺德欲借力实现产业转型,从而推动 “顺德制造”向“顺德创造”转型,对广佛都市圈和整个珠三角未来的制造业升级 和科学发展提供供有力的支持。
7号楼 合计499套
户型
建面
单房
27.11
1房1厅
63.18
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.59
单房
37.59
1房1厅
64.09
单房
37.87
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
套数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
29号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
套数 16 16 16
房号 01单位 02单位 03单位
28号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
海琴水 岸 水文化 街 北滘文化 中心
君兰高尔夫 球场
君兰高尔夫生 活村
行政中心
美的总部大 楼
北滘公园 北滘广场
日美总部 大楼
金茂华美 达广场
北滘医 院
北滘新城区规划图
在政府的城市发展规划图上，一个定位高端的新商圈正在北滘新城区悄然孕育。除五 星级酒店、大型购物广场外，水文化、园林食府等项目也在筹建推进之中。占地240 亩的北滘国际商务中心被纳入全区重点建设项目，成为提升北滘新城区商贸品位的又 一张名片。
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.75
单房
37.51
1房1厅 36.88
1房1厅 36.88
剩余套数 15 19 12 17 12 16 12 12 12 12 12 12 12 12 20 15 14 17 14 14 13 13 14 14 13
2012年深业城可售货量明细：共480套，总建面：65475.34㎡
套数 16 16 16
数据统计截止至12月20日
2012年深业城目标界定——5.5亿
1月1日——12月31 日
5.5亿
7号楼公寓 +8号楼商
业/1亿 /430套
小高层洋房
大平面洋房/ 1
/1.2亿 /96套 亿 /66套
高赠送复式 产品/2.3亿 /252套
背景一：开发商2012年目标实现至少5.5亿资金回笼，快速走量； 背景二：2012年推货量大，全年推货量为剩余货量850套（7、8、2 号楼）+可售货量529套（二期产品、1号楼），货量非常之巨大； 背景三：2012年项目销售的产品类型较多，有大平面、复式、商业公 寓、商铺等等，项目自身产品类型之间存在竞争；
顺德深业城
世联地产深业城项目组 2011-11-27
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
使用面积208㎡
户型亮点：
• 五房二厅三卫，超高实 用率；
• 正南北坐向、通风采光 极佳；
• 双园景单位、尊荣大户；
• 厅出阔景阳台，远眺园 林无限风光；
• 主卧特设独立衣帽间， 彰显生活品味；
• 双套房设计，高贵品味 生活；
• 一期升级产品，两梯两 户，电梯直接入户，舒 适度极高；
• 40%的超高赠送率。
户型亮点：
高赠送率是二期复式产品最大亮点，小复式的赠送率最高可达100%！
三、客户价值挖掘
客户回顾：一期宫馆成交客户主要特征，较高文化素质的财富群体
一期宫馆的成交客户主要为制造业、行政、金融行业的私营企业主或者高层 管理者，家庭组成一般为三口之家，对子女的成长教育十分关注； 置业目的：以自住为主，改善型需求； 认知渠道：多以朋友介绍的老带新成交。
本片区的居住价值与投资价值将得到大幅提升！
二、产品价值挖掘
项目自身配套：北滘首屈一指大盘，二期奢享极致配套；一期千户入伙，醇熟社区已然成型
前广场喷泉
•14万㎡意大利皇室水景园林； •2400㎡超白金会所、国际标准泳池； •2万㎡风情商业街，顶级品牌汇聚； •国际级教育小学、幼儿园一条龙完善配套； •华润万家及爱的3D电影院强势进驻； •一期1301户已经入伙，醇熟社区已然成型。
产品特点：片区独有高赠送小复式产品户型分析
01户型 使用面积：约163㎡ 套内面积：约98㎡ 户型：5房2厅3卫
02/03户型 使用面积：约160㎡ 套内面积：约95㎡ 户型：6房2厅3卫
04/05户型 使用面积：约132㎡ 套内面积：约64㎡ 户型：4房3厅3卫
06户型 使用面积：约129㎡ 套内面积：约64㎡ 户型：4房3厅3卫
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.75
单房
37.51
1房1厅
36.88
1房1厅
36.88
剩余套数 25 16 21 18 21 18 22 20 20 19 25 21 22 21 19 19 20 19 17 22 19 20 22 14 19
房号 11号铺 33号铺 55号铺
2号楼 合计3套
〖朝向〗—— 全南北朝向
充足的日照 通风采光良好——除湿灭菌 节能环保——东西向楼房吸热大，夏天空调使用严重浪费能源、破坏环境
〖梯户比〗—— 两梯两户
两梯两户，电梯直接入户，舒适度极高
产品特点：二期宫馆Ⅲ中央大平面户型分析
套内面积151㎡
二期首批单位户型——22/23栋01/02单位（顶层为复式）
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.32
3+2房2厅3卫 181.32
套数 11 11
房号 01单位 02单位
24号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅4卫 198.23
3+2房2厅4卫 198.23
套数 11 11
房号 01单位 02单位
27号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.34
3+2房2厅3卫 181.34
2012年推售 二期
三、四期
一期
二期组团产品包括建面181-198㎡5房、85-131㎡ 复式，其中主力户型为108-168㎡的大平面五房 单位
2011年深业城剩余货量盘点：共850套，总建面：38175.9㎡
房号 01单位 02单位 03单位 04单位 05单位 06单位 07单位 08单位 09单位 10单位 11单位 12单位 13单位 14单位 15单位 16单位 17单位 18单位 19单位 20单位 21单位 22单位 23单位 24单位 25单位
产品特点：二期复式空中墅总体特点
片区独有超高附加值复式 让你的生活告别一“层”不变
顺德首创纯复式产品，独一无二！——稀有、尊贵
套内60多平米可做四房，实用率叫板全城！一半以上复式 单位可以做到主人房和子女房的双套房设计——超值、舒适
罕有70%-100%超大赠送率！ ——高附加值
超低容积率（1.8 同比别墅社区）， 空中别墅式享受
房号 01单位 02单位
22号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.34
3+2房2厅3卫 181.34
套数 11 11
房号 01单位 02单位
23号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.32
3+2房2厅3卫 181.32
套数 11 11
房号 01单位 02单位
26号楼 合计22套
片区规划发展角度：10年内北滘唯一一座购物中心——北滘广场预 计今年开业 乐购、大地、苏宁已确定进驻。
北滘广场扎根广东制造业摇篮的北滘镇，总占地21299平方米，商业总建筑面积逾 60000平方米，地下一层，地上六层，与100000平米市民广场、北滘公园连为一体， 为未来北滘、顺德乃至珠三角的休闲、娱乐、购物、观光新中心。
二期
国际级幼儿园配套 13
意式皇家水景园林 2400㎡超白金会所
华润万家强势进驻
1200㎡维多利亚泳池 二期
18
20000㎡风情商业街
ห้องสมุดไป่ตู้
产品特点：二期宫馆Ⅲ中央大平面总体特点
〖区位〗—— 中心、中央
位处小区中心位置，私密性高——安全、尊贵 周边高层环抱，有效区隔小区外围噪音、粉尘——健康、舒适 坐拥中央景观轴，园林景观环抱——清新、生态
高性价比的优质大盘是项目成功的核心价值
问题：
在一期成功的基础上，项目二期 还面临怎样的新条件？
2 项目二期背景
一、区域价值挖掘
片区规划发展角度：随着广佛同城及珠三角一体化进程的加快，北 滘新城区将引入更多国际化与特色化的商业配套，一个区域内全新 的高端商圈即将孕育而成
美的住 宅用地
市民广 场
3+2房2厅3卫 181.34
套数 11 11
32号楼（复式） 合计84套
房号
户型
建面
01单位 5房2厅3卫 131.17
02单位 6房2厅3卫 127.21
03单位 6房2厅3卫 127.21
04单位 4房3厅3卫 85.65
05单位 4房3厅3卫 85.65
06单位 4房3厅3卫 85.58
套数 14 14 14 14 14 14
房号 01单位 02单位 03单位 04单位 05单位 06单位
41号楼(复式) 合计84套
户型
建面
5房2厅3卫 131.17
6房2厅3卫 127.21
6房2厅3卫 127.21
4房3厅3卫 85.65
4房3厅3卫 85.65
4房3厅3卫 85.58
套数 14 14 14 14 14 14
房号 01单位 02单位 03单位 04单位 05单位 06单位
户型
建面 剩余套数
集中商铺 1858.7
1
集中商铺 1631.6
1
集中商铺 1438.05
1
数据统计截止至12月20日
房号 01单位 02单位 03单位 04单位 05单位 06单位 07单位 08单位 09单位 10单位 11单位 12单位 13单位 14单位 15单位 16单位 17单位 18单位 19单位 20单位 21单位 22单位 23单位 24单位 25单位
片区规划发展角度：地铁促进区域价值进一步提升，潜力无可限量
广州7号线规划延伸至顺德北滘
不断更新的交通路网加强北滘同外部的联系，以105国道、广珠轻轨、广珠西线高速、 佛一环等干道的规划建设，使一小时珠三角生活圈得以实现，
区域价值挖掘小结： 未来1-3年内本片区将从交通、配套等各个方面逐渐 兑现客户的承诺，将在沉寂许久之后再次重新引起客 户的大量关注！
42号楼(复式) 合计84套
户型
建面
5房2厅3卫 131.17
6房2厅3卫 127.21
6房2厅3卫 127.21
4房3厅3卫 85.65
4房3厅3卫 85.65
4房3厅3卫 85.58
套数 14 14 14 14 14 14
房号 01单位 02单位
25号楼 合计22套
户型
建面
3+2房2厅3卫 181.34
客户回顾：一期累积良好的老客户基础，2940批上门客户，1160
多批业主，1301户已经入伙，入住率达6成以上。“高性价比的优质
大盘”得到市场广泛认可，为项目奠定良好市场口碑。
一期成交客户购买因素
成交客户购房原因
1%
3% 1%
9% 0%
11%
13%
12% 19%
8号楼 合计348套
户型
建面
单房
27.11
1房1厅 63.18
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.59
单房
37.59
1房1厅 64.09
单房
37.87
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
核心问题：如何在货量大且产品类型多而杂乱 的情况下，实现高速销售？
1 11年营销总结
一期营销成功之处 2011年，项目实现311套公寓+50套商铺+835个车位
100%销售（签约数据），项目火爆销售重要原因如下：
（1）区域内唯一大盘项目，优质的配套资源使得本项目成为区 域内购房首选； （2）区域内独有70年产权商业及精装公寓，产品舒适实用，市 场竞争力大；超长产权商住两用产品，市场需求大； （3）持续一口价促销+高额返租，每周持续一口价单位释放， 加上部分楼层定期高额返租，吸引大量客户关注。
片区规划发展角度：创意产业推动“北滘制造”迈向“北滘智造”
北滘作为现代制造 业名镇，经济实力 位居顺德第二，仅 次于容桂，综合实 力跻身全国百强镇 前列，广东百强镇 前5名
国家工业设计与创意产业基地在顺德工业设计园内举行了衔牌揭幕仪式,此举传递 出一个强烈的信号,改革开放放的“先行者”顺德欲借力实现产业转型,从而推动 “顺德制造”向“顺德创造”转型,对广佛都市圈和整个珠三角未来的制造业升级 和科学发展提供供有力的支持。
7号楼 合计499套
户型
建面
单房
27.11
1房1厅
63.18
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.59
单房
37.59
1房1厅
64.09
单房
37.87
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
套数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
29号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
套数 16 16 16
房号 01单位 02单位 03单位
28号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
海琴水 岸 水文化 街 北滘文化 中心
君兰高尔夫 球场
君兰高尔夫生 活村
行政中心
美的总部大 楼
北滘公园 北滘广场
日美总部 大楼
金茂华美 达广场
北滘医 院
北滘新城区规划图
在政府的城市发展规划图上，一个定位高端的新商圈正在北滘新城区悄然孕育。除五 星级酒店、大型购物广场外，水文化、园林食府等项目也在筹建推进之中。占地240 亩的北滘国际商务中心被纳入全区重点建设项目，成为提升北滘新城区商贸品位的又 一张名片。
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.75
单房
37.51
1房1厅 36.88
1房1厅 36.88
剩余套数 15 19 12 17 12 16 12 12 12 12 12 12 12 12 20 15 14 17 14 14 13 13 14 14 13
2012年深业城可售货量明细：共480套，总建面：65475.34㎡
套数 16 16 16
数据统计截止至12月20日
2012年深业城目标界定——5.5亿
1月1日——12月31 日
5.5亿
7号楼公寓 +8号楼商
业/1亿 /430套
小高层洋房
大平面洋房/ 1
/1.2亿 /96套 亿 /66套
高赠送复式 产品/2.3亿 /252套
背景一：开发商2012年目标实现至少5.5亿资金回笼，快速走量； 背景二：2012年推货量大，全年推货量为剩余货量850套（7、8、2 号楼）+可售货量529套（二期产品、1号楼），货量非常之巨大； 背景三：2012年项目销售的产品类型较多，有大平面、复式、商业公 寓、商铺等等，项目自身产品类型之间存在竞争；