老年活动中心项目可行性研究报告

1项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目基本信息
项目名称：xx老年活动中心
主要功能：老年活动中心
建设地点：xx的交界处
项目总投资：项目总投资约2000万元
工程建设期：12个月
建设单位：xx有限公司
1.1.2建设单位概况
本项目建设单位为xx有限公司。

xx有限公司xx老年活动中心项目位于xx的交界处。

1.2编制依据与范围
1.2.1编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本，2013年修订）》；
3、《xx市城市总体规划(2006-2020)》；
4、国家颁布的相关法律、法规、设计规范、规程及标准；
5、《老年人社会福利机构基本规范》；
6、项目建设单位提供的相关资料。

1.2.2编制原则
贯彻执行中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》，符合国家有关法规、规范及标准。

从荷塘区及仙庾镇周边地区的实际情况出发，
在城市总体规划的指导下，采取全面规划、分步实施的原则，使建设项目与城市发展相协调，最大限度地发挥建设项目效益。

采用现代化技术手段，实现自动化控制和管理，提高养老人员的舒适度。

项目设计力求减少施工土石方量和节省费用。

建筑风格力求统一，简洁明快，美观大方，并与周围景观相协调。

按照国家现行规范及标准、规定，结合现场实际进行规划及施工图设计。

积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足功能需求。

在提高土地利用的同时提高项目所区域内的环境标准，创造出具有现代化特色与空间的居住、休闲环境。

1.2.3编制范围
本报告的研究范围如下：发展规划、产业政策和行业准入及必要性分析；市场分析与预测及项目开发策略；建设场址和建设条件分析；建设规模和建设方案论证；环境保护、节能节水措施研究；项目组织与管理；施工条件和进度计划；招标方式；投资估算和资金筹措方案；经济、社会和环境效益分析；风险分析；结论与建议。

在对项目的可行性进行综合分析、论证后，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

1.3项目概况
1.3.1建设内容及规模
本项目用地面积约12亩（约8000平方米），总建筑面积6080平方米，包括奎园会所、水上活动坪台、中西餐厅、水上钓鱼房、健身房、沙滩排球场、游泳池、水果种植区、养生中心、小型多功能客房、水上阳光房、奎园画室、鸟巢小院、种殖养殖园及其他配套建筑。

主要经济技术指标如下：
表1-1 经济技术指标
1.3.2建设期
本项目拟建设期为12个月（2014年12月至2015年11月）。

1.3.3项目建设的背景
近年来，我国老人人口占总人口的比例约以每年3%的速度递增，目前我市老龄人口比例也大致如此。

同时，老年人服务供给不足，养老服务保障政策碎片化严重，老年人的养老、休闲、医疗、保健等服务需求随之大增。

随着仙庾镇经济社会的快速发展，城市化、工业化和新农村建设步伐的日益加快，城镇规模迅速扩大，城镇功能日臻完善，聚合人口的效应更加突显。

随着生活水平和医疗服务水平的不断提高，城镇人口的平均寿命逐年延长，仙庾镇老龄人口逐年递增。

随着社会的的进步，人们的养老观念也发生了根本的变化，家庭养老社会化正被越来越多的老年人所接受。

1.3.4项目内容、性质、定位
该项目性质为公益、福利项目，该项目定位以离退休人员为主要服务对象。

将养生、休闲、娱乐、观光、旅游、种植、养殖融为一体。

该项目主要利用山体、水库的自然资源，对原有建筑物进行改、扩建，建造以欧式、中式与现代建筑相结合的建筑风格、园林风格的多功能用房，
采用新能源、智能化、生态环保建材，中心设有：会议厅、影院、网球场、门球场、棋牌室、乒乓球、台球室、游泳池、洗浴中心、阅览室、书画室、钓鱼台等生活、健身、学习配套设施。

项目定位为高端人群、离退休人员，以及为企事业单位提供休闲、娱乐、健身、度假、文人、笔友学术交流、企、事业单位高级人员培训、学习。

1.4项目总投资及资金来源
本项目总投资约2000万元，其中前期工程建设费用674.88万元、建安工程费用1056万元、配套工程费用174.40万元、基本预备费95.26 万元，所需资金由建设单位自筹解决。

1.5研究结论
1、本项目的建设将改善仙庾镇及周边三无、孤寡老人养老条件，提高老年人生活质量，解决老年人基本生活、精神方面的需要、提高医疗卫生条件，社会效益显著；符合xx市城市总体规划，对xx市城市功能的发挥有着积极的作用。

2、本项目实施后，将增加仙庾镇养老规模、完善服务功能，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。

因此，本项目的建设是必要的。

3、项目建设地点水文、地质条件较好，交通便利，市政配套设施齐全，具备了良好的建设条件。

4、项目为达到节能、环保的目标，节能设计方面严格执行国家及相关方面的标准、规范。

项目积极选用高效节能的设备、材料和工程方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。

5、项目的建设和使用中，充分考虑了各种可能产生的环境污染，并采取了比较完善的防护措施，从整体上做到了预防与治理并重，不会对周边环境造成有害影响，能够满足现阶段环境保护的要求，从环境保护角度而言，项目的建设是可行的。

综上所述，项目的建设是可行的。

2发展规划、产业政策和行业准入及必要性分析
2.1发展规划
《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》以优化城市功能、完善基础设施、营造宜居环境、彰显人文特色为目标，强化城市服务功能，努力建成商贸繁荣、环境优美、特色突出的新型城区，该项目位于xx市荷塘区，项目的建设对于优化xx市服务功能将起到积极作用。

本项目性质为公益、福利项目，该项目定位以离退休人员为主要服务对象，将建成集养生、休闲、娱乐、观光、旅游、种植、养殖于一体的老年活动中心。

项目的建设关系城镇居民的切身利益和荷塘区经济的可持续发展，是城镇建设重要的基础设施。

项目的建设有利于有效解决老龄化问题，有利于计划生育基本国策的贯彻落实；有利于提高老年人生活质量和健康水平，是区委、区政府实事工程之一。

项目在充分考虑现有条件的基础上，结合本区域实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，完善配套基础设施建设，优化设计，力求使用、经济、美观和谐的有机结合。

该项目的建设符合《xx市城市总体规划(2006-2020)》。

2.2产业政策分析
参照《产业结构调整指导目录》（2011版，2013年修订）的鼓励类、限制类、淘汰类的目录要求，对比有关规划的内容，本项目的工程技术方案、产品方案等，满足国家宏观调控、产业结构调整、产业发展方向、建设空间布局、产业技术政策等的有关产业政策。

老年活动中心等养老服务设施的发展起步较晚，基本上是随着我国人口老龄化进程的加剧而应运而生，相关的政策也是随着他们的发展而逐步指定的，如《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励，扶持社会、
组织或者个人硬板老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。

”并且在用电、用地、税收等方面制定了一些优惠政策。

国家和政府相继出台了一系列支持老年活动中心建设的法律法规，中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发【2000】13号）以及国家民政部《关于支持社会力量举办社会福利机构的意见》（民发【2005】170号）文件中均明确鼓励和支持社会办福利机构。

国家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定，如《老年人建筑设计规定》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和行业标准。

由此可见，本项目的建设是符合相关产业政策的，属鼓励类项目。

建设方案经过多方论证，得到了当地各级政府及相关部门大力支持。

2.3行业准入分析
为进一步监会我市养老服务业发展，充分调动社会力量参与养老服务业的积极性，探索建立于我国经济社会发展水平相协调的养老服务体系，努力解决人口老龄化带来的各种问题，2006年2月9日，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发【2006】6号）明确了政策措施：发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会协办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老补充的服务体系。

要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业、鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

1、进一步发展老年社会福利事业。

地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。

要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式，多渠道参与来
年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量、提高服务质量。

2、大力发展社会与养老服务机构。

地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。

引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年活动中心、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的环境和条件。

3、鼓励发展居家老人服务业务。

要通过政策引导、鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾，家政服务，心理咨询，康复服务，紧急救援等业务，向居住在社区（村镇）家庭的老年人提供养老服务，为他们创造良好的生活环境和条件。

4、支持发展老年护理，临终关怀服务业务。

5、促进老年用品市场开发。

指定鼓励措施，引导企业开发，生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人的多方面需求。

6、加强教育培训，提高养老服务人员素质。

加快培养老年医学、护理学、营养学以及心理学等方面的专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。

有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务先关的专业和课程，改革教学内容和教学方法。

加强岗位培训，提高养老服务从业人员职业道德、服务意识和业务技术水平。

各级政府及相关部门不断提高养老服务行业的投资力度，并鼓励各类所有之企业参与处理设施的投资和经营，对老年活动中心建设项目采取支持、鼓励、扶植的政策。

本项目关系到城镇居民的切身利益和荷塘区经济的可持续发展，是城镇建设重要的基础设施之一，符合国民经济和社会发展规划，符合产业政策、行业准入要求并具有巨大的社会效益。

2.4项目建设的必要性
1、是构建和谐社会的需要
党中央、国务院在发出构建和谐社会号召的同时，xx市委、市政府
也提出建设“和谐xx”的要求。

如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，通过建设本项目，将为xx市仙庾镇及周边弱势群体提供了一个良好的生活好场所，使弱势群体生活丰富多彩、快乐幸福，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康安定生活。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

2、是加快xx市社会福利事业发展的需要
项目位于仙庾镇青草冲村，处于xx与浏阳的交界处，由于位置偏僻，所在村在整个荷塘区属于边、差、穷村。

为了改变该村目前落后的局面，利用闲置的寒婆坳水库及周边的空地引进奎园老年活动中心项目。

该项目是根据老龄化市场机遇分析后作出决定的，根据2010年xx市统计年鉴，截至2009年底，xx市区60周岁以上的老年人口达到22.27万人，占城区总人口的22%，城市人口老龄化趋势已经越来越明显。

在这种社会背景下，为老年人提供休闲、娱乐、养生、保健为一体的场所迫在眉睫，我市目前尚无一家。

因此，本项目的建设是必要的。

3建设规模及建设内容
3.1建设规模
根据城市总体规划要求，结合场地条件和业主要求，确定工程建设规模为：本项目用地面积约12亩，总建筑面积6080平方米，包括奎园会所、水上活动坪台、中西餐厅、水上钓鱼房、健身房、沙滩排球场、游泳池、水果种植区、养生中心、小型多功能客房、水上阳光房、奎园画室、鸟巢小院、种殖养殖园及其他配套建筑。

主要经济技术指标如下：
表3-1 经济技术指标
3.2建设内容
本项目主要建设内容有：
1、土建工程；
2、供排水、电气安装工程；
3、室外工程（外管网、道路、绿化等）。

4项目选址及周边情况
4.1项目选址
根据xx市城市总体规划，建设项目选址于xx的交界处。

荷塘区于1997年8月由xx市原东区三个办事处和原郊区三个乡合并设立。

总面积159平方公里。

与浏阳市、xx县、芦淞区、石峰区接壤。

地处“南北通衢”三要冲，交通便捷。

地势东北高，南西低，中部高，西侧低，属丘陵地带。

属亚热带季风温润气候，热量丰富，雨水充沛。

2012年全年地区生产总值（GDP）168.79亿元，第一产业增加值2.80亿元，第二产业增加值110.24亿元，第三产业增加值55.75亿元，分别增长3.8%、14.4%和10.1%。

矿产资源主要有石灰石。

2013年1月，荷塘区国家税务局获得了xx市委颁发的“模范学习型党组织”荣誉称号。

4.2地理位置及建设条件
4.2.1地理交通、工程地质及气象条件
1、地形地貌
荷塘区地势东北高，南西低，中部高，西侧低，属。

荷塘区内地形主要由山丘、旱地、沟港、池塘及水田构成。

历史上没有造成灾害的地震记录。

2、气候、气象
荷塘区属亚热带湿润气候，温和湿润，四季分明，无霜期一般为274天。

气温：年平均气温为17.5℃，最高气温为39℃左右，最低气温为0℃左右。

湿度：年平均相对湿度为78%。

风向：夏季主导风以东南偏东风为主；冬季主导风以西北风为主。

降水量为年平均降水量1376毫米，最大降水量为110.3毫米。

3、水文
荷塘区有较大排灌沟渠8条，地势北高南低，水位（吴淞）在32－39米之间，水流汇入湘江。

4、交通条件
荷塘区地处“南北通衢”之要冲，是全国四大铁路框纽－xx市的东大门，交通便捷。

上海至昆明的320高等级公路纵贯南北，区内主干道新华路西通京珠高速公路；京广、湘黔、浙赣三大铁路干线在这里交汇，xx北站和湘江千吨级码头距荷塘区仅2公里；航空距长沙黄花机场60公里，已全部由高速公路连通，形成了“水陆空”三位一体的交通优势。

5、抗震设防烈度
依据中国地震参数区划图（2002）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）的相关说明和规定，xx市抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.15 g。

4.2.2社会经济环境
2010年全区国内生产总值由2000年的20.5亿元增长到41.8亿元，年均增长14.8%，三次产业结构由“九五”期末的5.2：38.7：56.1调整为3.5：52.4：44.1。

全社会固定资产投资累计完成45亿元，年均增长30%。

财政总收入达到1.46亿元，一般预算收入为0.84亿元，年均增长分别为14.3%和13.7%。

工业实力稳步提升。

区街企业改革改制基本完成，盘活存量资产1.97亿元。

2012年全年地区生产总值(GDP)168.79亿元，同比增长12.8%。

其中，第一产业增加值2.80亿元，第二产业增加值110.24亿元，第三产业增加值55.75亿元，分别增长3.8%、14.4%和10.1%。

全区三次产业结构
比由上年同期的1.6：66.1：32.3调整为1.7：65.3：33。

八件实事圆满完成。

通过考核验收，“省8件、市10件”实事的目标任务全部达标，20项考核指标已全面完成。

其中：城镇新增就业人员、改扩建社区服务办公用房等12项指标超额完成目标任务。

4.2.3供电、通讯、供排水条件
本项目用电由仙庾镇变电所提供，场地内新设变配电室一座，用电有保障。

项目场地周边供排水、通讯等城市基础设施的管道（线）均已沿路铺设至此，拟建工程紧靠道路建设，可根据需要向有关部门申请办理使用手续，将上述设施的管道（线）引至拟建场地内，所需条件即有保障。

5工程技术方案
5.1工程概况
根据城市总体规划要求，结合场地条件和业主要求，确定工程建设规模为：本项目用地面积约12亩，总建筑面积6080平方米，包括奎园会所、水上活动坪台、中西餐厅、水上钓鱼房、健身房、沙滩排球场、游泳池、水果种植区、养生中心、小型多功能客房、水上阳光房、奎园画室、鸟巢小院、种殖养殖园及其他配套建筑。

5.2规划设计目标
1、规划将按照“现代、自然、生态、绿色、多元文化”的核心理念，遵循可持续发展的原则，致力于创造崭新的居住理念，提供优雅舒适的绿色老年活动中心，达到人、环境、建筑的和谐统一。

2、合理布局区域内各类不同功能建筑组群，有序布置地块内建筑，通过地块综合环境品质的塑造，规划建设具有特色的老年活动中心，结合地块建筑设计，合理布置项目功能。

3、完善地块道路交通组织，包括地块内部道路、交通组织及地块与外部交通的衔接，以达到提高地块的可达性及滞留性的目的。

5.3工程方案设计
5.3.1规划设计理念
1、人文兼顾--充分考虑兼顾现代人的生活习惯以及本地区文化底蕴，创造有生机的，自然和谐的老年活动中心环境。

2、自然生态--贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，依托生态学理论作指导，将生态自然引入整体环境设计，力求塑造一个具有优雅环境、丰富的文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的时尚城市综合体。

3、结合国际先进开发设计理念，达到与自然环境的和谐交融。

4、按照规划目标要求，体现出高起点、高水平的规划设计原则。

5、融合--讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、建筑与绿化环境的融合。

6、强调功能的完善和布局的先进合理，充分体现“环境美，功能全”的特色，结合周围环境从视觉、听觉、嗅觉以及控制质量等各方面带给人以场所的愉悦感。

7、安全实际--适应土地开发与建设实际，面向当地人群，正确处理规划中的社会效益，加强规划设计的可操作性。

保证规划管理的顺利进行，确保整体环境的安全性。

5.3.2景观系统规划设计
本项目景观设计中整体上综合考虑经济适用性和景观艺术性，同时结合当地文化韵律，并适度考虑传统风水景观思想，强调景观空间的连续性和多样性，注重景观与建筑融为一体，因而环境衬托建筑，使建筑成为景观的重要构成因素。

注重景观的层次与气氛，营造出几位丰富的景观层次。

传统景观元素的提炼和引用也能营造出秀美大气而不失温馨的环境氛围。

5.4建筑设计
5.4.1设计依据
1、民用建筑设计通则（JGJ-37-87）；
2、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；
3、建筑工程建筑面积计算规范（GB/TS0353-2005）；
4、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）。

5.4.2设计的构思及特点
建筑布局合理，与环境有机协调，与周边道路衔接顺畅，适应地方气候，造型富有创意，空间丰富、立意新颖，成为该区的标志性建筑之
一；充分满足各方面使用功能的要求，有利于人流疏散和安全保卫；营造优美协调的外部环境，建筑形态应服从整体要求，创造舒适宜人的外部环境；充分考虑可持续发展的需要，使之能随未来社会的发展，不断作出适应性的调整。

5.5结构设计
5.5.1设计依据
1、《建筑结构载荷规范》（GB50009-2001）；
2、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
3、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
4、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
5、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）;
6、《砌体结构设计结构设计规范》（GB50003-2001）。

7、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
8、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
9、国家有关的规范及湖南省和xx市的地方性法规、规定。

5.5.2自然条件
1、基本风压：0.40 KN/㎡
2、基本雪压：0.35 KN/㎡
3、地震烈度：7度，设计基本地震加速度峰值0.15g
5.5.3结构设计要求
1、设计基准期：50年
2、结构安全等级：二级
3、风荷载地面粗糙度按C类
4、楼面活载荷标准值如下：
地下室顶板：5KN/㎡；人防60KN/㎡。

上人屋面：2.0KN/㎡；不上人屋面0.7KN/㎡。

设备用房按实际计算。

厕所 2.0 KN/㎡
阳台 2.5KN/㎡
5.6给排水设计
5.6.1设计依据
1、《建筑给排水设计规范》（GBJ50015-2003）；
2、《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》；
3、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87（2001年版））；
4、《建筑灭火器配置设计规范》及其他规范、规程；
5、建筑方案平面布置图。

5.6.2设计范围
本工程设计范围包括室内外给水、污水、废水、雨水排水系统设计，室内消火栓登消防给水系统设计以及室外消火栓给水设计。

5.6.3给水设计
1、用水定额及用水量：本工程用水主要对象为老年人。

2、水源：用水取自附近水源。

3、用水：员工30人，老年活动中心按平均每天100计算，则项目用水人员约130人，按150L/人·天估算用水量，则日生活用水19.5m³；绿化用水按1L/㎡·天估算，绿化面积2400平方米，则日绿化用水2.4m ³；其他用水按上述用水的10%计算。

则项目日用水量24.09m³。

5.6.4排水设计
本工程排水体制采用室内污水、废水分流，并与雨水分流，室外雨污分流。

室内污水、废水经管道搜集出户后，污水先经过生态化粪池处理，再与废水汇合排出项目区。

5.7电气设计
5.7.1电气设计
电气设计应按照国家现行的有关规程、规范进行。

1、负荷计算
根据《分类建筑综合用电指标》，公共设施用地宗教活动场所和社会福利院等用电指标为10~30w/㎡，需要系数0.6~0.7。

本项目选取用电指标30 w/㎡，系数0.6。

则项目用电负荷109.44kw。

2、供电系统
项目建筑的电力、主要通道的照明按三级负荷供电。

本工程低压配电系统采用单母线分段，中间设联络开关。

低压出线一般采用放射式。

电力线采用电缆直接埋地穿管敷设，采用埋地式高压电力电缆CPVC套管，埋深≥0.7米。

路灯开关配合配电室建设。

配电间设有进线及计量配出柜。

照明、电源插座线路各自由分配电箱引出一路，相互独立。

导线采用铜芯塑料线穿PC高强冷弯阻燃电线管暗敷设，开关、插座采用暗装方式。

3、照明设计
照明干线采用封闭式铜母线，其它干线采用电力电缆，用托架敷设。

照明灯具宜采用表面反射系数高，反射曲面适宜的灯罩和发光效率高的光源，采用节能灯具。

室内照明既要达到标准照度要求，同时要满足照明的均匀度。

平均照度要求为150LX，其照度均匀度不低于0.7。

5.7.2弱电设计
1、设计依据
《民用建筑电气设计规范》(JGJl6—2008)；
《有线电视系统X-程技术规范》(GB50200—94)；
《智能建筑设计标准》(GB/T50314—2000)；
《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116—98)（2001版）。