巴曙松：从日式泡沫审视中国房地产
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。
（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。
从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。
（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。
为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。
（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。
由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。
在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。
对比日本房地产泡沫看我国房地产宏观调控
首 先 ，１ ８ 年 《 ９５ 广场 协 议 》 拉 动 了 日元 的迅 速 升 值 由于 美 国经 济 面
临 贸 易 赤 字 和 财 政 赤 字 的 双 重 困
扰 。在 国 内制 造 业大 企 业 、国会 议 员 等 相 关 利 益集 团强 烈要 求 下 ，美 国政 府 干 预 外汇 市 场 ．促 使 当时 世 界 第二 大 经济 体 的 日本 货 币 升值 ．以 挽救 日 益 萧条 的美 国 制 造业 。在 １ ８ 年 之后 ９５
其 次 ．与 日本相 对 宽 松 的货 币政 策 息息 相 关 。 为 了拉 动 内 需 。 日本 央 行一 年 内连续５ 调低 利率 ．由百分 之 次 五 降 至百 分 之 二点 五 ．利 率 的下 降就 意味 着直 接降 低了 开发 商的 开发成 本 ．
直接 刺 激 了 开发 商们 的热 情 。政 府所
短 短 ３ 时 间 之 内 ． 日 元 升 值 高 达 年
危 机 之后 美国 以 “ 纵 汇 率 ”来 压 制 操 我 国 ．使 人 民 币面 临 巨 大 升 值 压 力 。
此 外 ．欧 洲 也 同样 希 望 通 过 出 口来 改 善经 济 。所 以 ，从 面 临 的国 际环 境 上 看 ．我 国 与 上世 纪８ 年 代 的 日本极 为 ０
相 似
对 商 业 银行 并未 采 取 有效 监 管 ．致使 大 量 资 金流 人 股 市楼 市 ．进 而 引 发房 产泡 沫 的破 裂 然而 我国 银 行 放 贷 的 投 向和 规 模很 大 程 度 上受 到了 政 府 政 策 的控 制 ．一旦 房 地产 行 业 出 现 过 度 投机 等 现 象 。政 府 可 以及 时 出手 打 压
９ 年 代 初 期 ．伴 随着 日本 经 济 增 长速 ｏ
从日本泡沫经济兴衰看中国的流动性问题
日 本 政 府 实行 了 著
，
泡 沫 被挤 破
但我 国 本 身 的制 度 性 问题 还
，
名 的 主 办 银 行制 度 支持 银 行 大 量 贷款 出
现 问题 由 政府 帮助 解 决
，
没有及 时得 到 解 决
可 能会 对 以 后 的 经 济
。
降低 利率
。
而 过 度扩 张 的货 币 政 策 造成 了
，
—
—
但 却 具 有最
联邦 德 国 法 英 五 国 签 署 了 著 名 的 广场 协议
”
生 产率 低 下
。
。
在政 府 主 导
政 府 制定
，
其本 质 就 是 调 整强 势美元 根 据 广
。 ”
，
型 经 济体 制下
，
资源 配 置 不 是 以市场 调 节
。
场协 议
日 本经 济 金 融 当 局 实 施 了 日 元 升
。
的影 响也 较 大
使 日 本政府 过 高 的估 计 了
，
投 机 交 易 极 为活 跃 的经 济 现
它造 成 社 会 经 济 的 虚 假 繁
， ，
问题 的经 政 策 的 出 台
日 本进 入 了 泡 沫
。
广 场 协 议 的冲 击
调 控政 策 失 误
，
。
另
一
方
象
一
。
泡 沫 经 济 是 社会 资 源 严 重 畸 形 配 置 的
，
而 是 以政 府 干 预 为主
值诱 导 与此 同 时 日 本 政 府认 为 日 元 升 值
。
各 种政 策 保 护 某 些 实 际 上 不 再 具 有 竞 争 力 的企 业
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示近年来，中国房地产市场一直备受关注。
随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场的发展迅猛。
然而，我们也需要借鉴历史经验，特别是日本在上世纪八九十年代所经历的房地产泡沫。
本文将就日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示进行探讨。
一、认识日本房地产泡沫上世纪八九十年代，日本房地产市场迅速升温，泡沫随之形成。
在这个时期，日本房地产价格飞涨，泡沫越来越大。
然而，由于供应过剩、投资过度以及金融体系过于宽松等因素的影响，泡沫最终破灭，日本经济陷入困境，引发了严重的经济危机。
二、房地产泡沫对我国的启示1. 规范房地产市场管理日本房地产泡沫的破裂让我们认识到，房地产市场的管理必须更加规范。
我们应该建立健全的监管机制，加强对市场运行的监测和预警。
同时，要加强对开发商、中介机构等市场主体的管理，防止市场出现不正当竞争和恶意炒作。
2. 控制房地产供应量日本房地产泡沫的形成与供应过剩有着密切关系。
因此，我们应该根据实际需求，合理控制房地产供应量，避免过度开发。
同时，要注重开发土地的可持续利用，避免浪费和环境破坏。
3. 避免过度投资在日本房地产泡沫时期，过度投资是导致泡沫破裂的重要原因之一。
为了避免类似情况的再次发生，我们需要加强对房地产投资的监管和引导，鼓励合理的投资行为，避免“投机性”和“盲目性”投资。
4. 加强金融风险管理金融体系的过度宽松是日本房地产泡沫形成的重要原因之一。
在我国，我们应该加强金融风险管理，保持金融政策的稳健和合理，防止过度放松信贷政策，避免房地产市场形成不必要的资金过剩和债务风险。
5. 发展多元化的住房市场日本房地产泡沫破裂后，人们对住房市场有了更多的选择。
由此启示，我们应该发展多元化的住房市场，鼓励租赁市场的发展，提供多样化的住房选择，满足不同群体的需求。
6. 提高房地产市场透明度在日本房地产泡沫时期，市场信息的不对称导致了投资者对市场的误判。
我们应该加强房地产市场信息的公开透明度，提供准确、及时的数据，使市场参与者能够更加全面地了解市场状况，做出明智的决策。
从中日对比看中国房地产发展前景
管 理 出版 社 严重不足 。 其 次 ． 比 Ｅ本 ． 国的 住 宅 地 产 仍 将 主 导 未 来 城 市 化 推 进 ［］ 对 ｌ 中 ４陈胜． 货币政策 因素对房价影响的实证分析叨． 会计之友，０ ０ ） ２ １（ ６
阶段ห้องสมุดไป่ตู้的商 品房 市 场 发 展 。 障 性 住 房 需 加 快发 展 。商 业 地 产 和 商 【 崔 阳 当 前 中 国房 价 过 快 上 涨 的 研 究 ［． 济研 究 导 刊 ， １ 保 ５ ］ 对 Ｊ经 ］ ２ ０ ０
入 水 平 也 在 不 断 的提 高 ． 且 ． 并 日本 的 城 市 化 率 从 ５ ％增 长 到 了 ６ 目前 国 内房 地 产 价 格 已经 停 止 了过 度 上 涨 ． 价 拐 点 已 经 出现 ． 房 ６ ％ ． 耐 用 消 费 品 和 住 房 的 消 费 的 支 出 比例 在 逐 步 提 高 ， 成 说 明调 控 政 策 已经 初 见 成 效 如 果 未 来 房 地 产 价 格 能 够 适 度 下 ８ 对 形
摘要 前影响我国经 济能否继续保持快速增长的两 因 ｉ 大 素是房地 产的 健康发展和经济转型 而日 本曾经经历了成功的 济 经
转型 也遭受 ＇ 过严重的 ｉ房地产泡 沫的冲 为 了 更好地分 析我ｉ经 国 济转型 地 和房 产发展的前景； 以观察 和 日 年 可 我国 本当 房地 产发 展情形 并进行对比。 如果能够 本曾经的经验和教训中 取营 我国或许可 从日 汲 养＇ 以避免日 房地产泡沫 本 破灭的 覆辙。
参考文献 ：
［ 左 小 蕾 ． 地 产 调 控 对 经 济 影 响 被 夸 大［ ． 融 经 济 ， １ （ １ 】 房 Ｊ金 ］ ２ ０７ ０ ） 【 郑胜强． 地产调控新政落实之路探析【Ｉ ２ ］ 房 Ｊ现代商业， １（４ ． ２ ０２ ） ０ ｆ 陈淮 ． ３ ］ 地产 中 国： 导我 国房 地 产 业 健 康 发 展 研 究 ［ ］ 京 ： 业 引 Ｍ． 北 企
从中日对比看中国房地产发展前景
业 用 地 价 格 的 迅 速 上 涨 ．是 Ｅ ｌ本 在 ２ Ｏ世 纪 ８ ０年 代 房地 产 泡 沫 （ ２ ９ ） ． 膨 胀 期 间 的 突 出特 征 。与 日本 相 比 。 在 城 市 化 推 进 的 阶段 ， 中 国 ［ ６ ］ 冯瑞 娜 ， 杨松涛． 影 响 我 国房 价 的政 策 因 素 分 析 ［ Ｊ ］ ． 金 融 经 济（ 理 住宅 地产仍 将是推 动房地 产市场地价和 房价上涨 的主要 因素 。
了 最 房 地 产 市 场 的 非 常强 有 力 的支 撑 ３ ．从 １ ９ ７ ６年 的第 三个 十 年 是 日本 房 地产 泡 沫 不 断形 成 和 发 展 的 阶 段 调． 那 么 现 在 的所 谓 的 “ 有 史 以来 最 严 厉 的 调 控 政 策 ” 可 以适 当
的放松一下 ． 避免 Ｅ ｌ本 当 年 出 现 的 房地 产 价 格 崩 盘 其次 ． 适 时 对 房 地 产 贷 款 规模 增 速 或 比例 实 施 控 制 。央 行 可 比例 ． 如果 金 融 机 构 没 有 严 格 执 行 ． 央 行 可 以 通 过 各 种 方 式 对 其
管 理 出版 社 严重不足 。 其次 ． 对比Ｅ ｌ本 ． 中 国的 住 宅 地 产 仍 将 主 导 未 来 城 市 化 推 进 ［ ４ ］ 陈胜． 货币政策 因素对房价影响的实证分析叨． 会计之友， ２ ０ １ ０ （ ６ ）
阶段 的商 品房 市 场 发 展 。 保 障 性 住 房 需 加 快发 展 。商 业 地 产 和 商 【 ５ ］ 崔 阳 对 当 前 中 国房 价 过 快 上 涨 的 研 究 ［ Ｊ ］ ． 经 济研 究 导 刊 ， ２ ０ １ ０
关键 词 ： 日 本 房 地产 ｉ 房地 产 ． 泡 沫 发 展 前 景 经 济转 型
透过日本房地产泡沫看我国房地产
透过日本房地产泡沫看我国房地产作者：冯文颖成伟来源：《商情》2017年第36期【摘要】本文通过回顾日本房地产泡沫从萌发到破灭的全过程，发现我国房地产业的现状与日本泡沫经济时期的情况极其相似，有明显的泡沫迹象。
为了实现我国经济社会的持续健康发展必须坚持房地产调控政策，让房地产业重归理性。
【关键词】日本中国房地产泡沫经济一、日本房地产泡沫回顾二战后，日本以“加工贸易立国”为基本国策实现了经济的高速增长，一跃成为仅次于美国的世界第二经济强国。
随着经济的发展大量人口涌入城市，对住宅和公共设施产生了巨大的需求，日本国内土地价格开始上涨。
1985年9月22日美国联合日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，引导美元对主要货币的汇率有序贬值的协议，即“广场协议”。
协议签订后不到三年的时间里日元对美元升值了一倍。
“广场协议’签订后日元大幅升值，伴随着日本政府宽松的货币政策，日本房地产泡沫开始迅速膨胀。
国际热钱大量涌入日本投向日本的股市、房市。
针对流动性的快速扩张，日本央行起初采取了紧缩措施，试图控制货币供给的快速增长。
但受广场协议的约束和美国、日本政府相关部门的反对，这些紧缩政策很快就退出了，日本央行继续向市场提供大量的流动性。
流动性泛滥而日用品价格上涨受限，房地产市场和股票市场就成了大量资金的蓄水池。
日本房市和股市的泡沫就此开始膨胀。
随着房地产热潮的兴起，金融机构和房地产企业大肆买地扩张，大量实体经济企业和普通民众也加入到房地产投机的大潮中，所有人都期待着通过房地产价格的暴涨大赚一笔。
宽松的货币政策下极低的贷款利率助长了房地产的投机行为。
金融机构大量放款给土地投资者，买下来的土地可以作为抵押品再抵押给银行以获得新的资金，新的资金则被用于继续买地。
商业银行同时鼓励居民加杠杆买房。
股市楼市的繁荣让整个日本社会都陷入到一片欣欣向荣的非理性繁荣之中。
媒体将买房炒地的行为鼓吹为经济繁荣的象征。
巴曙松：中国居民房贷收入比已超日本泡沫时期
巴曙松：中国居民房贷收入比已超日本泡沫时期2016年08月11日15:09 综合2016博鳌房地产论坛·现场快讯：8月11日上午，由观点地产新媒体主办2016博鳌房地产论坛正式开幕。
中国银行(3.560, 0.06, 1.71%)业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松在大会上发表演讲时指出，中国居民加杠杆借债的空间可能被高估了。
巴曙松用数据分析，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，到44%，而每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升，而在房价平稳的时候，杠杆率也总体平稳，房价越平稳，老百姓(48.840, 0.19, 0.39%)越不借钱买房子。
横向来看，截止到2015年，中国居民的债务DGP比不到40%，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以中国的水平低于发达国家，但是和墨西哥这些跟中国发展水平相近的国家相比，已经属于比较高的了。
与此同时，房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平，美国的房贷收入比从2001年开始持续的飙升，居民偿付房贷的能力持续的恶化，2007年泡沫破灭之后，才开始大幅的回落。
日本的房贷收入比从80年代起大幅上升，2000年左右达到0.6左右才增速趋缓。
中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，我们预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。
巴曙松续指，我们可以用某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模，来衡量市场的承载能力，这就是所谓的交易杠杆。
2015年新发放贷款规模4.7万亿，新房销售额7.3万亿，二手房销售额3.6万亿，交易杠杆43.12%。
“所以新增的房贷销售比，我们大致的评估，处于高位，上涨空间有，但不宜有太乐观的预期。
日本房地产泡沫与中国房地产现状分析
日本房地产泡沫与中国房地产现状分析最近几年，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。
而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。
社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停歇。
首先考察了日本房地产泡沫的产生原因和经济环境，在此基础上，着重分析了中国房地产市场存在的类似经济因素，并對二者作出了分析和对比。
标签泡沫经济；房地产市场；中国；日本1 日本房地产泡沫的形成及原因分析日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。
二战结束后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。
然而，在这个飞速发展的经济体中，房地产出现了严重泡沫：土地价格在短短的三年间暴涨了近2倍。
1990年日本土地的总价值几乎是美国的4倍。
从1986—1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。
这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。
从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。
房地产泡沫破灭后，对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没有完全恢复。
究其成因，可以从以下几个方面分析：1.1 日元的升值与日本房地产泡沫有直接联系。
二战之后，日本用二十年的时间在战争的废墟上建造了一个世界经济奇迹，成为世界第二大经济实体，仅次于美国。
但是急速发展的日本，经济结构偏向于内需不足、出口导向型，与美国、英国等欧美国家的贸易处于顺差地位，积累了数额庞大的外汇储备，这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。
1985年，迫于美、英等国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。
国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。
1.2 持续的低利率政策加速了泡沫的形成。
《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。
日本房地产泡沫与中国房地产现状分析
日本房地产泡沫与中国房地产现状分析引言房地产是一个关系到国民经济和社会发展的重要领域。
过去几十年间，世界各国都曾经历过不同程度的房地产泡沫。
其中，日本在20世纪80年代末期经历了一场巨大的房地产泡沫，而中国目前也面临着自己的房地产挑战。
本文将对日本房地产泡沫和中国房地产现状进行分析，以便更好地了解两国在房地产领域的相似性和差异性。
日本房地产泡沫泡沫形成日本房地产泡沫形成于20世纪80年代，受到多个因素的影响。
首先，日本政府通过宽松的货币政策和税收优惠措施，鼓励人们投资房地产。
其次，日本股市的繁荣和企业盈利增加，推动了人们对房地产的投资热情。
此外，日本的人口增长和城市化进程也加剧了房地产需求。
泡沫崩溃然而，由于供应过剩和高成本，日本房地产市场最终崩溃。
以地价为首的房地产价格持续上涨，最终导致房地产泡沫破裂。
房地产价格崩溃对日本经济造成了巨大冲击，银行不良贷款激增，企业破产和失业率飙升。
中国房地产现状市场规模中国目前是全球最大的房地产市场之一。
随着经济的发展和城市化进程的加速，中国房地产市场规模不断扩大。
特别是一二线城市的房地产价格涨幅较大，吸引了大量的投资者。
政策调控中国政府一直在努力调控房地产市场，以防止形成泡沫和确保市场的稳定。
政府采取了多种措施，例如限制购房人数、提高首付比例、增加土地供应等，以抑制房价过快上涨。
供应与需求矛盾中国房地产市场面临着供应过剩和需求调整的矛盾。
一方面，许多城市存在大量的空置房屋，导致供应过剩；另一方面，一些年轻人由于高房价无法购买房屋，使得需求受限。
日本与中国房地产的比较相似性日本房地产泡沫和中国房地产市场都受到了政府政策的影响。
两国政府都采取了宽松的货币政策和税收优惠，以刺激房地产市场。
此外，两国都面临着供应过剩和高房价的问题。
差异性然而，日本和中国房地产泡沫也存在一些差异。
首先，造成泡沫的原因不完全相同。
日本的泡沫主要是由于投机炒作和供需失衡，而中国目前尚未形成明显的泡沫。
日本房地产泡沫破灭对中国的启示探讨
日本房地产泡沫破灭对中国的启示探讨第1章中国房地产发展现状和过热的成因进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。
而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。
社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停止。
因此，考察中国房地产发展现状，分析中国房地产市场过热的成因就显得十分必要。
1.1中国房地产发展的现状1991年开始，中国国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底，宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳、快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。
随之而来政府出台了多项针对房地产行业的调控政策。
1.2中国房地产过热的成因分析理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止。
国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为，中国房地产市场有泡沫化发展的倾向，并有演化成泡沫经济的可能。
中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的泡沫已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。
”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。
原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。
中国房地产业心态与日泡沫破裂前惊人相似
中国房地产业心态与日泡沫破裂前惊人相似 2004年05月21日 11:48 《经济》杂志文/仲志远一个实证研究结论是：政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者，当前房地产业在效率和公平两方面存在的问题相当程度上都应归于地方政府政策存在的问题。
各地方政府控制着最重要的资源——土地，是房地产市场中最大的“庄家”。
改革开放以来的第二轮房地产投资大潮扫遍全国，所有人都抱定了地价只涨不跌的信念，这与当初日本房地产—金融泡沫破裂前夕的整体社会心态极其相似。
2004年3月23日，北京大学中国经济研究中心平新乔博士与他的合作者的一个关于《融资、地价与楼盘价格趋势》的房地产研究报告悄然问世，道出了廉价土地与房地产商以及各级地方政府之间的内在联系，引起圈里学人的一些关注。
但似乎与往常一样，这份报告并没有引起大众传媒的注意。
从一个外表看来灰白破旧而且落尽铅华的院落里发出的声音因为枯燥无味的数据与缺乏感情色彩的专业术语而让人们忽视了它的存在。
此前10天，国家统计局发布的全国房地产市场景气报告说，2003年上海的商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超越北京成为中国内地房价最贵的城市，并且以24.2%的速度迅猛飙升，至今居高不下。
几乎与此同时，上海王炼利女士关于《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》的一系列统计分析文章也逐渐在内地学界流传，就上海房地产市场的来龙去脉作了逐一的剖析，并以其身临其境的感受触动每一个人的心事。
来自京、沪的两份研究报告各以国家与地方统计部门提供的数据为突破口，深入地剖析1990年代末以来中国内地房地产业波澜壮阔的圈地、投资热潮，宏观上覆盖了全国35个大城市，微观上则触及到各阶层市民的情绪。
一年前的这个时候，章家敦的“中国崩溃论”在海外甚嚣尘上，吸引了海内外一些学者的客观分析与持中的评论，而房地产业者却不以为然，当时跳出来反驳上海房地产出现泡沫的地产大亨周正毅一干人等随后不久东窗事发，一系列形形色色的富豪纷纷中箭落马，而且由此顺藤摸瓜，牵出了几个浮在浅水中的金融高官。
透过日本房地产泡沫看我国房地产
透过日本房地产泡沫看我国房地产房地产泡沫是指由投资者对特定地区或国家的房地产市场过度投机而引发的价格虚高和市场崩盘的现象。
日本在20世纪80年代曾经历过一场被视为史上最严重的房地产泡沫，该事件对日本经济产生了深远的影响。
通过对日本房地产泡沫的研究，我们可以从中汲取教训，分析我国房地产市场的风险，并提取相应的政策建议。
一、日本房地产泡沫的形成和破裂1980年代，日本经济蓬勃发展，投机性房地产投资愈演愈烈。
大量资金涌入房地产市场，推高了房价。
继而，普通民众开始把投资资金注入到购买房地产上，很多人将全部积蓄甚至贷款购买房产。
这些行为进一步加剧了市场价格的上升。
然而，由于供求关系的扭曲，房地产市场开始出现供大于求的情况。
随着购房热情的降低和人口老龄化等因素的影响，房地产需求逐渐下降。
此时，市场价格开始回落，而那些盲目投资的人被困在一些昂贵的、无法转卖的房产中。
最终，房地产泡沫破裂，市场陷入混乱。
二、影响分析1. 经济衰退：房地产泡沫的破裂导致了大规模的经济衰退。
投资者遭受损失，民众购买力下降，银行不良贷款飙升。
整个经济体系受到严重影响，失业率上升，社会不稳定因素增加。
2. 资本损失：许多人用借贷资金购买了高价值的固定资产，如住房和商业地产。
然而，在泡沫破裂后，房地产价格大幅下跌，这意味着他们投入的资本遭受了巨大的损失。
这不仅对个人影响深远，也对整个金融系统产生了重大冲击。
3. 社会不平等：房地产泡沫过度扩大了财富差距。
一些投机者通过购买并炒作房地产获得了巨额利润，而普通民众则因高房价而无法负担住房成本。
这加剧了社会的不平等，导致社会矛盾加剧。
三、借鉴教训与政策建议1. 稳定金融市场：加强金融监管，并引入有效的风险管理措施，以避免金融泡沫的形成。
2. 控制房地产市场：实施有效的供需调节政策，避免过度投机和价格崩盘。
建立完善的市场机制，引导资金流向实体经济而不是虚拟投机。
3. 多元化经济结构：依靠房地产市场作为经济增长的主要支柱是不可持续的。
澄清五大误区
澄清五大误区作者：叶檀来源：《英才》2008年第11期一些问题不澄清，中国经济将继续被书斋里的学者牵着鼻子引到歪路上去。
从去年至今，经济学界围绕政策“紧缩与否”争论不休。
当全球放松货币救市之际，那些主张从紧的人真该为自己的短见羞愧：他们以日本泡沫为前车，对中国经济主张不适当的严厉紧缩，导致中国经济陷入全球经济风暴与国内紧缩的双重陷阱。
以下问题不澄清，中国经济将继续被书斋里的学者牵着鼻子引到歪路上去。
第一，全球经济处于可控状态。
最近金融危机的恶化，增大了经济成长的下行风险，同时也减小了通货膨胀的上行风险。
全球央行的联合声明称：为了应对目前的金融危机，各国央行已进行长期紧密磋商，并已采取了提供流动性支持、减缓金融市场紧张状况等前所未有的联合行动。
但是，在前所未有的全球央行大救市行动面前，投资者并没有领情，欧美股市续跌，大宗商品价格更跌至一年多来低位，这说明实体经济深陷金融危机之中。
国际货币基金组织发表的最新《世界经济展望》报告认为，美国经济可能已经陷入衰退。
该报告预测：今年美国经济增长率为1.6%，明年仅为0.1%。
美国经济很可能在今年第四季度出现负增长，这种消极趋势将持续到2009年。
第二，中国可以独善其身。
一个拥有近2万亿外汇存款的国家，一个拥有5000亿美国国债的央行，美国救市的近万亿国债等着中国外汇储备购买，国内GDP一半靠出口拉动……在这些状况面前，居然说中国可以在金融风暴中独善其身，我没有听到过比这更大的笑话。
这句话从去年次贷危机开始时被抛出，次贷危机演变成金融危机还在说。
是否只有薪水减少或者失去工作，才能说服这部分经济学家，中国经济与全球早已融为一体。
一年来中国股市基本随着国际市场的节拍进退，再加上延续到今年上半年的人为打压，差点儿一蹶不振，全国和中国财富流动性冻结与缩水并存，中国沿海制造业面临不景气，出口订单下降——在这种严峻的形势下，居然还有人说中国经济、中国股市有向好的基本面。
请问，这个基本面在哪里？第三，庞大的内需可以替代出口下降。
日本房地产泡沫对中国的启示1
日本房地产泡沫对中国的启示引言20世纪80年代，日本经历了一场引人注目的房地产泡沫，在短短几年内，房价出现了惊人的上涨，最终导致了泡沫的破裂和经济的崩溃。
这场经济灾难对于日本以及全球经济体系都产生了深远的影响。
中国作为世界上人口最多的国家和世界第二大经济体，在发展自己的房地产市场时，应当从日本的经验中吸取教训，避免重蹈覆辙。
本文将从房地产泡沫的根源、爆发和影响三个方面探讨日本房地产泡沫对中国的启示。
根源日本房地产泡沫的根源可以追溯到上世纪70年代末80年代初的经济繁荣时期。
当时，经济增长迅猛，金融机构放贷宽松，低利率环境下，房地产投资成为了最赚钱的项目之一。
大量的资金涌入房地产市场，推动了房价的上涨。
同时，日本政府也采取了一系列措施推动房地产市场的繁荣。
典型的例子是土地供给不足和严格的规划制度。
政府对于土地的开发、出售和使用进行了严格的控制，导致土地供给不足，进而推高了土地和房屋的价格。
此外，政府还通过减税政策、贷款优惠等手段刺激了房地产市场的发展。
爆发日本房地产泡沫的爆发可以追溯到1986年。
当年，东京的房价已经达到了历史高点，平均价格超过了美国的几倍。
然而，房价的上涨远远超过了实际需求，出现了供过于求的情况。
随着房价的高涨，许多人开始把房地产作为投资工具，投机行为愈发盛行。
人们炒房炒地，购买投资物业，进一步推高了房价。
这形成了一个恶性循环，人们追逐高涨的房价，形成了投资热潮。
然而，房价的高涨无法持续，最终在1991年，泡沫破裂。
房地产市场崩溃，房价急剧下跌，许多购房者遭受了巨大的财务损失，金融机构面临着巨大的坏账风险。
影响日本房地产泡沫的破裂对日本经济产生了深远的影响。
首先，经济增长急剧减缓，失业率上升，福利开支增加，社会压力增大。
其次，金融机构面临着巨大的风险，许多银行破产或陷入困境，金融体系遭到严重冲击。
对于中国来说，日本房地产泡沫的启示是不可忽视的。
首先，必须警惕房价的快速上涨，避免形成投机炒房的氛围。
巴曙松：中国房地产的“拐点之争”
近期，关于中国房地产市场触及“拐点”的论调不绝于耳，然而，泛泛的争论往往会忽略细节和真相。
“拐点之争”首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点？供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异，而且这3个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同，应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同，因此，需要区别对待。
目前中国正在迎来新开工和销售面积的拐点。
然而这一拐点的出现并不意味着未来新开工面积会出现陡降。
一个重要的原因是，即便新开工的套数会明显下降，但住房升级带来的套均面积扩张可以一定程度上对冲套数下降的影响。
其次，中国房地产市场需求的拐点可能还没有到来，驱动需求的因素还在发生积极的变化。
新开工拐点的到来，在宏观上意味着短期房地产投资的下滑以及对经济贡献度的趋势性下降。
而长期来看，这一拐点的到来是否必然意味着对经济形成负面影响则取决于房地产对宏观经济的贡献能否顺利地由投资效应较为平稳地逐步切换到财富效应。
新开工拐点的到来，还意味着蔓延扩张式的新开工以及依附其上的土地财政模式的逐步终结。
然而，新开工拐点的到来，是市场自发调整的结果，同时需求的拐点还远未到来，因此对宏观的冲击没有想象中那么大。
目前，中国房地产市场真正的问题是：供给层面，中国正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段；需求层面，中国正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比将决定需求下滑的程度；房价走势层面，中国正逐步进入单边上涨和双向波动、政府不再对房价进行直接控制等的切换阶段；宏观层面，中国正逐步进入由投资效应主导与财富效应主导的转换阶段。
如何应对这些拐点？笔者认为，短期内，可通过有真实需求的城镇化过程中的基建投资予以一定程度的对冲两类需求进退间形成的落差。
中长期内，应当通过加快户籍制度改革、更加公平的公共服务共享以及更加积极的住房融资政策加快真实性需求的进场步伐，适当降低首套房的首付比例，激活居民部门潜在的加杠杆空间；同时，着眼于建立长期有利于房地产财富效应发挥的制度安排，例如，更为市场化的住房金融创新、增强而非削弱财富效应的住房保障制度。
从日本地产泡沫破灭看中国房地产发展
从日本地产泡沫破灭看中国房地产发展
曹建海
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2009(000)009
【摘要】@@ 日本经济曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长,同时还保持了在工业国家内最低的通货膨胀率,在20世纪80年代被许多分析人士和学者预言将成为世界上规模最大的经济体.然而,从1991年起,日本经济突然陷入崩溃,房地产价格狂跌,多家日本大银行宣布破产,日经指数迅速跌至1990年的不足一半.是什么因素造成了日本经济的崩溃?它留给我们的教训有哪些?很值得我们温故而知新.【总页数】2页(P34-35)
【作者】曹建海
【作者单位】中国社会科学院工业经济研究所
【正文语种】中文
【中图分类】F7
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1.借鉴日本房地产泡沫,完善我国房地产市场的发展环境 [J], 张丽华;孙涛
2.从日本房地产泡沫看我国房地产市场的发展 [J], 郑书耀
3.从促进增长与结构转换看中国房地产业的发展--简评《中国房地产业发展与管理研究》一书 [J], 陈宗胜;沈文浩
4.以日本房地产泡沫为鉴完善我国房地产市场的发展环境 [J], 张丽华;孙涛
5.疫情下中国房地产业高质量发展初探--基于日本房地产企业多元化经营启示 [J], 魏兴福;陈忠
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巴曙松：地产泡沫或大过07年
巴曙松：地产泡沫或大过07年
佚名
【期刊名称】《中华建设》
【年(卷),期】2009(000)008
【摘要】国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说，这一次房地产的泡沫可能比2007年还要大，原因是地方政府在其中发挥了积极的推动作用。
这次地方政府融资平台能力很大程度取决于土地的收入，对此要保持高度的警惕。
最近北京的新地王，楼面地价是1．675元／平方米．跟旁边的现房是一样的，预计一两年后投放市场的时候，要卖3万元／平方米才可以赚钱．对此要高度警惕。
【总页数】1页(P25)
【正文语种】中文
【中图分类】F-51
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1.房地产泡沫对技术进步的消极影响及其对策——关于中日房地产泡沫的比较分析[J], 刘宪
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3.揭示地产泡沫的根本成因--《美国房地产泡沫史（1940-2007）》一书评介与启迪 [J], 罗摩
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5.房地产泡沫和金融不安全——1987—1993年瑞典房地产泡沫评述 [J], 王雪峰因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
从中日对比看中国房地产发展前景
从中日对比看中国房地产发展前景
涂祥;柴季风;曾国亚
【期刊名称】《大观周刊》
【年(卷),期】2012(000)019
【摘要】目前影响我国经济能否继续保持快速增长的两大因素是房地产的健康发
展和经济转型，而日本曾经经历了成功的经济转型，也遭受过严重的房地产泡沫的冲击。
为了更好地分析我国经济转型和房地产发展的前景，可以观察我国和日本当年房地产发展情形并进行对比。
如果能够从日本曾经的经验和教训中汲取营养，我国或许可以避免日本房地产泡沫破灭的覆辙。
【总页数】1页(P85-85)
【作者】涂祥;柴季风;曾国亚
【作者单位】西南财经大学金融学院，四川成都611300;西南财经大学金融学院，四川成都611300;西南财经大学金融学院，四川成都611300
【正文语种】中文
【中图分类】F2
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1.我国房地产业目前的走势及发展前景——宋春华同志在中国房地产业协会第三届会员代表大会上的讲话 [J], 宋春华;
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5.从国内外经验看中国房产税制改革——基于美国房地产税制和沪渝房产税试点[J], 丁可可;
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中国踏上房地产转型之路
中国踏上房地产转型之路
巴曙松
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2012(000)004
【摘要】此轮被称为＂史上最严厉＂的调控政策何时结束,没有人能说出具体的时间表。
寒意料峭之中的中国房地产业将向何处去？房地产业下一个十年会是怎样一番光景？巴曙松以三大驱动力、六大转型方向之论把脉中国房地产业。
【总页数】4页(P40-43)
【作者】巴曙松
【作者单位】国务院发展研究中心金融研究所
【正文语种】中文
【中图分类】TU241
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重庆 市 大 幅上 调 土 地 增值 北京发 布首 个《 住宅 物业服 税核定征 收率 务标准》
重 庆 市 将 上 调 土 地 增 值 税 核 定
征 收 率 ， 房 地 产 企 业 转 让 商 品房 取 即 得 的 收入 ， 通 住 房 土 地 增 值 税 核 定 普 征 收率 为 ５ ， ％ 其他 开 发 品土 地增 值 税 北 京 三 部 门 联合 发 布 《 住宅 物 业 服务标准》 ，为 业 主 和物 业 服 务 企 业 的 物 业 服 务 质 量 和 服 务 价 格 争 议 提 供 了解 决途 径 。 该 《 准 》 为 五 级 ， 标 分
修 自有 住 房 或 偿 还 住 房 贷 款 本 息 ； 三 是 月租 金 超 过 职 工 家 庭 （ 职 工 本 人 含 和 配 偶 ） 月 住 房 公 积 金 缴 存 基 数
现 较 为 显 著 的调 整 。另 一 方 面 ， 国 中 的 城 市 化 率 仅 相 当于 日本 ６ 代 初 Ｏ年 期 的 水 平 ， 未 来 一 段 较 长 时期 内 ， 中
《 准 》 要 求 ， 建 设 单 位 在 销 售 房 屋 投 资 性 需 求 主 导 的 房 地 产 市 场 极 易 标
前 、 者 全 体业 主 在 确 定 物 业 管 理 方 或 式 前 ， 以根 据 住 宅 物 业 项 目实 际 情 可 况、 以及 业 主 的 需求 选 定 相 应 的物 业
房 地 产 的投 资 品 逐 步 改变 过 于 依
提 取 时 前 十 二 个 月 内 实 际 已 支 付 的
租 金 金额 。
虑 今 后 在 土 地 出 让 上 适 当 降 低 出 让
国 的城 市 化 进 程 仍 处 于 快 速 推 进 时
障 性 住 房 的意 见》 明确 指 出 ， 后 在 ， 今 兰 州 新 建 的商 品房 ， 须 按 要 求 配 建 必 ５ 的 保 障 性 住 房 。 根 据 规 定 ， 后 所 ％ 今
期 ， 要 房 地 产 市场 的 不 断 发 展 来 满 需
清算 ， 它将 有 力 规 范 房 地 产 企 业 的纳 用 部 位 和 共 用 设 施 设 备 的 维 修 养 护 二 次 周 期 性 调整 幅度 较 大 ， 因 是 城 原
税 行 为 ， 证 土 地 增 值 税 预 征 政 策 在 保 调 控 房 地产 市场 、 击 房 地 产 企 业 捂 打 盘 抬 价 等方 面 起 到 更 好 的 效 果 。 管理 ， 《 准 》 部 内容 的 ５ ％ 占 标 全 ０ 以上 。 市 化 已近 尾 声 ， 人 口结 构 出 现 拐 点 ，
出台， １ 从 １月 １日起 ， 成 都 合 租 租 在 房 可 以提 取 公 积 金 ， 年 最 大 提 取 金 每 额 不得 超 过 ｌ 元 。据 规 定 ， 取 公 万 提
《 准》 为 逐 步 建 立 质 价 相 符 的物 业 纪 ７ 标 ０年代 大 致 可 比 ，较 强 的 消 费 性
服 务 市 场 机制 奠定 了基 础 。 需 求 和 相 对 稳 健 的 家 庭 资 产 负 债 表 结构， 意味 着 多 数地 区 的 房 地 产 市 场 在 调 控 政 策 的 作 用 下 会 发 生 相 应 调
积 金 付 房 租 应 同时 满 足 四 个 条 件 ， 一
是 在 工 作 所 在 地 和 住 房 公 积 金 缴 存
服 务标准， 并委 托 第 三 方 评 估 监 理 机
构 参 照 北 京 物 协 按 季 度 发 布 的 物 业 的 阶 段 和 需 求 结 构 的转 换 而 发 生 变
服 务 成 本 信 息 测 算 出服 务 价 格 。 该
化 。 目前 中 国的 发 展 阶段 与 日本 上 世
积 金支 付房 租 费用 实 施 办 法 （ 行 ） 试 》
以地 方 标 准 形 式 发 布 物 业 服 务 等 级 城 市 化 与 收 入 增 长 为 真 实 住 房 需 求
标 准 ， 在 全 国 尚属 首 例 。 《 准 》 这 标 在 结 构 和 内容 设 置 上 ， 化 了 物 业 共 强 提 供 了 稳 定 的 基 本 面 支 撑 ， 得 房 价 使 在 短 暂 的 下调 后 ， 返 上 升 周 期 。 第 重
许可证：对未按规定 实施配建 的， 将 按 合 同 约 定 以 同 楼 盘 商 品 房 单 位 面 积售价的双倍为基准 ， 向政 府 缴 纳 保
中 国 当前 的 家 庭 资 产 负 债 结 构 相 对 健 康 ， 体 上 判 断 ， 国 的 资 产 负 债 总 中
表仍然稳健 。因此， 当前 中 国 房 地 产 市 场 的 重 要 问题 还 是 满 足 迅 速 增 长
价 格 ， 开 发 商适 当予 以补 贴 。 为
巴曙松 ： 日式泡沫 审视 中 从 国房地产
日本房 地产 在 上 பைடு நூலகம் 纪 ７ Ｏ年 代 初
核定征收率为 ６ 。此前 ， ％ 重庆市普通
住 房 土 地 增 值税 核 定 征 收 率 为 １ ， ％ 商
以满 足 业 主 不 同 层 次 的 物 业 服 务 需 和 ８ Ｏ年 代 末 历 经 两 次 周 期 性 波 动 。
随 着 流 动 性 和 利 率 的 变 化 而 出现 大
起 大 落 。通 过 两 者 的 比较 得 知 ， 便 即
房 地 产 市 场 出现 过 热 ， 后 期 调整 的 其 深 度 有 可 能 随 着 当 时经 济 发 展 所 处
成都 合 租住 房 可 提取 公 积
金
日前 ， 成 都 市 职 工 提 取 住 房 公 《
兰州新 建商品房 须按 ５ 配 ％ 建 “ 障房 ” 保
兰 州市 政府 常务 会议 原则 通 过
了 《 于 新 建 商 品房 开发 项 目配 建 保 关
整，但调整的幅度也会相对温和 ； 而
投 资色 彩浓厚 的少 数城 市可 能会 出
所 在 地 无 自有 住 房 ； 是 没 有 提 取 过 二 住房公积金用于购买、 造 、 建 、 建 翻 大
２％ 四是 在 成 都 租 住 自住 住 房 时 间 ０；
在 ｉ 以上 的成 都 市城 镇职 工 。 工 年 职 及 其 配 偶 同 时租 住 两 套 （ ） 含 以上 住 房 的 ， 年 只 能 就 一 套 住 房 提 出一 次 每
再 从 有 新 建 楼 房 须 严 格 执 行 ， 不 积 极 配 足 其 需 求 。 者 ， 国 际范 围 内 比较 ， 对 合 的 开 发 商 ， 不 予 办 理 商 品 房 预 售 将
要 ， 成 了物 业 服 务标 准 体 系 。据 悉 ， 构 第 一 次 周 期 性 调 整 幅 度 较 小 ， 因 是 原
业 用 房 为 ２ ， 他 用 房 为 １ ５ 。重庆 ％其 ．％
市 地 税 局 此 次 调 整 土 地 增 值 税 核 定 征收率 ， 是对 土 地 增 值税 的 一 次 严 格
的需 求 同 时 重 点
提 取 申请 。 工 租房 提 取 公 积 金 的 金 职
额 不 超 过 申请 时 职 工 及 其 配 偶 上 月 公 积 金 账 户余 额 ， 不 超 过 职 工 申请 且
障性 住 房 异 地 建 设 费 ， 将 其 不 良行 并
为记 入 市 城 建 局 企 业信 用档 案 。开 发 商 为 此 会 出让 一 部 分利 益 ， 府 也 考 政