亚泰梧桐公馆竞品调研(六)loft

综上所述，同等房款可购置品牌开发商生活及交通配套便利平层住宅产品不多，市场情况比 较乐观。 对亚泰梧桐公馆loft产品建议： 对于关注loft产品的客户，相对于平层产品倡导生活方式的不同进行引导并令客群明了loft 买一层赠一层的特点。 针对品牌竞品项目，建议说辞对于位置偏远、生活配套不成熟、交房时间晚对loft意向客户 有方向性引导。 结合竞品加推时间及加推节奏，建议即早上市，鉴于产品稀缺性可依靠自然去化。
可购置亚泰梧桐公馆loft产品 55㎡加赠面积为125㎡户型
可购置亚泰梧桐公馆loft产品 55㎡加赠面积为125㎡户型较好楼层
可购置亚泰梧桐公馆loft产品 70㎡加赠面积为140㎡户型
保利百合香湾
所在区域 具体位置 二道区 远达大街以西，宜良路 以南，同康路以北 面积区间 开发公司 49-162㎡ 长春广田房地产开发有限公司
总房款60万可购置 亚泰梧桐公馆loft产品67㎡加赠送面积135㎡房产
万豪东方广场
所在区域 具体位置 经开区 经开洋浦大街与吉林大路 交汇，东方广场西南地块 面积区间 主力户型 40-140㎡ 50-90㎡
项目规划 项目规划7栋高层，1栋公寓，共计1500套房源，面积69-130平方米。 说明 据消息称，已与欧亚商都洽谈合作事宜 即将加 推3#
对比：
卫生间 正对门口
•总房款64万可购置 •亚泰梧桐公馆loft产品 •70㎡加赠送面积140㎡房产
餐厅狭窄布局 不合理
•总房款64万可购置 •万晟爱琴海精装6层以下84㎡户型
万科城
所在区域 净月区 面积区间 50-166㎡ 长春万科新城房地产开发有限 公司
北临飞虹路（原乙十四 路）南至规划银杏路、 具体位置 西侧临近城市主干道彩 宇大街、东接农大地块 项目规划 说明
调研报告汇报要点： （一）亚泰梧桐公馆loft竞品情况
（二）竞品项目推广节奏跟踪报道
亚泰梧桐公馆loft产品总房款51万-65万，等额总房款竞品分布
loft产品
平层住宅产品（毛坯）
•万豪城
平层住宅产品（精装）
• 万科城
A
B
•盈嘉上锋国际 （复式公寓）
•保利百合香湾 •吴中家天下
•万晟爱琴海
C
•成基铂寓
优惠后总房款38万，首付22万
吴中家天下
所在区域
具体位置 二道区
面积区间
开发公司
40-160㎡
吴中地产
二道远达大街与长新东路 交会处
项目规划三期，一期规划5栋多层，2栋小高层，7栋高层，共计 项目规划 1000套房源，面积区间为52-123平方米。同时项目规划有中式下沉 说明 水景广场、幼儿园。
13# 14# 12#
Байду номын сангаас
项目动态： 项目未开盘处于认筹阶段， 10月14日开始认筹，优惠为1万抵5万，目前认筹约40组， 有样板间展示。
对比亚泰梧桐公馆：产品地理位置相近，产品类型相似， 为精装修公寓，产权不同，园区无生活配套，主要适合投 资，不宜居住。
盈嘉上锋国际
优惠后总房款29万，首付17万
主力户型
优惠后总房款52万，首付28万
成基铂寓70㎡以下公寓 14层小高层13-14层 每层21户无煤气
恒大绿洲85㎡ 26层高层 周边生活配套不全
良品柏宏爱琴湾70-90㎡ 小高层15层 周边生活配套不全
总结：
本期报告主要针对亚泰梧桐公馆loft产品，对于不同产品类型但总房款相近竞品进行调研。
成基铂寓、盈嘉上峰国际、商业产权，虽然不涉及限购问题，但首付比例高为房款的50%以上，在同等首付 额度下可购置100㎡房产。并且贷款年数受限，最长时间为十年，利率上浮20%以上。公寓式住宅，同层二十 户住宅左右，舒适度低，开发商品牌及品质有待推敲。 吴中家天下和良品柏宏爱琴湾位置均偏离繁华市区，户型布局合理，均具有价格优势，但对于追求loft产品客 群仍对此产品类型意向强烈，性价比为其次。 万晟爱琴海和恒大绿洲均为精装修产品，恒大绿洲同等房款89㎡户型主要面对首置客群但不满足年轻化首置 客群对周边生活配套的要求；同等房款购置万晟爱琴海楼层较低产品，见光度及舒适度有限，主要对精装修及 性价比意向较强。 万豪城除其地理区位具有竞争性外，价格优势明显，但目前处于客户积累期，并且当前市场住宅产品情况不 向好，加推时间应排在亚泰梧桐公馆loft上市之后。 万科城对于品牌开发商具有一定冲击力，在目前客户积累期3个月认筹800组的市场情况下，并不乐观，同等 房款并不能在万科城购置优质房源，并且等待时间长达2年，商业配套则需要等待3-5年。 保利百合香湾以品牌形象得到客户认可，以园区景观舒适度为主要卖点，位置偏离市区，性价比高，销售方 式主要为“快蓄客频上市”，不浪费客户迅速逼定，并且此方式一直延续到年底，对亚泰梧桐公馆项目有持续 性竞争。
万科城 总房款约65万 89㎡两室两厅精装修
与万科城主力户型89㎡产品对比：
主次卧室实用 面积均较小， 无明显区分
样板间与户型 图差距大， 客厅与餐厅 无明显界线， 功能受限
•总房款约63万便可购置 •亚泰梧桐公馆loft产品 •70㎡户型加赠送面积约140㎡房产
整体样板间展 示布局不清晰， 功能性较差 窗开间小， 客厅见光度较低
亚泰 · 梧桐公馆竞品项目调研报告（六）
长春公司营销策划部
鉴于亚泰梧桐公馆loft产品即将上市，处于“银十”时间节点，在市场不向好的情况下， 开发商均利用多种营销方式相结合积极抢占市场份额，市场出现供过于求的局面。虽然产品 细分明确，但普通平层住宅仍占最大比重，在此时间节点，推出loft稀缺精品，从产品类别 上占优势，得到部分客群认可和追随。 以亚泰梧桐公馆loft竞品为调研对象，上期报告在全市范围对loft产品类别进行调研， 本期报告针对非同类型但总房款相近产品进行调研，掌握竞品动态及市场走向，为产品价格 制定、上市时间节点把控提供依据。
6#
2#
1#
万豪东方广场 69㎡总房款45万
空间感明显
万豪东方广场 90㎡总房款55万
房间主要布 局在北向 光线感不强
客厅把山 光线较暗 房屋东南角缺失， 从风水上看对主人 身体健康不利 两个卧室相错， 会出现挡光的情 况 空间布局 合理利用 率高 总房款55万可购置 亚泰梧桐公馆loft产品55㎡加赠送面积125㎡房产
项目动态： 二期即将加推3#认筹阶段，1万抵3万与一期价格持平 其中69㎡户型共计110套， 10月14日开始认筹目前认筹约70组。 在售房源共计约80套，6#由于2010年团购存量房源较少 与3#同取得预售许可证，对外销售。 对比亚泰梧桐公馆： 其中69㎡户型较好，总房款约45万，并配有样板间展示， 对亚泰梧桐公馆冲击力度较大，截流部分客户。
项目动态： 9月10日上市8#、12#、13#共加推207套后无加推， 均价6000元/㎡，在售约350套房源，主力户型90-120㎡ 10#和14#为未售房源 对比亚泰梧桐公馆：产品线相似，品牌在长春被部分业主 认可，位置较远但价格优势对亚泰梧桐公馆首次置业客户 有吸引力。
8#
10#
吴中家天下 82㎡总房款51万 92㎡总房款56万 102㎡总房款61万
开发公司
景观居所，总共7500户，当期1464户，共划分五个组团，分三期开发， 总户数可达7500户以上，人口规模超2.3万。组团间规划设计，即能保 证商业的开放互动性又能保证居住围和式的私密管理。
项目动态： 10月1日起为认筹阶段，截止目前认筹客户约800组， 认筹可享1万元优惠。现即将推出一组团，预计10月下旬 上市栋号不确定，视客户积累量而定。 上市产品线较全，50-166㎡，满足投资和自住需求。 对比亚泰梧桐公馆：万科城以品牌和精装修及物业品质得 到客户认可，地理位置较偏，但具有价格优势。对亚泰梧 桐公馆形成一部分客户截流。
（复式公寓）
•良品柏宏爱琴湾
•恒大绿洲
亚泰梧桐公馆loft产品总房款在51万-65万，还可购置哪些房产？ 按产品类型排列
Loft产品 盈嘉上锋国际精装户型 （房款最高60万） 成基铂寓70㎡以下户型 平层住宅（毛坯） 万豪城80-100㎡户型 保利百合香湾97-100㎡户型 吴中家天下80-100㎡户型 良品柏宏爱琴湾80-100㎡户型
平层住宅（精装）
万科城9层89㎡以下产品 万晟爱琴海84㎡6层以下产品 恒大绿洲89㎡产品
按综合品质从低到高排列
盈 嘉 上 锋 国 际
8010 0㎡
良 品 柏 宏 爱 琴 湾
成 基 铂 寓 70 ㎡ 以 下 户 型
恒 大 绿 洲
89 ㎡
80100 ㎡
吴 中 家 天 下
80100 ㎡
万 豪 城 东 方 广 场
调研计划： 针对亚泰梧桐公馆即将上市loft产品，对目标总房款额度相同的竞品进行调研。 调研范围以亚泰梧桐公馆竞品为中心，同区位或同房款品牌开发商产品为重点调研对象。 以实地走访调研为主，对于竞品户型、园区位置、开发商品牌、推广节奏等进行调研。 每3天更新市场调研信息，与销售一线形成互动机制。
80100 ㎡
保 利 百 合 香 湾
84 ㎡ 6层 以 下
万 晟 爱 琴 海
89 ㎡ 9层 以 下
万 科 城
盈嘉上锋国际
所在区域 经开区 面积区间 30-80㎡ 位于东方广场南侧， 毗邻政府大楼、光华 具体位置 学院、高速公路入口、开发公司 吉林盈嘉置地有限公司 是去龙嘉机场的必经 之路 复式，精装修，总共392户，最低价7000元/平方米，项目为长春 高端酒店式公寓，总建筑面积为10994平方米，由两部分组成， 项目规划 分别为6层和14层，其中靠近广场一侧的6层部分，定向为高端的 说明 酒店式公寓对外经营，后侧14层部分为可售面积，规划居住户数 为396套精装酒店公寓。包含平层户型和复式户型两种产品。
下期报告提要：
对周边竞品即将加推项目紧密跟踪，下期重点调研项目：
万豪东方广场 万科城 Loft竞品： 盈嘉上锋国际 成基铂寓 万晟金地公馆 万晟爱琴湾 调研重点: 户型对比、加推时间、上市量、产品均价 （loft公寓） （loft公寓） （错层产品） （公寓） 预计10月中旬上市 预计10月中旬上市 客户积累阶段 客户积累阶段
•总房款65万可购置 •亚泰梧桐公loft产品 •55㎡户型加赠送面积约130㎡房产 •并购置一辆价值12万元轿车
•总房款65万可购置 •万 科城9层以下89㎡产品 •等待2013年入住
同等房款C类竞品
成基铂寓(loft公寓) 高新区 恒大绿洲（精装） 高新区 良品柏宏爱琴湾平层住宅（毛坯） 二道区
25#多层
保利百合香湾96㎡加赠送面积105㎡ 总房款53万
保利百合香湾100㎡加赠送面积112㎡（多层） 总房款60万
厨房与卫生间相连 生活不舒适
厨房与卫生间相连 生活不舒适
卧室不方正， 不利于空间利用
客厅4.1米开间
园区位置偏离园区中心， 距离高压线较近
总房款53万可购置 亚泰梧桐公馆loft产品55㎡加赠送面积125㎡房产
万晟爱琴海
所在区域 二道区 面积区间 40—130㎡ 长春市豪爵房地产开发有限 责任公司
位于二道区远达大街 具体位置 以西，东荣大路以南， 紧邻伊通河 项目规划 说明
开发公司
水景地产,总共3475户,当期1000户,项目将推出30栋左右产品， 全部为精装修的小高层和高层产品。项目2011年底主体封顶。
复式公寓
项目动态： 已上市四栋，4#、5#、8#、9#共计310套， 在售房源约180套。 本次开盘主力户型为70-100平米的二房。均价64万/套 对比亚泰梧桐公馆：产品为精装修，面积区间相近， 区域位置相近，精装修价格优势会造成部分客户截流。 复式公寓未上市
复式公寓
万晟爱琴海
总房款64万
84㎡加赠送面积95㎡
A2
15# 22#多层
项目规划 说明
项目规划三期，共规划为50栋，包括高层、小高层和多层产品； 一期、二期产品基本售罄。目前在售三期产品，同时项目内规划4万平 方米“保利公园”。
97㎡——A2# 、 A15# 100㎡—— A25#（多层）、 A22# （多层） 在售100套左右，近期根据客户积累量及客户回访情况，以周 为周期加推，主力户型为90-110㎡，以单元为单位出售，均价 5300元/㎡，一次性减80元/㎡ ，按揭减150元/㎡,5天回款减 80元/㎡. 加推信息小众传播，低调宣传。 对比亚泰梧桐公馆：产品面积相近，具有价格优势，但产品地 理位置及园区位置不及亚泰梧桐公馆。 预计将取A3、A5、A13、A17、A27预售许可证， 主力户型97㎡ 年底前继续加推！！！