建发新江湾项目提报
上海杨浦区新江湾城房地产开发项目
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月
绿城上海新江湾项目产品策划与规划设计方案122P
绿 项目区位 本项目位于上海市杨浦区新江湾城内淞沪路、殷行 城 · 路交界处，介于浦西中环和外环中间，与城市各重要节点 距离如下表： 上 海 地点 距离 车程（时速 50公里） 新 五角场 4公里 5分钟 江 人民广 16公里 20分钟 场 湾 项 陆家嘴 16公里 20分钟 虹桥机 30公里 36分钟 目 场 介 浦东国 47公里 55分钟 绍 际机场
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绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
完善配套
本项目
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创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
完善配套
具体到本项目：紧邻轨 道交通 10 号线，项目东侧为 规划中的上海音乐学院附属 实验学校、中福会幼儿园， 西侧是淞沪路主干道的 30 米 绿化隔离带，殷行路北侧是 正在建设的商住项目（ C5 地 块，开发商为美国汉斯）， 其中规划有社区商业中心。 本项目
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创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
稀缺生态环境
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创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
区域特质二：高规格区域规划
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创 造 城 市 的 美 丽
绿 高规格区域规划 按照新一轮《上海市城市总体规划》（1999-2020）， 城 · 上海城市中心城将规划建设以人民广场为中心的市级中心 和四个副中心，分别是徐家汇、花木、江湾——五角场、 上 真如。 海 新 江 湾 项 目 介 绍
绿城· 上海新江湾项目 产品策划与规划设计方案介绍
上海绿源房地产开发有限公司
创 造 城 市 的 美 丽
尚浦领世-新江湾城F区F1E地块商办项目
尚浦领世 - 新江湾城 F 区 F1E 地块商办项目本项目位于上海市杨浦区新江湾城 F 地块，整个F地块是一片三角形土地，位于五角场以北 1 公里，是新江湾城南入口“大门”，处于上海市最繁华的城市副中心之一—杨浦区商业中心。
F1 地块位于淞沪路闸殷路交界处，西侧毗邻10 号地铁线，东侧为待建的20 号地铁线。
该地块又分为 F1-A、F1-B、F1-C、F1-D、F1-E 五个地块，总用地面积约为107023 m²。
本项目是上海市新兴城市发展规划江湾新城的关键部分，位于一个集合了高端住宅、办公、商业、酒店、生态公园和教育设施等功能的一千万平方米的城市社区，区域发展潜力巨大。
项目旨在把 F1 地块作为江湾新城的门户入口，充分挖掘并激活该三角形地块的潜力，使之成为整个江湾新城发展规划的地标式建筑。
该项目将为城市社区提供高标准、灵活的办公空间以适应不断增长的创新型公司以及广泛商业活动的需求。
1.城市的新地标，对话的双子塔总体布局上， F1E与F1D两座塔楼占据倒三角形地块的最南端，位于闸殷路和淞沪路的交点，是杨浦大桥-黄兴路-五角场一线呼应的城市空间节点。
沿五角场淞沪路放射轴远眺，双子塔在视觉上是新江湾城的起始，也是上海东北部城区的有力收束点。
地块南侧紧贴闸殷路和淞沪路的交叉口是F1城市绿地以及连接周边地块的“钻石连廊”，本项目的主楼后退至基地中间，南北两侧设置裙房，且与F1D地块呈对称之势。
整体布局契合地块形状，裙房简洁的三角形体量最大程度地突出塔楼。
双子塔背靠背矗立，分别面向闸殷路和淞沪路。
塔楼主立面面向城市道路，朝向中心城区，大角度全景的城市景观映入其中。
南裙楼通过连廊与F1D南裙房连接，形成“文化之门”，以开敞拥抱的姿态将城市空间引入地块，自然地吸纳南侧的人群进入。
双子塔中间设置连续的下沉广场和大楼梯，形成富有空间层次变化的步行广场区域。
在考虑了消防车道后，采用了折线形步道，岛式绿地布置其间，将出地面楼梯，出地面风井等构筑物和设施掩映其中。
一座承载上海新梦想的城区——“新江湾城”的规划设计
组成部分 是 以知识型办公 为主导 的商
务功能区。
务产业 为主体 的知识型服务 中心 与复
旦大 学江 湾新校区 ” 左一 右”联动发 一 展 ，共 同构筑新江 湾城 中央区 ６江湾天地板块 江湾天地 以滨水休 闲为主导 ，是居 住与公共活动 紧密结合 的综 合社 区 ，依
住 区整体 空 间进行 控制 ．以形成整体协
调 的景 观形象 。通过对街道 景观 、开放
空 间景观 的设计 ．促进在 新江湾城 内形
成具 有独 特性 的街 道空 间性格 ．使 居住
兹 贝格建筑设 计有限公司 四家国际设计
公 司 ．最 终 在 美 国 Ｊ ｈｓｎ Ｐ ａ ｏ ｎｏ ｈ ｉ 司 方 ｎ公
内部 的延伸 。
４＋ 系统化的居住 区整体空 间景观形
积约 ８ ７ ． ％ 公共绿地 占用地面积约 ２ ％ Ｏ
以上 ． 总居住人 口约 ６ 万人 。 ～８ 上海城 投置业有限 公司对新江湾城
在新江湾城 具体开发过 程 中．对 居
的规划设计 方案进行 了国际征 集 ，邀请 了美 国 Ｊｈｓｎ Ｐａ ｏ ｎｏ ｈｉ ｎ公司、德 国 Ｓ Ａ公 Ｂ
维普资讯
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杨浦区新江湾尚景园公共租赁住房项目的分析与思考
杨浦区新江湾尚景园
文栋 ／ 徐 耀
公共租赁住房项 目的分析与思考
新江湾尚景 园项 目是上海市公积金管理中心利用增值 资金投资的首个公共租赁房项 目 ． 位于上海市杨浦区新江 １２ 。 ％ （ 四）常态化运营阶段
湾城 国权北路 １５ 弄 ，房源总计 ２０ 套 ，经市公积金管 ４０ ２１ 理中心委托 由杨浦 区公共租赁房住房运营管理有限公司 负责项 目的运营与管理 。作为 上海 首批市级筹措公 共租
杨浦 区充分 利用原有 的三级住 房保障服务 网络体 系 ，在
１ 个街道 （ ）的住 房保 障机构 中分 别开设 受理 窗 口 ２ 镇 采用属地化申请受理的方式 ．实施 申请队伍 的有效分流 。
在该阶段全区共受理将近 ６０余户。 ０
９ ，￣ 。由于供需户型不匹配 的现象突 出，审核通过的一 ０２ｏ Ｊ
区 占 １ ．￣ 静 安 区 占 ６３ｏ Ｊ
４ Ｊ ｌ ２ １ ２ ｕｙ ０ ２
◆ 簪彦舷
户数只 占到了总量的三分之一。
（ 三）不断提升小区专业化服务
（ 四）项 目周边配套条件 尚不成熟
由于新江湾尚景 园项 目位于新江湾城街道西北角 ，周
针对有相 当一部分居 民提 出租金较贵的问题 ，除了做 好相关宣传和解释 （ 例如 ２ 年租金一调整 ，全新家具 、设
室户需求者中 。一部分改选 了二室户 ．相 当一部分则选擂 主动退出 ，故出现实际应选房人数低于审核通过人数 。
（ ）政策门槛相对较高 二
（ 二）集中选房阶段 杨浦 区公开 选房为 期一 天 （ １ 年 ４月 ２ ２ ０２ １日） ，审 核通过符合选房条件 的 ４０户 （ ８ 其中单位申请的为 ９ 户） ７ ， 实际有效选房 ３ ２ ．选房未到或超时以及当场放弃选房 ３户 的 １８户。 ４ （ ）签约入住 阶段 三 ４月 ２－ ８日，新江湾 尚景园公租房项 目共签约 ５０ １２ ６ 户 其 中杨 浦 区 占到 一 半 以上 ，为 ５ ．％ ．虹 Ｅ 区 占 ３２ ｌ
上海新江湾高端住宅项目营销策划报告
相对离散，对整个项目贡献度不高 产品线丰富的多元项目
“建发新江湾项目”
环境资源 一线保留湿地景观
+城市资源 区域内的大盘项目 兼有办公、商业等城市属性产品 高端的三重商业配套
本报告是严格保密的。
比肩国际的 高端的生活蓝本
4#地块：门户、纯粹、一线景观高层
本报告是严格保密的。
经典的三段式立面设计， 纵向线条增加挺拔感。
表面 命题
央行“加息”预期，投资心态进入博弈期； 银行首付4成以上，提高营业税，成本增加； 地方政府的“投资抑制（而非‘投机’）”的主流舆论导向；
海外游资撤场，境外资金净流出；
真实 情况
欧美及日本市场经济复苏缓慢，外贸受挫，实业短期难以复兴； 国家政策的“明放暗收”，民间资本投资渠道日益收窄； M1、M2投放增量，产生通胀，人民币购买力下降； 证券市场富翁缔造机，创业板、大小非集中上市；
值77万平米，中高端客户购买意愿上涨明显。
08至09年均价4万以上产品去化情况 30 25 20 15
80.0% 60.0% 40.0%
08至09年4万以上去化产品分布比例
10
5
0
2008 2009
4w-6w以上去化公寓总面 积（万方）
7.4 28.5
6w-8w以上去化公寓总面 积（万方）
1 8.5
用地面积 容积率
总建筑面积 地上建筑面积
住宅户数 车位数量
15640㎡ 2.0
43467.3㎡ 31280㎡ 139
237(其中地下217个)
4#地块：户型绝对领先同类产品的标杆
三进：电梯玄关、花园玄关、入户玄关 两院：电梯客厅、入户花园 宽宅：16-20米
向阳：三卧朝南设计 大户：4房附带保姆房 私隐：双套房设计
新江湾城板块分析
新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。
据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。
从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。
其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。
进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。
上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。
事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。
据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。
在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。
搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。
上海新江湾城介绍
上海新江湾城本案提要新江湾城工程是王志纲工作室在上海筹划的首个城市运营工程，是继天津张贵庄、廊坊新城以及成都市总体开展战略之后的又一个成功的品牌性工程。
工作室在此次筹划中，站在整个上海乃至整个中国的高度上，导入城市运营的理念，从产业开展、城市格局以及企业需求三方面对工程进行了准确的定位。
提出了"绿色生态港，国际智慧城"的战略定位。
进入上海不到半年时间，接手工程仅三个月，工作室就在上海上演了一场城市运营的"完美风暴"。
为这个堪称上海城建001工程的工程指出了开展方向，初步奠定了工作室在大上海的江湖地位。
工程背景XXXX年6月，受上海城开JT邀请，工作室上海筹划中心正在为1480亩的万源工程紧张工作。
在一次谈话中，上海城开倪总提到有一个朋友的大工程--新江湾城正缺少战略思路。
在倪总的引荐下，2003年6月14日，首席到达新江湾城工程现场，正式与上海城投接触。
新江湾城原系空军上海江湾机场。
XXXX年5月，经上海市人民政府与空军后勤部正式签约，迁建江湾机场，建设示范居住区。
新江湾城行政区划为杨浦区，占地总面积约13000亩，其中9000亩土地由上海新江湾城开发有限GS实施开发。
新江湾城占上海中心城区600平方公里的1%多，是上海中心城区最后一块未开发的大宗土地。
被称为上海城市建设的001工程。
上海城投GS成立于1992年7月，是由上海市政府授权，对城市建设和维护资金进行筹措、使用和管理的城市建设专业投资控股GS。
上海目前的"申"字形高架和"三横三纵"为标志的市区快速道路网架，由大桥、隧道组成的黄浦江越江设施，由地铁一号线、二号线以及一大批公交设施所组成的公共交通网络，都是出自城投GS之手。
因此，上海城投GS也被称为制造上海迷阵的"魔术师的手"。
XXXX年，受上海市政府委托，上海城投GS正式着手新江湾城工程的开发工作。
新江湾城C6地块市场初步分析
新江湾城C6地块市场初步分析一、上海高端住宅市场情形1.在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高捧住宅市场更是表现强劲；2.2020年第三季度，全世界暴发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价钱及成交量一度下滑；3.2020年末，政府出台强有力的经济刺激打算及购房优惠政策，2020年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之苏醒。
上海高捧住宅市场自4月起交易量和价钱快速上涨：例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时刻里就售罄了一栋公寓，交易价钱超过7万元；前身为效劳式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时刻，就以每平方米超过万元的价钱售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价制造了上海高捧住宅单价纪录。
高端市场预期若是政府明年采取方法调控房地产市场，估量市场成交量将有所放缓，价钱或不像过去几个月那样继续快速上涨。
但高捧住宅的需求方，富裕阶级普遍受购房政策阻碍较小。
考虑到目前中国经济较其他经济体苏醒迅速，经济进展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高捧住宅凭借其稀缺性，较一般房源更受到市场青睐。
从久远看，上海以后将建成中国的金融和航运中心，2020年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济进展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济进展优势及环境，保证了上海高捧住宅价钱在以后相当长的一段时刻内维持稳步进展的势头。
二、新江湾城市场情形1.区域介绍新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。
计划总面积为平方千米，其中由上海城投实施综合开发的为5平方千米，1平方千米为复旦大学江湾新校区。
在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索
新江湾城12条道路绿化改建实践探索1. 引言1.1 背景介绍新江湾城是上海市杨浦区的一个重要城市开发项目，占地面积约为16平方公里，是上海市区最大的城市更新项目之一。
近年来，随着城市发展和人口增长，交通拥堵和环境污染等问题日益突出，为改善居民的生活质量，提升城市形象，新江湾城开展了一系列道路绿化改建实践探索。
作为上海市的示范性城市更新项目，新江湾城在道路绿化改建方面积极探索创新，提高城市绿化水平，改善空气质量，打造宜居的城市环境。
通过对道路绿化改建的实践探索，新江湾城取得了一定的成效，为其他城市提供了有益的经验和借鉴。
本文旨在介绍新江湾城12条道路绿化改建实践探索，从项目介绍、改建方案、绿化成效、道路设计和社会影响等方面进行深入分析和探讨，总结成功经验，展望未来发展。
通过对新江湾城道路绿化改建实践的研究，可以为其他城市的绿化改造工作提供借鉴和参考。
2. 正文2.1 项目介绍新江湾城是上海市杨浦区的一个重要地标，也是一个繁华的城市社区。
为了改善城市环境和提升居民生活质量，新江湾城进行了一系列道路绿化改建实践探索。
这些实践探索的目标是通过对道路和街道的重新设计和改建，打造一个更加宜居、宜游、宜商的城市环境。
在项目介绍中，新江湾城12条道路绿化改建实践探索的初衷是为了提高城市绿化覆盖率，改善空气质量，促进居民身心健康。
这些道路跨越商业区、居民区和公共区域，是连接整个社区的重要通道。
改建的初衷是通过提升道路绿化水平，提升城市形象，打造宜居宜游城市空间。
项目涉及的道路改建主要包括道路的隔离带、人行道、绿化带和交通标识等。
通过重新规划道路空间，增加绿化植被，提升景观效果，改善交通流线，打造一个安全、便捷、美观的城市道路。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索是一项全面提升城市品质的项目，为城市绿色发展提供了有益经验和借鉴。
通过这些实践探索，新江湾城将成为一个更加宜居宜游的城市，为居民和游客提供更好的生活体验。
2.2 改建方案改建方案是新江湾城道路绿化改建工程的核心部分，通过科学规划和合理设计，使道路更加美观、环保和舒适。
热点楼盘考察报告—仁恒怡庭个案分析
上海总部营销客服部热 盘 --仁 恒 怡 庭 项 目 个 案 分 析上海总部营销客服部1目 录项目基础信息 2 小区平面图分解 3 项目主力产品、户型分析 4 项目装修标准分析 9 项目销售情况分析 10 第一批开盘房源具体销售情况 11 项目媒体分析 17上海总部营销客服部2一、项目基础信息项目名称：仁恒怡庭地理位置：杨浦新江湾城板块，四至范围为江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南占地面积（㎡）：54208 建筑面积（㎡）：65000 开工时间：2009-8-28竣工时间：2011-8-28 容积率：1.2 建筑类别：多层产品线：叠加、大平层面积段：大平层167-200㎡、小叠200㎡、大叠300-360㎡层高：5F/6F/7F 总户数：269户 绿化率：35% 开盘时间：2010年10月销售报价：平层55000元；叠墅产品80000元 装修标准：不单独报价，前期据称10000元 开发商：上海仁恒置业发展有限公司 投资商：新加坡仁恒置地集团 建筑单位：龙信建设集团有限公司 建筑设计单位：华东建筑设计研究院有限公司 整合推广公司：上海寅虎广告二、小区平面图分解项目特点： ⏹ 仁恒品牌价值 ⏹ 全叠加、大平层产品 ⏹ “私家”概念贯穿; 双车位双大堂 ⏹ 完全人车分流、地下两层，一层地下室和下沉式广场、二层车库，私家电梯直达车库 ⏹ 欧式建筑风格、社区景观规划为地中海风格仁恒怡庭 玺园祥生御江湾加州水郡橡树湾上海总部营销客服部3整个项目共三种产品类型：⏹ 小叠墅产品（A 类户型）共4幢54套；（200㎡小叠墅36套，18套103⏹ 平层产品（B 类户型）共5幢108套⏹ 大叠墅产品（C 类户型）共9幢108套（300-360㎡）上海总部营销客服部4三、项目主力产品、户型分析1、A 类户型（1、2、3、5、6、7、8、9、10号楼）——小叠墅产品（1楼小面积平层，2复3，4复5）；社区最南端一排小叠墅A1户型（200㎡左右）下层 上层⏹ 入户花园半开放空间 ⏹ 独立电梯入户，双卧室全南采光充足上海总部营销客服部52、B 类户型（11、19、20、28、29、37、38、39号楼）——大平层产品，集中社区西部近主入口平层公馆B1户型（197㎡左右）平层公馆B2户型（170㎡左右）B1，197㎡B2，170㎡⏹ 独立电梯入户 ⏹ 多角窗、凸窗运用 ⏹ 主卧、次卧均采用套房设计 ⏹ 大开间客厅，面宽5.4-5.8米 ⏹ 房型方正动静分离上海总部营销客服部6C1、1楼02室（1复2）：342㎡，送地下室内有游泳池、私家电梯独立入户、双内庭、卧室区都是套间设计；上海总部营销客服部7C3、3.楼02室（3复4）：345㎡ ⏹ 车位直通私家电梯入户 ⏹ 有入户花园⏹ 地面有私家花园及电梯入口 ⏹ 客厅开间7.9米上海总部营销客服部8C5、5.楼02室（5复6）：330㎡， ⏹ 车位直通私家电梯入户 ⏹ 有入户花园⏹ 地面有私家花园及电梯入口 ⏹ 客厅开间7.9米上海总部营销客服部9四、项目装修标准分析（装修标准）装修品牌明细：厨房电器：德国美诺MIELE （燃气炉、电磁炉、烤箱、微波炉、嵌入式咖啡机、红酒柜、橱柜等） 卫浴品牌：德国汉斯格雅HANSGROHE 花洒等瑞士劳芬洁具LAUFEN 、德国维宝洁具VILLEROY&BOCH 德国高仪GROHE 空调品牌：大金空调DAIKIN上海总部营销客服部10五、项目销售情况分析1、开盘当天情况：开盘当天火爆选房该项目10月10日开盘，可销售住宅173套，除去样板房，实际房源为168套。
上海新江湾城银亿领墅纯别墅社区项目推广策略报告_71p_营销策划方案
可售
3.3 1.2 4.3 3.6
0.3 13.8
可售套数
143 42 192 181 9 567
未来别墅供 应量 (万㎡) 12 / 5.1
/
/ 18.2
本 案
江湾尊堡
楼盘名称 新江湾九里
仁恒怡庭 祥生御江湾
近期成交均价 42709 66825.4 84080
主力面积（竞争产品） 公寓250-300 叠加300-350
高绿化率与低密度的建筑群落相结合，50%的板块绿化率规划户数只有近万户 在新江湾城板块中，有36中鸟类，其中包括3种国家二类保护鸟类，12种中日候 鸟保护协定中的珍贵鸟种；水系中有7种鱼类，大多为失去罕见
空气指标达到了国家标准中队自然保护区，风景名胜区要求的指标限值，如此 高的环境空气为市区罕见
区域卖点-地段
客户来源分布图
3%3%22%%2% 5% 8%
47% 8%
20%
杨浦 虹口 宝山 浦东 外省市 普陀 外省市 黄浦 静安 闸北
华润橡树湾成交客户自09年开始在浦东宣传推广后，10年浦东客 户开始有成交，并成上升趋势。
29%
2% 7%
7%
0%
2%
3%
6%
客户来源区域（上海） 长宁 普陀 虹口 黄浦 23% 静安 卢湾 闵行 浦东 徐汇 杨浦 未知
新江湾城银亿领墅
项目推广策略报告
2020年5月22日
同策思考路径
核心价值梳理 竞争分析 客源分析
营销策略
PART 1
核心价值梳理
1
区域价值梳理
生态——湿地资源 地段——中内环旁 规划——第三代国际社区
区域卖点-生态
新江湾城位于上海北区的杨浦区，整个板块占地约9.45平方公里，拥有众多原 始水洗和植被，被称作“上海生态宝石”
新江湾城12条道路绿化改建实践探索
新江湾城12条道路绿化改建实践探索【摘要】新江湾城作为上海的城市更新项目之一，对道路绿化的改建实践进行了探索。
本文首先介绍了改建的背景，包括城市更新需求和提升市民生活品质的目标。
接着阐述了改建的具体内容，包括绿化植被、景观设计等方面的实践措施。
随后分析了改建的成效，如提升空气质量、改善居住环境等方面的效果。
最后探讨了改建过程中的难点，如资金投入、施工难度等问题。
在分析了改建的启示和建议，同时展望了未来在城市绿化改建方面的发展趋势。
通过这些实践探索，新江湾城为其他城市提供了有益的经验和借鉴。
【关键词】新江湾城, 道路绿化, 改建实践, 探索, 改建背景, 改建目的, 改建内容, 改建成效, 改建难点, 改建启示, 改进建议, 未来展望1. 引言1.1 新江湾城12条道路绿化改建实践探索新江湾城位于上海市虹口区，是一个拥有浓厚历史文化底蕴和现代城市气息的地区。
为了改善城市环境、提升市民生活质量，新江湾城进行了12条道路绿化改建实践探索。
这一举措旨在通过绿化改建，美化城市道路环境、增加绿色植被、改善交通畅通性，为市民创造更宜居宜业的环境。
改建背景新江湾城位于上海市的核心位置，是一个重要的城市门户和商务中心。
但由于城市快速发展和人口增加，城市道路绿化严重不足，环境质量下降，市民生活受到影响。
进行道路绿化改建成为当地政府亟需解决的问题。
改建目的通过道路绿化改建，提升城市道路环境，增加绿色植被，改善空气质量，提升市民生活质量。
也为城市注入新的活力和文化氛围，提升城市形象和吸引力。
改建内容新江湾城12条道路的绿化改建主要包括绿化植被的更新和增加、道路景观的设计和优化、道路照明系统的改进、道路交通组织的优化等内容。
通过多方面的改建举措，使得道路环境更加美观，交通更加便利。
改建成效经过改建，新江湾城的道路绿化得到了明显改善，市民生活环境得到了提升，城市形象也更加美好。
道路绿化改建也为周边商业、居民区域带来了新的发展机遇。
XXXX年新江湾城20地块整体营销策划4
网络
搜房广告投放及看房团活动
直投类 做穿区域，杨浦区、森兰、五角场直投及短信轰炸
活动
聚集人气营销活动及销售配合，1次售楼处开放活动，1次样板房开放活动，1次 聚集人气圈层活动
电视
收视率不断提高，选择第一地产及今日房产，10月投放
暗线
信息释放点：项目形象及产品信息传播——主题：正江湾，全景湿地，原生雅筑 销售关键点：售楼处公开、样板房公开
阶段二：强势开盘期
1、系列开盘及加推 2、持续热销 3、现场体验营销活动 目标：产品解析+销售高潮
传达热销，渗透产品细节
阶段三：强势热销期
1、持续热销 2、现场体验营销活动 目标：挖掘客户，回馈客户
媒体安排
明线：广告强势蓄势，360°立体强攻 暗线： 体验营销，360°客户深挖
明线：户外拦截，活动导入 暗线： 体验营销，360°客户深挖
十大持续执行渠道保障拓客效率
巡展
短/彩 信
电话 开发
同策 客户 系统
同策 资源 嫁接
圈层 联动
老客 户再 利用
竞品 客户 狙击
派单 及直 投
特殊 渠道 挖掘
项目执行过程中，同策将持续攻击十大拓客渠道，保证目标客户进场率；并根据各 营销阶段实际需要，着力攻坚当阶段的重点客户渠道。
本阶段渠道发力点——九大渠道同步铺开：巡展、短/彩信、电话开发、同策客户 系统、同策资源嫁接、圈层联动、竞品客户狙击、派单及直投、特殊渠道挖掘
策略关键词：强势影响，体验营销
搭建1：推广策略—雅筑生活输出 搭建2：阶段推广—雅筑生活推广
媒介策略
双线并行，明线影响力，暗线凝聚力，注重时 效营销、客户维护及拓展
实施手段
10月底开盘，8月中下旬开始筹备，必须在2-3个月内迅速聚集人气， 这是一场硬仗，因此推广上我们需要打破常规，快速爆发。
建发江湾萃项目评估
商业配套
办公品质 销售情况 价格 面积段 总价段
较弱
中高 预售半年无成交 34000（降价8%） 300-600 1000万以上
完善
中高 预售半年去化3% 32000 240-480 750万以上
较弱
一般 25000 160-360 500万以上
建议
区域周边写字楼销售情况较差，多个项目办公客户导入都存在较大的 压力，中航天盛已经开始降价销售，且无成交；
建发江湾萃三期住宅，在售2、3号楼房源。在售房源面积是157、168、177平的3房和 208平4房。均价43000元/平，装修标准7000元/平。项目预计将于2015年6月交房，目 前外立面已呈现。
三期：建发珑庭中心（商办） 、建发珑庭（住宅）
建发珑庭中心（商办）
写字楼类型 标准写字楼 环线位置 中外环间 所属商圈 新江湾城 装修状况 毛坯 建筑面积 37175平方米 标准层面积 1407平方米 商业面积 8320平方米 办公面积 28538平方米 拿预售时间12年 目前正常销售 未成交 楼层状况：共9层，1、2层是沿街商铺， 3-9层为办公产品 标准层高：3.2米 停车位描述：共328个停车位
心位置。
目前在售的是4、5、6、7、9层房源，开间面积240平和480平两种。项目均价32000元/平，其中低 区售价在2.8万/平左右。 项目于2013年底取得预售，截止目前共销售4套、972平办公房源，成交均价28000元/平方米
项目对比
中航天盛广场 项目类型 区域 交通 纯写字楼 临五角场核心区 近地铁 嘉誉国际广场 综合体 新江湾城中心 近地铁 建发珑庭中心 住宅主体附带办公 五角场与新江湾之间 近地铁
竣工时间：2014-10-01 开盘时间： 2013-11-28首次开盘 报均价：34000元/㎡
上海高档社区案例
社区规划
碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国” 之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。
通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。
邻里中心 生活服务区
占地：7.37万 建面：16万 容积率：1.92
占地：6.6万 建面：16.26万 容积率：2.4
御景园：均价 67938元/m²
联洋年华： 均价 66539元/m²
天安花园： 均价68092元/m²
当代清水园： 均价66636元/m²
联洋广场
大拇指广场
新江湾城
新江湾城原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态 “绿宝石”。杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知 识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设 中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。 地理位置 地处上海中心城区东北部，西起逸仙路、国权北路，北 抵军工路，南到政立路，东靠闸殷路。 规模 总占地面积9.45平方公里，城区建设严格控制住宅规模， 规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率为1.0，综合绿化 率达到50%以上，规划居住人口6-8万人。
项目组成
占地： 7万 建面： 20 万 容积率：2.7
占地： 19.16万 建面： 39.02 万 容积率：2.0
占地：6万 建面：15万 容积率：2.5
占地：31.6万 建面：72万 容积率：2.28
联洋国际社区主要楼盘：
御景园、天安花园、华 丽家族、联洋年华、联 洋花园、证大•水清木华、 当代清水园、仁恒河滨 城、第九城市、金色维 也纳。
新江湾城在土地运营中，采用“统一规划、统一开发、 统一推广、统一招商、统一管理”五个统一的运营策略。 确保高品质城区的打造。
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创新产品+品牌号召力 虽有产品创新，但瑕疵明显，仅是国际板块奠基者
定位思考>竞品定位参考>汉斯国际公寓
位 臵 杨浦区新江湾城板块 容积率1.8，绿化率40％，总建35.5 万方，总规划1233户 16栋13-18层小高层 该案2009年8月推出的一期房源已经 全部售謦。二期预计将要到2010年底 至11年年初开盘
代表
美地湾城、公馆1088
原军队土地 占地面积：162公顷 建筑面积：173万平方米
定位思考
企业发展目标—— 建发房产崛起上海
土地资源开发—— 一线城市、核心区域、起步的国际社区
项目产品力 —— 精装、大平层及叠加，核心区域主流产品
企业发展需要、建发新江湾有能力成为板块
核心开发项目
28
定位思考>竞品定位参考>橡树湾
规划指标 产品形态 销售情况
项目卖点： 全套房设计、大尺度空间、高际品 质精装、汉斯品牌。
附件四： 销售情况分析
定位思考>竞品定位参考>汉斯国际公寓
定位思考>竞品定位参考>汉斯国际公寓
世界级一线开发企业，世界范围内从事中高端住宅开发，国际知名度高
“加州水郡”全装修高品质以及对细节的关注，使其以产品力迅速征服客户，
项目背景分析>板块背景分析
生态环境价值 •9.45平方米公里原生湿地，市中心独有； •规划建筑密度0.6，绿化率高达50% •各种乔木、灌木和草木类植被约237种 •36种鸟类和七种自然野生鱼类
学区教育资源 复旦大学新江湾校区、同济附中、中福 会幼儿园、上海音乐学院实验学校、复 旦科技小学……。规划区内将建设1所 大学、6所中小学、7所幼儿园。
建发房产，中国住宅领域的知名品牌，此次携企业核心的尖
端品质和先进的产品理念，在上海正崛起的新中心打造一流住宅 产品，将全面征服上海！进而树立进军全国战略标杆
易居中国，期待与建发再次牵手，将项目的价值通过优化无
限表达，充分利用企业资源的整合运营，与建发共同打造上海的 华丽篇章。
Contents:[目
板块新增供应以装修大面积产品为主
同类产品竞争激烈
附件二： 未来供应案例
项目市场分析>结论
•板块单价奠定3万平方米价位，核心项目价格达
到40000元/平方米高位
•产品结构上高端、大尺度、高品质趋势明显
•区域客户转向全市
•未来供应以国际一线品牌开发企业的高端大产品
为主
第二章：项目市场定位
P A R T
将美式住宅开发理念全方位引入
综合产品力+品牌号召力
以产品力打动高端消费群体及业内高端人群，国际板块引导者
定位思考>竞品定位参考>九龙仓〃玺园
位 置 杨浦区新江湾城板块 容积率1.7，绿化率35％，总建10万 方 11栋12-13层高层
规划指标 产品形态
销售情况
九龙仓新江湾城项目目前正在施工 阶段，预计到2010年年中，九龙仓 为精装修楼盘，预计8000元/㎡的 标准，目前价格待定
附件一： 新城御景分析 合计 1907 856 484 3247 100% 3168 100%
华润橡树湾 汉斯国际公 —— —— 114 227 26 103 10 4 484 寓 小计 173 157 114 476 75 221 41 4 1261 在全市以 90平方米经济型户型供应为主的市场格局下，板块对产品舒适度的强调更显 占比 13.72% 12.45% 9.04% 37.75% 5.95% 17.53% 3.25% 0.32% 100%
建发上海擅长城市综合体开发、上海扎实起步 受规模影响，项目影响力未达全上海范围
项目背景分析>企业背景分析结论
建发谋定全国布局，进入北京、上海、广州等一线
城市是大势所趋 建发选择了上海，建发发现了新江湾 新江湾能为建发带来什么？
项目背景分析>板块背景分析
五角场城市新中心已具全市影响力，各项配套成熟，各 项软硬件成熟，具备良好的开发配套条件
新江湾城板块价格已经奠定30000元/平方米价格位 核心项目价格达到40000元/平方米高位
项目市场分析>产品分析
新江湾板块主力项目历年住宅上市情况
项目名称 新城御景 橡树湾 汉斯国际公 寓 网上房地产 供应小计 占比 拼接户型调 整后小计 占比 项目名称 60-80 22 173 —— 195 6.01% 195 6.16% 80-100 334 315 —— 649 19.99% 491 15.50% 100-140 1207 —— 114 1321 40.68% 1321 41.70% 新江湾板块产品面积段（㎡） 140-180 180-220 220-260 286 16 32 170 49 118 227 683 21.03% 762 24.05% 26 91 2.80% 91 2.87% 103 253 7.79% 253 7.99% 260-300 10 31 10 51 1.57% 51 1.61% 300以上 —— —— 4 4 0.12% 4 0.13%
中心城区独有生态资源和规模化教育资源两大资源叠加
项目背景分析>板块背景分析
国内、国际一线开发企业纷纷抢滩 新江湾城已成为中心城区开发热点
项目背景分析>板块背景分析
古北国际社区
启动时间：上世纪80代 板块特点：政府规划 代表 ：罗马花园
新江湾国际社 区
新江湾国际社区
联洋碧云国际社区 启动时间：上世纪90代 板块特点：规划+配套 代表：华丽家族+晓园
前期毛坯，后期 装修1500
3000（公寓）
3000
装修，标准未定
仁恒怡庭
中建项目 合计
66060
114517 1004984
1.2
1 ——
30000
30000 240000
66060
114517 579595
叠加或多层大平层产品
叠加或多层大平层产品 ——
装修，标准未定
—— ——
板块已知的未来供应量将近58万㎡， 2010年预计的新增供应量达到24万㎡
60-80 173
80-100 157
新江湾板块产品面积段（剔除新城御景） 100-140 140-180 180-220 220-260 260-300 —— 249 49 118 31
300以上 ——
合计 777
突出，随新城御景后市市场份额的逐步减少，
产品结构上高端、大尺度、高品质的特点将更显突出
附件三： 销售情况分析
定位思考>竞品定位参考>橡树湾
定位思考>竞品定位参考>橡树湾
国企、资源型企业、全国性企业，多年从事中高端住宅开发为主，知名度高 “橡树湾”是使新江湾板块真正晋升为国际社区的推手，其叠加创新产品不但 在板块赢得荣誉，也在上海刮起了叠加产品回归的风潮
创新产品仍有瑕疵（得房率、动线、车位、私密性）
位
臵
杨浦区新江湾城板块 容积率1.6，绿化率37％，总建23万方，总 规划2373户 1栋20层的高层，17栋11-16层小高层，49 栋叠拼别墅 38000-43000元/㎡ 公寓装修3000元/㎡；叠加毛坯
规划指标 产品形态 销售报价 装修标准
项目卖点：
联厅公寓、联庭别墅创新产品，生态环境，
英格兰风格建筑，华润品牌。
发展迅速的地域性龙头企业 未来谋定全国发展策略
成都 长沙 福州 厦门 漳州 上海
项目背景分析>企业背景分析
建发上海第一站——尚诚国际（迷你城市综合体）
三村总建筑面积 46612M2 尚诚国际住宅总建筑面积 63876M2 尚诚国际办公楼总建筑面积 14000M2
工作空间
社交空间
居家空间
总建筑面积124488M2 涵盖住宅、商业、办公综合业态
项 目
O N E
定 位
跻身国际板块核心项目行列
塑造建发特性产品
定位思考>问题提出
破茧
本案如何在激烈的新江湾板块竞争中破局而出？
名扬
作为上海难得的高端区域地段，建发房产如何有效加以利用，
使建发品牌名扬上海？
26
定位思考>路有很多，我们将何去何从？
新江湾未来开发将呈现两极化；
核心主导型开发 区位 作用 特点 代表 核心位置 主导区域开发与价格走势 以产品为主导，叠加开发品牌 华润橡树湾 边缘追随型开发 区位 作用 特点 位置、品牌、规模上被边缘化 无 利用新江湾板块区位，在产品和 价格上对核心产品进行追随，以 获得较高的收益
板块客户向外部扩充，客户来源区域趋于广泛。
随着新江湾板块住宅产品、配套的不断升级，土地价值不断提升；
项目市场分析>未来供应
新江湾板块2010年住宅上市预估
项目名称 新城御景 华润橡树湾 汉斯国际公寓 九龙仓玺园 总体量 （㎡） 282880 230795 210000 100732 容积率 1.6 1.6 1.8 1.7 预计2010年 推量（㎡） 50000 50000 30000 50000 未推量 （㎡） 54049 118584 125653 100732 预计上市产品 经济型户型 180三房、240四房大平层产品 大面积平层产品 高层拼接大户型产品 装修情况
古北国际社区 （80年代中期） 联洋碧云国际社区 （90年代中期）
规划+配套+生态 新江湾背景分析
“为消费者打造最具钻石品质的生活家园”是建发一贯的经营理念， 而钻石的品质需要质美的原石——“金刚石”才更完美
稀缺优质的土地资源，更应把握难得的机遇
项目背景分析结论
北区 93.0% 20% 外省市 境外 其它区域 14%
北区 90.0% 22% 外省市 境外 其它区域 20%