2007江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研
【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】
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raｒ上海酒店式公寓市场专题研究报告87页-８M．rａr宁波酒店公寓市场调查报告.ｄoc昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究报告51页。
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pdｆ中原_浙江宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告_92Ｐ_市场标杆_项目定位。
江苏昆山花桥永泰大厦项目可研报告._图文
项目实勘
本项目位于 昆山市花桥镇 花桥国际商务城
核心区位 左拥昆山，右揽上海 地位得天独厚，傲视群伦
项目实勘
项目实勘
证照
市场分析
昆山概况
城市概况
昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓:是江苏省的东大 门。1989年撤县设市，总面积927平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤 肥沃，物产富饶。盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡” 美称。
➢ 装修要求：注重改善型需求
➢ 地段要求：轨道或公共交通沿 线，方便工作出行
➢ 社区要求：可以接受改善型居 住型需求及相应的价格付出
饮食习惯：可以自己做饭， 也可以接受相应的品质品牌 餐点，对饮食有需求
消费习惯：以中档消费品为 主，注重产品的实用性及相 应价格，对品牌有一定追求， 对消费有要求
出行方式：以公交及地铁为 主，无奈之下才会选择打车
江苏昆山花桥永泰大厦项目可研报告._图文 .pptx
目录
CONTENTS 项目概况
市场介绍
测算评估
结论
SWOT分析，综合建议
项目概况
证照
土地性质
土地规划用途 总建面（平）
地上 地下 承租面积（平） 地上 地下 计租面积（平） 地上 地下 房间数（间） 车位（个） 电梯（部） 层高 物业总楼层 拟承租楼层 装修情况 物业在营业态 抵押/查封等权利限制 其他楼层业态（未承租楼层） 承租范围内是否存在加建或违建
出让
商办 27100 27100 有地下车库，不计租
27100 /
27100 /
558间 /
2部独用 3.5米/层
19层 19层 内部装修不计固定资产 商业+公寓
关于昆山写字楼市场概况分析
昆山写字楼市场概况分析一、昆山写字楼潜伏发展空间及供需现状市区——注定的优势中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。
诚泰商务广场位于人民北路上，名仕商务中心与海王商务广场位于靠近正阳桥的震川中路上，新百商务会馆位于人民路与朝阳路的交汇处，以及柏庐路与前进路上的成丰商苑。
老城区的写字楼有这样的特点：很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。
这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。
开发区——规划体量大前进路上的写字楼像银河大厦、电信大楼、国际大厦、创业大厦，这里的写字楼同样是交通方便，地段优越。
同时，临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑，而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全，像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。
前进东路上，原兵希区域的东区城市副中心，位于昆山开发区东部，规划占地10平方公里，区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等，从规划来看也有不少写字楼的推出量。
城南——产业、交通双娇城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。
这里已有得写字楼有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场。
交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。
花桥——定位刺激需求花桥，昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区，将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区，它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。
2000年底，江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城，以“融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心。
早期的写字楼有江苏国际商务大楼，新近推出的有亚太广场，而已经于05年10月举行奠基仪式的江苏花桥国际展览中心，规划中也有写字楼项目。
昆山花桥国际商务城人才公寓可行性研究报告
昆山花桥国际商务城人才公寓可行性研究报告目录第一章项目概况第二章项目建设基地条件第三章规划设计方案第四章环境保护、节能及消防第五章技术经济第六章投资效益评价第七章项目的结论附件：1、昆山市计划经济委员会号文“关于同意昆山花桥国际商务城人才公寓地块建设内容及投资单位”的批复。
2、昆山市规划局号文核发昆山花桥国际商务城人才公寓建设用地规划许可证的通知。
概述项目名称：昆山花桥国际商务城人才公寓建设单位：昆山花桥国际商务城资产经营有限公司项目位置：江苏省昆山市花桥开发区项目性质：公寓、商业用地面积： 15443.5平方米总建筑面积： 61475.77平方米总投资： 16954.2万元项目评价：可行第一章项目概况1.1 项目名称本项目的名称为：昆山花桥国际商务城人才公寓1.2 建设单位建设单位即项目法人为：昆山花桥国际商务城资产经营有限公司地址：法定代表人/负责人：公司类型：有限责任公司注册资金：万元1.3 建设地点本项目位于江苏省昆山市花桥开发区建设用地面积：15443.5平方米。
1.4 项目建设内容本项目建设地点为昆山市花桥国际商务城核心区东北角A-22地块，建设用地面积：约15443.5平方米。
昆山花桥国际商务城人才公寓，总建筑面积：61475.77平方米，其中： A楼地上建筑面积30422.66平方米，地下建筑面积1488.91平方米。
B楼地上建筑面积28195.2平方米，地下建筑面积1369.0平方米。
1.5 项目建设进度本项目前期咨询工作已于 2008 年初开始，本项目建设周期计划为 24 个月，其中现场施工周期为20 个月，计划在2008 年12 月开工，于2010 年 11 月底全部竣工。
1.6 项目投资估算本可行性研究对工程建设投资进行了估算，经估算：本项目建设总投资为16954.2 万元，投资分配表单位：万元本建设项目所需建设资金由项目法人自筹16954.2万元作为项目全部资本金。
1.7 项目可行性研究报告编制依据及范围1.7.1. 编制依据国家、地方相关的法令、法规、政策、技术标准、规范、定额、税费等有关文件国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版建设单位提供的有关技术基础资料设计单位提供的初步建设方案1.7.2. 编制范围项目的主要建设规模及建设内容项目总体建设方案项目投资估算和项目资金筹措项目经济效益分析项目社会和环境效益分析第二章项目建设基地条件2.1 概况本项目为高级人才公寓一期，整体用地面积28764.88m2，其中一期为15240.3m2，一期总建筑面积约为61475.77m2；整体形象要求现代简洁，可识别性强。
苏州中新写字楼项目市场研究&项目定位分析(上海智旭&联旭)2007-72页
苏州中新写字楼项目 市场研究&项目定位分析
上海智旭&联旭营销机构 2007 年.............................................................................................................4 一、 地理环境概况...........................................................................................................4 二、 苏州市面积、市区面积、人口、市区人口； .......................................................5 三、 经济环境...................................................................................................................6 四、 苏州文化的过去、现在与将来：...........................................................................7 五、 城市建设和发展状况...............................................................................................8 六、 科技园区规划...........................................................................................................9 七、 科技园区发展特征.................................................................................................12 八、 结论：.....................................................................................................................17
昆山花桥国际商务城-区域价值解析。
昆山花桥国际商务城-区域价值解析。
【花桥价值】1、距离：花桥----身在上海花桥距离上海虹桥机场20公里，距离上海市中心30公里，如果在上海市中心以30公里为半径画一个圈，我们发现，奉贤不在其中、金山不在其中、松江崇明也不在其中。
然而，花桥就在其中。
所以，花桥身在上海。
2：交通：花桥----就是上海有上海轨道11号线花桥站现已通车，G2高速，城际高铁.312国道，上海外环高速等形成了进入上海的咽喉之势，（控制花桥就控制的上海的补给之源）所以上海市政府出巨资17个亿修建11号线的最终目的是要将花桥收入囊中，与安亭合并，形成上海的另一个区，传说中的花安区。
（现昆山的蓬朗与陆家的部分区域已划入花桥）。
3、产业：花桥----联动上海l产业基地一：服务外包基地由位于商务城西南片（也就是我们项目的旁边），规划总面积10平方公里，其中一期规划面积2.5平方公里。
(为国际金融BPO示范区，此外在规划地块西侧预留6平方公里用地。
）大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业，将主动承接国内外公司的外包业务，重点发展信息技术、软件研发、生物医药、物流和金融等领域的服务外包。
目前世界500强企业远洋数据，华道数据，华拓数码，法国凯捷，易方科技及戴尔电脑等已进入营业，现有从业人员已近3万人。
现金融园区已建好，将承接上海金融中心的部分业务，河北保定承接北京的部分行政事务，房价飞涨，花桥金融园承接上海金融中心的部分业务，房价将如何？这您懂的……！未来本区域将有近10万名从业人员，而距离他们工作地点最近的就只有我们裕花园，不难想象未来的租金及上涨的潜力。
产业基地二：区域性企业总部基地由规划总建筑面积360万平方米，能提供15—17万人的就业岗位。
大力引进以研发中心、销售中心为主的复合型企业总部，加快形成一批销售规模20亿元、50亿元、100亿元的总部企业；规划起点比浦东陆家嘴还高，最关键的是总部基地内的从业人员都是高管及以上高收入群体，未来这部分人的购买力将直接推高房价。
市场调研表格模板
市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：吴佳驹调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨、姚群峰调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰、施炜烨调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.3市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.3市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：吴佳驹调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：林天阳调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：调研日期：。
酒店式公寓市场分析
毛坯
待定
无
本案
45-53平、103平
3.6米
毛坯
江苏福田物业管理有限公 司
有
独立烟道 无 无 无 无 无
无 无 有
代表优势
哥伦国际和汇金大厦入市之后，本案产品力优势减弱，特有亮点支撑力不足，对客户的吸引力也下降。
价格优惠 竞品以低价和高额奖励冲击市场——分流本案客户
项目名称 游站
GOHO悦城 中城商务广场 苏豪国际广场
哥伦国际
汇金大厦 双联国际
本案
价格优惠 5月75折；6月82折；11月95
折
贷款99折，全款98折
无
实际售价 13000-15000元/㎡ 7950-11000元/㎡ 8000-11000元/㎡
外场佣金 4个点佣金；5-6月送业务员ipadmini，7月至 今送业务员1800元OK卡，经理600元OK卡，
产品层面——产品竞争力及价格优势减弱
产品力
高性价比项目相继入市——本案产品优势减弱
项目名称 游站
户型面积 37-120平
层高 4.8米
装修标准 毛坯、精装
物业公司
昆山花桥游站物业服务管 理有限公司
直饮水 无
GOHO悦城 54平、85平、90平
4.49米
毛坯
苏州苏房物业有限公司
无
中城商务广场 57平、66平、89平
近期花桥区域酒店式公寓 市场分析
2013年11月29日
11月前累计成交78套，月均成 交19套，11月仅成交14套。
成交量减少，原因何在？
项目热销需满足三个要素——
天时 市场层面——良性的市场格局 地利 产品层面——具有竞争力的产品 人和 营销层面——有针对性的销售模式和系统的策略方案
鑫苑国际城市花园个案
项目背景——开发商
➢中国地产最具表现力企业 ➢2009中国房地产财务稳健性上市公司 ➢2009中国房地产百强企业--运营效率TOP10 ➢2009中国房地产百强企业 ➢全国工商联房地产商会常务理事
第二部分 土地属性分析
项目位置
项目位于昆山市与上海市的交界处，花桥经济开发区自2006年经省政府批准成立以来，全力 推进服务外包、总部经济、物流展示、商贸服务四大主导产业发展，引进现代服务业项目300 多个，总投资超450亿元，服务业增加值占GDP比重超过50%，为地方税收带来了新的增长点。 距离上海市中心人民广场约31公里 距离昆山市中心约19.4公里
商业配套
同济三级乙等医院
花桥运动城
麦当劳 易买得购物中心
鑫苑国 际城市
花园
安亭汽车城
赛格电子广场 希尔顿大酒店
靠近花桥易买得购物中心，步行约10分钟，购物方面相对便利
教育配套
花桥镇徐公桥小学 花桥中学
安亭小学 安亭中学
紫荆小学
硅湖学院
小区内部规划幼 儿园及中小学
鑫苑国 际城市
花园
教育配套相对距离较远，小区内部规划教育设施
占地面积 总建筑面积
容积率
绿化率 得房率 开盘时间 交房时间 停车位 车位配比 交房状况
物业管理费
230000平方米 600000平方米
2.63 40% 70% 2010-1-9 2011-12 3000
1 毛坯
1.50元/平方米·月
大面积规划项目，总户数达5000多户，现售二期产品
项目背景——地块由来
鑫苑（中国）置业有限公司始建于1997年。已完工总建筑 面积超过288万平方米，另有9个在建和规划中项目，共近326 万平方米，赢得了年均近76.32%的持续高速增长，客户满意 度达95%以上。2006年开始实施全国化战略，先后在郑州、 济南、苏州、合肥、成都、昆山、徐州7个城市成立8家置业 公司及物业公司，2008年总部设立于北京，形成了完整的企 业集团架构
昆山花桥亚太广场项目初步营销策划方案
对本项目未来发展的展望与建议
• 通过专业的营销策划和推广，项目知名度将进一步提升，吸 引更多潜在客户。
对本项目未来发展的展望与建议
建议
加强市场调研：进一步深入了 解目标客户的需求和竞争对手 的情况，制定更加精准的市场 定位策略。
详细描述
2. 优惠措施：前100名购房者可享 受不同程度的优惠，如折扣、赠 送家具等。
总结词：制定合理价格，促进销 售业绩
1. 价格策略：根据周边房价及市 场调研，制定分阶段的价格策略 。
3. 实施方案：根据销售进度及时 调整价格策略，确保项目热销。
渠道策略及实施方案
总结词：多渠道推广 ，扩大项目知名度
06
效果评估及调整方案
营销活动效果评估指标制定
销售额增长率
客户参与度
通过对比营销活动前后的销售额变化，评估 活动对销售业绩的提升效果。
统计活动期间的参观人数、咨询人数等，了 解客户对活动的关注程度。
新客户获取率
品牌知名度
统计活动中新客户数量及后续购买转化率， 评估活动对新客户获取的效果。
通过对比活动前后的品牌知名度变化，评估 活动对品牌形象的塑造效果。
目标客户群体主要包括周边居民、上班族、学生和家庭主 妇等消费群体。
不同客户群体对项目的需求和消费能力存在差异，因此需 要针对不同客户群体制定相应的营销策略。
02
市场分析
宏观环境分析
政治环境
分析国家及地方政策对房地产市场 的影响，如政府对土地使用、房地 产开发的限制等。
经济环境
研究宏观经济状况，如GDP增长率 、就业率、物价水平等，以及这些 因素对房地产市场的影响。
苏州市写字楼市场调查分析报告
苏州市写字楼市场调查分析报告【苏州市写字楼市场调查分析报告】一、引言苏州市作为中国经济发展的重要城市之一，其写字楼市场发展迅速。
本报告旨在通过对苏州市写字楼市场的调查分析，全面了解市场现状、发展趋势以及相关因素的影响，为投资者、开辟商和政府部门提供参考依据。
二、市场概况1. 市场规模根据调查数据显示，苏州市写字楼市场总面积约为X万平方米，总数量约为X 栋。
其中，高档写字楼占比约为X%，中档写字楼占比约为X%，低档写字楼占比约为X%。
2. 市场需求苏州市作为一个经济发达的城市，吸引了大量企业的落户和发展。
调查数据显示，当前市场的主要需求来自金融、科技、互联网、服务业等行业。
其中，金融行业占比约为X%，科技行业占比约为X%，互联网行业占比约为X%，服务业占比约为X%。
3. 市场供应苏州市写字楼市场供应相对充足，不断有新楼盘投入市场。
调查数据显示，近年来市场新增写字楼数量约为X栋，新增总面积约为X万平方米。
其中，高档写字楼占比约为X%，中档写字楼占比约为X%，低档写字楼占比约为X%。
三、市场竞争1. 主要竞争对手苏州市写字楼市场竞争激烈，主要的竞争对手包括X公司、Y公司和Z公司。
这些公司在市场份额、品牌知名度和服务质量等方面具有一定优势。
2. 竞争优势调查数据显示，苏州市写字楼市场竞争优势主要体现在以下几个方面：- 地理位置优越：苏州市地理位置挨近上海，交通便利，吸引了大量企业的落户。
- 优质服务：写字楼管理公司提供高质量的物业管理服务，满足租户的各类需求。
- 设施配套完善：苏州市写字楼配套设施齐全，包括停车场、会议室、餐厅等，满足租户的日常工作需求。
四、市场趋势1. 租金水平近年来，苏州市写字楼租金水平呈稳步上涨趋势。
调查数据显示，高档写字楼租金平均每平方米每月约为X元，中档写字楼租金平均每平方米每月约为X元，低档写字楼租金平均每平方米每月约为X元。
2. 市场发展前景随着苏州市经济的不断发展，写字楼市场前景广阔。
精品-昆山花桥国际商务城C-25地块项目品牌策划推广
开发建设步伐，高水平地实施开发建设。一是形成
区域内比较完善的交通框架（重点完成绿地大道东 延伸段、商务大道、312国道曹安段改造，沪宁高 速花桥互通改造等工程）。二是形成高标准的基础 设施体系。上海电信区号“021”已经接入花桥。 目前正规划建设国内领先的“四位一体”新型数字 化生态环境，实现“花桥E桥通”。三是形成功能完 备的配套设施和生态环境系统。 花桥国际商务城的开发建设已引起国内外客商广泛关注。目前已引进60多个较具规模 的现代服务业项目，总投资达200多亿元。绿地国际家园、亚太广场等一批项目已陆续 交付使用；港汇国际广场、天天国际展览中心、中寰国际广场、深圳宝湾物流等一批项 目已签约并开工建设，一些国内外著名公司也看好商务城发展前景，正在洽谈合作事宜。
1147
445
1169
390
889
567 719
553 462
394 去化量 推案量
绿 地 总 部
太 平 洋 商 务 广 亚 场 太 广 场 （ 一 期 ）
中 茵 国 际 商 务 城
中 寰 广 场
推案量 去化量
说明：花桥当地办公楼市场异常火爆，代理公司压推案量，形成快卖光的架势， 逐步推案，提高价格。
花桥商务城住宅市场分析 — 市场发展思考
今年上半年上海楼市推案量不足，市场需求成逐步放大趋势，同时一些地王的涌
现和豪宅的热销，使得市场逐步接受又一次房产升值期降临。上海地区房价升值的
同时，处于价格洼地的花桥房产更是涨势连连，普遍高于上海同期涨幅。 下半年市场继续看好花桥楼市，更多的上海人和长三角投资客涌向花桥，选购投 资类产品。 近期花桥楼市处于稳定发展阶段，市场不断有推案，但同时去化速度相当惊人。 值得注意的是今年上半年大量开发商征地开展新项目，明年年期预计会有大量新 房上市，市场竞争压力增强，对于花桥楼市的稳定增长可能会有一定的压力。
2022酒店公寓项目市场研究及定位
2003年 148474
2004年 196920
36000 34000 32000 30000 28000 26000 24000 22000 20000
本地人口 外地人口
2001年 32489 21685
花桥人口分析
2002年 32401 23241
2003年 33243 30758
2004年 33035 35069
与沪宁高速交 宁高速交界 镇兆丰路8号
汇处
处
花桥镇曹淞路与 泗泾路交汇处
兆丰路两侧 312国道南侧、 沪宁高速公路 北侧价格 一层5500元/ ㎡二层4000元 /㎡
销售
40%
状况
/
一层10000元/
㎡
二层8000元/㎡
三层6000元/㎡
四层4500元/㎡
/
一期销售
100%
80000㎡
6500元/㎡ 1、2层连售
50%
139469㎡ 商业26578
㎡
/
59978*2.25=1 30000㎡
/
/
/
客源 60%上海\20%
/
分析 浙江\20%当地
上海\浙江\昆山
/
/
商业供给量达130万㎡ 商业主体,多数定位为专业类商业
安亭商业、办公市场
名称 位置
价格
世康
花桥经济与人口状况
花桥三产分析
140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
万元
59858 39611
8872 2111 2002年
90335 49365
8774 3249 2003年
125484