建大教授花园

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房地产市场营销案例分析及答案

项目一房地产市场及其营销认知情境导入案例：问题：国际花园开发的基本思想体现了什么营销理念？为什么？答：国际花园开发的基本思想体现了社会营销理念。

社会营销观念是20世纪70年代以后西方发达国家出现的以社会福利为中心的企业营销观念。

社会营销观念认为：企业在制定营销策略时，必须兼顾企业自身、消费者、社会三方面的利益。

就是说，企业提供产品和服务，不仅要满足消费者的需求和欲望，企业盈利，而且还要符合消费者的长远利益和社会福利，力图使三者达到平衡与协调。

国际花园开发者认为：社区应该成为“以人为本”、“以社会为本”、“以科技为本”及“以可持续发展为本”的和谐社区。

“以人为本”是要满足消费者的需求和欲望；“以社会为本”是要满足社会的要求；“以可持续发展为本”是要满足企业和消费者的长远利益。

案例分析案例分析讨论：1.“上城湾畔”在进行房地产开发时体现了什么营销理念？2. 你对“上城湾畔”的营销理念是否认同？为什么？3.你认为在房地产营销中如何满足消费者个性化的需要？答：1.“上城湾畔”在进行房地产开发时体现了什市场营销理念。

市场营销观念认为，实现企业目标，获取最大利润的关键是以市场需求为中心组织企业营销活动，有效地满足消费者的需求和欲望，并以此为导向，设计、开发、制造产品，采用促销、售后服务等整体营销手段，满足消费者需要，实现企业的长远利益。

“上城湾畔”开发者认为：质量是决定顾客满意度的最根本的因素；提高质量可以提高顾客的现实感受，要树立一种使顾客满意的新的质量观，除了能提高整体产品质量外还能提高产品的性价比；最终从根本上保证了顾客满意。

2.我很认同“上城湾畔”的营销理念。

因为房地产产品的质量是消费者最为关心的事，是目前房地产领域消费者投诉最多的问题之一。

而且这种质量观不仅仅是站在企业的立场，更重要的是站在消费者的立场的新的质量观。

这样就兼顾了企业与消费者的利益。

满足消费者需要，实现企业的长远利益。

3. 在房地产营销中要满足消费者个性化的需要，不仅要求开发商为消费者提供户型不同、面积不同、朝向不同、小区绿化率、容积率不同的住宅，在交易过程中为消费者提供可以选择的多种付款方式，而且还要充分考虑到不同消费者对住宅内部装修的不同要求，提高不同的装修设计和服务。

山东建筑大学2011届新生入学指南

山东建筑大学2011届新生入学指南山东建筑大学2011届新生入学指南一、晚交学费关于交学费的问题，通知书上都会说得很清楚了，学校统一安排，新生要将学费在规定的日期前打入跟着通知书一块发的农行卡上。

但是有些新生可能会由于某些原因，不能按时将学费打上去，这点不用担心。

要是不在规定的日期打学费入发的农行卡上的。

可以来了再交，到时候在报名处会有师哥师姐带你去大活下面的统一缴费处交的。

但是这样比较麻烦。

那个时候人多，还要排队等。

建议大家没什么特殊原因还是尽量按时把学费打到农行卡上！二、提前报到这个问题每年都有很多新生问。

尤其是省外的，由于买火车票不方便，有很多都是提前在通知书上规定报道的日期就来的。

这里说一下。

提前报到的。

提前的日期最后别超过规定开学日期三天，因为有些学院可能还没做好接新生的准备。

这样来了没法安排。

一般学校每年开学新生报道两天都会在火车站，长途汽车站设校车接新生的。

提前报到的只能自己到学校。

而且得提前打自己学院团委的电话（这个很重要!各学院的电话通知书上介绍学院的后面有），来了后就去找他们，他们会给安排临时住宿的。

这里建议如果没什么特殊原因。

最好是按时报到。

这样给自己方便，也让学院好统一安排！按时来的校车接站时间：火车站：早7：00—晚8：00，汽车站：早7：30—晚8：00乘车路线：长途汽车总站乘5路车，火车站乘3路车到解放桥北下，换乘116到田庄东，下车后过斑马线沿着马路对面走就可以看到学校大门了。

也可以在解放桥北走到老校坐校车直接到学校内！新生行李多，建议还是去坐校车。

因为116到田庄东下还得走半小时路程才能到宿舍！有钱的也可以打的，从火车站打的的话，大概60元到学校，记得讲价好了再上车！三、家长住宿很多新生都会有家长陪同报到的，尤其今年。

11级的基本都是9 0后，独立意识不够强。

而且现在的家长对孩子很多事情都不放心，就会陪同新生一起报到，这点也是无可议非的！很多省内其它地方，或是省外的，都不是开车来，回去又不方便的，想在学校附近住一两晚的，可以过北门马路对面找旅馆租。

小区规划案例分析PPT精品文档28页

• 从2019年初开始，进行了五个阶段。每阶段各有重点。
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
2.0 区位分析
IINNTTRROODDUUCCTTIIOONN
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
2.1 基地分析
6.0 概念景观设计
• 绿色主题 • 文化主题 • 健康主题
• 八园十景
概念景观设计
建大·教授花园居住小区规划设计
PPRROOPPOOSSAALLSS
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
整体鸟瞰图
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
一心、一轴、一廊、一环、八组团的规划结构。
布局结构
建大·教授花园居住小区规划设计
SAALLSS
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
5.0 规划设计布局
PPRROOPPOOSSAALLSS
分区结构
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
山东建大·教授花园居住小区规划分析
宁夏大学土木与水利工程学院
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
1.O 项目概况
IINNTTRROODDUUCCTTIIOONN
• 建大.教授花园居住小区，东为凤岐路，西为临港路，南北两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未含代征规划道路用地约3.78公顷）。 • 建大.教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为主的中档社区。

清单计价表

附件三：蟠龙山庄园14#别墅楼工程工程量清单1.1 总说明总说明1. 由山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司投资兴建的蟠龙山庄园14#别墅楼座落于济南市蟠龙山公园北邻，建筑面积：2338.34平方米，占地面积：493.79平方米；建筑高度：16.1米，层高2.9米，层数4层，设阁楼，结构形式：砖混结构；基础类型：条形基础。

本工程范围包括：土建施工。

2. 工程招标范围：土建施工。

3. 清单编制依据：山东省建筑工程工程量计算规则、施工图纸及施工现场情况等。

4. 工程量清单及其计价格式中所有要求签字、盖章的地方，必须由规定的单位和人员签字、盖章。

5. 工程量清单及计价格式中的任务内容不得随意删除或涂改。

6. 工程量清单计价格式中列明的所有需要填报的单价和合价，投标人均应填报，未填报的单价和合价，视为此项费用已包含在工程量清单的其他单价和合价中。

7. 金额（价格）均应以人民币币表示。

8. 工程质量和施工工期应达到合格标准。

9. 考虑施工中可能发生的设计变革和工程量清单有误，预留金额10万元，材料购置费25万元。

10. 投标报价文件应提供一式五份。

1.2 分部分项工程量清单分部分项工程量清单工程名称：蟠龙山庄园14#别墅楼工程共6页序号项目编码项目名称项目特征计量单位工程数量1 010********* 平整场地1.土壤类别：两类2.弃土运距：5m3.取土运距：5mm2 487.1882 010********* 挖土方1.挖土平均厚度：2m2.土壤类别：两类3.弃土运距：5mm3 1077.273 010********* 土(石)方回镇1.土质要求：粘土2.夯填（碾压）：夯填3.运输距离：5mm3 623.674 010********* 实心砖墙1.砖品种、强度等级:黄河淤泥砖MU102.墙体类型：外墙3.墙体厚度：3704.墙体高度：2.5m5.砂浆强度等级：水泥砂浆M7.5m3 75.045 010********* 实心砖墙1.砖品种、强度等级:黄河淤泥砖MU102.墙体类型：外墙3.墙体厚度：2404.墙体高度：2.5m5.砂浆强度等级：水泥砂浆M7.5m3 20.986 010********* 实心砖墙1.砖品种、强度等级:黄河淤泥砖MU102.墙体类型：外墙3.墙体厚度：2404.墙体高度：2.5m5.砂浆强度等级：水泥砂浆M7.5m3 364.937 010********* 实心砖墙1.砖品种、强度等级:黄河淤泥砖MU102.墙体类型：外墙3.墙体厚度：2404.墙体高度：2.5m5.砂浆强度等级：水泥砂浆M7.5m3 86.28 010********* 石基础1.石料种类、规格：毛石2 基础类型：条形基础3.砂浆强度等级、配合比：M10m3 453.69 010********* 矩形柱1.柱高度：16.952.柱截面尺寸：370*2403.混凝土强度等级：C254.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 13.9410 010********* 矩形柱1.柱高度：16.952.柱截面尺寸：240*2403.混凝土强度等级：C254.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 37.3711 010********* 矩形柱1.柱高度：16.952.柱截面尺寸：240*1203.混凝土强度等级：C254.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 0.8912 010********* 矩形梁1.梁截面：240*3002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 1.1913 010********* 矩形梁1.梁截面：240*1802.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 1.2514 010********* 矩形梁1.梁截面：240*4002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 7.8815 010********* 矩形梁1.梁截面：240*4002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 0.7316 010********* 矩形梁1.梁截面：240*3002.混凝土强度等级：3.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 0.817 010********* 矩形梁1.梁截面：240*5502.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求现场集中搅拌制作m3 1.7918 010********* 矩形梁1.梁截面：240*3002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 119 010********* 矩形梁1.梁截面：240*1802.混凝土强度等级：3.混凝土拌和料要求：m3 0.6820 010********* 圈梁1.梁截面：370*1802.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 24.9421 010********* 圈梁1.梁截面：240*1802.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求现场集中搅拌制作：m3 53.9222 010********* 过梁1.梁截面：240*1202.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 11.8223 010********* 弧形、拱形梁1.梁截面：240*4002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 2.9424 010********* 弧形、拱形梁1.梁截面：240*4002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 4.925 010********* 弧形、拱形梁1.梁截面：240*4002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 2.6426 010********* 弧形、拱形梁1.梁截面：240*4002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求现场集中搅拌制作：m3 5.327 010********* 无梁板1.板厚度：1002.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 320.828 010********* 无梁板1.板厚度：1202.混凝土强度等级：C253.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 92.9529 010********* 无梁板1.板厚度：1402.混凝土强度等级：3.混凝土拌和料要求：现场集中搅拌制作m3 95.1530 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径6mm, 一级钢t 6.06231 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径10mm,一级钢t 0.08432 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径6mm,三级钢t 1.41433 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径8mm,三级钢t 12.17234 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径8mm,一级钢t 1.27135 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径12mm,二级钢t 10.8336 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径14mm,二级钢t 0.56837 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径16mm,二级钢t 1.04138 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径18mm,二级钢t 0.39139 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径20mm,二级钢t 0.11440 010********* 现浇混凝土钢筋1.钢筋种类、规格：直径22mm,二级钢t 0.29541 010********* 屋面卷材防水1.卷材品种、规格：3厚BAC改性沥青防水卷材2.防水层做法：一布二油m2 313.73942 020********* 水泥砂浆楼地面1.垫层材料种类、厚度：60厚C15混凝土2.找平层厚度、砂浆配合比：20厚1：3水泥砂浆找平3.防水层厚度、材料种类：1厚合成高分子防水涂料4.面层厚度、砂浆配合比：20厚1：2水泥砂浆m2 1367.2543 020********* 块料楼地面1.垫层材料种类、厚度：60厚C15混凝土垫层2.找平层厚度、砂浆配合比：20厚1：3水泥砂浆找平3.防水层厚度、材料种类：1.5厚合成高分子防水涂料4.填充材料种类、厚度：60厚LC75轻骨料混凝土5.结合层厚度、砂浆配合比：30厚1：3干硬性水泥砂浆m2 374.2344 020********* 水泥砂浆踢脚线1.踢脚线高度：150mm2.底层厚度、砂浆配合比：7厚1:2.5水泥砂浆3.面层厚度、砂浆配合比：7厚1:3水泥砂浆m2 138.0645 020********* 水泥砂浆楼梯面1.找平层厚度、砂浆配合比：20厚1：3水泥砂浆找平2.面层厚度、砂浆配合比：60厚C15混凝土m2 21.346 020********* 木板楼梯面1.找平层厚度、砂浆配合比：20厚1：3水泥砂浆找平2.面层材料品种、规格、品牌、颜色：60厚C15混凝土3.油漆品种、刷漆遍数：清漆三遍m2 6.0847 020********* 水泥砂浆台阶面1.垫层材料种类、厚度：60厚C15混凝土2.找平层厚度、砂浆配合比：20厚1:3水泥砂浆3.面层厚度、砂浆配合比：1厚合成高分子防水涂料m2 15.2248 020********* 墙面一般抹灰1.墙体类型：加气混凝土砌块墙2.底层厚度、砂浆配合比：3厚专用界面砂浆3.装饰面材料种类：涂料m2 4986.149 020********* 块料墙面1.墙体材料：砖墙2.底层厚度、砂浆配合比：9厚1:3水泥砂浆3.贴结层厚度、材料种类：3厚瓷砖胶粘剂4.面层材料品种、规格、品牌、颜色：5厚面砖m2 923.8250 020********* 天棚抹灰1.基层类型：现浇钢筋混凝土楼板2.砂浆配合比：1:2m2 1801.1251 020********* 夹板装饰门1.门类型：木夹板2.框截面尺寸、单扇面积：900*2100樘5252 020********* 夹板装饰门1.门类型：木夹板门2.框截面尺寸、单扇面积：800*2100樘1053 020********* 夹板装饰门1.门类型：木夹板门2.框截面尺寸、单扇面积：750*2100樘3054 020********* 防盗门1.门类型：电子防盗门2.框材质、外围尺寸：1000*2100樘1855 020********* 金属推拉门1.门类型：推拉门2.框材质、外围尺寸：2700*2500樘1256 020********* 连窗门1.门窗类型：连窗门2.框截面尺寸、单扇面积：750*21002100樘3057 020********* 金属平开窗1.窗类型：平开窗2.框材质、外围尺寸：3360*1500樘 458 020********* 木天窗1.窗类型：天窗2.框材质、外围尺寸：3360*700樘 459 020********* 金属推拉窗1.窗类型：推拉窗2.框材质、外围尺寸：800*1600樘3260 020********* 金属推拉窗1.窗类型：推拉窗2.框材质、外围尺寸：1500*1600樘1161 020********* 金属推拉窗1.窗类型：推拉窗2.框材质、外围尺寸：700*1600樘 562 020********* 刷喷涂料 1.基层类型：内墙2.涂料品种、刷喷遍数：合成树脂乳液涂料两遍m2 4007.1963 020********* 刷喷涂料 1.基层类型：外墙2.涂料品种、刷喷遍数：合成树脂乳液涂料两遍m2 978.9164 020********* 刷喷涂料1.基层类型：顶棚2.涂料品种、刷喷遍数：合成树脂乳液涂料两遍m2 1755.17措施项目清单表工程名称：蟠龙山庄园14#别墅楼工程共 1 页序号项目名称1 安全文明施工费2 夜间施工3 二次搬运4 冬雨季施工5 大型机械设备进出场及安拆6 施工排水7 施工降水8 地上、地下设施、建筑物的临时保护设施9 已完工程及设备保护10 混凝土、钢筋混凝土模板及支架11 脚手架12 垂直运输机械其他项目清单表工程名称：建大校医院共 1 页序号项目名称1 暂列金额2 暂估价2.1 材料暂估单价2.2 专业工程暂估价3 计日工4 总承包服务费蟠龙山庄园14#别墅楼工程工程量清单2.1 总说明总说明工程名称：建大校医院共 1 页一工程概况1、由山东鲁建世纪房地产开发集团有限公司投资兴建的蟠龙山庄园14#别墅楼座落于济南市蟠龙山公园北邻，建筑面积：2338.34平方米，占地面积：493.79平方米；建筑高度：16.1米，层高2.9米，层数4层，设阁楼，结构形式：砖混结构；基础类型：条形基础。

销售短语汇总

销售短语蓝湾康城1、房子不仅要看价格，最重要的是房子的价值，您现在多花1-2万买个好房子，您20年住的都舒适。

2、姐，你想想，这边可是寿光最后一批一梯两户板式小高层，您现在不仅买的是舒适，更重要买的是稀缺。

——李娟3、成熟社区的配套，周全的物业服务，就是让您买的放心和舒心。

4、低容积，大视野，同区域不一样的享受。

——闫春景5、你也许会买贵，但你绝对不会买亏。

6、好地段上的好房子，你无法拒绝，也不应该是拒绝。

——张涛奥来新天地1、买房比租房划算，因为投入少回报高。

2、买房子就像下棋，走一步看三步，买的是现在，住得是将来。

3、良禽择木而栖，有远见的人是择邻而居。

——张丽霞4、咱们中国人永远是从众心理，永远买涨不买跌，就拿2008年来说吧，那个时候整个经济形势十分严峻，很多人都放弃买房，结果是什么只有那个时候买房的人才是最受益的。

5、中国的城市水平只有40%，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

6、从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。

——王尚尚7、老师您既然看好了，就要把握机会啊。

8、像您这样的成功人士肯定能看好这次机会的。

9、我们总是信口拈来的说中国人买涨不买跌，可在房价在这么受调控的阶段为什么不把握好机会呢？——尹蕾10、现在买房子是最保值的，几年后它还是最值钱的，怎么样最快升值快只有好地段的。

11、要买房，买现房，买了就赚了。

12、能买到的写字间与住宅同等价格的也就只有在奥来新天第了。

——陈焕13、你也许会买贵，但你绝对不会买亏。

14、最好地段上最好的房子，你无法拒绝，也不应该拒绝15一套好房子是我们一生中最重要的也是最大的一次投资——吕鸣立16、穷人与富人的区别在于脖子以上的东西不同。

济南城市建设重点项目概述

40
大学科技园供热工程建设
主要建设大学科技园供热工程
41
西客站片区供热管网建设
主要建设西客站片区供热配套管网
42
西客站片区供热、污水处理等
建设8000平方米热源厂一座，建设3000平方米污水处理厂一座
10
43
鹊华水厂、玉清水厂工艺改造
改造规模分别为20万立方米/日、40万立方米/日
3
44
章丘市垃圾处理厂
服装市场扩建
总建筑面积5万平方米
149
重汽彩世界
5
150
白鹤装饰市场及地下停车场
总建筑面积12万平方米
4
151
盛世豪庭
总建筑面积10万平方米
4
152
君逸左岸
总建筑面积8万平方米
4
153
山东宏济堂医药广场二期
总建筑面积4万平方米
154
泉胜物流市场二期
配套根底设施建设
155
舜馨佳园小高层
总建筑面积7万平方米
2021年济南城市建设重点工程表
序号
工程名称
主要建设内容或建设规模
方案竣工时间
(年月)
总投资
合计：204个
一、迎全运重点建设工程〔22个〕
1
全运村及配套设施建设
全运村投资34亿，奥体酒店及公寓式酒店投资15亿
49
2
奥体中心一场三馆一平台
3
奥体中心东地块市政道路
建设区内10条规划路，全长10公里
4
奥体中心A地块市政道路
54
商河县热源厂
建设两台58MW集中供热锅炉、辅助设备、换热站和管网
55
济南化工产业园区铁路专用线工程
铺轨20.3公里，包括接轨站改造，区间线路和企业支线三局部

居住小区规划设计案例

教授花园居住小区规划设计
1.O 项目概况
IINNTTRROODDUUCCTTIIOONN
• 建大.教授花园居住小区，东为凤岐路，西为临港路，南北两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未含代征规划道路用地约3.78公顷）。 • 建大.教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为主的中档社区。
KKEEYY CCOONNCCEEPPTTSS
4.0 规划构思
KKEEYY CCOONNCCEEPPTTSS
• 资源共享和交通联系
居住小区与紧邻的山东建大文教园区，在公共服务设施和市政设施等方面可以实现部分资源共享，尤其是两区相邻的凤歧路商业街区、小区地下商业、校园内文体活动设施等的利用，可以减少重复投资，达到双方资源的充分共享和“双赢”。
7.0 户型设计
PPRROOPPOOSSAALLSS
PPRROOPPOOSSAALLSS
PPRROOPPOOSSAALLSS
PPRROOPPOOSSAALLSS
整体鸟瞰图
8.0 指标体系
最终上报规划局总平面
• “科技”：建大.教授花园的规划建设将充分发挥山东建筑大学
相关学科优势，展示住宅新科技和新材料的应用，建设生态节能型高科技社区，创建国家安居示范工程，营造健康和谐的人居环境。
书香名邸、山水佳苑、科技住区、健康人居
4.0 规划构思
•融入区域生态网络
保护并利用校园区以雪山为核心的生态绿化、景观系统，将其导入小区内部环境，使小区山水特色的绿化景观系统融入校园区、乃至大区域生态景观网络之中，因借山水入景，组织步移景异、流动的景观空间，拓展小区的生态环境意象；更有效地维护小区的生态环境质量。
4.0 规划构思

凤栖第商业车位储藏室推售的方案

未售
重点参考项目分析：恒生伴山：2010年7月7日开盘销售，地下共3层，均价12.2万元/个左右。共796个车位，截止到目前，签约398个。整体去化率50%。
价格建议
根据市场调研恒生伴山车位销售均价为12万/个，整体去化50%。由于项目大部分业主为纯刚需客户，资金实力不是很充足。对价格期望值较高同时结合周边市场考虑
营销策略
大社区小投资
➢本次商业部分全部推出。共65套，总面积8481㎡ ➢计划10月7日启动认筹，10月27日开盘。 ➢主打社区需求，灌输客户稀缺性以及将来的升值潜力。
销售策略
1、梳理前期老客户是否具有商铺购买意向 2、通知意向客户到售楼部看铺约谈，了解需求将客户资料进行整理成不同档次，10月7日起，逐个通知客户上门购铺约谈，了解客户购买需求，价格承受能力，并将每个客户的资料整理分析归档。从诚意度大、实力强的客户开始，逐个约谈。 3、凡老业主带来客户成交均享受一定的总房款优惠。
商业推售方案一期车位、储藏室推售方案
➢货值盘点 ➢客户梳理 ➢推售节点 ➢销售策略
车位盘点
➢中建凤栖第一期车位共838个，全部为地下车位。 ➢一期7栋楼总住宅数1390套，签约客户1242组。 ➢住宅总数与目前可售车位数比为1：0.6，整体供应较为不足。
客户梳理
营销部组织销售代表进行了二期车位的相关培训；新联康8位销售代表对512位一期业主进行了沟通。
商业推售方案一期车位、储藏室推售方案
背景
1、为保证全年任务目标的顺利完成，需推出一期车位进行补充。 2、十月份为全年销售计划重点月份，为增加项目来人，拉动项目人气，去化前期库存房源，推出车位增加项目的到访量。 3、一期计划今年年底交付时使用，推出商业部分，提前展示项目配套增加项目驱动力。

离宫别苑

离宫别苑（建大花园三期）项目定位一、市场定位1、项目区域宏观背景分析：离宫别院（建大花园三期）位于历城区山东建筑大学西北角，属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。

本项目北临世纪大道，西临凤歧路，南面与建大花园一二期相连，为规划建设的建大花园小区三期工程。

建大花园总占地约400亩，为济南市东部雪山片区最大的房地产项目，该项目与山东建筑大学3000亩大学风景完美融合，尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。

有效提升了片区的自然环境，社区景观优美，为济南市少有的优质景观环境社区。

再加上完善、高起点的教育配套设施，建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。

2、项目区域房地产市场发展预判：从济南市土地交易中心数据分析，发现历城区东部房地产行业投资占固定资产比一直在全市处于下游水平。

住房成交平均价格和主城其他区平均价格仍有1000元左右差距。

受国家房产调控政策外部环境影响因素加大，但鉴于本区土地价格优势和区位优势明显，本区域房地产市场仍有较大的空间未释放出来，提升空间巨大。

二、项目本体分析：1、项目简介：离宫别苑（建大花园三期）位于济南市东部新城，山东建筑大学西侧。

奥体中心、全运会场馆已全部完工；省立东院即将东迁，医疗设施逐步完善；山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集，山东档案馆建设中，文化设施逐步完善；城市配套设施全面兴起，大城市生活圈即将形成！离宫别苑（建大花园三期）总建筑用地面积51288平方米，地上建筑面积约175500平米，地上容积率为3.4，地下容积率10.5，规划高层电梯洋房，一梯两户，每栋楼两个单元，并且建大教授花园内有小学、初中、社区幼儿园、商业街等公建配套。

规划地下车库1360个，地上车库150个。

社区幼儿园、品牌小学、初中就在家门口，15年黄金教育，一站式服务，让孩子赢在起跑线上，给孩子一个金色的未来；社区内推窗即欣赏凤凰山，大学校园美丽风光，体验坡地风情景观，享受健康优雅生活；商业街、社区运动设施，周边运动、生活配套齐全，运动、购物、休闲、娱乐，根植建大，罕见学府人文环境，高性价比户型，成就精英聚会的城市优居领地，享受永不落幕的大学生活！2、市场分析：2-1项目优势（Strength）该项目位于济南市历城区，处于东城发展规划中心地带，自济南实施东拓计划以来，东部发展迅速，经济项目投资日益增多，一个经济繁荣的东部新城呼之欲出。

【案例】“四叶草堂”社区农园SQGX04-002-SH-202001

“四叶草堂”社区花园1在杨浦区四平路街道鞍山四村第三居民小区，刘悦来和学生协助居民打造了一方200平方米的“百草园”，一年四季下来有100多种花草果蔬。

不仅如此，“百草园”还不用物业和居委会管理，1000多名参与的居民自己组织、分配人力、物力和时间来维护，小区里40多名小朋友组建了志愿者队，轮流值日，为植物浇水、施肥、捉虫、修剪。

而“四叶草堂”在全市参与建造的社区花园，后期几乎都采用类似的方式，由居民自治维护管理。

社区花园既美化了社区，让孩子们多了一个自然教育的家门口的去处，又激发了居民参与，使社区关系更加融洽，那么，他们是怎样做到这一点的？一、背景社区最需要的是造更多的景观化的绿地，还是居民参与其间、乐在其中的社区花园？陌生人社区，邻里关系紧张如何破解？什么样的项目能够唤起大家的参与意识，形成融洽的邻里关系？二、简述2014年1月，同济大学的刘悦来博士发起“四叶草堂”自然教育组织，并正式注册为自然教育类社会组织，宗旨是在都市环境里保留更多绿色，营造更丰富的自然生态，带动更多人过上绿色生活。

目前，“四叶草堂”已在全市引导市民、单位或绿化机构因地制宜建造20个各具特色的社区花园。

“四叶草堂”计划每年在全市打造约100个大大小小的社区花园，美化身边的生活环境，并以此为平台促进交流，加强社区建设。

“四叶草堂”推进社区花园项目时，把“参与”作为重要环节。

以百草园项目为例，这是第一个位于居住小区中的社区花园。

设计方案，尝试让居民一起参与设计，依靠小区原有组织“社区花友会”，鼓励他们参与社区事务。

同时，通过小手牵大手带动更多人，征集小小景观设计师，开设公益课堂，让专业设计师做辅导员。

在课堂上看小朋友的意愿，再与居委干部、花友会成员、社区志愿者商量得到最终方案。

怎么实施施工呢？通过自然教育，让居民自主观察、劳作、参与和维护。

包括拆解—整形—厚土栽培—铺草坪—栽植—铺路—覆盖等，每个步骤都单独设置课程。

在高楼林立的城市里，大家有了亲近自然的劳作。

2010年度江苏省省外优质工程“扬子杯”

2010年度江苏省省外优质工程“扬子杯”奖评选公示名单
2010年度江苏省省外优质工程“扬子杯”奖评选公示名单
2010年度江苏省省外优质工程“扬子杯”奖评选公示名单
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地产类市场营销案例

20XX年地产类市场营销案例“日照海滨教授花园”一时间声名鹊起，引起了社会各界的极大关注。

而它的开发商山海天城建集团，作为一家以中、高档住宅开发为主的小型房地产开发企业，年开发量仅仅20多万平方米，在业内没有什么知名度。

但这件事说明，该公司的营销战略运作的相当成功。

事实也正是如此，日照市作为新兴的海滨城市，在国内的知名度也不高，更不要说山海天城建集团这家小房地产公司了，可是他们却连续成功开发了教授花园一、二、三期工程，种下的“梧桐树”，引来了三百名以北大教授为代表的“金凤凰”——教授花园业主入住园区。

不仅如此，他们开发的房子有80%以上的卖给了外地人，直接把日照的房价由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，创造了一年销售4个亿的日照市房产销售新纪录。

教授花园的成功值得人们关注。

在看他们实战经验以前，让我们首先来了解一下房地产发展的大背景。

房地产业在改革开放后，出现了前所未有的变化，其显著特点之一，就是住宅商品化的广度和深度正在不断地发展。

尤其是近几年来，随着一系列房改政策的出台，房地产业在国民经济中1/ 10的支柱作用日益显现，伴随着房地产市场的进一步繁荣，我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买方市场，市场竞争更趋激烈。

房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品，而能否生产适销对路并吸引客户的产品的关键所在就是房地产营销管理。

如何在激烈市场竞争中做好营销管理，让楼盘销售火爆，这是所有房地产开发商最为关心的问题。

总结教授花园的成功营销管理经验，我们不难得出这样一个结论：一个楼盘能否对购房者产生吸引力，除了楼盘本身必须具备的基本质量外，营销管理是否到位往往能决定它在市场竞争中的成败。

该公司在房地产开发过程中经历了一段时间的摸索之后，把营销管理摆在了首位，并提到了战略的高度来对待。

营销管理是房地产业的第一主题北大经济学院周建波教授曾经说过，在市场经济条件下，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。

居住小区规划分析

XX花园居住小区规划分析XX花园居住小区规划设计INTRODUCTION INTRODUCTION1.O 项目概况建大.教授花园居住小区，东为凤岐路，西为临港路，南北两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未含代征规划道路用地约3.78公顷）。

建大.教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为主的中档社区。

从2006年初开始，进行了五个阶段。

每阶段各有重点。

XX花园居住小区规划设计INTRODUCTION INTRODUCTION2.0 区位分析2.0 区位分析XX花园居住小区规划设计SITE ANALYSIS SITE ANALYSIS2.1 基地分析2.1 基地分析XX花园居住小区规划设计INTRODUCTION2.3 基地现状2.3 基地现状XX花园居住小区规划设计2.4 原规划方案Ⅰ原规划方案ⅠXX花园居住小区规划设计2.4 原规划方案Ⅱ原规划方案ⅡXX花园居住小区规划设计2.4 原规划方案Ⅲ原规划方案ⅢXX花园居住小区规划设计2.5 调整规划方案Ⅰ调整规划方案ⅠXX花园居住小区规划设计2.5 调整规划方案Ⅰ调整规划方案ⅠXX花园居住小区规划设计2.5 调整规划方案Ⅱ调整规划方案ⅡXX花园居住小区规划设计2.5 调整规划方案Ⅱ调整规划方案ⅡXX花园居住小区规划设计CONCEPTS CONCEPTS3.0 规划理念“文化”：建大.教授花园的独特，在于临近校园人文环境的营造。

住区以“文化、品位、科技”为卖点，在对自然和人工资源的充分精解和最佳利用基础之上，突出“山中有仙，水中有龙”的人文环境特色，画龙点睛，形成自然与人文环境和谐相容的、有灵性的独特社区。

“生态”：巧借自然、师法自然，充分利用区内外的山、水资源，与校园一体化的开放空间的设计，融入大区域生态、景观网络。

“科技”：建大.教授花园的规划建设将充分发挥山东建筑大学相关学科优势，展示住宅新科技和新材料的应用，建设生态节能型高科技社区，创建国家安居示范工程，营造健康和谐的人居环境。

西方园林史一整套完整 ppt课件

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阿尔罕布拉（Alhambra）宫苑的夏宫花园全景
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阿尔罕布拉（Alhambra）宫苑夏花园喷泉林荫道
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国王厅建筑内部精美细致的墙面装饰
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吉纳拉里弗园（Generalife）
• 为西班牙另一个宫廷花园。意为“Garden of the Architect”（建筑师的花园）。
水渠中庨39石盆喷泉42条形花园中部大水池喷泉43埃斯库里阿尔escorial宫庨园建于15631584年位于马德里西北48km处从西门正中迚入院南是修道院院北是神学院和大学往北正中是教埻教埻地下室位陵墓教埻北部突出部分是皇帝的居住之处教埻的穹顶和四角的尖塔组成了有气势的外貌由于它的庄严雄伟轰动了欧洲宫廷后路易14建造凡尔赛宫时明确了一定要超过它
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平面图
1.桃金娘庭园，2.狮子院，3.林达拉杰花园，4帕托花园，5.柏树庭园
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桃金娘庭园
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左.桃金娘庭园南望
右.桃金娘庭园北望
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桃金娘庭园柱廊细部
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左：狮子院水渠伸入建筑中
右：狮子院中央石狮雕像
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中世纪（5-15）伊斯兰园林
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中世纪（5-15）伊斯兰园林
• 波斯伊斯兰园林 • 西班牙伊斯兰园林 • 印度伊斯兰园林
2怎么称呼老师？
• 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？
• 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭

某市房价上涨影响因素

浅析某市房价上涨的影响因素摘要：房地产业繁荣的背后是高房价带来的经济隐患，通过阐述某市的房价走势，分析房价的发展现状，从宏观经济、供求关系、城市化和成本增加等角度分析了房价上涨的原因，并在此基础上提出了制定连续性的房产调控政策，鼓励兴建廉租房和廉住房，减少空置率，制定连续性的调控政策等抑制房价上涨的对策。

关键词：房地产价格；政府调控；空置房随着我国城市化进程的加快，房地产市场逐步走向成熟，但是房产市场结构失衡也日益显现，许多城市和地区出现房地产价格上涨过快，超出普通市民承受能力的现象。

房价的过快增长对经济和社会产生重大的负面影响，高空置率和高房价之间的矛盾，引发对房产市场前景的担忧，由此带来的经济结构失衡、房地产市场泡沫化及金融风险加大等给未来经济的持续发展埋下隐患。

针对房价快速上涨问题，国家陆续出台了多种抑制房产价格的调控措施，但效果不明显，由房价过快上涨引发的各类矛盾较为突出。

某市属中等城市，近年来与国内其它地区一样房地产价格也在不断攀升，但对于大城市，涨幅较为平稳。

了解某市的房地产市场房价上涨的原因，选择未来调整方向及途径成为亟待解决的问题。

一、某市房价发展及现状伴随着城市的发展，房价增长几乎是一路坦途，高歌猛进，某市房价从2001年的1985元/平米攀升至2010年的7792元/平米，短短十年的时间，房价翻了四番，也许不久的将来，万元时代将莅临某市。

纵观某市十多年的房地产市场，经历了几个明显的变化阶段。

1.2003年至2005年，房地产市场抬头趋势比较明显，大量资金进入房地产市场，房地产进入了一个量价齐涨的时期。

2005至2006年，国家出台了包括“国六条”、“70、90”政策在内的一系列调控措施，房地产进入了相持阶段。

2.2006至2007年，各行业资金涌入房地产市场，住房均价迅速突破4000元，出现了6000元以上的楼盘，成交量也大幅上扬。

2008年，受金融危机和宏观政策的影响，成交量大幅下滑，价格变化不明显。

[赴日照市考察学习大学科技园建设的报告范文]

[赴日照市考察学习大学科技园建设的报告范文]为迅速启动我市高教园区建设，1月30日市经济开发区、农业示范区、高教园区建设暨招商引资动员大会结束后，1月31日市政府即组织由人事、劳动、教育、财政、国土、规划、宿迁学院以及宿城区、宿豫县分管领导参加的考察组，由副市长薛甫伦带队，对日照市的大学科技园建设进行了为期半天的考察学习。

通过座谈交流和实地参观，我们对日照市围绕培育高新技术产业、发展高等教育事业的目标，创造性的开展大学科技园建设，大力实施“科教兴市”战略感受颇深。

一、日照市基本情况日照因“日出初光先照”而得名。

1985年3月撤县建市，1989年6月升为地级市，1992年12月设区带县，现辖东港区、五莲县、莒县，设置岚山办事处、日照开发区、山海天旅游度假区，面积5310平方公里，人口276万，XX年gdp亿元，财政收入亿元。

日照市地处中国东部沿海中段，山东半岛南翼，东临黄海，隔海与日本、韩国相望，北邻青岛，南接江苏连云港，西通中国内陆诸省区。

处于环太平洋经济圈和环黄（渤）海经济圈，是中国重点开发建设和生产力布局的沿海主轴线与新亚欧大陆桥的交汇处。

二、日照大学科技园基本情况日照大学科技园位于日照市区东北部，控制面积25平方公里，是日照市为引进大学和科研院所而设立的专门园区，成立于XX年7月。

目前，已与近30所大学建立了密切联系，山东体育学院、曲阜师范大学、济宁医学院、山东水利职业学院、中国地质大学海洋学院、西安翻译学院日照校区、日照职业技术学院等7所大学已经进园，设计在校生规模8万名，XX—XX 学年在校生2万人。

日照大学科技园发展迅速，成功的因素很多，但与日照的整体环境环境优势和政策优势是分不开的。

一是生态环境良好，适宜人居、研发和创业。

日照市依山傍海，风景秀丽，气候宜人，大气质量、近海水质、城市饮用水均保持在国家一级(类)标准，城市建成区绿化覆盖率达到40％，拥有“蓝天、碧海、金沙滩”的环境优势，既是避暑、度假、疗养、发展旅游和海上运动的胜地，又是人居、研发、创业的理想之地。

建大教授花园小区-规划设计分析

教授花园小区规划设计分析综述——书香名邸、山水佳苑、科技住区、健康人居一、项目概况建大教授花园小区东为凤歧路，西为临港路，南北两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未含代征规划道路用地约 3.78公顷）。

建大教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为主的中档社区。

1、项目关注问题、解决方案（1）研究：资源共享+地下空间利用+指标落实（2）竞赛：新的规划理念（3）调整：落实并确定规划方案（4）确定：反馈修改①与周边、校园区资源共享②最佳地形利用③新的规划理念（人车分流、住宅标准、公共空间、住宅新科技应用）④社区可识别性及住区环境设计2、重要影响因素（1）经济：建设标准、造价与售价（2）三方利益：开发、本校住户、其他用户（3）区位的影响（4）规划建设模式选择（多层、小高层、停车等）基地分析（5）污染（6）与校园关系（通勤、设施等）（7）节地与浪费（8）基地自然条件利用（9）规划指标的落实和问题二、规划理念“文化”：建大教授花园的独特，在于临近校园人文环境的营造。

住区以“文化、品位、科技”为卖点，在对自然和人工资源的充分精解和最佳利用基础上，突出“山中有仙，水中有龙”的人文环境特色，华龙点睛，形成自然与人文环境和谐相容的、有菱形的独特社区“生态”：巧借自然、师法自然，充分利用区内外的山、水资源，与校园一体化的开放空间设计，融入大区域生态，景观网络。

“科技”：建大教授花园的规划建设将充分发挥山东建筑大学相关学科优势，展示住区新科技和新材料的应用，建设生态节能型高科技社区，创建国家安居示范工程，营造健康和谐的人居环境。

三、规划构思1、融入区域生态网络保护并利用校园区以雪山为核心的生态绿化、景观系统，将其导入小区内部环境，使小区山水特色的绿化景观系统融入校园区、乃至大区域生态景观网络之中，因借山水入景，组织步移景异、流动的景观空间，拓展小区的生态环境意象，更有效地维护小区的生态环境质量。

2、资源共享和交通联系居住小区与紧邻的山东建大文教园区，在公共服务设施和市政设施等方面可以实现部分资源共享，尤其是两区相邻的凤歧路商业截取、小区地下商业、校园内文体活动设施等的利用，可以减少重复投资，打到双方资源的充分共享和“双赢”。

单元楼施工方案

建大·教授花园F-1#楼设施施工方案1.工程概况：建大·教授花园F—1#楼位于济南市建大教授花园第五标段内，建筑面积: 6006.8平方米。

结构类型：异形柱框架。

地下一层,地上十一层.该工程设施齐全，设有以下主要安装内容:给排水及卫生器具安装工程、采暖工程、消防工程。

2。

工程特点：该工程内部设施完备，质量要求高。

在安装施工过程中，结合本工程的结构特点，配合好土建施工，统筹安排，协调配合，优质高效地完成安装任务.本工程施工量大面广，劳力组织及管理机构配备是否合理，将直接影响工程质量及建设方的社会效益。

我们将充分发挥各职能部门的主观能动性,精心组织施工，把每一个专业,每一个单项工程，每一道施工工序进行全面分解,以竣工验收日期为不变基准，全部实行倒排计划，完成日期落实到每层每点，投入最精良的施工队伍，以严密的组织机构落实施工计划，强化管理,严格执行质量管理制度，保证工程施工质量.另根据工期需要，将进一步采取强有力的抢工措施，制定一切为工程服务的规章制度、措施方案、计划规定,确保工程如期竣工。

本工程与其它工程施工相比，难度更大，技术要求更高。

针对本工程的特殊性,我们将结合实际情况，科学管理，组织最精干的技术队伍，配合建设方出谋划策，提供最佳施工方案，解决施工技术难题。

3。

施工依据:《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003《建筑给水排水设计规法》GB50015—2003《室外给水设计规范》GB50013—2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—2005《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-20024。

劳动力配置:根据工程量和施工进度计划,本工程设专业技术人员5人,高峰人数25人，另根据实际施工进度安排详细的劳力计划。

5.施工范围:采暖工程、给排水及卫生器具安装工程、消防工程.6。

采暖工程：6.1管井采暖管道安装6.1.1 材料检验6。