愉康商业大厦项目全程策划 2011-112页

如图：
３、长青街（华安大厦－地王大厦段）
该商圈为长安镇中心发展的第三个商圈，现该商圈为长安中心区规模最大的商圈，明珠广场 沃尔玛为此商圈的代表之作，商圈主要以大型商住楼及临街商铺为主，主要经营超市、生活用品、 连锁快餐、品牌服装、运动休闲服装、珠宝、化妆品、KTV等，项目定位为中高档消费群，主力店铺 有：沃尔玛、麦当劳、肯德基、必胜客、真功夫、味千拉面、屈臣氏等。
⑴ 商业情况总述：
愉康商业大厦总建筑面积12248平方米，分集中商业、商住办公楼两部份组 成。
⑵ 商业分布详细情况
集中商业：共四层，框架结构、建筑面积5438.4平方米，其中 一层：1296.34平方米；
二至四层：1380.7平方米/每层； 商住办公：共七层，框架结构、建筑面积6809.6平方米，其中
小结
消费市场有一定不足，商业消化区域对象集中 项目商业体的营销、经营面临着激烈的竞争市场。 特色型/主题型商业将会成为长安商业的发展方向
长安镇主要商业分布
长青步行街 百佳
长安镇主要街铺业态业种构成
小结
在主要街铺业态中，主要业态为服装、精品、鞋、皮具
长安镇主要街区市场业态构成
小结
专业市场主要业态为超市、和百货商场。 零售较为发达。
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如图：
2、长青街（长青城－长安医院段）
该商圈为长安镇中心发展的第二个商圈，现该商圈为人流最集中的商圈，百佳商场为此 商圈的代表之作，其余均为临街商铺为主，主要经营超市、生活用品、运动休闲服装、化妆品、 手机等，项目定位为中档消费群，主力店铺有：百佳、屈臣氏、长青城。
构成：以长青城为起点至长安医院为终点，以百佳购物广场为中心。 a)业态：手机、日用百货、品牌服装、运动服装、、休闲服装； b)经营状况：经营稳键较好； c)配套：配套一般； d)停车：临街停车场。
德政中路 长中路 莲峰路
天虹商城 新世界长安中心 星港城
1、长中路及中兴南街
该商圈为长安镇中心发展的第一个商圈，现该商圈为消费群最平均的商圈，钻石广场为此 商圈的代表之作，其余均为临街
商铺为主，主要经营品牌服装、运动休闲服装、化妆品、连锁快餐、珠宝、手机等，项目定 位为中高档消费群，主力店铺：麦
当劳、肯德基、钻石广场。 构成：以长安邮政局为起点至长安派出所为终点，中间与中兴南街型成一个丁字区域，以钻石 广场为中心点，向三个方向幅射。 业态：手机、品牌服装、运动服装、休闲服装、化妆品、餐饮、珠宝； 经营状况：经营稳键较好； 配套：配套一般； 停车：临街停车场及钻石广场地下停车场。
五层：1142.2平方米； 六层：968.8平方米； 七至八层：932.3平方米/每层； 九层：968.8平方米； 十至十一层：932.2平方米/每层。
长安镇商业市场总体发展状况
各商场、商业街档次功能重复，竞争激烈
各商业项目及商业街规划雷同，经营档次、功能、商品种类重复，区域内市场竞争激烈。
商业经营缺少差异化
现有集中商业、商业街整体的经营业态雷同，整体功能区分不明显。 商业中心区商业网点相互间的互补性不强.
我们项目面临什么样的周边市场大环境？
三 周边市场分析
愉康商业大厦项目
全程策划
二0一0年十月
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目
第一部分 市场分析 长安镇总体商业概述 长安镇商业市场分析 长安镇商业分析结论
第二部分 项目分析 项目概况及优劣势分
析 项目周边市场分析 项目周边市场分析结
论
第三部分 项目定位 项目定位初步思考 项目定位总体思路 项目市场定位
录
第四部分 项目规划
项目业态规划
第五部分 营销策略 招商租金 招商策略 项目商业亮点提炼 招商时机安排
第一部份——市场分析
ห้องสมุดไป่ตู้
长安总体商业氛围概述
长安镇城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年商业总体供应量迅速增长，市场 消化难度大。
长安镇日常消费力状况勉强支撑巨大的商业体量运转。 长安镇中心区商业区域较为集中，有一定的商业辐射面。 未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足。
长安中心商圈示意图：
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二、目前项目周边环境
长安镇中心区主要商圈有：
长中路及中兴南街 长青街（长青城－长安医院段） 长青街（华安大厦－地王广场段） 莲峰路
镇区商业大环境竞争
区域 长青街
长东路 东门路
核心商业
沿街品牌商店； 地王广场； 百佳商场； 明珠广场； 沃尔玛；
钻石广场
好又多
一、长安镇大环境
长安，广东经济强镇，连续三年经济综合实力名列全省第二位，年产值高达165亿 元，120万消费人群，30亿庞大消费力，经济指数背后，巨大商机孕育其中。近年长 安镇先后出现多个大型商住综合型建筑物如：长安华安大厦、长安莲花住宅区、长安 明珠广场、长安地王广场、长安信义一号、长安星港城等，形成一个又一个的新型大 型商圈，创造一个又一个的商业神话。
构成：以华安大厦为起点至地王广场为终点，以明珠广场为中心，向南北两边幅射。 业态：超市、写字楼、大卖场、生活用品、中式连锁快餐、西式连锁快餐、运动休闲服装、品 牌 休闲服装、珠宝、化妆品； 经营状况：经营一般； 配套：配套完善； 停车：临街停车场、华安大厦、明珠广场、地王广场。
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如图：
4、莲峰路
该商圈为长安镇中心发展的第四个商圈，现该商圈人流相对比较分散，星港 城为此商圈的代表之用，其余大部份为临街商铺。
主要经营超市、连锁快餐、生活用品、品牌服装、珠宝等，项目定位为中高档 消费群，主力店铺有：人人乐、大家乐、真功夫。
构成：以莲城酒店为起点至长安中学为终点，以星港城为中心，向南北两边幅 射。
业态：超市、写字楼、大卖场、生活用品、中式连锁快餐、西式连锁快餐、品
牌休闲服装、珠宝、化妆品；
经营状况：经营一般；
配套：配套一般；
停车：临街停车场及星港城停车场。
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如图：
第二部份——项目分析
项目主要经济指标
一、项目基本情况
愉康商业大厦位于长安镇中心区发展最早最成熟的商圈，位处镇区的黄金 地带，有着不可再造无以伦比的地理位置，传统、成熟的商业地带加上现代化 的商业大厦可以借力发挥，且周边地区尚未有此规模的商业楼建筑规划，与钻 石广场形成兄弟楼互相辉影，填补空白，形成一个配套更完善的商圈，集购物、 休闲、餐饮、娱乐、办公、商务、住宿为一体的综合商圈。