中海康城项目整体策划方案
某房产项目总体策划与构想
某房产项目总体策划与构想项目背景某房产项目是一个综合性开发项目，位于市中心的黄金地段。
项目总用地面积为100亩，计划开发商住宅小区、商业中心和公共设施等。
项目目标项目旨在打造一个现代化、高品质的居住和商业区域，提供各类便民设施，满足居民的居住和商业需求。
同时，项目也将注重环境保护和可持续发展，努力营造舒适、宜居的生活环境。
项目策划与构想1. 住宅小区规划住宅小区占地40亩，计划建设多栋高层住宅和别墅。
其中，高层住宅分为多个小区，每个小区内有多栋高层建筑，以满足不同人群的需求。
2. 商业中心规划商业中心占地30亩，主要规划为商业综合体，包括购物中心、餐饮娱乐区、办公楼等。
购物中心将引进知名品牌商店和超市，为周边居民提供一站式购物体验。
3. 公共设施规划公共设施包括学校、医院、公园等。
学校规划在项目东侧的市中心学区，为居民提供优质的教育资源。
医院将配备先进的医疗设备，并提供全方位的医疗服务。
公园则为居民提供休闲娱乐和健身场所。
4. 环境保护与可持续发展项目注重环境保护，将采用绿色建筑和节能设施，减少对环境的影响。
同时，项目还将推广低碳出行，建设自行车道和步行街，鼓励居民步行和骑行出行，减少汽车尾气排放。
5. 社区管理与服务项目将建设专业的社区管理团队，负责日常的物业管理和维护。
同时，项目还将提供便民服务，如快递代收、家政服务等，为居民提供便利。
项目实施计划为了有效推进项目的实施，我们将按照以下计划进行：- 第一阶段：开展规划设计和土地准备工作，完成项目的总体布局与设计方案，并申请相关批文。
- 第二阶段：进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等。
同时，开始住宅和商业建筑的施工。
- 第三阶段：完成建筑主体工程，逐步引进商业租户，同时进行公共设施的建设与配套。
- 第四阶段：进行景观绿化和装修工作，开展宣传和推广活动。
- 第五阶段：项目交付、投入运营，并进行后期服务和管理。
项目预期效益通过合理规划和科学管理，某房产项目有望获得以下预期效益： 1. 市中心的黄金地段将得到充分开发，提升该地区的商业价值和生活品质。
中海国际社区项目整体策划定位及整体开发思路
03
针对企业高管和外籍人士等特殊客群，提供符合其身份和品味
的高端住宅和国际化生活方式。
02 市场分析与竞争态势
宏观市场分析
政策法规环境
研究国家及地方房地产相 关政策法规，分析政策对 项目开发的影响。
经济环境
分析宏观经济形势，包括 GDP增长、人均收入水平、 消费能力等。
房地产市场概况
了解区域房地产市场供需 状况、价格水平、发展趋 势等。
竞争项目分析
竞争项目基本情况
收集区域内同类项目的信息，包括项目规模、产品定位、价格策 略等。
竞争项目优劣势分析
分析竞争项目的优势与不足，为项目定位提供参考。
竞争项目营销策略
了解竞争项目的营销策略和手段，以便制定有针对性的推广计划。
客户需求与趋势预测
01
02
03
04
客户群体特征
分析目标客户群体的年龄、职 业、家庭结构等特征。
由知名开发商中海地产倾 力打造，拥有丰富的开发 经验和良好的市场口碑。
政策环境
项目符合政府城市更新和 产业升级政策，享受相关 优惠和支持。
项目开发目标
打造高品质居住社区
树立行业标杆
以人居环境为核心，注重绿化、景观、 配套设施等方面的规划，打造宜居、 宜业的国际化社区。
以创新的设计理念、高品质的建筑材 料和先进的施工工艺，树立房地产行 业的新标杆。
营销策略及销售渠道选择
目标客户定位
明确目标客户群体，针 对其需求制定相应的营
销策略。
产品差异化策略
通过市场调研和竞品分 析，打造具有竞争力的
产品差异化卖点。
销售渠道选择
结合项目特点和市场环境， 选择适合的销售渠道，如自
住宅设计说明[1]
![住宅设计说明[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/35fd16ef102de2bd960588ce.png)
中海康城广州位于，与仅一路之隔。
小区总体布局采用组团式与辐射相结合的小区设计，在奥林匹克运动中心的对面形成一片绿意盎然，中低层为主的住宅林区。
建筑单体以南北向为主，通过弧线设计，改善了单纯行列式的呆板形象。
不同层数的建筑组合形成错落有致的建筑群体，使小区在各个方向上都形成较丰富的天际线。
整组建筑群体的造型和谐统一，采用了一些轻巧的构件和丰富的色彩，使整个小区充满活力，轻松自然，创造一个亲切、和谐、写意的生活社区。
设计中海康城组团空间以一条厚密舒展的植物屏障将小区分为两期。
各期的发展均保证了充分的绿地及与中心花园的联系，小区住宅以梭形组团布置为主，平面布局规整，套内厅房布局合理，实用率高；户型多为并列式布局，可以根据情况将小户型扩展为大户型。
部分住宅顶层设计为跃层复式和平面并联单元。
小区在建筑形式上利用直线的线、面等元素相结合，构成挺拔而丰富的现代造型；在大面积使用白色和浅灰色的基础上运用浅蓝、柠檬黄、橙色、浅红的不同组合来赋予组团各自的个性，同时使整个小区的色调更趋于统一，富于清新、明快的阳光气息。
健康生活的真意，在于人与自然的和谐相处。
中海康城占地，总体规划形态优雅别致，花瓣状的各大建筑组团环绕中央花园，犹如徜徉在水面的荷花，漾起了阵阵涟漪。
在涟漪之间，数千种亚热带植物和珍奇花草四季葱郁、繁花似锦，无边的绿意和花香满溢在中海康城的每一个角落。
经典户型中海康城的户型设计汇集了中海地产数十年的开发经验，每一细节均精雕细琢，堪称经典之作。
三期户型以两房和三房为主，面积从，设计上方方正正，基本上没有浪费的空间，且充分考虑了住户的使用习惯和居住的舒适性，户户都有景观，南北朝向，对流通风，无论什么角度，在户内都能欣赏社区的园林绿化花园阳台的设计让住户拥有一种全新的居住体验，无论在哪个房间都能享受充裕的阳光，欣赏到美妙的景观。
南北对流的设计使房间更加通风采光，享受自然的清风和阳光带来的明亮、舒适的健康生活。
中海康城策划提案
中海康城策划提案1、“中海康城”策划提案2021年12月?2021年5月档期背景1.近期因广告、天气等因素的影响，现场总体客流量相对不大；2.现“中海康城”现存产品中单价为4600元/贰总价为50万以上的单位比例较大；3.现到场客户里年轻客户比例较大，其购置能力有肯定限制;4.即将进入圣诞节和元旦两个节日；5.周边及其他板块楼盘已开始实施各种优惠策略;目的1.通过各种途径拉拢客户到现场参观，为销售铺埜基础;2.促进销售成交；3.提升项目档次形象，升级客户层面定位；4.提升项目综合竞争力，提升〔白领〕客户心理价位；5.营造社区气氛，烘托项目人气；目标客户白领阶层中层收入阶层〔口领升级版〕策略宗旨以目标客户为核心白领专区：提升项目产品价值和客户心理价值；升级版阶层：提升产品核心竞争力、综合性价比2、和整体项目形象;实施途径1.笼客首届康城服装节；大型人体彩绘；团购；兄弟项口链连；2?成交增设途屮车站；促进业主收楼入住一一增加社区人气；制定优惠策略〔口J依据不同活动协作进行〕；提高交楼标准；广告宣扬围绕活动和重点推介单位进行；公关活动调整前期“浪漫、吋尚”的活动主题，向吸引更高层次客户的口标方向偏移；策划路径12月：以圣诞节为活动基点；本月以完善小区内部配套、催化社区成熟、捉升项目价值为目标；1.促动业主入住；2.开拓“白领专站”;3?重新挖掘客户信息资料，分析客户特征，向“团购”方向进展；4?联络公司相关项目，整合“兄弟项目客户资源”；1月：元旦和春节为切入点，此月为重点时期；“首届康场服装节”，结合“雪景康城人造景观”活动；2月：调整总结；3月：天气转暖，经过年关3、，人们手中资金开始重新积累，可以通过价格策略进行推广；4月：无论从天气状况，还是房地产销售周期来看，4月将进入项口营销推广的重要时期，具体的重点推售时机可视市场状况适当调整；“康城第二届服装节”〔视首届效果〕，结合“大型人体彩绘”活动；5月：策略1:首届康城服装节〔可引申为“中海服装节”〕目的吸引广州经营服装行业的生意人,给了其“近水楼台”的优先感和无限商机感；吸引广州女性客户和年轻群体；围绕法国贵族、时尚气氛结合服装美感进行对项R形彖烘托；结合此次活动再次运用商业街的元索，突出商业街魅力；客观影响1?时间问题：12月、1月广州的天气和客户消费习性问题；2?季节问题：部分打工白领面临冋家过年的问题〔但此次活动主要口的为提升项目形象为主，目标客户也以升级版客户为主，因此,此4、问题虽存在，但应不影响大局〕举办时间2021.1?2~1?4〔2021.4月〕地点选择屮心广场；商业街；样板区和样板间；活动形式以“春夏秋冬”四季景观为活动主题，并结合我产品推售策略进行不同季节服装展示的划分；设中心服装模特展示T型台——四季服装展示；依据样板区开拓分区展场——按季节划分〔重点样板区设定为冬季，作饰；夏季景观仅在中心展示区开拓；〕；“雪景”铺设;次重点样板区为春、秋景观装依据样板间支配不同季节之服装模特〔支配原则同上〕；备注「雪景”作为重点景观即需将规定景观区域内的全部物体〔绿化、小品、人员等〕均用雪景道具〔假雪、假冰、大型雪景喷绘画等〕进行装饰,尽量做到逼真，以到达连续吸引客户的目的〔雪景活动即使在阴天天气效杲更佳〕。
康城国际
本报告是严格保密的。
区域分析
中海康城国际位于大运新城核心位置，与大运中心一路之隔。 中海康城国际位于大运新城核心位置，与大运中心一路之隔。
康城国际
本报告是严格保密的。
区域分析
从的周边环境上看，项目 从的周边环境上看，项目----------
北联5平方 北联 平方 公里高新 产业园
西靠深圳最 大的大运自 然公园
本报告是严格保密的。
地块研究
项目共分为南北两个板块，南区宗地 占地面积118799.42平方 项目共分为南北两个板块，南区宗地G01064-0259占地面积 占地面积 平方 北区宗地G01064-0263地块为商住用地，占地 地块为商住用地， 米，北区宗地 地块为商住用地 占地37035.77平米 。南区为先 平米 期正开发销售地块，北区为正在建项目。 期正开发销售地块，北区为正在建项目。
本报告是严格保密的。
商业
中海·三里铺 中海 三里铺 总站口商铺， 总站口商铺，汇八方人流
大运新城扼守机荷高速、水官高速、深惠路、龙盐大道等多条交通大动脉，还有众多轨道交 通3号线、12号线和16号线及城际轻轨汇聚，这就奠定了大运新城东部核心枢纽地位 中海·三里铺坐拥大运中 心公交总站口，无限便 捷的交通当然将网罗城 市往来人流，其踞优越 中心地位，当然更可抢 滩东部核心枢纽财富。
本报告是严格保密的。
商业
中海·三里铺 中海 三里铺 六大专属价值震撼入市
万平米超大社区、 万平米规模效应 国际风情步行街、 万平米规模效应， 米层高， 携50万平米超大社区、2.4万平米规模效应，国际风情步行街、近6米层高，20-70 万平米超大社区 米层高 平米主力面积全景临街铺等六大专属价值震撼入市。 平米主力面积全景临街铺等六大专属价值震撼入市。
北京康城三期别墅项目营销策划报告167PPT
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北京康城三期别墅项目营销策划报告 167PPT
项目：运河上的院子
占面：22.4万平方米
位置：通州京哈高速2号运潮减河北 建面：7.392万 平方米
岸
容积率：0.33
绿化率：60%
人文氛围浓郁，是传成为后劲十足的别墅热点板块，
•产品特点: 以景观生态为主，其它别墅板块无法 复制其景观，多以独栋、双拼为主。
•价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山 美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识
大于短期投资意识。
•典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等。
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北京康城三期别墅项目营销策划报告 167PPT
•亚奥京北——中高端别墅区
•板块范围：顺昌段沿线及其辐射范围内中高档别墅区 •板块概况：是北京自然山水环境优势与交通环境优势 较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点 化。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全 面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽 天时地利之势 •产品特点:别墅产品价位浮动范围基本在4000－25000/ 平米之间，其中25％左右产品的价位集中在10000－ 25000元/平米之间，且以13000－14000元/平米居多； 50％左右产品集中在6000－10000元/平米之间；5000元 /平米以下的产品约占25％左右。 •典型楼盘：保利垄上别墅、麦卡伦地、 长河玉墅 、 东方普罗旺斯、三水清青、顺弛林溪、汤HOUSE、纳帕 溪谷、 温哥华森林 。
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• TOWNHOUSE成熟社区
•一期578套TOWNHOUSE。 01年5月5000元/平开盘—05年 8500元/平结案。主力户型180 – 300平。
中海城项目营销策划报告
中海城项目营销策划报告1. 引言中海城项目是一个位于中国某个城市的房地产项目，由中海地产集团开发。
本文档旨在提出一份全面的营销策划报告，为中海城项目的销售和推广提供指导。
2. 项目概述中海城项目是一个规模庞大的房地产项目，占地面积数百亩，由多栋高层住宅、商业综合体和公共设施组成。
该项目位于城市交通便利的核心区域，周边设有公园、商场、学校等便利设施。
项目拥有优美的环境和现代化的建筑设计，提供高品质的住宅和商业空间。
3. 目标受众中海城项目的目标受众主要包括以下群体：•家庭购房者：中等收入家庭，追求舒适和便利的生活环境。
•投资者：寻找投资房地产的机会。
•商业合作伙伴：希望在该项目的商业综合体中开设店铺或办公室的企业。
4. 市场调研在制定营销策划之前，我们进行了市场调研，以了解潜在客户的需求和竞争对手的情况。
调研结果如下：•家庭购房者对于中海城项目的环境、交通和社区设施表现出浓厚兴趣。
•中海城项目的价格相对竞争对手较高，需要通过高品质和附加价值来吸引客户。
•周边地区有其他类似的房地产项目，竞争压力较大。
5. 营销策略基于市场调研的结果，我们制定了以下营销策略：5.1 品牌宣传通过积极且专业的品牌宣传，提升中海城项目的知名度和声誉。
我们将制作宣传册、广告和宣传片，通过各种媒体渠道进行宣传推广。
5.2 拓展市场与房地产经纪机构合作，扩大中海城项目的销售网络。
通过与专业经纪人员的合作，提高项目的销售量和知名度。
5.3 社交媒体营销利用社交媒体平台如微博、微信等，建立项目的官方账号，发布项目最新动态和优惠信息。
通过社交媒体的传播，吸引更多潜在客户的关注。
5.4 提供增值服务为购房者提供额外的增值服务，如装修设计、移民咨询等。
这些增值服务将增加项目的吸引力，并为项目带来更多销售机会。
5.5 口碑营销通过客户口碑的传播，提高中海城项目的声誉和口碑。
我们将积极收集客户的反馈和评价，并定期进行满意度调查，以改进项目质量和服务水平。
楼盘营销策划方案中海
楼盘营销策划方案中海一、项目背景及市场分析中海集团作为中国领先的房地产开发商和运营商，具有多年的成功经验和卓越的品牌力。
当前，随着城市化进程的推进和人民生活水平的提高，房地产市场呈现出持续增长的态势，中高端楼盘具有巨大的市场潜力。
针对目标市场需求，本次策划方案将以中海集团旗下的一款高端楼盘为例，制定一套全面有效的营销策略，从而提高楼盘的知名度、市场占有率和销售业绩。
1.1 项目背景中海集团是中国知名的房地产开发商和运营商，成立于1994年，总部位于中国北京。
公司的发展以及多年来成功的项目经验使其成为行业内的领军人物，而且公司的产品质量也得到了广大客户的认可。
近年来，中海集团加大了对中高端楼盘的开发力度，并取得了显著的成果。
1.2 市场分析当前，中国城市化进程加快，居民收入水平不断提高，人们对于居住环境的要求也越来越高。
中高端住宅楼盘成为了市场的主要需求。
根据市场调研数据显示，目标城市区域内存在着大量潜在客户，他们对质量、环境、设施配置、安全性等方面有很高的要求。
1.3 市场竞争分析目标城市区域内已有多个房地产开发商投放了中高端楼盘。
通过对市场竞争对手的分析，发现他们主要采用了广告宣传、销售促销、业主推荐等手段来吸引消费者。
在竞争激烈的市场环境下，我们需要制定一套具有差异化的营销策略，从而吸引潜在客户并提升销售业绩。
二、营销目标本次营销策划方案的目标是提升中海集团旗下楼盘的知名度、市场占有率和销售业绩。
2.1 品牌知名度提高中海集团旗下楼盘的品牌知名度，增强品牌在目标市场的影响力。
2.2 市场占有率抢占目标市场的竞争优势，提高中海集团旗下楼盘在同类型楼盘中的市场占有率。
2.3 销售业绩提高中海集团旗下楼盘的销售业绩，实现销售目标并为公司带来可观的经济收益。
三、目标市场分析通过市场调研，我们确定了目标市场主要包括以下几个方面：3.1 业主群体我们的目标市场主要是中高收入群体，包括企业高管、白领精英以及具备较高购房能力的群体。
1中海·康城花园项目工程管理策划
中海·康城花园项目 工程管理策划报告深圳中海地产有限公司中海康城花园项目部二〇〇七年六月目 录一、项目概况 (3)(一)项目背景 (3)(二)地块区域位置及周边环境 (3)(三)宗地周边市政配套 (3)(四)规划要点 (5)二、总平面管理策划 (6)(一)总平面管理策划概述 (6)(二)主包单位分区及生活区设置 (7)(三)临时施工道路组织 (7)(四)场内土方平衡 (9)(五)材料堆场布置 (9)(六)施工机械布置 (10)(七)特殊部位外脚手架搭设方式 (10)(八)临时水电及雨、污水排放系统的设置 (11)(九)施工顺序安排 (11)三、工程进度管理策划 (13)(一)工程进度管理策划概述 (13)(二)项目发展进度计划策划 (13)(三)出图、定样、分判及甲供材进场策划 (14)(四)施工进度计划策划 (16)(五)工程进度管控措施策划 (16)四、工程质量管理策划 (19)(一)工程质量管理目标 (19)(二)工程质量管理依据 (19)(三)工程质量管理职责分工 (19)(四)工程质量管理的控制措施 (20)五、安全文明施工管理策划 (45)(一)安全文明施工管理策划概述 (45)(二)建立安全文明管理组织体系 (45)(三)安全施工管理策划 (46)(四)文明施工管理策划 (52)(五)安全与文明的管控措施 (54)六、附 件 (57)一、项目概况(一)项目背景2006年9月中旬，我司以1234567890元的吉利金额竞得宗地号为G01064-0259地块的建设权，此地块位于龙岗区龙城西区如意路与北通道交汇处（参见附图1），我司暂命名为中海奥体新城项目，后命名为中海康城花园。
(二)地块区域位置及周边环境项目地块基本呈长条形，南北向较为宽阔、东西向相对狭窄，正处于深圳体育新城片区规划范围内（详见附图2）。
目前项目地块东侧为规划住宅区及大围村居民房；东南侧为规划中的大运会场馆片区及会展中心；南侧为国土储备用地，规划为体育学校及设施用地；西南及西侧为一组绵延山脉，山脚下距地块约200～300米有马坳变电站、收容所；西北侧为看守所；北侧及东北侧为国土储备用地，及政府拆迁安置小区。
天津中海项目整合推广策划案新版
• 2008年的奥运大势，西侧的我们占据黄金分割区位，如何借势？
房市金碟
房市金碟
区域空间有限，社区规模的拓展局限性大； 产品入市区域内单价较高，市场接受度待考验； 拐点效应、降价热可能引发的住宅投资热情下降； 项目南侧的滨西立交桥对项目的外部交通组织有一定的不利影响， 需要寻找变通方式； 中海品牌在天津的首个项目，必须经历品牌造势的预热阶段。
房市金碟
房市金碟
熟悉天津的我们,能看出什么?......
项目的地域、地缘优势，奥运西侧核心区位； 近距离享受城市最丰富的公园与景观资源； 优质的市政规划景观资源及未来完善配套价值； 中海异地成功的品牌价值； 交通便捷,路网成熟,地铁的完善使区域交通还有升值空间； 周边生活、医疗、教育配套齐全； 项目比邻奥体版块和华苑居住区，周边居住人群整体素质较为高 端。
• 大多数中心公园都历史悠久，譬如，上海人民公园是由跑马厅变身而 来，而具有400多年历史的巴黎杜勒里公园，则还保留着皇家设计师 的典雅风范，天津水上公园也有50多年的历史，从上空看是天津少有 的一片绿肺；
房市金碟
我们同时享有3个城市公园构成的城市核心公园区， 于是，我们找到了……
南开区外环线 与津涞公路交口
红旗南路
水滴体育馆 原电影制片厂地块
建筑形式
框架高层 高层 高层 高层
高层 别墅 别墅 公寓 别墅 超高层
主力户型 （平方米）
一室50-70
价格 （元/平米）
物业费 （元/平方 米·月）
某高档住宅全程策划案及会所设计思路
某高档住宅全程策划案及会所设计思路1.策划案概述该高档住宅项目将以现代简约风格为主题，注重空间的流畅性和舒适度。
为了满足业主对高品质生活的需求，该项目将提供完善的会所设施，包括多功能宴会厅、健身房、SPA、游泳池等。
项目整合的策划将围绕以下几个方面展开：建筑设计、室内设计、景观设计、设备设施选择等。
2.建筑设计思路建筑设计将以简约风格为主，注重形式与功能的统一、外墙材料将采用陶瓷砖，以提升质感和耐用性。
同时，利用大面积的玻璃幕墙将室内与室外景观相融合，突出宽阔明亮的空间感。
建筑外观将以简洁线条为主，搭配现代化的灯光设计，打造出高档住宅的独特标识。
3.室内设计思路室内设计将以简约、舒适为主题，营造出宜人的居住环境。
主要采用中性色调，搭配温暖的木质地板和家具，营造优雅而舒适的氛围。
利用室内隔断设计，充分利用空间，打造出流畅、通透的居住空间。
家具选择将注重质感和功能性，配以精巧的软装饰品，使每个空间都具有个性和魅力。
4.景观设计思路景观设计将以绿化为核心，打造出宜人的休闲空间。
住宅周边将种植大量的树木和花卉，营造出清新自然的氛围。
同时，在室外设计中，设计师将合理利用地形和水景，打造出小型花园和庭院，为业主提供休闲娱乐的场所。
同时，将引入现代化的景观灯光设计，以提升夜间景观的观赏性和安全性。
5.设备设施选择会所设施的选择将注重质量和品牌的声誉。
多功能宴会厅将配备先进的音响设备和投影设备，以满足各种宴会和娱乐需求。
健身房将配置各种先进的健身器材和有氧设备，提供多样化的健身课程。
SPA区将采用高品质的设备和产品，为业主提供放松和美容的场所。
游泳池将配备先进的水处理设备和舒适的环境装饰，确保业主的健康和安全。
综上所述，该高档住宅全程策划案及会所设计思路将注重简约、舒适、功能性和品质感。
通过合理的空间布局和质感材料的选择，打造出独特的居住环境。
同时，通过精心的景观设计和设备设施的选择，提供丰富多样的娱乐和休闲场所，满足业主对高品质生活的需求。
中海康城项目整体策划方案(一)
中海康城项目整体策划方案(一)中海康城项目整体策划方案中海康城项目是一项综合性住宅项目，位于深圳市龙岗区龙岗街道大鹏社区，占地面积约为305亩，规划建筑面积约为40万平方米。
该项目是中海地产有限公司在深圳市的精心打造，以高质量住宅和生态环境为主要出发点。
一、项目定位中海康城项目旨在建设一个“舒适宜居，绿色健康”的住宅群体，满足居民对高品质生活的需求。
该项目位于城市新区，周围环境优美，空气清新，是人们避开城市喧嚣、提高健康指数的理想居住地。
同时，该项目定位以高端人群为主要目标用户，因为高端人群购房有更高的要求，如环境、交通等方面都需要更好的配套设施。
二、规划设计1.户型设计该项目主要分为高层住宅、洋房和花园洋房三个板块，总共约有800多户居民。
其中，高层住宅以40-100平方米不等的户型为主，洋房户型从150平方米到250平方米，花园洋房则分为独栋和双拼两种，户型面积从300平方米到600平方米。
2.配套设施为了满足高端人群需求，中海康城项目亦在配套设施上下足功夫，造就一个完美的生活环境。
该项目会建设社区商业、母婴站、SPA、健身中心、图书馆、儿童乐园等完善的配套设施。
同时，该项目还会建设儿童活动室、健身房、私人游泳池等高端设施，为居民提供一个舒适、便利、快乐、健康的居住环境。
三、交通状况1.地铁该项目不久后即可与地铁3号线相接，相信对于居民出行会有很大的帮助。
2.道路该项目位于龙岗公路东侧，交通十分方便。
在交通上，中海康城项目周边多条高速道路贯穿，交通较为发达。
北邻深汕高速出入口，西接龙岗大道，东侧邻深汕公路，南靠依山傍海的大鹏新区滨海公路，交通便利。
四、项目特点1.面积合适中海康城项目拥有大量高品质户型，房屋面积合理，满足不同消费群体的需求，让消费者能够有舒适、适合的生活空间。
2.环境优美由于龙岗新区周围以山为墙、以水为带，尽显大自然的美丽，空气也十分干净，令居民在生活中能够呼吸到清新的空气。
【房地产】中海康城项目整体策划方案
华南板块、洛溪板块 同区域内即将开发的大型项目（美林基业、旭日家园） 同区域内早期已开发成功的楼盘（骏景花园、天朗明居）
其他元素
• 社会潮流文化特征 ——互动、网络、自由、交流 • 设计主体概念 ——互动：环境互动、人文交往互动 • 项目命名 ——法国康城 • 奥运/九运文化——动感、活力 • 总体规划概念——荷花：静与动
提案内容
客户项目简报总结 竞争形势总结 广告公司任务 消费者洞悉 广告策略及创意表现 媒体策略及计划 预算估计 服务小组成员
客户项目简报总结
地点 项目定位
东圃,广东奥林匹克体育中心侧 城东大型标志性精品小区——都市精英家园、阳光互动社区
项目个性 目标对象
竞争对手
<青春、健康、动感、活力>+<互动、网络、自由、交流>
这样的创意就会烙印一样在消费者心目中留下印证，而且是准确、到位以及期盼的印记，认同这种 生活的目标消费者很快就会被打动。一种全新的生活主张在30秒内传递、接受而且被认同，这条片是 单纯而生动的。
请播放录影带2观看活动故事板，感受陈美热情小提琴乐曲与画面的同步传达
创意阐述
形象广告
方向三：爱情篇TVC 打动年轻人的往往是模糊的爱情感觉，苦苦追寻的往往只在身边。追求自由感觉 的男主角在到达顶峰之际，得到远方一女孩的回应。亲密的感觉却隔于重山，只 能在空气中摸索。
竞争形势总结
番禺地产项目供应量大，兼具价格优势，对年轻白领有惯性的吸 引力；但政府对配套及交通问题并未根本解决；
政府支持之下，东圃将会继番禺之后成为白领首次置业的热点， 并将更具地域与交通的优势；
中海康城实战档案分析报告
中海康城实战档案前言广州中海康城是2002年广州楼市大战的最大两个赢家之一，销售排行第二，仅次于碧桂园旗下的凤凰城。
但是这个规模中等，地段也不是很突出的楼盘，却能取得如此出色的成绩，确实很有研习一番的必要。
第一篇销售成绩✓“五一”黄金周开盘推出400套住宅，开盘当日，中海康城就售出100套。
开盘当月卖出300多套住宅，销售逾八成。
✓“十一”国庆黄金周期间，中海康城现场售楼123套，直接营业收入达5000万元！✓抛开黄金周业绩不谈，现在中海康城的总体营销状况是：自今年“五一”开盘以来推出的1400套房中，6个月已成功售出920套，所推项目80%➢总建筑面积：38万平方米（首期12万平方米）➢占地面积：23万平方米➢建筑覆盖率：17.2%➢绿化覆盖率：40%➢规划住宅数量：4000套➢住宅类型：多层、小高层洋房，花园洋房，景观洋房，复式小别墅➢户型：两房两厅至八房三厅十余款个性户型➢面积：69~330平方米第二篇案例背景资料研习第一节发展商背景资料研习中国海外发展集团在拓展香港业务的同时，以战略的眼光投身到内地发展，在北京、上海、广州、深圳都投资多个项目，包括北京中海雅苑，上海海华花园、中海大厦，广州东山广场、锦城花园、中海锦苑等，其中的海华花园、东山广场更获得中国建筑业最高奖——“鲁班奖”。
中国海外发展集团在1993年进入广州，目前在穗的开发规模建筑面积已达100万平方米。
稳扎稳打、步履坚实的中海广州公司，近几年开发的项目个个可圈可点：从商业物业东山广场，到锦城花园、中海锦苑、中海名都等高尚住宅，曾是广州地产不同阶段的骄傲，每一个楼盘的推出都引发一阵市场骚动，带来一股清新的异域风，中海集团凭着高素质的精品住宅受到市场的肯定和追捧。
第二节中海康城开发背景资料研习当人们还沉浸在岭南新加坡——中海名都的建筑和园林艺术氛围中，还在留恋中海锦苑的江景和豪气，锦城花园的贵气和便利的时候，中海推出了位于广园东快速干道旁、九运主场馆西侧的中海康城，以对法国嘎纳的印象作为规划设计理念，营造“都市精英家园”，以浓浓的法国情结，告诉现代都市人“这就是生活”。
中海上海住宅项目策划案例
目录前言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程公司简介合作基本方案附：项目团队主要人员介绍售楼处操作规范售楼处工作制度推案计划前言中海外在上海的历史是辉煌的。
西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。
一、超级大战场的竞争形势虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。
区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。
二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。
但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。
从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？三、80万／套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的范围涉及全市。
这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。
我们建议，这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。
而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。
第一部分：市场分析一、杨浦区房产市场特点1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平均价格接近4800元/m2。
根据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/ m2，其中文化佳园的成交均价高达4800元/ m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。
中海康城北地块项目方案设计说明2008.02.26
中海康城花园北地块项目方案设计说明建筑设计一、设计依据、要求及主要技术经济指标1、甲方提供宗地位置图及地界点坐标表。
2、甲方提供地形图电子文件。
3、甲方提供的设计任务书。
4、设计所采用的主要法规和标准有：《深圳市城市规划标准与准则》《深圳市居住建筑节能设计规范》SJG10-2003《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（2006年版）《民用建筑设计通则》《住宅建筑规范》5、政府规划部门对建设用地项目规划设计提出的要求，如面积指标控制、总体布局及退线要求、市政设施要求，详见后面附表。
6、根据与甲方签订的设计协议，本设计文件的设计范围为：23-24#20层高层住宅、25-27#25层高层住宅、28#25层高层商住楼及配套商业、地下车库及设备用房。
7、本设计总建筑面积约150829.21平方米，其中规定容积率面积118510.00平方米，核增容积率面积120114.00平方米。
居住户数1268户，人数4438，设计采用标准及工程等级，均按一类高层住宅设计。
结构设计使用年限50年。
耐火等级均按一级设计。
8、主要技术经济指标二、总平面设计说明1、项目用地2、城市区位基地位于规划中的深圳市龙岗奥体新城北侧，北临官坑路，南临清辉路，西临规划中的仙岭路，东临规划中的官塘路。
3、周边环境用地周边未来几年内将建成深圳市奥体新城以迎接2011年的世界大学生运动会的召开,用地西南侧为在建的中海康城大型住宅小区,西侧为规划中的城市交通枢纽用地,建筑容积率为0.1，东侧和北侧为居住用地，容积率为3.2,未来几年内周边将形成完善的交通及公共服务体系。
4、场地条件分析用地总面积37035.77㎡，规定容积率≤3.2，其中商业9000㎡，住宅108510㎡。
说明：基地内部地势较为平坦，现状多为堆土。
5、资源条件分析由地块周边人文、自然景观资源丰富，地块内地势平坦，但是西面有城市快速过境道路，南侧临城市次干道，有一定的噪音干扰。
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平面设计见后页
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活动——第三浪热潮
Live Touch 拉阔生活全接触
联合推广
LIVE CARD
活动形式：
• 所有业主均可获赠广东发展银 行和中海康城联办信用卡—— LIVE卡；
• 该卡可作为小区内IC卡，收取 包括停车、水电等费用
• 业主凭信用卡到特约拉阔商户 消费可享有折扣
拉阔生活电脑顶台历
第一期阶段性策略
预热期
（11月~1月底） 11月11~24日九运会
借九运热点吸引关注， 形成大规模社区印象
目的
爆发期
（2月18~3月底）
2月12日春节
3月23日公开发售
形成中海康城拉阔 生活概念，营造开 售热潮
第二浪热潮
（4月初~5月初）
第三浪热潮
（7月初~9月初）
配合地面活动，“拉阔” 交楼期间，项目成型，
电视：拉阔生活
报纸：动感篇、自 由篇、互动篇
户外：拉阔生活
电视：拉阔生活 报纸： •室内空间篇（1） •人文互动篇（2） •科技宽频篇（3） •环境互动篇（4） •运动空间篇（5）
电视：拉阔生活 报纸： •派筹 •公开发售 •事后发售状况报道
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创意阐述
概念导入
• 系列报纸广告：3个版本 • 导入拉阔生活的三个基本元素：自由、动感、互动
在盛大的音乐会现场，万众瞩目与期盼的主角在欢呼和沸腾中从舞台中央升起，原来是新生代生活 社区——中海康城，有些意外，但巧妙的是社区中闪烁迷离的灯光，发射出耀眼迷人的光芒，人们随 节奏忘乎所以的舞动，如同在现场音乐会一般，而这恰恰融入到中海康城自由、动感、互动的生活主 张。
这样的创意就会烙印一样在消费者心目中留下印证，而且是准确、到位以及期盼的印记，认同这种 生活的目标消费者很快就会被打动。一种全新的生活主张在30秒内传递、接受而且被认同，这条片是 单纯而生动的。
体现
事后追踪报道
报纸广告：Life is live. 广告内容
电视：拉阔生活
报纸：动感篇、自 由篇、互动篇
户外：拉阔生活
电视：拉阔生活 报纸： •室内空间篇（1） •人文互动篇（2） •科技宽频篇（3） •环境互动篇（4） •运动空间篇（5）
电视：拉阔生活 报纸： •派筹 •公开发售 •事后发售状况报道
请播放录影带2观看活动故事板，感受陈美热情小提琴乐曲与画面的同步传达
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创意阐述
形象广告
方向三：爱情篇TVC 打动年轻人的往往是模糊的爱情感觉，苦苦追寻的往往只在身边。追求自由感觉 的男主角在到达顶峰之际，得到远方一女孩的回应。亲密的感觉却隔于重山，只 能在空气中摸索。
当在露天咖啡厅用手提电脑与从未某面的知己谈到这一经历时，却发现思念的人 正在自己的身边，原来拉阔的生活，能将世界无限拉近。
自由、动感、互动的生活模式与生活空间
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爆发期广告策略
2002年2月18日 – 3月底
预告广告 （2月25日-3月1日）
形象广告 （3月4日-8日）
形象/卖点广告 （3月11日-15日）
派筹及公开发售 （3月18日-25日）
广告目的
导入“拉阔”生活概念
展现“拉阔”生活 形态，唤起消费者 期待心情
拉阔生活于中海康城的 开售前营造强大声势
香港及台湾地区市场）。 • 毕业于英国Strathclyde大学，获得国际营销硕士
（1991）。 • 获颁芝加哥麦当劳汉堡包营销大学优异生奖（1986），
随着项目的不断成型，消费者会越来越强烈感受到中 海康城对这种生活的支持；
项目理性卖点与消费者感性心理的融合，使我们的定 位具有不断加强的力量，持续的影响消费者的态度。 为我们第二期的推广打下基础。
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阶段性策略
第一期
预热 预告 推出 延续
九运 概念导入 品牌形象 形象/卖点 形象/卖点
第二期
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个性特征
理性需求
•对于属于自己的新家，他们期望： -交通便利——30分钟内的上班时间 -价格实惠——4000元左右 - 务实但有高期望值 -大型小区——生活、康体设施完善
感性需求
•积极进取的他们思想开放、向往自由； 精力充沛的他们喜欢运动、上网，从 不放过自我充电的机会。
•喜欢交流的他们需要有同自己相当 文化档次的邻居。可以说，他们十 分在意“第一印象”（包括朋友与 他们选择的品牌）是否与他们的生 活模式、价值观一致。
法国康城小镇、露天咖啡座
人与人之间的自由交流
策略指引
如何整合项目的理性元素与消费者的心态，使之成为一 个全面反映项目特点，直击消费者心理的鲜明定位？
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广告的定位
理性 – 项目卖点
广阔自由（空间、视野） 动感（泛会所、体育中心） 互动（园林环境、小镇设计）
感性 – 消费者
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广告的定位
市场目标
•第一期：2002年3月发售，到9月交楼 完成总销售量（1，600套）90%以上； •第二期：发售日期待定，并享有第一 期的持续性影响
项目定位
项目定位 •城东大型标志性精品小区 ——都市精英阳光家园 （青春动感家园，网络互动社区）
广告目标
项目形象： 独特、瞬间打动、持续性强 Unique\ Impactful \ Long lasting
请播放录影带1观看活动故事板，感受著名音乐人度身订造乐曲与画面的同步传达
平面故事板及3个系列平面广告见后页
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创意阐述
形象广告
方向二：舞台篇TVC
拉阔（Live）是中海康城的品牌主张，也是中海康城所指导的生活形态，拉阔（Live）最核心的主张 是自由、动感、互动，舞台篇的创意就来源于最原始的拉阔（Live）形态——现场音乐会。
网络爱情故事配合远山壮阔景色，将拉阔生活的自由互动世界呈现在你我眼前。
文案：向往自由，不再有束缚的感受，心灵呼应，此刻有意想不到的回应，拉阔 生活，中海康城
请播放录影带3观看活动故事板，感受顺子演绎的西风音乐与画面的同步传达
平面故事板见后页
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创意阐述
形象/卖点广告
共5个版本报纸广告结合项目的理性卖点，以拉阔生活的感性手法演绎面前；
•为了验证简报中对消费者生活形态的描述，我们与数十位“外来”白领进行了调查，这并非单纯的提问与回答，而是深度的交流，由他们告 诉我们心中所想，由此我们可洞悉到消费者Insight。
5
消费者洞悉
生活模式及心态与 客户给我们的简报 是相当一致的，
他们是：
互动 交流 动感
自由
6
潜在的消费者？
Who else?
• 项目命名 ——法国康城
• 奥运/九运文化——动感、活力 • 总体规划概念——荷花：静与动
2
竞争形势总结
番禺地产项目供应量大，兼具价格优势，对年轻白领有惯性的吸 引力；但政府对配套及交通问题并未根本解决；
政府支持之下，东圃将会继番禺之后成为白领首次置业的热点， 并将更具地域与交通的优势；
但是，仍然缺乏足够大型的项目使其成为一个爆发的起源； 同区项目目标客户与我们一致，占领他们头脑中的第一位置 (Top of Mind)是策略的基础。Consumer Mindshare —— Market Share
梁艳芳 媒体经理
张婉玲 创作组组长 美术总监
谭小丽 媒体计划
黄宝霞
张锐
高级美术设计 高级文案
2 美术设计
黄琨 文案
制作 李智良 制作经理 何永忻 制作主任
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陈礼煊 Ted Chan 董事总经理及客户服务总监
• 拥有超过 15 年广告经验。 • 曾服务于香港、中国及台湾。 • 零售连锁店营销专家，长期服务麦当劳（包括中国、
设计见后页
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创意阐述
形象广告 方向一：探索篇TVC
有时生活的感受就来源于生活自身。自由、动感、互动的生活追求是可以描述出来的。男 主角充满生命力，如画的生活方式会引发每个人的羡慕之情，甚至嫉妒。这样的生活正来 源于在中海康城的感受。 男主角登山看日出时的开放自由，拍万马奔腾时的动感气息，轻轻跃入水中时的释放，在 水中海豚自由互动，一幕一幕，都相当震撼深刻，而在小区中的动感、自由、互动与先前 的每一幕相映相照；一只翱翔的鸟从头至尾的闪现，也是片中的亮点之一。“世界不会因 你而动，生活却会。”充满哲理与现代气息。 “这样的生活多好啊！如果我也可以这样地生活，那该多好啊！”如果看完这条片，你会 发出这样的感叹，那必将是成功的。
生活成为热点。
延续声势
媒体 广告
户外
软性推广：中海康城— —大规模完善生活社区
电视、报纸、户外、 电视、报纸、户外、
软性推广
软性推广
电视、报纸、户外、 软性推广
活动
派筹 – 3月20日 “拉阔”音乐会 公开发售 – 3月23日
拉阔生活全接触联合推 广活动
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爆发期广告策略
2002年2月18日 – 3月底
预告广告 （2月25日-3月1日）
形象广告 （3月4日-8日）
形象/卖点广告 （3月11日-15日）
派筹及公开发售 （3月18日-25日）
广告目的
导入“拉阔”生活概念
展现“拉阔”生活 形态，唤起消费者 期待心情
拉阔生活于中海康城的 开售前营造强大声势
体现
事后追踪报道
报纸广告：Life is live. 广告内容
同样紧扣自由、动感、互动的生活主张，展现生活中的具体体现，带给消费者 更多购买的支持，是在形象广告之下对拉阔生活的演绎与深化。
平面设计见后页
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创意阐述 派筹、公开发售、事后报道广告
销售前后配合销售政策的广告； 制造更强烈的效应
平面设计见后页
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创意阐述
其他广告/宣传概念
项目标志设计 小区入口处设计概念 售楼部空间设计概念 中心花园雕塑 五大社区命名及说明 楼书 信封、信纸及名片