中级会计实务(投资性房地产)
中级会计职称《中级会计实务》章节测试题目及答案投资性房地产
第四章投资性房地产一、单项选择题（每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。
多选、错选、不选均不得分）1.2×17 年 2 月 1 日，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。
2 ×17 年 9 月 1 日，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给其使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。
2×17 年 9 月15 日，两栋厂房同时完工。
该土地使用权的账面价值为 1 200 万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为 300 万元，能够单独计量。
甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
则甲公司 2×17 年 9 月 15 日投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.900B.1500C.750D.12002.2×17 年 3 月 1 日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6 年，每年租金为 180 万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为 3000 万元；2×17 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 3100 万元。
假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司 2×17 年度利润总额的影响金额是（）万元。
A.100B.250C.280D.1803.下列各项中，不属于投资性房地产项目的是（）。
A.已出租的土地使用权B.企业以经营租赁方式租入再对外转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物4.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是( )。
A.采用成本模式计量的投资性房地产应计提折旧或摊销，但不需要确认减值损失B.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为按公允价值模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益D.采用公允价值模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为按成本模式计量5.下列关于公允价值模式计量的投资性房地产说法中正确的是（）。
中级会计实务 投资性房地产 知识点总结
投资性房地产的计
量
过程
公允价值模式
成本模式
取得 租金收入 折旧、摊销、减值 公允价值变动 提减值，不得转回
借：投资性房地产-成本 贷：银行存款
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
--
借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益(或反向)【借减贷增】
--
累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 借：开发产品（倒挤） 投资性房地产累计折旧(累计摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
（原转原、折转折、摊转摊、准转准） 借：投资性房地产
累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧(累计摊销) 投资性房地产减值准备
借：投资性房地产 贷：银行存款
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
--
借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
口诀
三不一公一收
三要一收
成本模式 → 公允 价值模式
借： 投资性房地产（ 转换日的公允价值） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-厂房(在建)
借：其他业务成本 贷：银行存款
公允价值模式 借：银行存款
贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动(或反向)【借增贷减】
同时： 借：公允价值变动损益(或反向)【借减贷增】
其：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备
贷：开发产品
口诀
中级会计实务：投资性房地产、非货币性资产交换以及资产减值的讲解
中级会计实务：投资性房地产、非货币性资产交换以及资产减值的讲解投资性房地产一、投资性房地产知识网络图二、重要考试点本章是2007年新增内容，其依据是新《企业会计准则》。
考生应重点关注：１.投资性房地产的确认条件。
２.投资性房地产的初始计量方法。
３.采用成本模式对投资性房地产的后续计量。
４.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
三、重点、难点讲解及分析【考点一】投资性房地产的范围在判定投资性房地产的范围时，应考虑出租、准备转让的特性。
主要包括：１.已出租的建筑物和已出租的土地使用权：包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。
２.持有并准备增值后转让的土地使用权。
注意：闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。
【考点二】不属于投资性房地产的范围在判定时应注意：房地产的拆分使用情况、服务条款的制定、控股公司之间的租赁行为、租赁行为发生在企业内部和非租赁行为存在的房地产。
具体包括：１. 一项房地产分别使用，且用途不一致的房地产。
２. 企业对出租建筑物提供保安和维修等服务，该服务条款在合同中非常重要。
３. 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，应作为母公司的投资性房地产，企业集团的自用房地产。
４. 企业自营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。
５. 企业出租给本企业职工居住的宿舍。
６.房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
【考点三】投资性房地产的初始计量投资性房地产初始计量的原则是按照成本计量，其成本为构成投资性房地产的相关支出。
【考点四】投资性房地产的后续计量１.采用成本模式计量的投资性房地产企业采用成本模式计量投资性房地产时，企业外购、自行建造等取得的投资性房地产应按《投资性房地产准则》确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
例：某公司2007年1月1日购入一幢对外出租办公楼，其买价为6000万元，相关税费5万元，预计使用寿命为40年，预计残值为8万元，预计清理费3万元，该公司采用直线法提取折旧。
全国经济中级会计职称知识点投资性房地产的计量
全国经济中级会计职称知识点投资性房地产的计量投资性房地产是指企业或个人投资目的而购置和持有的，以获取租金收入、资本增值或两者兼有为主要目的的房地产。
投资性房地产的计量主要包括房地产的初始计量、后续计量以及转化和处置等方面。
首先，投资性房地产的初始计量包括购置成本的确认。
购置成本由购房款、土地使用权出让金、相关税费以及与购置有关的直接支出组成。
其中，购房款应以发生购买交易的成交当日的购房款作为基础，其他支出应按照实际发生金额计入购置成本。
同时，有关被投资物业的预估未来支出，如修缮费用、拆迁补偿费用等，应当根据可靠的证据计入购置成本。
其次，投资性房地产的后续计量以公允价值计量为主，但对于自用性房地产，可以按照成本模式进行计量。
公允价值是指在交易市场上，充分意愿的交易双方，在知情情况下，按照正常经营的方式进行交易时所能达成的交易价格。
根据企业会计准则，投资性房地产的公允价值必须由独立的专业机构进行估价。
对于采用公允价值计量的投资性房地产，在资产负债表中应当列示为“投资性房地产”。
而对于采用成本模式计量的自用性房地产，应按照成本减值计提方法测定其账面价值是否出现减值。
如果资产的账面价值高于其可收回金额时，账面价值不需要调整。
如果资产的可收回金额低于其账面价值时，则需要计提减值损失。
另外，投资性房地产在转化和处置时会产生相关的会计处理。
当企业决定将投资性房地产转化为自用性房地产或以其他方式实现该资产时，应将其转化处理为自用性房地产或按照相关规定进行处置。
转化处理时，应按照资产原有计量模式的要求，经过检核和调整后计入自用性房地产账面价值；处置时，应按照处置收益和处置成本的公允价值计量原则进行计量，并计入当期损益。
综上所述，投资性房地产的计量主要包括初始计量、后续计量以及转化和处置等方面。
初始计量主要是确认购置成本，后续计量以公允价值计量为主，但自用性房地产可以按照成本模式计量。
对于采用公允价值计量的投资性房地产，应按照公允价值进行估价。
中级会计实务第六章投资性房地产
2020年中级会计职称《中级会计实务》第六章投资性房地产核心考点及经典例题详解【知识点】投资性房地产的范围（★）（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。
是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。
【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。
是否属于投资性房地产？『正确答案』不属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。
【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。
B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。
2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。
该房屋属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。
由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。
【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）『正确答案』√（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
中级财务会计习题——第八章、投资性房地产
第8章、投资性房地产一、单选题1. 甲企业是从事房地产开发业务的企业, 20×9年4月10日, 甲企业与乙企业进行协商, 准备将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用, 4月20日, 甲乙双方签订了租赁协议, 租赁期开始日为5月15日。
甲企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的日期为（ B ）。
A.不确定B.4月10日C.5月15日D.4月20日2. 20×9年7月8日, 甲企业将出租在外的厂房收回用于本企业生产商品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量, 其账面原价3 000万元, 累计折旧1 200万元, 计提减值准备400万元, 则该厂房的入账价值为（ B ）。
A.1 400万元B.3 000万元C.2 600万元D.1 800万元3. W公司于20×9年6月18日将闲置厂房出租并采用公允价值计量, 出租时该厂房的账面原价为5 000万元, 已计提折旧为2 800万元, 公允价值为2 400万元, 则该厂房的入账价值为（ B ）。
A.5 000万元B.2 400万元C.2 800万元D.2 200万元4. 下列关于投资性房地产后续计量的说法中, 错误的是（ C ）。
A.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量, 不得同时采用两种模式B.企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量C.企业通常采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量D.成本模式可以转为公允价值模式, 但公允价值模式不得转为成本模式5. 在确定投资性房地产转换的入账价值时, 下列说法错误的是（ C ）。
A.在成本模式下, 应将房地产转换前的账面原值作为投资性房地产的入账价值B.在公允价值模式下, 其他资产转换为投资性房地产的, 应当以转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。
C.在公允价值模式下, 投资性房地产转换为其他资产的, 应当以转换日的账面价值作为其他资产的入账价值D.在公允价值模式下, 投资性房地产转换为其他资产的, 应当以转换日的公允价值作为其他资产的入账价值6.下列项目中, 不属于投资性房地产的是（ C ）。
中级财务会计投资性房地产概述
二、投资性房地产的确认条件
(一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量 （二）投资性房地产的确认时点： 1、用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日 2、持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事
项作出正式书面决议的日期为准 3、持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用
权停止自用，准备增值后转让的日期为准 注：与企业管理层持有房屋建筑物、土地使用权的意图挂钩
三、投资性房地产应设置的会计科目
应设置“投资性房地产”、“累计折旧”、“投资性 房地产减值准备”、“公允价值变动损益”等总账科目，进 行总分类核算。
下列各项不属于投资性房地产：
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理 而持有的房地产。
企业职工宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投 资性房地产，而应作为企业为生产经营服务的自用房地产。
（2）作为存货的房地产
是指房地产企业销售规定中并未列入“持有并准备增值后转让的房屋建筑 物”？
投资性房地产概述
一、投资性房地产的范围
（一）已出租的企业拥有产权的建筑物和已出租的土地使用权 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 （闲置土地除外） （三）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于
生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值 的部分能够单独计量和出售的 ，可以确认为投资性房地产 （不能单独计价除外） （四）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维 修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的 ， 可以将该建筑物确认为投资性房地产（此服务为重大的除外） （五）关联企业之间租赁房地产的 （在编制集团合并报表时 除外） （六）将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分 能够单独计量和出售的（其目的为提供客房服务的除外）
中级会计实务(投资性房地产)
案例
• 下列项目中，属于投资性房地产的有 下列项目中， （ ）。 • A.已出租的建筑物 已出租的建筑物 • B.已出租的土地使用权 已出租的土地使用权 • C.持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 • D.按照国家有关规定认定的闲置土地 按照国家有关规定认定的闲置土地 • 答案：ABC 答案：
第二节
•
投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性 房地产进行后续计量， 房地产进行后续计量，也可以采用公允价 值模式对投资性房地产进行后续计量。 值模式对投资性房地产进行后续计量。但 是，同一企业只能采用一种模式对所有投 资性房地产进行后续计量， 资性房地产进行后续计量，不得同时采用 两种计量模式。 两种计量模式。
• （1） 准备出租但没出租的，不属于投资性 ） 准备出租但没出租的， 房地产； 房地产； （2）出租不属于自己的房地产，比如是租 ）出租不属于自己的房地产， 别人的又出租出去； 别人的又出租出去； （3）认定为闲置的土地使用权； ）认定为闲置的土地使用权； （4）企业经营管理所开的饭店； ）企业经营管理所开的饭店； （5）房地产开发企业准备出售的楼盘。 ）房地产开发企业准备出售的楼盘。
• 企业采用公允价值模式进行后续计量的， 企业采用公允价值模式进行后续计量的， 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 应当以资产负债表日投资性房地产的公允 应当以资产负债表日投资性房地产的公允 价值为基础调整其账面价值。 价值为基础调整其账面价值。 • 设“成本”和“公允价值变动”两个明细 成本” 公允价值变动” 科目。 科目。
案例
• 多选：下列各项中，属于投资性房地产的 多选：下列各项中， 有（ ）。 A. 企业拥有并自行经营的饭店 B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼 C. 房地产开发企业正在开发的商品房 D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权 • 答案：BD 答案：
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置考点8 房地产的转换(☆☆☆)考点精讲房地产的转换形式与转换日房地产的转换是指投资性房地产与自用房地产、存货间的转换。
不同类别房地产间的转入与转出，某转换日的确定也有所不同，具体如下所示。
转换形式 转换日的确定投资性房地产→自用房地产 房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期存货→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用房地产→投资性房地产(出租) 租赁期开始日自用土地使用权→投资性房地产(赚取租金或资本增值)自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期投资性房地产→存货 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期2.房地产转换的会计处理⑴成本模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备；贷：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)投资性房地产→存货 借：开发产品，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备存货→投资性房地产 借：投资性房地产，存货跌价准备 贷：开发产品2.公允价值模式下的转换转换形式 会计处理投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)；贷：投资性房地产——成本、公允价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)投资性房地产→存货 借：开发产品；贷：投资性房增——成本、公允人价值变动(或借记)，公允价值变动损益(或借记)自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)，公允价值变动损益(借方差额)；贷：固定资产(无形资产)，其他综合收益(贷方差额)存货→投资性房地产 借：投资性房地产——成本，存货跌价准备，公允价值变动损益(借方差额)；贷：开发产品，其他综合收益(贷方差额)名师解读成本模式下投资性房地产的转换中，均按照账面价值进行处理，不涉及对差额的处理；公允价值模式下投资性房地产的转换中，有时会涉及借方差额与贷方差额计入不同会计科目的情况，分以下情况进行理解。
中级会计师会计实务《投资性房地产》章节练习题及答案含答案
中级会计师会计实务《投资性房地产》章节练习题及答案含答案一、单项选择题1.下列不属于企业投资性房地产的是( )。
A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租B.企业开发完成后用于出租的房地产C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权D.房地产企业拥有并自行经营的饭店【正确答案】D【答案解析】房地产企业拥有并自行经营的饭店，做为经营用房地产.2.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是( )。
A.所提供的其他服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产B.所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产C.所提供的其他服务在整个协议中如为不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产D.所提供的其他服务在整个协议中无论是否重大，均不将该建筑物确认为投资性房地产【正确答案】C【答案解析】当企业提供的其他服务在整个协仪中如果是不重大的，则应当将该建筑物确定为投资性房地产.3.下列投资性房地产初始计量的表述不正确的有().A.外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出B.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到可销售状态前所发生的必要支出构成C.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理D.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理【正确答案】B【答案解析】自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成4.企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记( )科目。
A.投资收益B.其他业务成本C.营业外收入D.管理费用【正确答案】B【答案解析】企业摊销投资性房地产应当将其计入到当期的其他业务成本5.2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。
2024-中级财务会计第8章投资性房地产
本钱模式 公允价值模式
2024/3/27
后续计量
12
〔二〕自行建造的投资性房地产本钱构成
• 内容：
教材P159例8-2
• 包括土地开发费、建筑安装本钱、应予以资
本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的
间接费用等
何时确认为投
• 会计处理 借：投资性房地产 资性房地产
• 成〕本模式
第八章 投资性房地产
企业会计准那么第3号 -投资性房地产
2024/3/27
1
投资性房地产概述
投资性房地产的定义及特征 投资性房地产的范围
投资性房地产的确 认和初始计量
投资性房地产的确认和初始计量 与投资性房地产有关的后续支出
投
采用成本模式进行后续计量的投资性
资
房地产
性 房 地 产
投资性房地产的 后续计量
2024/3/27
8
二、投资性房地产的初始计量
取得渠道不同，本 钱的具体构成内容
就会有所不同
同时满足
三、投资性房地产确实认条件
〔1〕与该投资性房地产有关的经济利益很 可能流入企业；
〔2〕该投资性房地产的本钱能够可靠地计 量
2024/3/27
9
四、投资性房地产的后续计量模式
两种模式：
本钱模式 公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产
投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产的转 换和处置
投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
2024/3/27
2
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房：在建工程〔开发产品
中级职称《中级会计实务》：投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
处置收入－其账面价值－相关税费→当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）
成本模式
公允价值模式
出售或转让时：
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
中级职称《中级会计实务》：投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
投资性房地产与非投资性房地产之间的转换
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
【口决】原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，准备转准备。
无差额，对应结转。
【口决】转换日公允价计量。
有差额。投资性房地产→自用：“公允价值变动损益”
非投→投资性房地产：借差：公允价值变动损益
①将作为存货的房地产→投资性房地产的，
借：投资性房地产——成本 （转换日公允价值）]
存货跌价准备
*公允价值变动损益
贷：开发产品（账面余额）
*资本公积——其他资本公积
②将自用→投资性房地产，
借：投资性房地产——成本 （转换日公允价值）
累计折旧
固定资产减值准备
*公允价值变动损益
贷：固定资产
*资本公积——其他资本公积
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（2）自用土地允价值﹤原账面价值的，其差额→当期损益（公允价值变动损益）；
转换当日的公允价值﹥原账面价值的，其差额→资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
中级会计实务投资性房地产的会计处理与管理
中级会计实务投资性房地产的会计处理与管理投资性房地产作为一种重要的投资工具，在中级会计实务中具有重要的地位和作用。
为了有效地进行会计处理和管理，本文将深入探讨投资性房地产的会计处理与管理的相关问题。
一、投资性房地产的会计处理1. 购置投资性房地产的确认在购置投资性房地产时，应首先确认该房地产是否符合投资性房地产的定义。
根据《企业会计准则》的规定，投资性房地产是指用于资本增值、租赁或者为居住目的持有的非自用房地产。
确认后，应按照购置成本进行初始确认，并将相关费用计入投资性房地产成本。
2. 投资性房地产的计量投资性房地产的计量方式主要有成本模式和公允价值模式。
成本模式是指以成本减值模式计量投资性房地产，公允价值模式是指以公允价值计量投资性房地产。
企业可以根据实际情况选择合适的计量方式，并在确认后持续计量。
3. 投资性房地产的折旧与摊销投资性房地产不像自用房地产那样进行折旧，而是按照公允价值模式进行摊销。
摊销的方法可以根据企业实际情况选择，常见的有直线法和加速法。
选择合适的摊销方法有助于准确反映投资性房地产的价值变动。
二、投资性房地产的管理1. 投资性房地产的评估投资性房地产的评估是对其价值进行客观、全面的评估，以便及时调整投资策略和决策。
评估可以通过专业评估机构进行，也可以由企业内部进行评估。
评估结果对于企业正确判断房地产市场走势和投资决策具有重要意义。
2. 投资性房地产的租赁管理投资性房地产的租赁管理是确保房地产的正常出租和租金收回的关键环节。
企业应建立完善的租赁管理制度，包括租赁合同的签订与执行、租金的收付、租赁期限的管理等方面。
同时，也要密切关注租赁市场的走势，及时调整租金和租赁策略。
3. 投资性房地产的风险管理投资性房地产的管理还需要关注风险管理，以减少投资风险和保护企业利益。
风险管理包括市场风险、信用风险、法律风险等方面。
企业应建立健全的风险管理制度，制定相应的风险应对策略，并及时跟踪和评估风险的变化。
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（二）采用公允价值模式进行后续 计量的会计处理
• 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投 资性房地产计提折旧或进行摊销；应当以资产负 债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账 面价值。 • 设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。
• 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其 账面余额的差额： • 借：投资性房地产——公允价值变动 • 贷：公允价值变动损益 • 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分 录。
• （二）投资性房地产的初始计量 • 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 • （三）与投资性房地产有关的后续支出 • 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资 性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成 本（投资性房地产——在建，在开发期间不得折 旧或摊销）；不满足投资性房地产确认条件的， 应当在发生时计入当期损益——其他业务成本。
案例
• 关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说 法中正确的是（ ）。 A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会 计估计变更 B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式 C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得 从成本模式转为公允价值模式 D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变 更 • 【答案】 B
• （二）自行建造投资性房地产的确认与初始计量 自行建造的房地产，只有在建造完成（即达到预 定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本 增值（二者缺一不可），才能确认为投资性房地 产。 自行建造投资性房地产的成本，包括土地开发费、 建筑成本、资本化借款费用等，并不包括建筑物 所占用土地的成本，建筑物和土地使用权分别确 认为两项不同的投资性房地产。
一、采用成本模式进行后续计量的 投资性房地产
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在成本模式下，应当按照固定资产或无形资 产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量， 计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照 资产减值的有关规定进行处理。
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对投资性房地产计提折旧或进行摊销时， 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 计提减值准备： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
二、投资性房地产后续计量模式的变 更——投资性房地产内部模式变更
• 会计政策变更：调整盈余公积和利润分配——未 分配利润，调整期初留存收益。
• 变更日的会计处理： 借：投资性房地产——成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 利润分配——未分配利润 盈余公积
案例
• 多选：下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A. 企业拥有并自行经营的饭店 B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼 C. 房地产开发企业正在开发的商品房 D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权 • 答案：BD
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
• 一、投资性房地产的确认 （一）外购投资性房地产的确认与初始计量（客观 题） 1.已出租的土地使用权：租赁期开始日 2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局 书面决议日 3.已出租的建筑物：租赁期开始日 没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产（简 便起见，无形资产略，下同），租赁期开始日之后， 再确认为投资性房地产。外购投资性房地产的初始 计量，比照固定资产。
二、投资性房地产的范围 范围 已出租的土地使 用权 注意问题 （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用 权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入土 地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资 性房地产
持有并准备增值 后转让的土地使 用权 已出租的建筑物
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资 性房地产 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租 的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给 其他单位的，不能确认为投资性房地产；（2） 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相 关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建 筑物确认为投资性房地产
案例
• 【2008年多选】下列有关投资性房地产后续计量 会计处理的表述中，正确的有（ ）。 A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模 式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模 式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模 式 • 【答案】ABD
第四节 投资性房地产的转换和处置
案例
• (2010年)企业将自行建造的房地产达到预定可使 用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在 该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房 地产。（ ） • 【答案】×
•
（二）房地产转换的会计处理 • 1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账 面价值作为转换后的入点
考点 投资性房地产概念 投资性房地产的范围 投资性房地产后续计量核算 投资性房地产确认 后续计量模式的会计处理 投资性房地产计量模式变更 固定资产转换为公允价值计 量投资性房地产 年份∕题型 2007多选 2009多选2012单选2013判断 2007单选2008多选2008判断 2010判断 2012单选 2008单选2009单选2010年单 选2011单选2012年单选 2012年判断题 2012年综合题
• 应当注意： • 本章内容可以与固定资产、无形资产、 非货币性资产、递延所得税等内容组合 有关。
本章重点
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• • • 1．投资性房地产的初始计量 2. 投资性房地产的后续计量 3．投资性房地产用途转换的核算 4. 投资性房地产后续计量模式变更的核算
本章难点
• • • 1．投资性房地产的后续计量 2．投资性房地产后续计量模式的变更 3．投资性房地产用途转换的核算
案例
• 关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有 （ ）。 A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行 后续计量 B.企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行 后续计量 C.企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续 计量，不得同时采用两种计量模式 D.企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产 进行后续计量 • 【答案】 ABC
案例
• 【2007多选】下列各项中，属于投资性房地产的 有（ ）。 A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 • 【答案】BD
案例
• • • • • • 下列项目中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 答案：ABC
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案例
• 【 2012年单选】2011年7月1日，甲公司将一项按 照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为 固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万 元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万 元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑 其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科 目的金额为（ ）万元。（） • A.3 700 B.3 800 • C.3 850 D.4 000 • 【答案】D
• 【答案】×
案例
• （2012单选）房地产开发企业已用于在建商品房 的土地使用权，在资产负债表中应列示的项目为 ( )。 A.存货 B.固定资产 • C.无形资产 D.投资性房地产
• 【答案】A
案例
• 【2009多选】下列各项中，属于投资性房地产的 有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 • 【答案】AC
案例
• 【2010年考题】企业将自行建造的房地产达到预 定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租， 应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投 资性房地产。（ ）
• 【答案】×
第二节
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投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性 房地产进行后续计量，也可以采用公允价 值模式对投资性房地产进行后续计量。但 是，同一企业只能采用一种模式对所有投 资性房地产进行后续计量，不得同时采用 两种计量模式。
第一节 投资性房地产的定义、特征及范围
• 一、投资性房地产的概念 • 1．企业持有投资性房地产的目的主要有如 下三方面： • （1）为赚取租金。 • （2）为资本增值。 • （3）既为赚取租金又为资本增值。
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2．投资性房地产主要包括如下三类： （1）采用经营租赁方式出租的土地使用权； （2）采用经营租赁方式出租的建筑物； （3）长期持有并准备增值后转让的土地使 用权。
注意
• 在处置投资性房地产时，应将“公允价值变动损 益”、“其他综合收益”、“资本公积——其他 资本公积”转入“其他业务成本”； • 在处置金融资产和长期股权投资时，应将“公允 价值变动损益”、“其他综合收益”、“资本公 积——其他资本公积”转入“投资收益”。
案例
• 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产， 应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（ ） （2008年考题） • 【答案】×
案例
• 【2007年单选题】下列关于投资性房地产核算的 表述中，正确的是（ ）。 A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认 减值损失 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换 为成本模式计量 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允 价值的变动金额应计入资本公积 D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件 时可转换为公允价值模式计量 • 【答案】D
• 【提示】（判断） • 1、在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性 房地产进行后续，有证据表明，当企业首次取得 的投资性房地产（包括现有房地产改变用途成为 首次）时，公允价值不能持续可靠取得，则应采 用成本模式进行后续计量直至处置，且假设无残 值。
• 2、采用成本模式对投资性房地产计量的企业 ， 即使首次取得的投资性房地产，公允价值能持续 可靠取得，也应该采用成本模式后续计量。