公共住房管理案例分析 (1)

• 弊端由于有房人和租房人对政府资金的依 赖，妨碍了城市的更新，而政府中的官僚 主义，也使得审核过程冗长，很多人在等 待名单上排队数月都得不到答复。
德国的廉租房
• 德国的住房体系在发达国家中独具特色， 政府以“住房是人的基本需求”为导向， 通过法律，金融等手段对住房市场进行管 理和调控，建立了以住房出租为主的多层 次住房体系。 • 德国的住房体系中占有重要地位。
• 在2006年下半年至2008年初，安凤奎还利用主 管建筑工程施工许可的职务便利，为中国航天科 工集团第四研究院428工程获批建筑工程施工许 可证提供帮助，并收受5万元。 • 目前项目未竣工结算，胡连喜的公司获利的准确 数额尚不确定。截止到2009年10月，门头沟区财 政共支付伟创嘉业公司廉租房项目资金7760万余 元。经评估，该廉租房项目的费用应为5666万余 元。
工程实例
• 概况：位于德国北威州，有20套住宅，其 中廉租房有18套。 • 建设模式：住房建设由业主（房地产公司， 个人等）投资，政府提供低息贷款或通过 其他方式进行资金援助，建成后， 产权归业主所有，但在固定的期限 （一般为15--20年），住房必须以 低于政府的租金上限租给低收入人群。 可适当上调租金，上浮比例为1.5%--2.5%
• 2、从住房供应者角度来看，公共住房是以政府投 资或贷款兴建，或者是非盈利的私营企业和居民 团体接受政府补贴建设，向低收入者家庭出租或 者出售的住房。 • 3、公共住房金融的的基本原则是不以 盈利为目的，只为收回成本。
• 4、从住房流通过程来看，公共住房主要是指低于市 场价格出售并对转售有限制的政府投资、贷款或补贴 的住房，以及出现低于市场租金出售的政府投资、贷 款的补贴住房。
廉租房
• 廉租房是我国政府改善低收入家庭住房困难 的保障性住房，改善低收入家庭的居住条件。 是属于保障性住房的一种，是政府通过租赁 的方式面向城镇中符合条件的居民。城镇中 申请廉租房的居民必须是符合规定的具有住 房困难的低收入家庭。在我国，廉租房只租 不售，只是租赁给住房困难的低 收入家庭的。其房源多样化，包括 新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公等。
公共住房的定义：
公共住房，是指政府在对中低收入家 庭实行分类保障过程中所提供的限定供 应对象、建设标准、销售价格或租金标 准、具有社会保障性质的住房。
我国的公共住房在理论上由两部分组 成：针对中低收入阶层的经济适用房和 针对最低收入阶层的廉租房。
基本特征
• 1、从住房需求者来看，公共住房主要是指政府供 应给中低收入阶层的住房。
第二阶段
• 改革开放，实行有计划的商品经济下的住 房商品化（1978-1992）在有计划的商品经 济下尝试住房商品化。与1978年改革开放 相对应，邓小平提出了出售公共住房、调 整租金、个人买房建房的住房制度改革的 总体构想，明确了住房商品化的 道路。具体采取的措施包括以成本 价、优惠价出售公有住房，鼓励自建住房。
• 这一模式的特点是：公共住宅福利化政策 和商品化政策并重，并由配给制向非配给 制转变，由非商品化向商品化、社会化转 变。
第三阶段
• 向市场经济转变后住房市场飞速发展 • 1992-1998，市场经济下住房市场飞速发展。1992 年起，在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。 1994年，国务院下发了《国务院关于深化城镇住 房制度改革的决定》，加快住房建设，并全面推 行住房公积金制度，稳步出售公有住房，
对于发达国家来说，公共住房通常作为调节收入差距 的二次分配的手段，而对于发展中国家来说， 除了用公共住房保持贫富平衡的比例外， 公共住房正面临这城市化快速发展所引发 的大量住宅需求。
我国公共住房改革
• 中国公共住宅是伴随着中国经济体制改革 在住房商品化和住房制度改革的过程中不 断发展和完善的，总体上经历了直接调控 和非商品化为基础在住房福利政策模式， 向政府间接调控和商品化为基础的政策模 式转变的过程。 • 从新中国成立至今，中国公共住 宅的发展经历了四个阶段：
• 凡能够证明处在低收入线的美国个人和家 庭，只需拿出其全部收入的30%支付租房 和水电费用，不足部分由政府补足。 例 如，一个家庭的月收入是426美元，所选住 的房子月租为550美元，那么他们应支出房 租104美元(加上水电费也不会超 过其收入的30%)，余下的446美元 由国家付给房子的主人。
• 廉租住房的基本宗旨，是努力保护低收入者 的生存空间。 • 其最大的特点，就是政府供应并提供资金补 贴，其对象是人均收入偏低的城镇无房户。 由于用地较少、成本较低和可以反复使用， 廉租住房制度被认为是在市场经济条件下， 能有效满足城市低收入者住房需求的一种保 障方式。
• 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积 标准原则上不超过当地人均住房面积的６ ０％，廉租住房保障方式以发放租赁住房 补贴为主，实物配租、租金核减为辅。廉 租住房标准由维修费、管理费两项因素构 成，按照市场平均租金与廉租住房租金标 准的差额计算。
• 最终法院认为，安凤奎已构成受贿罪，但 考虑到他主动交代了受贿5万的事实，具有 坦白情节，并且家属在法院审理期间代他 退缴18万赃款，因而对他从轻处罚，判处 有期徒刑13年。
案例二：浑水摸鱼 深圳廉租房申请 者中被查有宝马奔驰
• 2010年初，有当地媒体披露深圳市廉租房住宅小 区桃源村三期多名业主拥有豪车。虽然深圳市住 房和建设局调查的结果是，媒体曝光的40多辆车 中，9辆车为单位所有，28辆车非桃源村三期业 主所有，其余12辆车确为桃源村三期业主所有， 但“这些车辆均在2008年12月租房合同签订后购 置”。调查结果公布后，市民依然质疑， 即使媒体曝光的豪车业主没有骗购行为， 但桃源村三期车库中停着大概500辆车， 深圳市住房和建设局一样要对车主进行调查。
• 有媒体提及深圳市安托山廉租房和深云村 廉租房虽名为“廉租房”，但却只分配给 深圳市机关事业单位人员。
问题讨论二
• 根据以上案例，我国在公共住房管理方面 存在哪些问题？
• 对此给出合理性建议？
存在的问题：
廉租房只覆盖了城镇户口； 区位条件差，覆盖人群相对较窄 制度法规体系尚不健全，法律约束不完善缺少 长远规划； 资金短缺，房源供给严重不足，配套设施及物 业服务差； 维护成本较高，政府后续补贴较多 ； 公共住房管理机构缺位； 目前还没有针对公共住房建设的金融财政政策。
加快经济适用住房的开发建设。
第四阶段
• 住房实物分配向货币分配转变后的公共住 房 • 1998至今，住房实物分配货币化。1998年6 月，国务院明确提出了停止住房实物分配， 实行住房分配货币化的新政策，从 而终结了持续近20年的住房实物分 配制度。我国住房市场从此发生了 根本性变化，也带给房地产业一系列变化。
• 5、从住房分配过程来看，公共住房主要依据均码的 家庭收入，已有的居住状况来实行配给制和轮换排队 制。
• 6、从住房的价格机制看，公共住房的差价主要由政 府在土地供应，房租，税收及适当的财
政补贴等方面给予政策性补贴。
公共住房的提出： 公共住房是城市发展的一项重要政策。房屋是低收入 居民最欠缺的设施，所以在国家政策中，这是一项福利， 也是平衡贫富收入不均的一种手段。城市低收入者的住 房问题是城市房屋发展中的主要问题。
第一阶段
• 高福利住房政策下的完全公共住房（1949-1978） 完全的计划经济体制下对应的住房分配实物化。 在社会主义计划经济体制下，为了解决居民的住 房问题，中国制定了一系列的公共住房政策。这 一阶段，我国的住房政策是高福利的住房政策， 住房建设资金完全来源于国家基本建设资金。
• 特点为：公共住房由政府统一供应；无偿分配， 采取低租金政策。住房作为福利分配给企事业单 位的职工。这一模式的缺点是：城市住房租金政 策和管理制度不合理，制度不严、管理不善、住 房租金偏低，没有住房交易市场 。
门头沟区原建委代建办原负责人王某证实说， 安凤奎指示他在将要倒闭的国有厂矿中选 择地块。经实地察看，他发现只有汽车制 动毂厂符合要求，安凤奎便称“地已经是 胡连喜的了，廉租房这活儿就给胡连喜来 干”。
• 王某说，廉租房项目全部由财政拨款，建设主体 是门头沟区原建委，由代建办来牵头，按照正常 程序，代建办应当以招投标的方式选择施工单位。 因安凤奎已指定由胡连喜的伟创嘉业公司来干， 所以没有招投标。
公共住房管理
第十三小组
分工
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• • • • • •住房的定义 基本特征 发展沿革 提出的意义 廉租房 廉租房的申请条件 案例及问题讨论 美国，德国的廉租房 问题讨论
住房的供给形式： 住房具有竞争性与排他性，但是与人们 的财产与发展（外部性）紧密相关的产品， 在具有商品属性的同时也具有保障品特性， 所以住房的供给形式主要有两种： 1、市场供给：商品房 2、政府供给：经济适用房、廉租房、 公租房
建议： 加大财政投资力度，扩大覆盖范围，合理 利用现有住房 建立长效保障机制，缓解供需矛盾 通过完善的制度确保公共住房分配的公平 性 强化政府的调控作用，促进企业参与市场 化运作 循序渐进,做好公共租赁住房的规划 和前景设计
美国
• “廉租房” 集中建设在城市的某一区域内， 被称为“公共建筑”用房;也可以是分散在 不同的普通租房户中，为户主所有，但接 受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房” 户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。 其房屋保养程度、居住标准等都与普通 出租住宅相同，所以，“廉租房”并 不一定就是贫民窟的代名词。
问题讨论一
• 对廉租房的申请有什么想法？
案例一：北京最大廉租房腐败案 门 头沟原建委主任获刑13年
• 事情经过:门头沟区原建设委员会主任安凤奎利用 廉租房项目受贿45万元人民币及28万港币，法院 同时还认定他在受贿5万元后，帮助一单位获批建 筑工程施工许可证。 • 伟创嘉业公司法定代表人胡连喜的证言显示2006 年，安凤奎向他透露门头沟区要建廉租房的消息， 并称只要他有国有土地，就能帮他运作 廉租房项目。于是胡连喜便以1165万的 价格收购了北京市汽车制动毂厂。